Thomas Binet reçoit Joachim Azan, fondateur de Novaxia
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##OSEZ_INVESTIR-2023-11-26##
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00:00 Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:04 Que faire de votre argent, où le placer, comment le placer ?
00:07 Tiens, on en parle avec vous tous les dimanches.
00:08 Thomas Binet, bonjour à vous.
00:09 Bonjour Jean-Marie.
00:10 Au programme aujourd'hui.
00:11 Eh bien, on va parler en Conseil de la semaine des exonérations des plus-values dans le cadre de vente immobilière.
00:16 On reçoit comme invité Joachim Hazan, président fondateur de Novaxia,
00:20 entreprise spécialisée dans l'investissement immobilier à impact.
00:23 On va parler transformation des bureaux en logement.
00:25 Ça, c'est un vrai sujet, vous allez voir, on y revient tout à l'heure.
00:27 Et en coin de l'expert, on va évoquer l'investissement immobilier en zone inondable.
00:31 Et ça, c'est très important, on va en reparler.
00:33 Au cœur des quartiers, pour mieux vous conseiller, le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présente
00:41 Oser investir, le Conseil de la semaine.
00:44 Mais avant ça, vous vouliez nous conseiller sur l'exonération de plus-value, sur la vente de votre résidence.
00:49 Oui Jean-Marie, parce qu'on a tous en tête que la résidence principale bénéficie d'un statut fiscal particulier
00:54 grâce à l'exonération d'impôt sur la plus-value.
00:56 Alors si vous vendez demain votre résidence principale, vous économiserez 19% d'impôt sur le revenu
01:01 et 17,2% de prélèvements sociaux normalement applicables à toute plus-value immobilière.
01:06 Du coup, certains propriétaires, des petits malins, de résidence secondaire souhaitant la vente
01:10 pourraient tenter d'y élire domicile pour échapper à cette taxation.
01:13 Oui, sauf que c'est une mauvaise idée.
01:15 Absolument, parce que c'est une niche fiscale et cette dernière est coûteuse pour Bercy.
01:19 Alors du coup, ils veillent au grain.
01:20 Pour qu'un logement soit considéré comme principal, il doit être occupé comme tel.
01:24 D'un point de vue légal et fiscal, la résidence principale correspond au lieu d'habitation
01:29 au 31 décembre de l'année de perception des revenus,
01:31 comme le souligne le Code Général des Impôts à l'article 10 pour être précis.
01:35 Mais précisons qu'au regard de la loi, la résidence principale est entendue comme le logement
01:40 occupé au moins 8 mois par an, sauf obligations professionnelles, raison de santé
01:44 ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par personne à charge
01:49 au sens du Code de la construction et de l'habitation.
01:52 C'est le fameux article 2 de la loi du 24 mars 2014.
01:56 Alors si on joue avec ça, on risque quoi ?
01:58 Si votre résidence secondaire est occupée comme une résidence principale
02:01 et que vous souhaitez la vendre, il faudra prouver au fisc que vous l'occupez comme tel,
02:05 à savoir la majeure partie de l'année.
02:07 Du coup, soyez prudents et conservez tous les documents pouvant attester de cette situation
02:12 factures de gaz, d'électricité et d'eau.
02:14 Elles permettront de démontrer la nature de l'occupation et sa durée.
02:17 Alors malgré tout, il est possible d'échapper à la taxation de la plus-value immobilière
02:21 sur la revente d'une résidence secondaire dans une situation bien identifiée.
02:25 Le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale
02:28 au cours des 4 dernières années précédant donc la vente.
02:31 Si vous avez le moindre doute, n'hésitez pas à prendre conseil.
02:34 Évidemment. Tout de suite, on accueille votre invité Thomas.
02:37 On est avec Joachim Hazan, qui est président fondateur de Novaxia.
02:41 C'est la première société à mission du secteur immobilier.
02:43 Le groupe Novaxia, c'est une entreprise qui s'est fait comme spécialité
02:46 la transformation des vieux bureaux en logement.
02:49 Ça, ça peut toujours servir. Bienvenue à vous, Joachim Hazan.
02:52 Vous êtes l'invité Thomas Binet. Bonjour.
02:54 Bonjour, Joachim Hazan.
02:55 Alors, nous avions 2 millions de mètres carrés de bureaux vides avant la Covid.
02:59 Aujourd'hui, nous en sommes à 5 millions.
03:01 Et dans quelques années, nous prévoyons d'atteindre les 10 à 15 millions de mètres carrés vides.
03:05 Alors, ce qui relève de menaces pour certains apporte des opportunités aux autres.
03:09 C'est votre cas.
03:10 Joachim Hazan, vous oeuvrez depuis 2006 à reciteler les bureaux en logement.
03:14 C'est d'autant plus intéressant que nous vivons une période sans précédent.
03:17 Et il faut bien le préciser.
03:19 Depuis la seconde guerre mondiale, avec une véritable pénurie d'offres.
03:22 Alors, si c'est une si bonne idée de transformer les bureaux en logement, expliquez-nous en quoi ?
03:28 Eh bien, déjà, l'idée, c'est dans ce monde compliqué que nous traversons,
03:32 c'est d'associer des épargnants pour leur faire profiter de cette thématique
03:36 qui est particulièrement porteuse maintenant.
03:39 Pourquoi est-elle porteuse ?
03:40 On n'a pas assez de logement.
03:41 On va parvenir énième fois sur la crise du logement.
03:44 On a beaucoup trop de bureaux.
03:45 Vous l'avez rappelé, on a un facteur multiplicateur par 3.
03:49 On va passer de 5 à 10 à 15 millions de mètres carrés de bureaux.
03:52 Quel marché aujourd'hui peut être multiplié par 3 de manière quasi certaine dans les prochaines années ?
03:57 C'est quand même une belle vague d'optimisme devant ce potentiel.
04:01 Et surtout, pourquoi c'est aujourd'hui ?
04:03 Parce que le prix des bureaux décote de 30 à 50 %.
04:06 Le télétravail est passé par là aussi ?
04:08 Alors, on a le télétravail évidemment qui est passé par là.
04:11 Sauf qu'on récupère aujourd'hui les dégâts collatéraux du Covid.
04:14 Ou au contraire, les bénéfices du Covid.
04:17 Puisque ces mètres carrés, ces millions de mètres carrés de bureaux,
04:20 1 mètre carré de bureaux va décoter de 30 à 50 %.
04:24 Ça n'est jamais arrivé depuis des dizaines d'années.
04:26 Et quel est l'intérêt ?
04:27 Quand le prix des bureaux baisse et qu'on va les transformer en logements,
04:31 la matière première, bureaux, ces mètres carrés inutilisés,
04:34 eh bien, ils vont être beaucoup moins chers.
04:37 Et on va pouvoir fabriquer donc des logements.
04:39 Et l'équation économique aujourd'hui, elle est extrêmement porteuse.
04:43 Et elle est rentable.
04:44 Alors, recitez, recitez-les, pardon, plutôt que démolir, c'est votre leitmotiv.
04:48 C'est plus cohérent, devrait ainsi aujourd'hui, pour des raisons d'environnement, concrètement ?
04:54 C'est là que l'écologie et l'économie se rejoignent.
04:57 C'est là que pour nos épargnants, chez nos vaccins investissement,
05:00 nous avons la double approche.
05:02 Impact et rentabilité.
05:04 Ne pas démolir un bâtiment.
05:06 C'est le conserver.
05:07 Quand on peut le faire, on le conserve.
05:09 On va réemployer les matériaux, le bois, le verre.
05:12 Et bien, écologiquement, l'idée de ne pas construire sur des terres agricoles ou sur des forêts,
05:17 c'est venir capitaliser sur le déjà-là, sur les mètres carrés qui existent.
05:20 Et comme on recycle les téléphones portables, comme on recycle les déchets,
05:24 pourquoi on ne recyclerait pas les immeubles si ça rapporte ?
05:26 Est-ce que c'est plus rapide de transformer que de démolir et de reconstruire ?
05:31 Alors, disons que vous économisez une partie de la construction quand on le conserve,
05:36 puisque le gros œuvre est déjà là, l'infrastructure et la superstructure est déjà là.
05:40 Maintenant, in fine, vous avez aussi des complexités inhérentes à la transformation ou au recyclage
05:46 qui font que le temps est à peu près le même, mais l'acceptation politique est bien meilleure.
05:51 C'était le salon des maires tout récemment.
05:53 Et bien, quand un maire, on va le voir, pour lui proposer de recycler un immeuble,
05:57 il est beaucoup plus favorable, c'est moins traumatisant pour l'environnement,
06:00 c'est moins traumatisant pour la population,
06:03 puisque les riverains sont habitués à passer tous les jours devant cet immeuble.
06:06 Donc, quand on le conserve, l'acceptation politique est forte,
06:09 on a moins de recours sur nos opérations.
06:11 Alors, pour un preneur, ça c'est important aussi,
06:13 est-ce que ça fait un prix du mètre carré qui risque d'être moins élevé ?
06:16 Alors, à la fin, on va vendre nos immeubles au prix du marché.
06:20 L'enjeu, c'est que l'épargnant qui va investir dans notre fonds comme Novaxia Air,
06:23 il va pouvoir espérer, c'est pas une garantie, mais c'est une espérance de rendement de l'ordre de 6%.
06:29 Pourquoi ? Puisque comme on va acheter du bureau décoté, on va rajouter des travaux,
06:33 on va transformer ou recycler ce vieil immeuble de bureau en nouveau logement,
06:38 et on va le vendre au prix du marché, ni plus ni moins.
06:40 Le marché est infini en définitive, parce qu'on a bien vu, j'ai donné les chiffres,
06:45 on va passer à 10-15 millions, c'est énorme en définitive.
06:49 Ça veut dire que vraiment, vous en avez fait d'ailleurs votre spécialité,
06:53 c'est le marché de demain, et ça laisse entendre que d'ailleurs les promoteurs de neuf
06:57 qui se plaignent un petit peu de la difficulté d'obtenir des permis de construire, etc.,
07:00 ils devraient aller là-dessus ?
07:02 Ça fait 17 ans qu'on propose à des investisseurs d'investir dans le recyclage urbain,
07:07 mais rien n'est plus fort qu'une idée dont l'heure est venue, disait Victor Hugo,
07:11 l'alignement de planètes est totalement inédit.
07:15 Il y a quelques années, on avait toujours cette crise du logement, mais le bureau était trop cher.
07:20 Là, la baisse du prix du bureau permet d'aller dans certaines communes
07:23 dans lesquelles on ne pouvait pas aller, puisque quand le prix du bureau est trop élevé
07:28 par rapport au prix du logement, l'équation économique n'est pas possible.
07:31 Là, le changement d'échelle, l'industrialisation du modèle va nous permettre d'en faire plus
07:36 dans des communes dans lesquelles on pouvait déjà aller,
07:38 et va nous permettre d'aller dans des communes investir
07:41 dans lesquelles le prix du mètre carré de logement est passé au-dessus du prix du mètre carré du bureau.
07:45 Joachim Hazan, cet été, l'autorité des marchés financiers a recommandé aux sociétés de gestion
07:51 de faire expertiser leur patrimoine pour les SCPI, Société Civile de Placement Immobilier à Capital Variable.
07:56 On a évoqué avec vous, il y a un instant, la crise du bureau, le recours au télétravail, la Covid.
08:01 On peut même rajouter certaines défaillances d'entreprises d'ailleurs,
08:04 en raison, et ainsi, de la remontée des taux, pour être un peu complet sur le sujet.
08:07 Comment voyez-vous à court terme l'évolution de la situation des SCPI ?
08:11 Parce qu'il y a des porteurs de part qui nous écoutent ce matin, ils s'inquiètent, très concrètement.
08:16 Alors, disons qu'il ne faut pas tomber dans l'émotion, il faut rester pragmatique.
08:22 Il y a une difficulté structurelle sur le bureau, on vient de le dire,
08:25 et d'ailleurs nos véhicules chez Novaxia se positionnent pour fluidifier le marché,
08:30 parce que nous faisons l'acquisition auprès de SCPI, de nombreux bureaux,
08:35 de nombreux mètres carrés de bureaux, qui sont en fin de vie,
08:38 et donc nous intervenons à fluidifier ce système,
08:40 parce qu'en achetant ces mètres carrés de bureaux vides à des SCPI,
08:43 nous leur donnons une nouvelle vie, et donc nous participons à fluidifier cet écosystème.
08:48 Maintenant, tout le bureau n'est pas mort, je pense que le bureau,
08:51 dans le cœur de grandes villes, il en faudra toujours,
08:55 mais les entreprises, aujourd'hui, réduisent de 30% leur surface,
08:58 et elles sont à la recherche de centralité.
09:00 C'est pour ça qu'on récupère des bureaux en 1ère ou 2ème couronne parisienne,
09:03 dans les grandes agglomérations françaises,
09:06 et le bureau en 1ère ou 2ème couronne décode fortement,
09:10 le bureau dans le centre des agglomérations est toujours bien valorisé.
09:13 Votre propos ce matin, c'est de dire, il faut faire le dos rond,
09:15 il faut attendre ces démarchés à long terme, il ne faut pas paniquer,
09:18 il ne faut pas céder à la situation du moment, il ne faut pas vendre,
09:21 il faut préserver et attendre.
09:23 Mon propos, c'est de dire qu'il faut investir chez Novaxia,
09:25 parce que le marché n'a jamais été supporter,
09:30 et c'est le message que je voudrais faire comprendre aux auditeurs,
09:33 c'est qu'on entend partout de l'immobilier baisse, l'immobilier, attention,
09:37 effectivement, il faut être prudent, pour autant,
09:40 acheter quand le marché est baissier, acheter à contre-cycle des vieux bureaux
09:43 qui vont être transformés, c'est une idée porteuse,
09:45 et quand on prépare sa retraite, pour le reste de votre question,
09:48 et qu'on est sur le long terme, et qu'on attend des revenus,
09:51 l'enjeu, c'est est-ce que le montant des revenus et des loyers est toujours là, ou pas ?
09:56 Merci Joachim Hazan.
09:57 Je rappelle que vous êtes le président fondateur de Novaxia.
10:00 Intergestion REM, spécialiste de l'épargne en SCPI depuis plus de 30 ans, présente
10:06 Sud Radio, oser investir, le coin de l'expert.
10:11 Tout de suite, où investir, et surtout comment le faire,
10:13 dans des endroits très particuliers.
10:14 Thomas, avec le concours de votre experte Caroline Laverde,
10:18 qui est avocate spécialisée en droits de l'immobilier,
10:20 c'est aussi votre consultante, vous allez nous parler de l'investissement
10:22 dans les zones qui ont été inondées dans le passé.
10:24 Oui, parce que les crues ont touché la Bretagne et le Nord au début du mois,
10:28 ont laissé de nombreux propriétaires dans un grand désarroi,
10:31 mais quid des futurs propriétaires prêts à investir dans ces régions-là ?
10:35 Dans le cadre d'une vente, le principe est que le vendeur est tenu de délivrer le bien
10:40 tel qu'il est décrit dans le compromis de vente.
10:42 C'est pour cette raison d'ailleurs que l'on conseille toujours un acquéreur
10:45 de réaliser une brève visite juste avant la signature de l'acte de vente,
10:48 pour s'assurer que le bien est toujours en bon état.
10:51 Oui, ça c'est important. Alors justement, si le bien dans lequel on souhaitait investir
10:54 est totalement ravagé par une inondation, est-ce qu'on peut renoncer à la vente ?
10:58 Alors, en général, la promesse de vente contient une clause qui prévoit
11:02 qu'en cas de sinistre, affectant complètement le bien, l'acquéreur est en droit
11:05 de renoncer à la vente. Certes, vous vous retrouverez le bec dans l'eau,
11:09 mais vous serez au sec, mon cher Jean-Marie.
11:11 Déjà ça, au moins, est-ce qu'on peut réclamer une réduction du prix de vente ?
11:14 Officiellement, non. Car cela imposerait de recommencer les dossiers de prêt,
11:18 de proposer à nouveau le bien en collectivité locale avec le prix modifié, etc.
11:21 Alors en revanche, rien n'interdit de négocier ou de renégocier avec le vendeur
11:25 pour trouver un arrogement financier selon le montant des réparations
11:28 et des délais nécessaires pour que vous les réalisiez.
11:31 Alors, ça se passe comment au niveau des assurances ?
11:33 Avant la signature finale de la vente, c'est l'assurance du vendeur qui intervient.
11:36 L'acheteur bénéficie ensuite du contrat d'assurance du vendeur
11:39 et peut réclamer le versement de l'indemnité dû à raison du sinistre.
11:43 du sinistre.
11:44 Et bien le conseil est bien noté.
11:45 Merci beaucoup Thomas Binet.
11:46 Merci à vous.