Avec Meyer Azogui, président Cyrus Conseil.
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00:00 Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:04 Et on a trouvé Thomas Binet aujourd'hui pour placer notre argent Thomas au programme.
00:08 Et bien on va parler de la baisse du prix des immobiliers.
00:10 Je vais vous expliquer dans un instant pourquoi ça ne va peut-être pas se passer comme prévu.
00:14 On va recevoir Meier Azegui, président de Cirrus Conseil, société en gestion de patrimoine et en stratégie d'investissement.
00:20 On va vous expliquer comment réussir au mieux sa transmission de patrimoine.
00:24 Et on finira avec Sabine Tellier, notre experte en gestion de patrimoine qui va nous parler d'assurance-vie.
00:29 On va voir ce que ça peut servir. Allez tout de suite c'est parti.
00:31 Au cœur des quartiers pour mieux vous conseiller, le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présente.
00:38 Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.
00:43 Alors mon cher Thomas, on ne sait plus trop où on en est puisque vous nous disiez il y a un instant qu'on n'envisagerait plus de baisse de prix dans l'immobilier ancien. On en est où ?
00:51 En tout cas mon cher Jean-Marie, c'est ce qu'on découvre dans une étude publiée par la BPCE. 40% des vendeurs s'attendent même à une hausse des prix d'ici la fin 2024.
01:00 Décidément pourtant les temps ont augmenté, les ventes ont un peu fléchi. On a des règles au doctoire de crédit qui sont particulièrement durcies.
01:06 On apprend même en cette fin de semaine que les prix de l'ancien plongent de 4% sur un an. C'est pas rien.
01:11 Tout laisse à penser quand même que la baisse des prix devrait continuer normalement.
01:15 Et bien votre analyse est juste et pourtant, je vais vous dire.
01:18 Elle est fausse parce que c'est ce qu'on appelle une injonction paradoxale. Je vais vous expliquer ce que c'est.
01:22 Tous y prêtent et pourtant ça ne se passera probablement pas du tout comme prévu.
01:26 D'abord parce que les taux viennent de stopper leur progression voire même baissent un peu. Les banques commencent à accorder plus de crédit.
01:33 Alors du coup les vendeurs se disent qu'il est urgent d'attendre. Pourquoi baisser son prix si le marché se débloque ?
01:38 C'est logique en soi. Il suffit d'être un peu patient et attendre que les acheteurs reviennent.
01:42 Sauf que qu'est-ce qui permet Thomas aux vendeurs de penser que le marché va repartir ?
01:47 Puisqu'on a bien vu également que le nombre de transactions avait baissé l'an passé par rapport à 2022. C'était moins 250 000 ventes à peu près.
01:54 Absolument parce qu'on découvre tout simplement dans cette étude qu'ils sont 32% à prendre appui sur le prix d'achat de leur logement pour estimer son prix de vente.
02:02 Vous connaissez bien l'adage "mon appartement, ma maison est toujours plus belle que celle du voisin".
02:06 Alors du coup ils espèrent que les arbres vont aller jusqu'au ciel.
02:09 Si on avait voulu constater une baisse des prix plus significative, il aurait fallu que les taux restent plus élevés plus longtemps.
02:14 Il aurait fallu manger des haricots magiques sinon. Alors il n'y a pas d'autre raison objective qui pourrait amener le prix à baisser ?
02:21 Si, il y en a une principalement c'est le DPE, le fameux diagnostic, qui commence à jouer un rôle important.
02:27 Oui le fameux, dont on parle assez fréquemment, qui joue un rôle important dans la prise de décision.
02:31 Les acheteurs sont très regardants sur le classement du bien souhaité. Du coup les biens situés dans la fourchette haute des prix sont classés A ou B.
02:38 Et a contrario les bas de classement sont négociés fortement.
02:41 Exactement, ce qui nous amène à votre mot de la fin Thomas ?
02:43 On va conclure en disant qu'en cas de difficulté de vente, 51% des acheteurs seraient prêts à accepter une baisse des prix et 49% privilégierait une attente.
02:53 Bon, ça veut dire quoi ? Tout simplement les vendeurs et acheteurs sont en chien de faïence comme je le dis depuis plusieurs mois.
02:58 Ils se regardent, on va voir à la fin du match.
02:59 On peut en déduire que les ventes vont encore baisser ou pas ? En nombre ?
03:02 Probablement. Probablement sur 2024 mais attendons 2025 pour vraiment savoir.
03:07 Prenons les paris, mon cher Thomas Binet. Tout de suite on accueille votre invité de la semaine Thomas, c'est Meir Azougui.
03:12 Azougui pardonnez-moi, président de Sirius Conseil, société en gestion de patrimoine et en stratégie d'investissement.
03:19 Alors Sirius Conseil créé il y a 35 ans, qui dépasse les 11 milliards d'euros d'encours et qui rassemble en tout 370 collaborateurs au service de 5000 familles.
03:29 Soyez le bienvenu, vous êtes l'invité de Thomas Binet.
03:32 Merci.
03:32 On va parler avec vous de transmission de patrimoine parce que c'est un vrai sujet à mon sens et c'est une étape importante dans la vie.
03:39 Avant d'entrer dans le détail, est-ce que vous jugez qu'on anticipe assez bien sa transmission de patrimoine ?
03:43 Pourquoi je vous dis ça ? Parce qu'en France il y a quand même un tabou, c'est la mort.
03:46 Et que forcément quand on parle de transmission ça nous ramène à notre propre disparition.
03:51 Est-ce que vous pensez donc ?
03:52 Vous avez raison Thomas, effectivement, même si parler de mort ne fait pas mourir, Dieu merci, sinon nos clients ne seraient plus là et ce serait bien dommage pour nous.
04:01 Lorsqu'on parle de transmission, il y a plusieurs aspects. Il y a un aspect émotionnel qui est très fort.
04:05 On parle souvent d'impôts, de fiscalité mais avant la fiscalité c'est d'abord à qui je transmets.
04:11 En France on ne peut pas transmettre son patrimoine à qui on veut. On a des héritiers réservataires, essentiellement les enfants.
04:17 Ensuite c'est qu'est-ce que je transmets ? Éviter les indivisions.
04:21 Est-ce que je laisse chacun se débrouiller pour constituer son lot ?
04:24 Ou est-ce que de mon vivant je vais prendre les décisions qui vont permettre d'attribuer certains biens et pas d'autres ?
04:31 Notamment un conjoint dans le cas de famille recomposée ou d'enfant qu'il faut protéger plus que l'autre.
04:37 Au-delà de combien, c'est quoi ? Et enfin qu'est-ce que ça coûte ?
04:41 C'est vrai que les droits de succession en France en ligne directe vont jusqu'à 45%.
04:46 On va aller de grosso modo de 20 à 45%. Donc si on ne fait rien, ça peut coûter très cher.
04:51 Mais alors est-ce qu'on peut quand même transmettre son patrimoine afin d'assurer la sécurité financière de ses proches sans se démunir ?
04:58 Parce que c'est un vrai sujet ça aussi quand même.
05:00 Absolument. On a un prolongement de la durée de vie.
05:02 On sait que les dernières années de sa vie ce sont celles dont on a le plus besoin de revenus.
05:06 Il y a la dépendance, etc. Donc oui on peut le faire. Tout dépend de la taille de son patrimoine.
05:11 Il y a deux façons de transmettre.
05:13 Une, c'est au travers d'un testament. Lorsqu'on fait un testament ou un contrat d'assurance vie,
05:18 on ne se démunit pas puisque ça n'aura une action qu'à son décès.
05:22 Et si son patrimoine est suffisant, si on a réussi à définir quelle est la part qui ne sera pas nécessaire
05:29 à assurer son train de vie jusqu'à 100 ou 120 ans, là on va pouvoir anticiper
05:34 et effectivement limiter de façon très significative les droits de succession.
05:38 Quelques techniques très simples.
05:40 Celles qu'on n'utilise peut-être pas suffisamment, le démembrement de propriété.
05:43 C'est-à-dire qu'on ne donne que la nue propriété. On conserve le droit de jouissance.
05:48 Le droit de jouissance dépend de l'âge.
05:50 Jusqu'à 60 ans, un bien par exemple qui vaudrait 100 serait transmis pour une valeur de 50.
05:56 J'ai un abattement de 50.
05:58 À 80 ans, si je donne la nue propriété de ma résidence secondaire à mes enfants ou mes petits-enfants,
06:05 je vais avoir droit à un abattement de 30%.
06:07 Donc on voit que la réserve du fruit est un moyen de limiter le droit.
06:10 Et puis il y a tous les abattements qu'on connaît.
06:12 Peut-être que j'ai envie de citer celui des donations transgénérationnelles.
06:14 On ne pense pas aux petits-enfants.
06:16 Souvent on hérite à un âge où on n'a peut-être même plus besoin d'argent.
06:19 Donc il y a cet abattement de 31 000 euros pour les petits-enfants
06:23 que les grands-parents doivent avoir en tête.
06:25 Et puis la donation dite "Sarkozy" qui date déjà depuis plus de 15 ans,
06:31 où on peut donner une somme d'argent tous les 15 ans de 31 800 euros et des poussières
06:35 pourvu qu'on ait moins de 80 ans et que la personne qui le reçoive ait plus de 18 ans.
06:41 Là aussi pour aider des petits-enfants à s'installer dans la vie.
06:44 Donc vous voyez, en faisant des donations, à condition d'en avoir les moyens,
06:49 on peut vraiment limiter les droits de succession de façon très substantielle.
06:53 Alors il y a beaucoup de points dans ce que vous venez de donner.
06:55 C'est pour ça qu'on parle souvent de stratégie d'ailleurs.
06:58 On ne sait pas simplement un catalogue dans lequel on va piocher.
07:01 Il faut avoir un autre horizon temporel.
07:02 Il faut savoir qui on va donner, comment, sans se démunir, on vient de le dire à l'instant.
07:07 Pourquoi on parle de stratégie justement ?
07:08 Parce que les Français qui doivent être dans cette situation
07:11 ne raisonnent pas forcément toujours stratégique.
07:13 Ils raisonnent un petit peu trop fiscal.
07:15 La stratégie c'est tout simplement les choix de vie.
07:18 C'est ça qui détermine le reste.
07:21 Absolument. Qu'est-ce que j'ai envie de faire ?
07:23 Et là il n'y a pas de jugement de valeur.
07:24 Est-ce que j'ai envie de transmettre mon patrimoine à mes enfants parce que je n'ai pas le choix,
07:28 mais j'ai une quotité disponible ?
07:29 Est-ce que j'ai envie de favoriser une association caritative ?
07:32 De quelle façon je veux le donner ?
07:35 Il y a encore une fois l'aspect fiscal, mais il y a l'aspect civil, voire moral.
07:39 Chez Cyrus, on aime bien les testaments moraux.
07:41 Un testament moral, ça n'a pas de valeur juridique.
07:44 C'est d'écrire, voire d'enregistrer.
07:46 J'ai une petite vidéo, ce n'est pas facile à faire,
07:48 pour dire voilà, mes enfants chéris, mon conjoint chéri,
07:52 si vous m'écoutez, c'est que je ne suis plus là.
07:54 Voilà ce que j'ai voulu faire au travers de mon testament.
07:58 Je n'aime pas plus l'un que l'autre,
08:00 mais j'estimais que ma fille Pauline avait besoin de plus d'aide
08:04 parce que son chemin professionnel fait que...
08:07 Donc ces aspects-là sont assez douloureux.
08:09 On a quelques exemples dans la presse tous les jours de personnalités.
08:13 Donc c'est pour ça qu'il est préférable vraiment,
08:16 s'il faut retenir un mot, c'est anticiper,
08:18 aller voir son auteur, aller voir son conseil.
08:20 Ça ne fait pas mourir.
08:21 On est d'accord dans ce que vous venez de dire,
08:22 c'est vraiment moral, ça n'a aucune valeur juridique.
08:24 Il faut l'accompagner quand même de toutes les habitudes prises en compte.
08:29 J'aurais qu'on s'attache un instant au statut de chef d'entreprise.
08:32 Il y a des chefs d'entreprise qui nous écoutent ce dimanche matin,
08:34 eux aussi ils ont une démarche forcément de transmission à un moment donné,
08:37 ne serait-ce que de leur outil de travail, de leur entreprise.
08:39 Quel est le processe alors, si on peut le faire rapidement ?
08:42 Est-ce que c'est la même démarche qu'une transmission de patrimoine classique
08:45 ou c'est une autre approche ?
08:46 C'est la même démarche sur le plan civil et fiscal,
08:48 mais l'approche est complètement différente.
08:50 Est-ce qu'on va transmettre l'entreprise à ses enfants ?
08:53 Est-ce qu'il y en a un qui est capable de la reprendre ou pas ?
08:55 Il y a des aspects également de protection, d'assurance en somme clé, d'assurance décès,
08:59 parce que, un exemple tout simple, je suis marié sous le régime de la communauté,
09:03 donc je décède ou mon conjoint décède,
09:05 il faut payer des droits sur la moitié de l'entreprise.
09:09 Je n'ai pas les moyens de le faire, donc là on peut avoir des solutions
09:12 et notamment le maître mot pour un chef d'entreprise, c'est le pacte du treillis,
09:16 qui permet un abattement de 75 %, il faut prendre du temps,
09:20 mais au minimum faire un pacte du treillis,
09:23 c'est ce qu'on appelle en finance une option gratuite,
09:26 si on ne l'utilise pas, ça n'aura rien coûté,
09:28 donc vraiment pacte du treillis pour la troisième fois,
09:30 s'il faut retenir pour un chef d'entreprise, ce sera mon dernier mot.
09:32 Et on vous réinvitera pour en parler une quatrième fois
09:34 pour détailler plus le pacte du treillis, parce que c'est un vrai sujet aussi.
09:36 - Merci beaucoup. - A bien sûr Thomas.
09:38 Et on vous réinvitera avec plaisir, je rappelle que vous êtes le président de Cirrus Conseil.
09:43 Tout de suite, on explique quelque chose d'autre.
09:45 Intergestion REM, spécialiste de l'épargne en SCPI depuis plus de 30 ans,
09:49 présente...
09:50 Sud Radio, oser investir, le coin de l'expert.
09:56 Puisqu'on a retrouvé notre expert de Sud Radio, Thomas,
09:58 on est avec Sabine Tellier, consultante en gestion de patrimoine,
10:00 gérante associée au sein du cabinet Berger et associée.
10:03 Et avec Sabine, Thomas, vous allez nous parler cette fois-ci d'assurance vie.
10:06 Alors c'est un outil financier pratique pour protéger sa famille
10:09 et en même temps pour gérer son patrimoine, on est d'accord ?
10:11 On est tout à fait d'accord Jean-Marie.
10:13 Alors d'abord avec Sabine, donc on va se poser la question,
10:15 pourquoi l'assurance vie est-elle si importante pour protéger sa famille ?
10:20 L'assurance vie est très spéciale, lors de la mort de l'assuré,
10:23 pour les bénéficiaires qui peuvent récupérer les capitaux directement,
10:28 sans passer par tout le processus de la succession.
10:31 Du coup, ça leur permet de récupérer des capitaux plus rapidement,
10:35 sans passer, et sans les aléas de la succession qui peut être très longue.
10:38 Quels sont les avantages fiscaux de cette assurance ?
10:41 Il y a des abattements qui permettent de récupérer de l'argent sans impôts,
10:45 notamment les 152 500 euros pour les versements effectués avant 70 ans,
10:50 donc sans impôts, et après il y a un deuxième abattement après 70 ans
10:55 qui est de 30 500 euros, qui permet de récupérer sans impôts sur les intérêts.
10:59 En revanche, les capitaux servent intégralement à la succession.
11:01 Mais il faut s'intéresser à la clause bénéficiaire.
11:03 La clause bénéficiaire qui est très importante pour la transmission.
11:06 Et d'ailleurs je vous conseille d'aller voir un spécialiste,
11:09 parce qu'il y a plein de clauses bénéficiaires qui peuvent être écrites
11:11 de façon différente en fonction de votre cas spécifique.
11:14 Et c'est surtout que cette clause bénéficiaire peut être revue
11:16 à chaque changement de vie, car en fait, une fois qu'elle est écrite,
11:19 les capitaux vont directement aux bénéficiaires
11:21 que vous avez mentionnés dans votre contrat.
11:23 Et Sabine, il y a d'autres avantages pour l'assurance vie ?
11:25 Alors, l'assurance vie est effectivement très souple.
11:29 On peut y verser les montants que l'on souhaite.
11:32 C'est un produit qui est très liquide aussi,
11:33 contrairement aux a priori qu'on peut avoir.
11:36 On peut en ouvrir plusieurs.
11:38 Il peut être ouvert même à des enfants mineurs.
11:40 Et surtout, on peut récupérer son argent avec une fiscalité
11:43 en fonction de la durée du temps qu'on est resté
11:45 sur son contrat d'assurance vie avec une fiscalité intéressante.
11:48 Alors, ultime conseil sur l'aspect financier des assurances vie ?
11:51 Alors, l'assurance vie et l'investissement est fait comme d'habitude,
11:54 en fonction d'un profil investisseur, de la durée destinée à l'investissement.
12:01 Et donc, vous pouvez être sur un profil sécurisé,
12:03 sur un contrat d'assurance vie grâce au fonds en euros à capital garantie.
12:07 C'est le fonds de l'assureur, mais également pour optimiser,
12:10 avoir une bonne diversification avec les unités de compte,
12:12 avec actions, obligations, immobiliers.
12:15 Donc, le conseil, c'est d'être très bien diversifié
12:18 pour optimiser au mieux son investissement.
12:20 Voilà.
12:21 Écoutez, merci beaucoup Sabine pour cet éclairage.
12:23 Merci à vous également, Thomas Binet.
12:24 On vous retrouve dimanche prochain ?