Avec Stéphane Imowicz, président d’IKORY
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##OSEZ_INVESTIR-2024-07-14##
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00:00Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:05Au sommaire d'Oser Investir, mon cher Thomas.
00:07Oui Laurence, alors on va commencer à parler de l'annulation de la niche fiscale Airbnb dès cette année.
00:12Notre invité est Stéphanie Movitch, président d'Icori.
00:15On va parler d'investir dans l'immobilier ancien occupé.
00:18Est-ce un bon placement ?
00:19On va vous y répondre dans un instant.
00:21Et on terminera ce numéro avec Guy Marti, notre expert en gestion de patrimoine,
00:24qui va nous parler de macro et de micro économie.
00:28Au cœur des quartiers, pour mieux vous conseiller,
00:31le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présentent
00:37Sud Radio, Oser Investir, le conseil de la semaine.
00:41Alors, le conseil de la semaine, on commence Thomas, vous venez de le dire,
00:44avec l'annulation de la niche fiscale Airbnb dès cette année.
00:47Comment, comment cette situation est survenue en premier lieu en fait ?
00:51Eh bien lors de l'examen, Laurence, du budget fin 2023,
00:54le gouvernement a oublié de supprimer un article qui réduisait l'abattement fiscal
00:58pour les meublés touristiques.
00:59En février dernier, une note officielle a réintroduit cet abattement,
01:03semant le doute sur la volonté du gouvernement de régler ses locations.
01:07Les organisations professionnelles ont donc dénoncé cette réintroduction
01:10comme une forme d'optimisation fiscale.
01:12Et alors là, que vient-il de se passer ?
01:14Eh bien le Conseil d'État a annulé une partie de la loi de finances 2024
01:18qui permettait aux locations Airbnb de bénéficier d'une niche fiscale.
01:23Alors forcément, cette décision est importante pour le secteur du tourisme.
01:27Oui, cette décision est cruciale car elle élimine un avantage fiscal
01:30pour les locations saisonnières par rapport aux locations classiques.
01:34Ces fameuses locations bénéficiaient d'un abattement fiscal très avantageux
01:37créant une concurrence jugée déloyale pour les professionnels de l'hôtellerie et de la restauration.
01:42Voilà, et puis ce n'est pas tout parce qu'il y a des impacts aussi
01:44sur les contribuables et le marché locatif Thomas.
01:47Oui, les contribuables ayant déjà déclaré leurs revenus pour 2023
01:50ne seront donc pas affectés.
01:52En revanche, cette décision pourrait encourager des associations de contribuables
01:56à attaquer l'État pour le manque à gagner causé par cette niche fiscale.
02:00A plus long terme, cela pourrait mener à des régulations plus strictes
02:03dans le secteur de l'immobilier.
02:04A suivre donc.
02:05Allez, on passe à votre invité ce matin, Stéphane Imovic,
02:08président d'Icori, créé en 2015.
02:11C'est un acteur indépendant spécialiste de l'immobilier résidentiel
02:14pour le compte de grands propriétaires et investisseurs institutionnels.
02:18Bonjour.
02:19Bonjour.
02:20Stéphane Imovic, on va parler d'investissement dans l'immobilier
02:23ancien occupé par un locataire.
02:25C'est votre modèle d'ailleurs de fonctionnement d'entreprise.
02:28Mais avant toute chose, ça consiste en quoi d'investir sous cette forme ?
02:31Est-ce qu'on peut l'expliquer à nos auditeurs ?
02:33Oui, absolument.
02:34Investir dans des biens occupés, ça signifie que vous achetez un bien
02:39qui est déjà occupé par un locataire à travers un bail
02:43et que ce locataire n'a pas souhaité acquérir son logement
02:47puisqu'on a dû lui présenter préalablement l'achat de son appartement
02:51et que donc il a refusé.
02:53Et à partir de ce moment-là, on peut vendre un logement occupé
02:56auprès d'un investisseur extérieur.
02:59Alors l'investisseur extérieur, ça peut être des investisseurs institutionnels
03:02mais c'est surtout, c'est ce qui nous intéresse ce matin,
03:05des investisseurs particuliers.
03:06Quelqu'un qui va décider de mettre son argent dans quelque chose,
03:09en l'occurrence un appartement occupé,
03:11pour placer et se faire un revenu
03:13parce que c'est ça aussi la démarche derrière.
03:15Oui absolument.
03:16Alors les investisseurs institutionnels n'achètent pas des lots de copropriété.
03:20En revanche, c'est vrai que nous...
03:22Ils achètent des immeubles ?
03:23Ils achètent des immeubles bien évidemment
03:25et nous on vend essentiellement des immeubles institutionnels.
03:28Mais lorsque ces immeubles institutionnels sont mis en copropriété,
03:31à ce moment-là, effectivement,
03:33si le locataire n'a pas décidé d'acquérir son logement,
03:37on peut vendre occupé selon des modalités
03:39qui sont très précisément fixées par la réglementation.
03:44Donc le gros intérêt d'acquérir un appartement occupé,
03:48c'est plusieurs points importants.
03:50Premier point, on achète un bien qui est occupé.
03:53Ça veut dire que le premier jour,
03:55le lendemain de la signature, on perçoit un loyer.
03:58Alors bien évidemment, il faut savoir que
04:01lorsqu'on achète un appartement occupé,
04:03il peut être occupé depuis plusieurs années
04:05et automatiquement le loyer n'est pas forcément au loyer de marché.
04:10Et donc on peut avoir une différence un peu significative.
04:13En revanche, le gros atout lorsque vous achetez un appartement occupé,
04:17c'est que, un, vous avez l'historique du locataire,
04:19donc vous savez si le locataire paye bien ou si il ne paye pas bien.
04:22Vous savez s'il y a eu des problèmes dans son appartement
04:24parce que vous devez transmettre le maximum d'informations auprès de l'acquéreur.
04:29Deuxième point, vous avez un loyer, comme je le disais tout à l'heure,
04:33qui est perçu immédiatement.
04:36Point complémentaire et non négligeable,
04:39vous achetez dans des conditions plus attractives qu'un prix libre.
04:43C'est-à-dire qu'un appartement occupé, c'est un peu moins cher,
04:47selon la nature du bail, selon le loyer, selon l'âge du locataire aussi,
04:51puisque vous avez un certain nombre de locataires qui peuvent être protégés.
04:54Et de ce fait, vous l'achetez dans des conditions plus attractives qu'un bien libre.
04:58Alors on va s'arrêter sur ce point-là, justement, qui est intéressant.
05:00On l'achète moins cher, vous nous dites à l'instant.
05:03Alors j'imagine bien, et nos auditeurs avec moi,
05:06que forcément, en fonction de l'emplacement, en fonction du type de bien,
05:10la décote sera plus ou moins importante.
05:12Mais on peut se donner à peu près une idée de combien on achèterait
05:15un appartement occupé par rapport à un appartement libre en pourcentage de réduction ?
05:18Oui, on peut vous donner une fourchette.
05:21On peut trouver des appartements occupés
05:25dont le loyer est très proche de la valeur locative,
05:28avec des locataires qui sont dans les lieux depuis assez peu de temps,
05:32et on peut avoir des cotes qui vont à partir de 5%.
05:35Mais on peut, dans certains cas, notamment,
05:38il y a encore quelques appartements en loi de 48,
05:41donc avec des loyers anciens, avec des locataires maintenables, etc.,
05:44et sur lesquels on peut avoir des décotes qui peuvent monter jusqu'à 25-30%.
05:48Ah oui, c'est quand même considérable.
05:50Ça peut être des décotes assez significatives.
05:53Est-ce qu'il y a des avantages fiscaux pour ce type d'acquisition ?
05:57Alors, comme vous le savez comme moi,
06:01il n'y a pas d'avantages fiscaux particuliers aujourd'hui
06:05en matière d'immobilier résidentiel sur de l'ancien classique.
06:10Non, il n'y a pas d'avantages fiscaux particuliers.
06:15Le seul avantage, c'est la décote ?
06:17L'avantage, c'est la décote.
06:19L'avantage, c'est de percevoir un loyer,
06:21c'est d'avoir un historique de la bonne perception des loyers
06:24et de la manière dont le locataire agit.
06:29Et puis, un point important,
06:31c'est lorsque vous achetez un appartement occupé,
06:33vous n'avez pas de travaux à faire.
06:35C'est-à-dire que si vous êtes investisseur
06:37et que vous voulez acheter un appartement libre,
06:39parfois vous allez être obligé de faire des travaux.
06:41Là, ce ne sera pas le cas puisque vous prenez le lieu en état
06:44avec le locataire tel qu'il est à l'intérieur du logement.
06:47Stéphanie Movitch, à quoi doit-on s'attacher
06:50quand on veut faire l'acquisition de ce type de biens
06:53par rapport au logement ?
06:55Est-ce qu'il y a des règles un peu différentes
06:57par rapport à un achat d'un appartement libre ?
07:00J'imagine que vous allez me parler du locataire,
07:02mais dans le même temps, il est déjà dans les murs,
07:04donc vous repartez avec cet acquis.
07:06Mais en tant que bien, en tant que tel,
07:08est-ce qu'il y a des choses auxquelles il faut faire vraiment attention ?
07:11Aujourd'hui, il y a un point qui est très important,
07:14c'est les diagnostics de performance énergétique.
07:18Ça devient un des éléments constitutifs aussi du prix.
07:22On s'aperçoit qu'un bien classé correctement,
07:25jusqu'à D, grosso modo, voire E,
07:28a beaucoup moins de décote
07:30qu'un bien qui serait classé F ou G.
07:33Puisque, comme vous le savez,
07:35les biens classés G et F bientôt
07:38ne seront plus disponibles à l'allocation.
07:40Oui, 2025 pour les G.
07:42Voilà, absolument.
07:43Donc ça signifie qu'il faut être très attentif à ça.
07:46C'est le premier point.
07:47Ensuite, ce sont tous les critères classiques
07:50en matière d'acquisition d'un bien.
07:52Bien sûr, c'est la localisation.
07:54Évidemment, c'est savoir dans quel étage se situe le bien,
08:00l'état dans lequel il peut être.
08:03Voilà, des choses assez classiques
08:05qui sont constitutives du prix lui-même d'un appartement.
08:10Alors après, il faut le financer.
08:12On est bien d'accord.
08:13On a vu dans les mois précédents les remontées des taux.
08:15Alors ça, c'est un peu redescendu
08:17depuis quelques semaines, quelques mois.
08:19Dans le même temps,
08:20est-ce que ce n'est pas ce type de biens
08:22qui est plus facile à financer qu'une acquisition
08:24parce qu'il y a justement un locataire ?
08:25Les banques sont peut-être plus facilement acceptables
08:31dans l'approche de financement que pour d'autres biens.
08:34Parce que ce n'est pas facile aujourd'hui, on le voit bien.
08:36On a reçu des banques au micro d'Investir,
08:39des courtiers, ils le disent tous.
08:41Les banques sont très regardantes sur les dossiers,
08:43quel que soit le taux, de plus en plus.
08:45Est-ce que c'est plus facile à financer ?
08:46Évidemment, c'est plus facile à financer,
08:49quand on a un historique du locataire qui est tout à fait correct.
08:52Donc effectivement, les banques sont plus sensibles
08:55au fait qu'un appartement,
08:57que le bailleur futur percevra immédiatement un loyer.
09:02Ce sont des choses significatives.
09:04En revanche, il faut savoir bien évidemment
09:06que comme les loyers sont souvent inférieurs à la valeur locative,
09:10on se retrouve avec des rendements
09:12qui ne sont pas forcément très significatifs.
09:15C'est ça, je voulais justement,
09:16ce sera ma dernière question pour vous ce matin,
09:18le rendement, que peut-on en espérer concrètement ?
09:22Alors, le rendement est un des éléments constitutifs,
09:27je considère, de la valeur d'un bien.
09:29C'est-à-dire que ce que les investisseurs classiques
09:32parlent de retour sur investissement, etc.,
09:36on prend à la fois le rendement
09:38et on prend également la plus-value potentielle.
09:40Donc, il faut être très attentif.
09:42Parfois, vous pouvez avoir des rendements faibles,
09:44mais vous pouvez avoir une plus-value très significative.
09:47Et c'est la conjonction de ce rendement et cette plus-value
09:50qui fait la rentabilité d'un bien.
09:52Donc, il faut bien évidemment être sensible aux loyers payés,
09:55mais il faut être sensible aussi à la qualité du bien
09:58et à la plus-value potentielle que l'on peut faire à terme.
10:00Merci à vous.
10:01Merci.
10:02Merci beaucoup, Stéphane Imovitch.
10:04Je rappelle que vous êtes le président d'ICORI.
10:18Et l'expert, c'est forcément Guy Martin,
10:21notre consultant en gestion de patrimoine
10:23et fondateur de PierrePapier.fr.
10:26Et avec Guy, Thomas, vous allez parler économie.
10:29Bonjour, Guy.
10:30Bonjour, Laurence.
10:31Guy, oui, et puis Laurence, en ce qu'on va parler,
10:33on va parler surtout de macro- et de micro-économie.
10:36Alors, pourquoi ces nuances, mon cher Guy ?
10:38Vous avez dû vous apercevoir qu'il y a une différence
10:42entre les statistiques de l'inflation
10:44et l'évolution de votre propre pouvoir d'achat.
10:47En fait, la micro-économie, par opposition à la macro,
10:50c'est vous, votre expérience, votre ressenti.
10:53Oui, mais dans les débats publics offerts de ma part,
10:55on parle quand même surtout de macro-économie, n'est-ce pas ?
10:58Alors, c'est vrai.
10:59Je vais prendre un exemple.
11:01Les retraites.
11:02Aujourd'hui, il y a à peu près 17 millions de retraités
11:06pour 30 millions de personnes actives,
11:10pour donner des chiffres simples.
11:12Donc, évidemment, il va y avoir des débats
11:14sur l'âge du départ en retraite, la durée des cotisations, etc.
11:18C'est de la macro-économie.
11:19Oui, mais c'est moi qui vous parle, en revanche,
11:21de micro-économie pour la retraite.
11:23Je dirais, par exemple, que je vais épargner
11:25pour en constituer des revenus futurs.
11:26C'est logique.
11:27Oui, c'est ça.
11:28Mais j'ai une anecdote, c'est qu'il y a un certain temps,
11:30un jour, Alfred Sauvy parlait de démographie
11:34et je parlais, justement, de retraite par capitalisation.
11:37Et quand nous sommes descendus de la tribune,
11:39il m'a dit, jeune homme...
11:41C'est un inflateur, Alfred Sauvy.
11:42Non, c'était il y a longtemps.
11:44Il m'a dit, jeune homme, vous ferez les calculs.
11:47Combien faudrait-il de capital
11:51si on voulait financer la retraite des Français
11:54par la capitalisation ?
11:55Alors, en fait, c'est simple.
11:57Si on dit que, pour faire très, très simple,
11:59dans quelques années, 20 millions de retraités
12:03à raison de peut-être 20 000 euros par an
12:06pour chaque recrété,
12:08ça fait 400 milliards d'euros de revenus.
12:11Si ça vient d'un capital et que c'est placé à 3%,
12:14ça ferait 13 200 000 milliards d'euros.
12:21Mais vous vous y perdez, mon pauvre Guy, dans les chiffres.
12:23Votre conclusion pour tout ça ?
12:25La conclusion, c'est que, macroéconomie,
12:28les gouvernements doivent organiser des transferts
12:31entre les personnes qui travaillent
12:32et celles qui sont traitées.
12:33Microéconomie, si vous pouvez,
12:35vous essayez d'améliorer votre situation personnelle.
12:39Moi, j'ai tout compris.
12:42J'ai sorti mes calculettes, c'est tout.
12:44Merci beaucoup, Guy Marti.
12:46Et merci, bien sûr, Thomas Binet.
12:48On se retrouve le week-end prochain.
12:49Avec plaisir.