Avec Amaury de Calonne, Président de Monetivia
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NewsTranscription
00:00 -Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:05 -Alors Thomas, au sommaire d'oser investir ce matin ?
00:08 -Eh bien Laurence, on va parler de location meublée
00:10 et notre invité Amauryl Calonne, président de Monetivia.
00:13 On va parler de nu-propriété, est-ce une bonne façon d'investir ?
00:16 Et puis Sabine Tellier, notre experte en gestion de patrimoine,
00:18 qui va nous parler des prêts à pallier.
00:21 -Au cœur des quartiers, pour mieux vous conseiller,
00:24 le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présente.
00:29 -Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.
00:33 -Alors Thomas, pour commencer, vous abordez donc le sujet de la location meublée,
00:36 on va peut-être rappeler ce qu'est la location meublée.
00:39 -Absolument Laurence, alors la location meublée,
00:41 c'est une forme de location immobilière où le logement est loué
00:44 avec un ensemble de meubles et d'équipements nécessaires à la vie quotidienne,
00:48 contrairement à la location nue où le locataire doit apporter son propre mobilier.
00:52 Alors la location meublée comprend déjà tout ce qui est nécessaire
00:55 pour vivre confortablement dans le logement, enfin normalement.
00:58 -Normalement c'est ça, alors pour qu'on comprenne bien,
01:00 la location meublée c'est par exemple tout ce qui se passe avec Airbnb.
01:03 -Oui entre autres Laurence, et c'est environ 110 millions de nuités enregistrées par an,
01:07 elles génèrent du coup une pénurie de logements pour résidence,
01:10 on le voit d'ailleurs à Paris, dans les grandes métropoles,
01:12 et on va le voir d'autant plus pour les eaux olympiques qui arrivent.
01:15 Alors le législateur cherche la parade,
01:17 pourrait orienter le système locatif vers des locations longue durée.
01:20 -Alors comment il s'y prend ?
01:21 -La fiscalité, toujours la fiscalité.
01:23 Réduire les abattements, c'est aussi une idée,
01:26 cependant on peut assez facilement ne pas payer d'impôts,
01:29 ou très peu en adoptant le régime d'imposition réel.
01:31 Le propriétaire peut rajouter aux charges effectives les amortissements
01:35 de l'ordre de 3% par an.
01:36 Alors tous les propriétaires de meublée ont le droit au régime réel,
01:39 pour l'instant le législateur n'a touché à rien.
01:41 Certains professionnels préconisent d'aligner le régime fiscal du meublé
01:45 sur celui du logement vide pour éviter cette distorsion.
01:48 Alors comme ce n'est pas encore le cas,
01:49 les propriétaires utilisent cette possibilité à leur avantage.
01:52 -Forcément.
01:53 -Votre invité de la semaine, Amaury de Calonne,
01:56 président de Monetivia, société spécialisée en ingénierie immobilière
02:00 présente dans de nombreuses régions françaises,
02:02 avec notamment un volume d'affaires de 250 millions d'actifs immobiliers vendus.
02:07 Bonjour. -Bonjour Laurence.
02:09 -Amaury de Calonne, on va parler d'une de vos activités, la nu-propriété.
02:12 Alors on va d'abord commencer par définir le terme pour nos auditeurs.
02:16 -Alors le principe de la nu-propriété, c'est que vous allez acheter un appartement,
02:20 un bien immobilier avec une forte décote.
02:22 -Oui.
02:23 -C'est un gain extra dès le départ.
02:25 Le principe, comment ça marche, c'est que vous allez acheter un bien à un vendeur
02:29 qui va conserver le bien pendant une durée déterminée.
02:33 Et cette durée, il va vous la régler sous forme de loyer.
02:36 -Donc il y a du coup des termes qui apparaissent,
02:39 nu-propriétaire, usufruitier.
02:41 -Exactement.
02:42 Quand on a un bien en France, quand on détient un bien,
02:45 on est plein propriétaire.
02:46 Cette pleine propriété, elle se décompose de deux choses.
02:49 Je suis propriétaire des murs sans la jouissance du bien,
02:53 sans avoir la jouissance de l'actif,
02:55 et l'usufruit, j'ai l'usage du bien.
02:57 -Pourquoi dissocier les deux en soi ?
02:59 Parce que la plupart des propriétaires,
03:01 la France est un pays de propriétaires,
03:03 et bien ils sont, entre guillemets, si je peux associer les deux,
03:06 nu-propriétaire et usufruitier en fait.
03:08 -Absolument, mais vous avez des propriétaires qui peuvent vouloir
03:10 monétiser leur actif immobilier, en tirer des liquidités,
03:13 et ça auprès d'investisseurs qui veulent échapper
03:16 aux tous les inconvénients du locatif.
03:18 Alors du coup, c'est en fait une forme de placement
03:20 plus intéressante que d'autres, notoirement, à vous entendre ?
03:23 -C'est beaucoup plus intéressant que le locatif,
03:25 parce que ça vous permet de sécuriser votre opération,
03:28 le principe étant de toucher tous les loyers par avance
03:32 sous forme de réduction de prix.
03:34 -Mais alors, quels sont les intérêts ?
03:35 On va essayer d'être très concret ce dimanche matin
03:37 pour que celui qui nous écoute, qui se dit
03:39 "Tiens, c'est peut-être une manière de placer mon argent autrement",
03:41 quel est son intérêt alors ?
03:43 On va d'abord parler du nu-propriétaire,
03:44 après je vous entraînerai sur l'usufruitier.
03:46 -OK. Alors le nu-propriétaire, c'est un investisseur,
03:48 et donc il va acheter la nu-propriété du bien.
03:51 Ça veut dire quoi ?
03:52 Ça veut dire qu'il dit à un vendeur
03:53 "Monsieur, vous allez rester dans le bien,
03:55 et vous allez me régler les 15 années
03:57 que vous allez conserver immédiatement."
03:59 On fixe le loyer.
04:00 Prenons un exemple, vous achetez un bien qui vaut 500 000 euros,
04:04 le vendeur vous dit "Je reste 15 ans dans le bien",
04:07 15 ans de loyer, ça vaut 200 000 euros,
04:09 vous allez donc acheter le bien,
04:11 500 000 moins 200 000 euros, 300 000 euros.
04:14 -Une question que certains doivent se poser à vous entendre,
04:16 c'est-à-dire qu'il faut qu'on reste forcément 15 ans ?
04:18 -Ça veut dire que celui qui a pris les 15 années
04:20 vous a pré-réglé ses 15 années de loyer,
04:23 donc pour l'investisseur c'est ça qui est génial,
04:25 il a encaissé immédiatement sous forme de réduction de prix
04:28 tous les loyers, les futurs loyers à percevoir.
04:30 Et du coup, il a tous les avantages qui vont avec.
04:33 Premier avantage, plus de risque locatif.
04:35 Plus de risque à payer, plus de vacances locatives,
04:37 il a une personne qui est attachée au bien,
04:39 qui était le vendeur,
04:40 donc qui est le propriétaire du bien,
04:42 et donc qui est attachée et qui reste dedans.
04:44 Il n'aura pas à traiter des locataires
04:46 et à enchaîner les locataires sur 15 années.
04:48 Deuxième énorme avantage,
04:50 tous les loyers qu'il a perçus sous forme de réduction de prix,
04:53 il les a perçus nets d'impôts.
04:55 Ce n'est pas passé par la case trésor public.
04:58 -Oui, donc c'est une fiscalité avantageuse.
05:00 -C'est une fiscalité très avantageuse.
05:02 Et puis après, il y a tous les coûts qui vont à côté,
05:04 auxquels il va échapper.
05:05 Premier, les droits de mutation,
05:07 ce qu'on appelle communément les frais de notaire,
05:09 ne seront pas calculés sur les 500 000,
05:11 mais sur la valeur de la nue propriété.
05:13 C'est quand même 7,5% de gains sur la décote.
05:16 Vous avez également toutes les charges de copropriété
05:19 et la taxe foncière qui reste du côté d'Uzufruitier.
05:22 Il n'y a pas de flux avec l'investisseur,
05:24 aucun flux financier.
05:26 Et ça, quand vous êtes parisien, par exemple,
05:29 je sais que je suis sur Sud Radio,
05:31 mais la taxe foncière de l'année dernière, c'est +62%.
05:34 Donc quand vous êtes propriétaire ou nu propriétaire,
05:37 vous êtes content de savoir que ça reste côté Uzufruitier.
05:40 Il n'y a aucune gestion, évidemment.
05:42 Vous avez été pré-réglé tout de suite.
05:44 Rendez-vous dans 15 ans pour la récupération du bien.
05:47 Donc c'est un investissement, je dis bien "qui dort" pour vous.
05:50 C'est-à-dire qu'il n'y a rien à faire.
05:52 Complètement. C'est exactement ça.
05:54 Vous êtes totalement serein.
05:55 Vous avez encaissé d'une certaine manière
05:57 100% des gains futurs tout de suite.
05:59 C'est en portefeuille.
06:01 C'est un outil parfait de constitution de patrimoine.
06:04 C'est un outil parfait pour la retraite, en réalité.
06:06 Oui, parce que c'est un produit retraite,
06:08 c'est ce qu'il faut dire.
06:09 Ce n'est pas pour toucher des gains que sous 15 ans,
06:11 entre guillemets, ou une durée courte.
06:13 C'est vraiment du long terme.
06:15 C'est de l'investissement long terme.
06:16 C'est la condition de ce type d'investissement.
06:18 C'est un investissement de long terme.
06:20 Il ne faut surtout pas vouloir récupérer le bien
06:22 dans deux ans ou dans trois ans.
06:24 C'est "j'investis, je mets en portefeuille,
06:26 investissement coffre-fort par excellence,
06:28 je récupère à l'extinction de l'Uzufruit".
06:31 Alors, l'Uzufruitier, justement, en parlons-en un peu,
06:34 quel est son intérêt d'aller dans une approche de cette nature ?
06:37 Son intérêt, comme je l'ai rappelé préalablement,
06:40 c'est de tirer des liquidités d'un actif
06:43 qui aujourd'hui stocke en valeur la majorité de son patrimoine
06:46 et qui va lui permettre de...
06:48 qui ne lui rapporte rien, puisqu'il y habite,
06:50 et qui lui coûte.
06:51 Et donc, l'idée, c'est de prendre une partie de cette valeur
06:54 et de pouvoir l'utiliser pour donner à ses enfants tout de suite.
06:58 Il y a beaucoup d'enfants qui ont besoin maintenant
07:00 pas de récupérer au décès des parents,
07:02 mais de récupérer maintenant une partie de...
07:04 qui ont besoin d'argent.
07:06 Et ça permet aussi à ses parents de profiter de leur retraite.
07:09 Ils ont travaillé toute leur vie, ils monétisent,
07:12 et ils peuvent acheter une résidence secondaire.
07:14 Avec ça, ils peuvent profiter de la vie grâce à ces subsides.
07:18 Olivier de Calonne, on le dit souvent, le dimanche matin,
07:20 d'oser investir.
07:21 Chaque investissement, il y a un risque.
07:23 Par nature, c'est jamais un long fleuve tranquille.
07:25 Quels sont les risques ?
07:26 Ou le risque, peut-être, il y en a peut-être qu'un,
07:28 et pour autant qu'il y en ait un, d'ailleurs,
07:30 dans ce type d'investissement ?
07:32 Il n'y en a pas beaucoup.
07:33 Je dois quand même dire...
07:35 Il n'y en a pas beaucoup.
07:36 Il y a un risque immobilier, de fait.
07:38 Parce que le marché peut se casser la figure.
07:40 Il peut se casser la figure.
07:42 Mais pourquoi je dis qu'il est très limité, ce risque ?
07:44 C'est que vous allez acheter ce bien avec une forte décote.
07:47 Donc, même si le marché baisse,
07:49 ce qui est le cas aujourd'hui dans le marché immobilier,
07:52 en dehors de certaines régions du Sud,
07:54 mais globalement, il baisse,
07:56 en achetant à -30, -40 % l'actif,
07:59 vous avez une forme d'amortisseur.
08:01 Et comme vous êtes sur un investissement de longue durée,
08:04 vous aurez récupéré la hausse le jour où vous récupérez le mien.
08:07 Merci à vous et à suivre.
08:09 Donc, ce type d'investissement, un petit peu nouveau pour certains
08:12 qui nous écoutent ce dimanche matin.
08:13 Merci, Thomas.
08:14 Merci beaucoup, Amaury de Calonne, d'être passé du côté d'Oser Investir.
08:17 Et je rappelle que vous êtes donc le président de Monetivia.
08:20 Intergestion REM, spécialiste de l'épargne en SCPI depuis plus de 30 ans, présente...
08:26 Sud Radio, Oser Investir, le coin de l'expert.
08:31 Et c'est le coin de l'experte, Thomas.
08:33 Nous sommes avec Sabine Tellier,
08:35 notre consultante en gestion de patrimoine et associée,
08:38 gérante chez Berger et associée.
08:40 Et avec Sabine, vous allez donc parler des prêts à palier, c'est ça ?
08:44 Absolument, Laurence et Sabine, on va commencer d'abord à définir.
08:47 Il faut toujours définir les termes.
08:49 Donc, on va commencer avec vous, parce que c'est un terme un peu nouveau.
08:51 On n'en a pas souvent parlé ici, pour ne pas dire jamais, je crois.
08:54 Prêts à palier, c'est quoi concrètement ?
08:56 Concrètement, c'est l'adaptation des mensualités d'un nouveau prêt mulier
09:00 en fonction de vos prêts existence,
09:02 qui permet d'obtenir le financement pour vos nouveaux projets,
09:04 tout en maintenant vos remboursements.
09:06 Alors, il y a des avantages à adopter ce type de fonctionnement ?
09:09 Clairement, parce qu'on peut optimiser votre financement
09:11 pour réduire le coût total des crédits,
09:13 et puis adapter vos remboursements à votre situation actuelle et future, surtout.
09:16 Et par exemple, si vous avez un prêt à la consommation en cours,
09:19 et que vous souhaitez acquérir un prêt à palier,
09:21 le prêt à palier peut être la solution.
09:23 Si votre taux d'endettement le permet,
09:25 vous commencez à rembourser le prêt à palier dès que possible.
09:28 Sinon, la banque, elle peut reporter les mensualités
09:30 pour vous laisser le temps de rembourser votre prêt.
09:34 Alors, on vient de parler des avantages,
09:36 il y a forcément des inconvénients, comme dans tout système ?
09:38 Le principal inconvénient pour certains emprunteurs,
09:41 c'est le cumul des remboursements de prêts.
09:44 C'est pour ça qu'on peut mettre en place le lissage de prêts.
09:47 Qu'est-ce que le lissage de prêts ?
09:49 Ça évite d'avoir des mensualités de remboursement variable
09:52 sur la durée de vos crédits,
09:54 et ça permet de calculer une échéance unique et fixe
09:56 pour honorer chacune des lignes de prêt
09:58 sur une durée globale
10:00 et de respecter votre taux d'endettement.
10:02 On va conclure, Sabine, votre chronique de dimanche matin.
10:05 Vous avez forcément un point de vue.
10:07 Est-ce une bonne idée ?
10:09 C'est une bonne idée.
10:10 Le prêt à palier, c'est une solution qui est flexible
10:12 pour vos besoins de financement.
10:14 Il faut tenir en compte forcément des implications sur le long terme.
10:17 C'est à vous de décider maintenant
10:19 ce qui convient le mieux en fonction de votre situation financière.
10:23 Merci beaucoup, Sabine Tellier, notre consultante.
10:26 Merci, Thomas Binet.
10:28 On se retrouve dimanche prochain.
10:30 Avec grand plaisir.
10:31 Et puis, osez investir, osez entreprendre.
10:33 À écouter bien sûr en podcast sur sudradio.fr.
10:35 Merci, Thomas.