Mercredi 23 avril 2025, retrouvez Jérome Descamps (Président, Selectirente) dans SMART BOURSE, une émission présentée par Grégoire Favet.
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00:00Générique
00:00Le dernier quart d'heure de Smartbourg, chaque soir c'est le quart d'heure thématique.
00:13Le thème ce soir c'est celui du commerce de proximité à travers les métiers et l'expertise de Selectyrent
00:18et son président qui est à mes côtés en plateau, Jérôme Descamps. Bonsoir.
00:21Bonsoir.
00:22Selectyrent qui est une foncière cotée depuis 2006 sur le marché parisien
00:26et qui est un pur player de l'investissement dans les murs de commerce de proximité.
00:32Je crois que votre portefeuille, la valeur de votre portefeuille atteint quasiment 600 millions d'euros aujourd'hui.
00:37Un peu moins, M. Descamps.
00:40Et 60% de ce patrimoine sont des actifs qui sont localisés, non pas en Ile-de-France mais à Paris, intra-muros.
00:46On parle bien de commerce de proximité.
00:48C'est quoi les caractéristiques d'ailleurs de ce segment de marché dans les segments des marchés immobiliers ?
00:53Il y a le commerce et le commerce de proximité qui est donc un sous-segment encore de ce grand segment du commerce, Jérôme Descamps.
01:01Vous connaissez beaucoup de foncières comme les grandes foncières Unibac, les pierres qui ont en portefeuille des centres commerciaux
01:08qu'on appelle maintenant plutôt des centres de loisirs et de vie qui ont changé puisqu'on va parler des mutations du commerce en France.
01:15Vous avez ensuite les retail parks, les parcs de commerce qui sont à côté des petites ou moyennes villes et vous avez le commerce de proximité.
01:24Qu'est-ce que le commerce de proximité ? Ce sont des magasins, des boutiques qui sont vraiment situés en centre-ville, ce qu'on appelle les cœurs de ville ou les hypercentres.
01:35Ce sont des magasins et boutiques qui font de 50 à 300 m² pour Selectirante, 150 m² en moyenne et dont la principale caractéristique dans l'immobilier, en fait il y en a trois.
01:47La première c'est la localisation, la deuxième localisation et troisième localisation et pour Selectirante en hypercentre de grande ville.
01:54Vous aviez 10-60% pour Paris, c'est un peu plus à Tramuros, 11% banlieue ouest de Paris et ensuite dans les 5 des 10 plus grandes métropoles régionales et dans l'ordre Bordeaux, Toulouse, Lyon, Marseille et Nice.
02:11Et nous investissons uniquement dans ces grandes villes, les 10 plus grandes en France et toujours en hypercentre.
02:17Mais ça veut dire qu'un portefeuille d'une valeur de quasiment 600 millions d'euros, c'est des dizaines de milliers d'actifs que vous avez achetés aujourd'hui ?
02:26Alors un peu moins de 600 millions d'euros, c'est un peu moins de 400 actifs et 510 locataires.
02:33D'accord.
02:33C'est un portefeuille très granulaire.
02:34D'accord, ok.
02:35Très granulaire, ce qui fait la résilience en fait des flux de loyers pour Selectirante.
02:40Et donc nous avons un portefeuille très granulaire, ça veut dire qu'on a aussi bien des commerçants indépendants que des boulangers, des bouchers, des coiffeurs, des fleuristes.
02:54Nous avons des grandes enseignes nationales que vous connaissez certainement.
02:57Beaucoup de banques j'ai vues.
02:58J'ai pas le droit de faire des pubs.
02:59Non mais moi j'ai vu.
03:00BNP.
03:01Oui j'ai vu beaucoup de banques.
03:02C'est général, mais aussi du tartiner chocolat, du mage, du piloutou, du picard.
03:09En fait le commerce de proximité, c'est là où vous et moi, nous faisons nos courses tous les jours, toutes les semaines et tous les mois.
03:16La question Jérôme Descamps, il y a eu des années de ce qu'on appelle dans vos métiers le retail bashing, le commerce bashing.
03:22Et cela même avant le Covid qui a été un accélérateur sans doute de la défiance des investisseurs vis-à-vis du commerce physique.
03:30Mais ce mouvement-là, il a sans doute été engagé un peu avant le Covid avec la montée en puissance du e-commerce.
03:35Et c'est vrai qu'à un moment on se demandait est-ce que le commerce physique résistera ?
03:38Jusqu'à quand le commerce physique résistera à l'assaut du e-commerce ?
03:42Une fois qu'on a dit ça, quel est l'état des lieux que vous dressez aujourd'hui justement de ce commerce physique de proximité de centre-ville et d'hyper-centre ?
03:51Alors en fait il se porte très bien.
03:53Vous avez raison.
03:54Il y a eu, comme je vous disais au départ, il y a eu beaucoup de mutations du commerce.
03:58Le Covid les a accélérés.
04:01Il y a un certain nombre de types de commerces et de commerçants qui n'ont pas passé le Covid.
04:06Et en fait aujourd'hui ce qu'on constate c'est la résilience du commerce de proximité et plus particulièrement du commerce de centre-ville.
04:15En fait c'est là où les investisseurs ont acheté plus de la moitié du commerce en 2024.
04:23Donc en fait une résilience qui fait qu'il y a beaucoup d'attraits pour ce type d'investissement immobilier.
04:32Qu'est-ce qui explique ça ? Parce qu'on se dit que les modes de consommation ont quand même changé et durablement à travers les générations et les nouvelles générations qui arrivent.
04:39En plus, les centres-villes, tout dépend de quel côté on se place, mais sont de plus en plus fermées à l'accès aux voitures des particuliers.
04:49En tout cas, et ça c'est des stratégies de politique de la ville, de politique publique qui sont menées dans la plupart des grandes villes françaises aujourd'hui, Jérôme Descamps.
04:57Comment ce commerce-là s'adapte à cette nouvelle donne ?
05:01Eh bien justement, le fait de faire des zones, ce qu'on appelle les ZTL, donc les zones de trafic limitées, c'est ça qui fait que le commerce de proximité vit et se développe.
05:12En fait, il y a eu des sondages...
05:14Ce n'est pas négatif commerce ?
05:15Au contraire. Au contraire.
05:18Ça privilégie le commerce de proximité.
05:20Et vous connaissez les fondamentaux de la ville du quart d'heure.
05:25Et en fait, c'est une tendance très lourde qui est venue des Etats-Unis.
05:29Ce n'est pas en France qu'on a inventé, mais en fait, elle se développe en France, dans les grandes villes, de façon très rapide.
05:35La ville du quart d'heure, c'est quoi ?
05:36C'est qu'aujourd'hui, un citadin, il ne veut pas faire plus d'un quart d'heure en transport en commun, à pied, à vélo ou en mobilité douce, pour faire déjà ça, tout simplement.
05:46Et c'est très très flagrant.
05:49Et au-delà de ça, on voit même des générations Z qui, on pourrait dire, achètent qu'en e-commerce.
05:56Eh bien non.
05:57Il y a 91% des générations Z qui achètent, certes, en e-commerce, mais il y en a quand même 40% qui viennent dans les magasins pour faire leurs achats.
06:09Il faut savoir que le magasin physique, rien ne vaut de sentir, de toucher, d'être conseillé.
06:18Et c'est là où on voit que, encore une autre statistique, 75% des jeunes de la génération Z vont dans les magasins pour se faire conseiller.
06:26Et ensuite, ils peuvent acheter sur Internet ou aller en click and collect pour récupérer leurs achats.
06:33Mais imaginez aussi, pour la génération, ou ce qu'on appelle la silver génération, c'est des choses très importantes que d'avoir des magasins très proches d'où ils habitent.
06:42Donc, ce n'est pas la mort des centres-villes ?
06:44Non.
06:45Et je voulais, au contraire, le e-commerce, certes, qui continue à augmenter de 10%, et surtout pour les services, en tout cas, le e-commerce, ce qu'on voit, nous, par rapport au commerce physique,
06:56ce sont deux formes de commerce qui sont très, très complémentaires.
07:00Et les marques, les enseignes, qui sont vos locataires, se sont adaptées à ça ?
07:05Parce qu'il y a eu un effet de sélection naturelle, un peu, quand même, j'imagine, à travers ces nouveaux comportements, ces nouvelles manières de consommer.
07:12Mais les enseignes, certaines, en tout cas, celles qui sont toujours là, présentes, se sont adaptées à cette nouvelle donne.
07:18Tout à fait. Les enseignes se sont habituées aux habitudes de consommation.
07:22Et ça, c'est flagrant.
07:23On a vu aussi les sociétés qui étaient du fast...
07:31Fast fashion, bien sûr.
07:32Fast fashion et tout ce qui est fast livraison.
07:34Oui, oui, oui.
07:35Ça n'a pas tenu en France.
07:36Ce sont des habitudes que le français ou le citadin français, en fait, ne s'est pas habitué.
07:42Ça, ça a marché pendant le Covid.
07:43On avait une obligation, plus ou moins...
07:45Ah ben, on a tout extrapolé.
07:46Voilà, exactement.
07:47Et après, tous ces gaiets-tirs, tout ça, sont sortis.
07:50Bon, stratégie d'investissement, si on parle de select-e-rent, Jérôme Descamps, c'est quoi les piliers de la stratégie d'investissement d'un pure player du commerce de proximité,
07:58aujourd'hui, là, en 2025 ? Est-ce que c'est déjà un bon moment pour déployer ou continuer, d'ailleurs, peut-être, de déployer des investissements dans le commerce de proximité ?
08:05Oui. Alors, on a fait une petite pause en 2023-2024.
08:08Vous savez que les valeurs de l'immobilier ont baissé.
08:12On a préféré rester très prudents.
08:15Et là, par contre, début 2025, on a beaucoup de sujets à regarder dans ces boutiques.
08:20Alors, ça peut être à l'unité, ça peut être en portefeuille ou en très gros portefeuille.
08:25Surtout à Paris, je le disais, donc, dans les dix plus grands métropores régionales.
08:30Et s'il y a des opportunités à l'étranger, on ira également à l'étranger.
08:33C'est quoi vos marchés à l'étranger ?
08:35Ça reste plutôt l'Europe de l'Ouest et peut-être la palissade.
08:40Mais l'immobilier, un investisseur immobilier, il doit être proche de son immeuble et de son locataire.
08:46Je suis désolé de le répéter.
08:47Non, non, mais je crois que c'est des règles de base qui restent valables cycle après cycle, Jérôme Descamps.
08:53Exactement.
08:53C'est commerce de proximité.
08:56Vous vous autorisez également dans votre stratégie d'investissement une dose d'opportunisme et de diversification.
09:03C'est ça, Jérôme Descamps ? C'est important dans l'équilibre ?
09:06En fait, premièrement, un axe majeur, c'est vraiment investir dans le commerce de proximité.
09:10Mais il nous arrive aussi, par exemple, nous avons investi à Bordeaux un pied d'immeuble qui était occupé par une agence bancaire régionale.
09:22Et par hasard, l'immeuble était entièrement à vendre et c'était les bureaux de la direction régionale d'une grande banque française.
09:28C'est bien nous avoir acheté tout l'immeuble qui nous arrive.
09:31Voilà pourquoi nous avons 15% dans notre portefeuille de bureaux qui sont aussi situés en hyper-saint.
09:37Oui, c'est ça.
09:38Et pas seulement à Paris, mais aussi à Toulouse, Lyon et Bordeaux.
09:41Un mot de la bourse. Je disais coté depuis 2006, on commençait à avoir une vue un peu longue, effectivement, de ce qu'une cotation boursière peut apporter.
09:51Qu'est-ce que vous en retenez ? Qu'est-ce que la bourse a apporté à votre activité, au développement de votre activité, Jérôme Descamps ?
09:57Alors, la bourse a permis déjà de multiplier les investissements et le développement de la société.
10:03Il faut savoir qu'entre 2020 et 2022, en plein Covid, nous avons doublé la taille de notre patrimoine.
10:10Grâce à quoi ? Grâce à une augmentation de capital qui avait été réalisée fin 2019 de 220 millions d'euros.
10:16Et donc, c'est là où on voit la puissance des marchés financiers, où des sociétés peuvent aller chercher des gros montants, en fait, pour se développer.
10:25Et donc, nous avons utilisé ces 220 millions. C'est pour cela que nous avons doublé de taille entre 2020 et 2022.
10:30Voilà. Il faut avoir un nez et de la chance, parfois.
10:35Il faut s'autoriser d'avoir de la chance, effectivement.
10:39Et puis aussi, la bourse, ça permet aussi de diversifier, en fait, le type d'actionnaire.
10:46Nous avons aussi bien des très grosses institutionnelles, des plus petits, des familles office, des actionnaires individuels.
10:52Et nous souhaitons poursuivre, en fait, cette diversification de notre actionnariat.
10:57Et en fait, l'investissement immobilier, ce n'est pas très compliqué en termes de financement.
11:02Certes, très consommateur de financement, puisque ce sont des montants assez élevés.
11:05Mais en fait, on arrive à jongler entre notre effet de levier.
11:13On ne veut pas avoir un taux d'endettement supérieur à 40%.
11:15Le reste, c'est ce qu'on appelle de l'équity, donc du capital.
11:18Et nous allons chercher sur les marchés financiers quand cela est possible.
11:21Oui. Bon.
11:22300 millions autour de capitalisation boursière.
11:24C'est ce que j'ai vu.
11:25350.
11:25350.
11:27Merci pour la précision des chiffres.
11:29Pour Selectyrand, coté sur le marché parisien, pur player de l'investissement en commerce de proximité.
11:36Jérôme Descamps, président de Selectyrand, était avec nous l'invité de ce dernier quart d'heure de Smart Bourse ce soir sur Bsmart4Change.
11:41Smart Bourse vous a été présenté par Silex.
11:54Conseils en investissement, produits structurés, gestion d'actifs, technologie.