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00:00Somos la unidad empresarial y de gobierno de TotalPlay y ofrecemos soluciones de telecomunicaciones,
00:18servicios administrados, TINV, transformación digital y ciberseguridad a través de nuestras
00:23soluciones para gobierno, banca, educación, servicios, retail, industria y hospitalidad.
00:30Colaboramos para mejorar la seguridad y servicios como en el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles
00:35y el C5 de Ciudad de México y Quintana Roo.
00:39Protegemos las comunicaciones y las transacciones de la banca digital y el comercio electrónico.
00:45Facilitamos experiencias educativas excepcionales con tecnología de vanguardia.
00:49Ayudamos a cumplir metas empresariales y crear ventajas competitivas.
00:55Simplificamos operaciones y garantizamos seguridad para tus clientes.
00:59Utilizamos a nuestro favor la tecnología para incrementar la productividad y generar valor.
01:05Y mejoramos experiencias turísticas al convertirnos en tu equipo de soluciones tecnológicas
01:10para elevar tu ranking en plataformas calificadoras de hospitalidad.
01:14Cuarenta y nueve teclas de una máquina de metal de mil novecientos cincuenta y ocho.
01:20O el primer paso para convertirte en escritor y que tu libro se vuelva una película.
01:25Dirigida por tu cineasta favorito.
01:28O convertirte en un chef que hace un cross-up mi movie.
01:32O comenzar un blog de viajes que te lleva a recorrer el mundo.
01:36Eh, hola.
01:37¿Efectivo o tarjeta?
01:39Visa, sea lo que sea que quieras ser, un solo paso puede llevarte a donde quieras estar.
01:48De regreso a Nayarit, Convención Bancaria.
01:52Es el stand del Economista, este espacio.
01:56Y ahora tenemos un amigo colaborador, gente de casa, en todos los sentidos de la palabra.
02:03Raúl Martínez Solares, ¿cómo estás?
02:05Muchas gracias, muchas gracias por la oportunidad de compartir con tu auditorio en esta convención.
02:10Eh, hemos conversado decenas de veces, pero nunca frente a cámaras y micrófonos.
02:16Eh, tú diriges una fibra que está especializada en infraestructura educativa.
02:24Me gustaría orientar la conversación primero a qué está pasando en el mundo de las fibras.
02:31Entonces, eh, ¿qué de los temas que estamos escuchando en la convención bancaria?
02:38Financiamiento de infraestructura, nuevo papel de la banca de desarrollo, ley del mercado de valores.
02:44¿Qué de esos temas te hacen sentido a ti como director de Fibra Educa?
02:48Mira, hay muchísimos temas de los que aquí se han venido abordando,
02:51que tienen un impacto para el mercado de fibras, para la evolución futura.
02:54En primer lugar, un poco, vale la pena recordar que las fibras, que empezaron hace como 11 años en el país,
03:00son vehículos que lo que permiten es una inversión directa, esta idea de democratizar las inversiones en bienes raíces,
03:06porque al final de cuentas lo que están haciendo es, las fibras compran propiedades,
03:09la rentan y esas rentas las pagan como distribuciones al público inversionista,
03:13y hoy los principales accionistas de las fibras en México son las Afores.
03:17Entonces, en este sentido, en una segunda derivada, los principales inversionistas de las fibras
03:21son los trabajadores de México a través de las Afores.
03:24Son el vehículo natural para crear infraestructura de mucho tipo.
03:30Hoy, por ejemplo, la mayoría de las fibras están concentradas en la parte industrial,
03:34han venido creciendo mucho con la idea del impacto de nearshoring,
03:37que hay que decirlo, no va a ser del tamaño de lo que esperábamos hace 15, 18 meses,
03:42pero sí va a tener un impacto muy importante.
03:43Pero también en temas como el hotelero y el turístico,
03:48y en el caso, no solo específicamente en la parte educativa,
03:51hay que decirlo, Fibra Educa es la única fibra RIT dedicada a la educación a nivel mundial,
03:55no hay ninguna otra.
03:56Y creemos que eso tiene que ver un poco con la estructura de cómo opera la educación en México
04:00en la parte del sector privado,
04:01pero también con el enorme potencial de crecimiento que tiene el sector educativo
04:04para las siguientes décadas en nuestro país.
04:07De cuando coloca Fibra Educa, que es segundo semestre del 18.
04:12Así es.
04:12Ahora, siete años, ¿cómo ha evolucionado el mundo de fibra en México?
04:18¿Y cuál ha sido la evolución de Fibra Educa?
04:20Bueno, desde el lado, digamos, del asset class o el tipo de activo,
04:26nosotros fuimos la primer fibra en junio, finales de junio de 2018.
04:30Salimos tres días antes de la elección presidencial,
04:33que nacimos completamente internalizada.
04:35Esto es que la fibra, todos los procesos que tienen que ver con la administración,
04:39desarrollo, mantenimiento de los inmuebles,
04:41los hace desde adentro de la entidad que opera para la fibra.
04:45En el pasado, esa es la historia original,
04:48la mayoría de las fibras tenían procesos externalizados,
04:51tenían empresas que se encargaban de esos procesos y cobraban comisiones,
04:56FIS o servicios.
04:57Eso lo que provocaba es que, digamos, el monto total de la utilidad
05:01que se repartía al público inversionista tenía ese impacto por estas discusiones.
05:04Se hablaba de incluso conflicto de interés.
05:07En muchos casos, lo que ha venido ocurriendo con el tiempo,
05:10algunas más, algunas menos, unas ya terminaron,
05:12otras están en el camino de internalizarse,
05:15de evitar esos mecanismos de conflicto de interés.
05:18Lo que hemos hecho desde la fibra es,
05:19uno, nacimos en el momento preciso que estaban discutiendo estos temas,
05:23nacimos completamente internalizados
05:25y adicionalmente hicimos una cosa muy importante para el público inversionista,
05:30que es cuidamos los temas del gobierno corporativo.
05:32El gobierno corporativo en ocasiones pareciera que es algo como etéreo,
05:36pero tiene impactos muy importantes en términos de la representación de minorías,
05:41de garantizar los intereses del público inversionista.
05:44Y para nosotros la evidencia más puntual de que tenemos esa calidad de gobierno corporativo
05:47es que hay una entidad internacional, que se llama Green Street,
05:51que lo que hace es calificar a los gobiernos corporativos
05:54de empresas de entidades públicas y privadas
05:58dedicadas a la administración de bienes y raíces.
06:00Son los REITs de Estados Unidos, REITs en Canadá, REITs en Europa
06:04y algunos REITs en México.
06:05Bajo esa escala, nosotros somos el quinto lugar en mejor cargo del gobierno corporativo,
06:10porque tenemos toda una serie de mecanismos que lo que permiten es garantizar los derechos de minoría,
06:15asegurar la independencia de los comités.
06:17En el caso de nosotros, por ejemplo, 87% de los miembros del comité,
06:21que es el equivalente al Consejo de Administración,
06:22son absolutamente independientes.
06:25Y eso lo que permite es que las decisiones tengan una orientación exclusiva
06:27en búsqueda del beneficio del crecimiento de la emisora,
06:31pero sobre todo para garantizar los mejores intereses de los inversionistas.
06:35Cuéntanos de los planes de Fibra Educa.
06:38¿Dónde está?
06:40Estamos mayo 2025.
06:42¿Cómo va este año?
06:46¿Cómo ves 2026 y más adelante?
06:49Mira, estamos en proceso de compra permanente de activos.
06:52Déjame hablarte un poquito del entorno de la parte de educación,
06:55que creo que es el pivote más relevante para entender por qué podemos crecer hacia el futuro.
06:59En los últimos 20 años, México ha pasado de una participación de la población
07:03en la educación superior, medido como las personas entre 23 y 30 años
07:08que tienen educación superior, pasó de hace 20 años a un 15, 16% de la población,
07:14hoy está en niveles del 27%, medido por el lado OCDE.
07:16Casi el doble.
07:18Y la estadística lo que muestra es que la tendencia es que en los siguientes 15 o 20 años
07:23eso va a llegar a 37%.
07:24El promedio del OCDE es como de 47%.
07:27Entonces empezamos a acercarnos.
07:29Esto implica que una enorme cantidad de personas van a estar buscando educación superior.
07:33Dos, el segmento que más va a crecer por una condición demográfica y sociodemográfica
07:38son los niveles de ingreso medio, bajo y bajo.
07:41¿Por qué?
07:42Porque las familias de mayor nivel de ingreso ya venían teniendo pocos hijos.
07:46Ellos, no hay un crecimiento de la proporción de hijos que iban a la universidad
07:49porque mayoritariamente todos los hijos iban a la universidad.
07:51El crecimiento se está dando en los perfiles que tradicionalmente no todos
07:55o la mayoría no tenía acceso a la educación superior.
07:57Tres, con planes muy importantes que denuncian a la presidenta de crecimiento
08:01de la oferta de servicios públicos públicos de educación,
08:05la realidad es que es muy difícil que el gobierno tenga el margen de maniobra fiscal
08:09para hacer crecer la oferta de servicios de educación pública.
08:12La UNAM, la mejor institución de educación superior en muchos sentidos del país,
08:17rechaza alrededor del 89-90% de las personas que aplican el examen.
08:22No tiene la capacidad para absorber la enorme demanda.
08:24Tampoco la mayoría de las escuelas públicas gratuitas universitarias.
08:27Y eso lo que abre es un espacio muy importante para que las escuelas privadas universitarias
08:32presten servicios pero en esos segmentos de menor nivel de ingreso.
08:35Y ahí es donde está la oportunidad de un crecimiento muy importante de la demanda
08:39todavía alimentada por la parte demográfica.
08:42El único cohorte demográfico que ya es más chico que el anterior
08:45es el que tiene aproximadamente entre 4 y 9 años.
08:48Lo que representa es que todo lo que está arriba va a empujar en términos absolutos
08:53la demanda de servicios educativos.
08:54Y las siguientes generaciones, aunque disminuyen por el incremento en la proporción
08:58en términos absolutos, también serán más jóvenes buscando educación.
09:01Este cambio demográfico, este cambio cultural demográfico
09:06se traduce en mayor demanda o mayor presión para infraestructura educativa.
09:14Por supuesto.
09:15Las familias entienden algo muy intuitivamente
09:17que a nivel técnico se conoce como retorno de Míncer.
09:21El retorno de Míncer lo que dice es cuál es el porcentaje de salario,
09:24de crecimiento de salario esperado tiene una persona en una economía determinada
09:28por cada año de educación que tiene.
09:30En México, el retorno de Míncer para toda la educación superior
09:33representa que una persona promedio de cualquier carrera
09:37que tiene educación superior, en promedio tiene un salario,
09:41tendrá un salario esperado entre 80 y 120% más alto
09:45que la persona que no tiene educación superior.
09:47Entonces, ante esa magnitud de diferencia entre salario esperado,
09:50las familias hacen todo lo posible porque sus hijos tengan educación superior
09:53y eso en ese sentido además vuelve a la educación bastante resiliente
09:57a los cambios a nivel económico.
10:00Las familias no piensan, híjole, viene una recesión o ya cayó dos veces,
10:03dos trimestres del PIB, voy a sacar a mi hijo de la escuela.
10:06O sea, mantienen porque saben que la esperanza de un mejor salario,
10:09de un mejor crecimiento profesional está dada a partir de la educación.
10:12Fibra Educa ha tenido un crecimiento importante tanto en valor de capitalización
10:23como, yo diría, ha ido creciendo la percepción, la conciencia de que existe.
10:33Y me explico, tenemos un mercado donde no son muchas fibras,
10:41cada una tiene su personalidad.
10:43¿Cómo ves el ecostema de fibras en México y qué papel juega Fibra Educa ahí?
10:48Como tú bien señalas, tiene que ver primero las distintas características,
10:52nosotros estamos en una clase aparte, somos la única en México y a nivel mundial
10:55que se hace esto de educación, pero eso mismo ha permitido que seamos
10:59muy estratégicos en el proceso de adquisiciones.
11:02Nacimos tres días antes de la elección presidencial de 2018,
11:06hoy hemos casi crecido en 70% de los área bruta rentable,
11:12hoy manejamos casi 600 mil metros de área bruta rentable,
11:15hoy por valor de capitalización somos la tercera más grande ya
11:18y somos el doble de tamaño de la cuarta.
11:21Entonces, en ese sentido la fibra ha crecido muy fuertemente
11:24y esto tiene que ver también con un tema de consistencia y de resultados.
11:28Nosotros fuimos probablemente la única fibra que durante toda la pandemia
11:32no interrumpió el flujo del pago de distribuciones a sus inversionistas
11:36siempre en efectivo, habrá alguna otra por ahí que lo haya hecho,
11:39pero durante esos dos años que tuvimos cerrada la operación,
11:42en términos prácticos, por disposición de la autoridad,
11:44mantuvimos el cumplimiento de nuestras obligaciones con el público inversionista
11:48y eso creo que es una señal que el público inversionista espera,
11:51que la certeza implícita en las inversiones inmobiliarias
11:54se traduzca también en los resultados que las fibras ofrezcamos.
11:57¿Cómo ves las otras fibras?
12:00No son, estrictamente hablando, no son competidores, sino parte de un ecosistema.
12:05¿Cómo ves este ecosistema de fibras en México?
12:08Yo creo que es algo que tendrá y debería crecer.
12:11También es muy importante que entendamos que deberíamos buscar
12:17que hubiera una mayor estabilidad regulatoria.
12:20Hoy la mayoría de las fibras en general como sector estamos colgadas de algunos artículos de la ley.
12:26No hay como tal una regulación integral en el caso de fibras
12:28y creo que eso en tema de certeza jurídica para los inversionistas es un tema importante
12:32que en el tiempo deberíamos tener nuestra propia regulación que nos dé estabilidad.
12:36Dos, también ser muy puntuales, que hoy hay fibras muy grandes, como las más grandes que operan en el país.
12:43Y hay fibras relativamente pequeñas porque surgieron sobre nichos de mercado muy puntual.
12:47Yo creo que habrá en el futuro probablemente un proceso de consolidaciones,
12:50de surgimiento de nuevos actores en sectores muy especializados,
12:54pero el potencial, dadas las carencias de creación de infraestructura que tiene este país,
12:58me parece que es enorme.
12:59Muchísimas gracias, ha sido un gusto platicar contigo Raúl Martínez Solárez.
13:03Igualmente, como siempre, vecinos de edificio, compañeros y amigos.
13:07A ustedes que nos están siguiendo, manténganse conectados con nosotros.
13:12Somos El Economista, estamos en la Convención Bancaria Nayarit.
13:29Somos la unidad empresarial y de gobierno de Total Play,
13:35y ofrecemos soluciones de telecomunicaciones, servicios administrados, TINV,
13:40transformación digital y ciberseguridad a través de nuestras soluciones para gobierno,
13:45banca, educación, servicios, retail, industria y hospitalidad.
13:50Colaboramos para mejorar la seguridad y servicios como en el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles
13:55y el C5 de Ciudad de México y Quintana Roo.
13:58Protegemos las comunicaciones y las transacciones de la banca digital y el comercio electrónico.
14:04Facilitamos experiencias educativas excepcionales con tecnología de vanguardia.
14:09Ayudamos a cumplir metas empresariales y crear ventajas competitivas.
14:14Simplificamos operaciones y garantizamos seguridad para tus clientes.
14:19Utilizamos a nuestro favor la tecnología para incrementar la productividad y generar valor.
14:23Y mejoramos experiencias turísticas al convertirnos en tu equipo de soluciones tecnológicas
14:29para elevar tu ranking en plataformas calificadoras de hospitalidad.
14:3349 teclas de una máquina de metal de 1958.
14:40O el primer paso para convertirte en escritor y que tu libro se vuelva una película.
14:45Dirigida por tu cineasta favorito.
14:47O convertirte en un chef que hace un croissant mi movie.
14:51O comenzar un blog de viajes que te lleva a recorrer el mundo.
14:56Eh, hola.
14:57¿Efectivo tu tarjeta?
14:59Visa. Sea lo que sea que quieras ser, un solo paso puede llevarte a donde quieras estar.