Avec Olivier Princivalle, Président de la FNAIM GRAND PARIS
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00:00Bonjour Olivier Principal.
00:03Merci d'être avec nous, vous êtes le président de la FNIM Grand Paris, merci de répondre à nos questions.
00:08Olivier, pour rebondir sur les questions soulevées et les informations de Bérénice,
00:12notamment concernant l'explosion des expulsions pour un pays en 2024,
00:16c'est un triste constat pour notre pays, puisque c'est aussi parfois des familles, des situations difficiles.
00:21Est-ce que c'est quelque chose que vous-même, de votre côté, vous constatez quand vous a remonté du terrain ?
00:26Oui, alors j'ai participé à la réunion avec la ministre ce lundi,
00:30sur le sujet des impayés, le constat est effectivement unanime dans l'ensemble de la profession et des intervenants.
00:35Cette augmentation des impayés, elle date de 2020, depuis la crise du Covid.
00:39Il faut savoir que les impayés, c'est environ 2% du parc aujourd'hui, 2,02%.
00:44L'année dernière, c'était 1,96%.
00:47Donc il y a une légère augmentation entre 2023 et 2024.
00:51C'est un constat d'échec d'une politique publique, c'est un constat d'échec d'une économie.
00:55Il y a un triste équilibre ou un difficile équilibre à trouver entre la difficulté du locataire qu'on doit accompagner dans une période de difficulté avant de prononcer une expulsion,
01:04mais aussi la nécessité de protéger des bailleurs qui, eux, ont des emprunts à payer ou qui ont besoin de ces revenus.
01:10Donc c'est tout le travail difficile que la ministre engage.
01:14Il y aura un nouveau rendez-vous au mois de septembre, octobre, donc après les vacances d'été,
01:18pour remonter encore des données d'observatoire et suivre de manière plus fine,
01:21pour qu'on trouve des solutions pour toujours bien accompagner les locataires,
01:24protéger les locataires de bonne foi, sans mettre en difficulté les bailleurs.
01:27Alors vous, vous avez la particularité d'être un grand professionnel de la gestion immobilière et du syndic de copropriété.
01:33Est-ce que vous avez l'impression que la situation se dégrade ?
01:35Est-ce que vous percevez une dégradation du pouvoir d'achat ?
01:39On en parlera tout à l'heure avec Laurent Permas.
01:41On voit que les Français peinent à payer l'énergie avec une explosion des coûts.
01:44Est-ce que vous pensez que ce phénomène va peut-être s'accroître ?
01:48Il ne faut pas se cacher, le contexte économique n'est pas bon.
01:51Il n'est pas bon de manière générale.
01:52On ne peut pas dire que dans les commerces, dans l'industrie, c'est haut les cœurs.
01:56Donc c'est chez PrEP ou vous ne surprend pas ?
01:58Ça ne nous surprend pas et puis il y a des arbitrages.
02:01Il ne faut pas vous lier, on parle d'énergie et c'est un sujet qui a été abordé avec la ministre.
02:05C'est que les occupants vont préférer privilégier le paiement de leur facture d'énergie avant le paiement du loyer.
02:12Pour une raison simple, Enedis, quand la facture n'est pas payée, ils vous coupent à distance l'abonnement.
02:18Alors que sur un sujet d'un payer de loyer, la procédure met 18 mois, 2 ans, 24 mois.
02:24Donc il y a un sujet de priorité.
02:26Et puis c'est vrai qu'on est d'abord à réfléchir à la fin du mois en faisant ces arbitrages.
02:30Ce qui est triste, c'est d'être obligé d'arbitrer sur sa charge de logement.
02:32C'est la première dépense, c'est la première préoccupation d'avoir un toit.
02:38Donc oui, c'est extrêmement difficile.
02:40Quand les professionnels interviennent auprès des locataires, on essaie de toujours trouver des solutions.
02:45Et je donne un conseil à tout le monde, si vous avez un problème d'un payer,
02:48ne laissez pas l'un payer s'accumuler avant de prendre contact avec votre bailleur ou votre administrateur de biens.
02:53Parce qu'une fois que la procédure est enclenchée, en général elle va jusqu'au bout.
02:57Et c'est tout au début de l'un payer qu'on arrive à trouver des solutions.
03:00Il y a des fonds, des fonds publics, comme le fonds de solidarité logement,
03:03qui peuvent être mobilisés par le locataire lorsqu'on a un problème d'un payer.
03:06Et ça permet de trouver une solution publique avec un accompagnement quand on a des difficultés.
03:11Alors c'est bien que vous le disiez.
03:12C'est vraiment bien que vous le disiez.
03:13Parce que souvent les Français ont peur.
03:15En fait, ils ont peur d'appeler le bailleur.
03:16C'est difficile à assumer.
03:18En même temps, bonjour, je vous appelle parce que j'ai du mal à vous payer.
03:20Non, c'est vrai, c'est normal.
03:21Mais justement, l'anticipation, parce que c'est vrai, et je vous ai vu faire,
03:24vous aidez les propriétaires et également les locataires à essayer de trouver des solutions.
03:29Parce que quand on anticipe ces difficultés,
03:32vous arrivez à résoudre une grande proportion des difficultés, n'est-ce pas ?
03:34Oui, et la procédure, c'est un constat d'échec pour tout le monde.
03:38Nous, administrateurs de biens, bien évidemment, on représente les intérêts du propriétaire.
03:42Mais notre première priorité, c'est un juste équilibre entre le locataire et le propriétaire.
03:46Quand les particuliers font appel à un administrateur de biens,
03:50il n'y a pas de problème sur la restitution des pots de garantie.
03:53Il n'y a pas de problème sur les révisions de loyer, ni sur les régularisations de charges.
03:56Parce que les choses sont faites conformément à la loi.
03:58Et on est là pour accompagner tout le monde.
04:00Et nous, ce qu'on veut, c'est un locataire qui reste dans les lieux,
04:02qui se sent bien, qui n'a pas de problème avec son bailleur.
04:05Parce qu'en assainissant la relation entre le locataire et le bailleur,
04:09on a un marché locatif fluide et on a de la confiance.
04:12Merci pour la transition marché locatif.
04:14Alors là, je regarde les chiffres, et là, franchement, c'est à pleurer.
04:17C'est même dramatique.
04:18On a un marché locatif qui s'est carrément rétrécit de moitié dans les grandes agglomérations.
04:22Ça devient la croix et la bannière.
04:24Vous connaissez les chiffres pour les étudiants qui n'arrivent pas à se loger.
04:27Les jeunes actifs qui n'arrivent pas à signer leur contrat parce qu'ils ne trouvent pas de logement.
04:33Quel constat vous faites ?
04:34Alors vous, en plus, vous êtes sur la zone francilienne.
04:37Donc zone ultra tendue, avec des prix qui sont quand même parfois intouchables pour certains locataires.
04:44C'est quoi la solution ? Qu'est-ce qui se passe en ce moment sur le marché ?
04:46Est-ce que Paris restera, comme les grandes agglomérations, hyper tendues en termes de marché locatif ?
04:52De manière générale, tant qu'on ne construira pas assez, tant qu'on ne mobilisera pas une offre de logement,
04:57c'est de construire et d'inciter les Français à investir dans la pierre pour mettre du logement à la location.
05:04La tendance que nous avons aujourd'hui, c'est une disparition des investisseurs privés et des bailleurs.
05:09Pour une raison simple.
05:10Vous accumulez, pour une région comme Paris, l'encadrement des loyers.
05:14En banlieue, le permis de louer.
05:15Les obligations de rénovation énergétique qui frappent d'interdiction de location les logements.
05:20Des loyers qui sont bloqués entre deux locations, avec une impossibilité de réviser,
05:24même si vous avez fait un peu de travaux d'entretien.
05:26Et une fiscalité extrêmement lourde.
05:28À un moment donné, les bailleurs perdent confiance.
05:30Pourtant, les Français aiment la pierre.
05:32Et l'acteur qui est le bailleur est essentiel dans le parcours résidentiel.
05:37On est d'abord locataire.
05:38Quand on est étudiant, on est locataire.
05:40On rencontre quelqu'un, on prend un deux pièces, ensuite on achète quelque chose.
05:44Ce parcours de vie, il est essentiel.
05:46Et nous, on est effarés, effarés par cette absence de considération qu'on peut avoir par le pouvoir politique
05:52qui ne prend pas en compte les propositions et les alertes qu'on a fait depuis plus de deux ans.
05:57Alors justement, le projet de loi Hubert a été adopté, pas plus tard que la semaine dernière.
06:02On a la loi Trace qui vise à assoupir la loi Zannes.
06:06Nous avons le rapport qui va être remis par le sénateur Dobresse et le député Causson,
06:11qui a de bonnes chances d'aboutir.
06:13Vous êtes en lien direct avec les députés et le pouvoir législatif.
06:15C'est quoi le combat à mener ?
06:18Si on doit hiérarchiser, quel combat de quelle noble cause aujourd'hui vous menez au sein de la Fédération ?
06:23Le premier combat, c'est redonner de la confiance aux bailleurs privés et à l'investisseur
06:27pour redonner une offre de logement aux Français.
06:29Si le statut est adopté, c'est vraiment très attendu.
06:32Mais le statut, c'est le signal de confiance dans l'investissement immobilier pour fournir du logement.
06:38Le public ne distribuera pas les logements.
06:40Et on a fait état tout à l'heure du problème du logement social.
06:43Le logement social, il y a un sujet.
06:44Quand on parle de 25% de logements mis à disposition, c'est une blague.
06:48Le logement social devrait être la destination de toutes les personnes qui en ont besoin.
06:52On ne devrait même pas avoir de gens qui vivent dans la rue.
06:55Donc d'abord, c'est donner reconfiance aux Français pour avoir ce toit.
06:59Ça, c'est évident.
07:00Donc ça parle de fiscalité, ça parle de rééquilibrage,
07:03de la relation entre le bailleur et le locataire.
07:05Et ça, c'est essentiel.
07:06Après, on a le sujet de la rénovation énergétique, le signal de la rénovation.
07:11Tout le monde croit à la rénovation énergétique.
07:13Mais maintenir les interdictions de location sur les bailleurs qui n'ont pas les moyens de mettre 40, 50, 60 000 euros de travaux
07:21sans possibilité de réévaluer le montant de leur loyer, ça n'a aucun sens économique.
07:25Et surtout, rappelons-le très rapidement, dans un immeuble.
07:29Vous avez dans un immeuble collectif, au rez-de-chaussée, un local commercial qui n'a aucune obligation de travaux.
07:34Vous avez le médecin juste à côté qui n'a aucune obligation de travaux.
07:37Au premier étage, le propriétaire occupant qui n'a aucune obligation de travaux.
07:40Et encore, quand vous avez le médecin à côté, vous avez de la chance parce qu'il y en a de moins en moins.
07:43Ou le meublé saisonnier.
07:44À côté, le meublé saisonnier qui a un moratoire jusqu'en 2034.
07:47Et vous, vous êtes propriétaire bailleur tout seul dans cette propriété.
07:50Et vous en prenez plein la gueule.
07:51Vous devez le convaincre.
07:52Et à un moment donné, il faut une équité globale.
07:54Et si on arrive à détendre...
07:56Je ne dis pas qu'il faut abandonner, bien évidemment, la rénovation énergétique.
07:58On a toujours soutenu cette rénovation.
08:00Mais ça doit rester un outil de pilotage de la rénovation générale du bâti.
08:04Et pas un outil de sanction sur une seule catégorie de propriétaires.
08:07Sinon, c'est tous les Français qui morphe.
08:09C'est là qu'on voit effectivement que le signal de confiance...
08:12On a bonne chance que ça...
08:13Je rappelle que le rapport va être remis en juin.
08:15Alors, justement, dernière partie.
08:17La fiscalité, déclaration de revenus, question toute simple.
08:20Quand on loue un appartement, une maison,
08:21on est obligé de déclarer les loyers perçus.
08:23Y a-t-il plusieurs façons de déclarer ces revenus fonciers ?
08:26C'est un vrai casse-tête.
08:27Et quelles sont les erreurs les plus fréquentes que vous voyez
08:29parmi les petits propriétaires que vous aidez d'ailleurs au quotidien ?
08:32Puisque le mieux pour un petit propriétaire bailleur,
08:35c'est d'avoir recours à un administrateur de biens.
08:38Bon, du coup, je ne fais pas de pub.
08:39Non, non.
08:40Il y a deux façons de déclarer ces revenus.
08:41Vous avez un régime simplifié,
08:43qu'on appelle le régime du microfoncier,
08:44qui correspond à la plupart des bailleurs
08:46qui ont un logement en location.
08:48C'est le principe du microfoncier ?
08:49En fait, vous déclarez le montant de vos revenus,
08:51vos loyers bruts encaissés.
08:53Et vous pratiquez un abattement sur le montant.
08:56C'est assez simple à faire.
08:57Ensuite, vous avez le régime réel.
08:59Le régime réel, là, vous déclarez les revenus
09:01que vous avez encaissés.
09:01En dessous, vous déduisez toutes vos charges.
09:03Les charges de gestion, les charges d'assurance,
09:05les charges de copropriété, la taxe foncière.
09:07Et vous êtes imposé sur la différence
09:09entre vos revenus et vos charges.
09:11C'est ce qu'on appelle le régime réel.
09:12Très clair.
09:13C'est le régime le plus intéressant
09:14quand vous avez des travaux.
09:15Puisque le régime forfaitaire simplifié
09:17qu'on a vu tout à l'heure
09:17ne fait pas état de vos dépenses réelles.
09:20Quand vous faites des travaux dans votre logement,
09:21il vous faut le régime réel.
09:22Ce n'est pas très compliqué.
09:24Mais c'est vrai que quand on est accompagné
09:25dans sa déclaration de revenus,
09:26c'est quand même beaucoup plus facile.
09:28Et vous évoquez le sujet des administrateurs de biens.
09:30Le tiers de confiance administrateur de biens
09:31fournit aux propriétaires en général
09:33les éléments à déclarer
09:34dans chaque ligne des revenus fonciers.
09:36Donc ça, c'est extrêmement simple.
09:37Première erreur, surtout, à éviter.
09:40À éviter.
09:40C'est de ne pas déclarer ses revenus
09:42ou d'en oublier une partie.
09:44Avec les outils de contrôle
09:45à la disposition des services des impôts aujourd'hui,
09:47je peux vous dire que si vous trichez,
09:48ça va clignoter dans tous les coins.
09:50Et je pense qu'il faut être clair.
09:52Il ne faut pas essayer de...
09:53On n'est pas forcément obligé de tricher.
09:55Parfois, on oublie, on n'y pense pas.
09:57Lorsqu'on gère soi-même son propre bien,
10:00ce n'est pas toujours évident quand même.
10:02Non, ce n'est pas toujours évident.
10:03Mais le formulaire, pour le coup,
10:05il n'a pas beaucoup changé.
10:06Il est relativement clair.
10:08Il est relativement clair.
10:09Simple.
10:10Je ne vous dirai pas ça, c'est les impôts.
10:11Mais il est relativement clair.
10:13Et en l'occurrence,
10:14il ne faut pas hésiter à faire appel
10:16au service d'un professionnel
10:16si on a des questions sur le sujet.
10:18On va peut-être rappeler, si vous voulez bien,
10:19la date limite pour la déclaration
10:20des revenus foncés.
10:21Alors ça, c'est très sympa.
10:23La date limite, c'est du 22 mai au 5 juin,
10:26me semble-t-il.
10:27J'ai eu cette question tout à l'heure
10:28par Mme Deville-Fleuriot
10:30qui m'a posé
10:31et j'étais un petit peu en train de sécher.
10:33Voilà, donc c'est le 22 mai
10:34pour les départements de 1 à 19,
10:37le 28 mai pour les départements 20 à 54
10:39et le jeudi 5 juin
10:40pour les 55 à 976.
10:43On ne pouvait pas faire plus précis.
10:44Là, pour quelqu'un qui savait pas.
10:47Franchement, vous nous avez bleffés.
10:48Merci Olivier Principal.
10:50C'est toujours un plaisir de vous recevoir sur le plateau.
10:52Je rappelle que vous êtes le président
10:53de la FNIM du Grand Paris.