Avec Maître Romain Rossi-Landi, avocat spécialisé en droit immobilier
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00:00Avec la Massif, économisez en changeant d'assurance de prêts immobiliers.
00:03Conditions sur Massif.fr.
00:05La Massif présente...
00:07Sud Radio. Parlons immo, ça vous concerne.
00:11Et cette semaine, nous avons eu, ma chère Laurence, un message sur le répondeur de Sud Radio.
00:16C'est Thierry qui nous pose une question.
00:19Il possède un appartement qu'il souhaite mettre en location
00:22et il a entendu parler du bail civil.
00:25Vous savez, c'est assez peu répondu, les gens ne savent pas trop de quoi ça tient exactement.
00:30Il lui semble plus souple, la lecture qu'il a faite notamment sur Google, en recherchant.
00:35Et il souhaite justement, par exemple, récupérer son logement plus facilement.
00:39Il se demande s'il y a des inconvénients sur ce type de bail.
00:42Qu'est-ce qu'un bail civil, ses avantages, ses inconvénients ?
00:44Eh bien écoutez, on a appelé le spécialiste du secteur, il est avec nous en duplex.
00:49C'est Maître Romain Rossin-Andy. Bonjour Romain.
00:52Oui, bonjour Sylvain.
00:53Alors justement, la question, mon cher Romain, c'est quoi un bail civil ?
00:59En quelques mots ?
01:01Alors, le bail civil, c'est le bail de droit commun, qui est soumis aux règles générales du Code civil.
01:06Bon, les articles 1708 et suivants du Code civil, c'est un bail qu'on choisit volontairement,
01:11que les parties choisissent volontairement d'exclure, si vous voulez, de la loi,
01:13la grande loi sur les baux d'habitation, qui est la loi du 6 juillet 1989.
01:16Donc effectivement, votre auditeur a raison, le bail, c'est très à la mode.
01:21D'ailleurs, en ce moment, on me demande beaucoup d'en rédiger pour des clients.
01:25C'est beaucoup plus souple qu'un bail classique, qui est encadré par des délais.
01:30Mais en quoi il est plus souple, Maître Rossin-Andy ?
01:32Il y a une plus grande liberté contractuelle pour les parties, notamment sur la durée.
01:37Vous savez que les baux d'habitation, en France, c'est soit trois ans pour un bail vide,
01:41soit un an pour un bail meublé.
01:43Et là, dans un bail civil, vous êtes beaucoup plus souple.
01:45Vous pouvez effectivement fixer la durée que vous voulez.
01:47Mais surtout, le plus gros avantage, selon moi, pour le bailleur,
01:50c'est qu'il n'a pas besoin de donner congé pour récupérer son bien à la fin du bail.
01:54C'est une fin automatique, de plein droit.
01:57Donc le bail ne se renouvelle pas automatiquement ?
02:01Non.
02:02Et donc, dans un bail classique, vous devez donner, vous le savez,
02:04un congé pour reprise ou un congé pour revendre.
02:07Il n'y a que deux possibilités.
02:08Et là, vous n'avez pas de bautisme à donner, vous pouvez récupérer votre bien à la fin.
02:12Donc ça, c'est le vantage principal.
02:13Selon moi, c'est la souplesse.
02:15Alors, il y a d'autres avantages, parce qu'à Paris, beaucoup aussi,
02:17on ne me demande pas parce que c'est pour échapper aussi à l'encadrement des loyers.
02:20Vous voyez, c'est une possibilité.
02:21Alors donc, c'est très important, ce que vous dites.
02:25Le bail civil échappe à l'encadrement des loyers.
02:27Oui, puisque l'encadrement des loyers, ça pique au beau d'habitation,
02:31soumis à la loi du 6 juillet 1989.
02:32Alors, le bémol, vous vous doutez bien, c'est un plan en deux parties.
02:36Effectivement, l'avantage, c'est la souplesse.
02:38Mais les inconvénients sont très importants.
02:41L'inconvénient principal pour le bailleur, c'est l'insécurité juridique.
02:45Parce qu'un bail civil, ça ne peut pas être la résidence principale du locataire.
02:50Et ça, c'est très important.
02:51J'insiste là-dessus.
02:52Ça doit être sa résidence secondaire, sa résidence de vacances,
02:55une résidence temporaire, un logement de fonction.
02:57Mais jamais sa résidence principale.
02:59Si vous faites un bail civil et que votre locataire installe sa résidence principale,
03:04vous risquez une requalification de votre bail civil en bail loi de 1989.
03:08Et justement, là, vous retombez dans tous les inconvénients,
03:10la manière à laquelle vous vouliez échapper.
03:12Mais vous savez, c'est très important ce que vous dites là,
03:14parce que beaucoup de bailleurs qui font un bail civil avec leurs locataires,
03:18les locataires, ne le sachant pas, se domicilient fiscalement.
03:21En plus, alors moi, le conseil que je donne, un conseil pratique,
03:25si vous voulez faire un bail civil, surtout,
03:27rédigez un bail civil pour une durée inférieure à 8 mois.
03:30Pourquoi 8 mois ?
03:31Parce que 8 mois, au sens de la loi de 1989,
03:34c'est le délai qui permet de fixer sa résidence principale.
03:37Si vous êtes 8 mois par an au même endroit,
03:39c'est votre résidence principale, au sens juridique.
03:41Indépendant même de la question de la résidence fiscale.
03:43Donc si vous faites un bail civil de moins de 8 mois,
03:46déjà, vous limitez considérablement le risque de requalification.
03:48Bien sûr.
03:50Est-ce que le fait, c'est une question qui nous est posée,
03:52de faire un bail civil de moins de 8 mois pour échapper
03:56et éventuellement ne pas prendre de risque,
03:58peut se faire dans le cadre, vous avez compris,
04:01de l'immobilier saisonnier ou de l'immobilier court terme,
04:05et qui permettrait notamment, si ça échappe à l'encadrement des loyers,
04:08de valoriser encore plus son bien ?
04:11Ça, vous devez le voir.
04:13À partir du moment où ça fait moins de 8 mois qu'on précise bien dans le bail,
04:16alors il faut faire attention à comment on le rédige.
04:17Nous, il faut vraiment qu'il apparaisse très clairement dans le bail
04:21que les parties ont choisi d'écarter les dispositions protectrices de la loi de 89.
04:26Moi, je l'écris systématiquement.
04:27Vous voyez, il faut vraiment être très précis sur la rédaction du bail.
04:30Mais si c'est bien rédigé, vous avez une grande soupe.
04:32Si c'est moins de 8 mois, je pense aussi qu'il faut.
04:34Ce n'est pas que 8 mois, c'est trop risqué.
04:36Mais les propriétaires, maître Romain, aussi l'ont dit,
04:39est-ce que justement, j'utilise le bail civil pour faire du saisonnier ?
04:44Oui, je pense bien sûr que ce qui intéresse aujourd'hui les propriétaires,
04:48c'est cette souplesse surtout de ne pas avoir à donner congé.
04:50Vous savez que le juge est très tatillon en France sur les motifs du congé.
04:53Maintenant, il peut contrôler a priori même le motif du congé.
04:56Donc si votre congé n'est pas sincère, si vous trichez,
04:58si vous vous donnez un congé dans un bail classique pour habiter,
05:01alors que vous n'y habitez pas, vous risquez de payer des dommages à intérêts
05:03et le congé peut tomber.
05:04Donc votre locataire ne partira pas.
05:05Donc c'est ce que cherchent les clients.
05:07C'est de la souplesse.
05:08Et le cadre juridique actuel ne permet pas,
05:10n'offre pas beaucoup de possibilités.
05:12Alors il y a le bail mobilité, mais qui est très peu utilisé
05:14et qui est limité aussi pour sa population.
05:17Donc je pense que le bail civil, c'est aussi une réponse un peu des praticiens
05:21à l'insuffisance de la loi.
05:24Parce qu'il n'y a pas cette souplesse dans la loi.
05:25Voilà, c'est la réponse qu'on va donner à Thierry.
05:28Effectivement, vous pouvez récupérer plus facilement votre logement.
05:31C'est vrai que c'est beaucoup plus simple,
05:32mais avec les inconvénients et les avantages qu'a cité Maître Romain Rossilandi.
05:36Merci Romain Rossilandi.
05:37Je rappelle que vous êtes avocat spécialisé en droits immobiliers.
05:40On vous trouve très facilement sur Internet.
05:42Maître Romain Rossilandi en deux mots.
05:46Sud Radio, parlons immo, ça vous concerne.
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