Avec Mathieu Descout, co-fondateur d'EMETAM
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00:00Bonjour Mathieu Descoux, merci d'être avec nous, il y a quelques mois vous vous associez avec la société Emmerich
00:07pour lancer une toute nouvelle entreprise qui s'appelle Emmetam, avec une idée en tête,
00:12travailler la transformation de bureaux en logements.
00:15Alors transformer les bureaux en logements est souvent présenté comme une solution, une bonne alternative,
00:20une très bonne alternative à la crise du logement, ça a été démontré, pourquoi en quelques mots ?
00:25Pourquoi ? Parce que le foncier est rare, parce qu'il y a une crise majeure dans le bureau et une pénurie de logements.
00:32Si on reprend quelques chiffres, pour ne pas noyer vos auditeurs dans les chiffres,
00:36mais rien qu'en Ile-de-France c'est 5,6 millions de mètres carrés de bureaux qui sont vides,
00:41avec une perspective que ces mètres carrés aillent jusqu'à 10 millions.
00:46Et à côté de ça vous avez une pénurie très forte du logement, on a,
00:52et je ne sais pas si vos auditeurs se rendent compte, mais il faut remonter à 1954
00:57pour comparer les chiffres des permis de construire qui ont été acceptés pour créer du logement.
01:04Les permis de construire, c'est le logement de demain.
01:06Donc vous avez une suroffre de bureaux, une pénurie de logements.
01:11Vous rajoutez à ça tout ce qui est loisannes, qui empêchent l'étalement du territoire.
01:15Donc loisannes, c'est zéro.
01:16Zéro artificialisation nette.
01:18C'est-à-dire qu'on ne peut plus construire un élément et s'étaler malgré la démographie de notre pays.
01:23Exactement, il faut faire la ville sur la ville.
01:26Les bureaux n'ont plus de preneurs,
01:28donc les bureaux deviennent une source d'offensive nécessaire pour le redéveloppement.
01:33Alors, on voit que c'est une très bonne alternative, c'est vrai.
01:36On l'a vu, nous, chez Radio-Imo également, sur des opérations très concrètes.
01:41On avait reçu ici sur le plateau, blézerteux, la place de l'immobilier,
01:46qui avait estimé d'ailleurs la détention en volume de mètre carré à 173 millions de mètre carré,
01:50et qui avait fait une estimation, France, donc tout territoire confondu,
01:55on est sur des chiffres absolument vertigineux.
01:58Franchement, la première chose qu'on se dit, on se dit mais voilà la solution.
02:01Le bâti est déjà bâti, on a des immeubles obsolètes,
02:04c'est-à-dire qui n'ont plus du tout de destination, qui ne sont plus louables,
02:07dans toutes les villes de France.
02:08Pourquoi c'est si long à mettre en place ?
02:11C'est long parce qu'il y a plusieurs leviers à ça.
02:16Il y a le levier économique, l'acceptation politique qui est souvent difficile.
02:21Un immeuble de bureau, le maire quand on le transforme en autre chose,
02:25un immeuble de bureau c'est l'attractivité de sa commune,
02:27donc le voir disparaître et transformer ça peut être un problème.
02:31Donc le maire peut s'opposer au fait de transformer l'immeuble qui est vide,
02:34qui ne sera pas loué parce qu'il n'est plus adapté, à des logements, il peut s'y opposer ?
02:38Il peut s'y opposer, il est maître de ses permis de construction,
02:43il est maître de son PLU avec le territoire, mais de plus en plus,
02:47il est lui le guichet unique des gens qui demandent des logements.
02:50Donc petit à petit l'acceptation politique est en train de se mettre en place.
02:54Après vous avez le volet économique.
02:57Les propriétaires actuels des bureaux ne se laissent pas faire,
03:01considèrent que même si ces bureaux n'ont pas beaucoup de valeur,
03:04les expertises de ces dits bureaux constituent un manque à gagner,
03:09une perte, il faut accepter de réaliser une perte.
03:12Même si c'est vide ?
03:13Même si c'est vide.
03:14Même si c'est insuffisamment loué ?
03:15Exactement. Aujourd'hui il y a une décorrélation des valeurs d'expertise
03:20entre le bureau vide qui existe et la vraie valeur marchande pour cette transformation.
03:25Alors la rentabilité est un sujet important.
03:28L'un de vos collègues, confrères nous a dit,
03:31le problème c'est qu'à la sortie ça coûte plus cher que si on construisait ex nihilo.
03:37C'est-à-dire à partir de rien, à partir d'un terrain,
03:39si on construit ça coûte moins cher que si on réadapte ou on rénove. C'est vrai ?
03:44Oui c'est vrai mais je pense qu'il y a un débat sémantique sur
03:47qu'est-ce qu'est de la transformation de bureau en logement.
03:50Il ne faut pas voir le bureau comme tel,
03:52il faut le voir comme de la charge foncière et une capacité constructible.
03:55Évidemment quand on peut le faire, certains bureaux se prêtent à de la transformation en l'état,
04:01les tailles, les épaisseurs de bâtiments font qu'on peut avoir un usage en logement très évident.
04:08D'autres ont été conçus pour être des bureaux,
04:12on ne concevait pas la réversibilité à cette époque-là.
04:14Les bureaux sont très larges, donc il y a une perte de surface évidente
04:19et le coût de la transformation est entre 15 et 20% plus cher que de la démolition reconstruction.
04:25Donc aujourd'hui on n'est pas du tout à l'échelle encore ?
04:27Aujourd'hui on n'est pas encore à l'échelle
04:30et tout dépend de la valeur d'entrée, à combien on achète ces bureaux.
04:34Mathieu Descoux, qu'est-ce qui ferait que justement on puisse gommer le fait que ça coûte plus cher ?
04:38Est-ce que si on massifie, c'est-à-dire qu'il y a un mouvement de fonds de récupération,
04:44moi je les vois ces immeubles qui sont vides, ça fait mal au cœur quand on sait que les Français sont mal logés.
04:48Est-ce qu'on peut arriver à cela ou pas ? Ou est-ce que c'est un peu pieux ?
04:52On va arriver à ça, parce que cette polarisation du bureau,
04:55c'est-à-dire ces bureaux qui ne trouvent pas de preneurs,
04:58donc qui seront vides indéfiniment et qui coûtent cher, vont être vendus à un bon prix, première condition.
05:04Les maires n'acceptent pas de voir des bureaux vides avec des panneaux à allouer,
05:10on a un problème d'attractivité, donc ils vont autoriser cette transformation.
05:13Et le législateur a mis à notre disposition notamment un très bon article
05:20qui s'appelle l'article L252.6, qui en fait regroupe les lois Allure et Élan,
05:26et qui permet de démolir et reconstruire dans le volume existant des bâtiments,
05:30au-delà du plan local d'urbanisme, donc de travailler dans le volume de l'existant,
05:34avec une surconstructibilité de 30%.
05:37Alors justement, c'est bien ce qu'a prévu effectivement dans le texte la ministre du Logement Valère et l'État,
05:43qui a placé cette transformation d'ailleurs, vous le savez, dans son plan d'action
05:47pour encourager ce type d'opérations, notamment avec la loi Dobie qui accélère énormément.
05:53Donc c'est exonération de la taxe sur les bureaux pour les propriétaires qui déposent un permis de construire,
05:57en vue de cette reconversion. Donc là, quand on a un bâtiment un peu vide, ça a quand même du sens.
06:03La création d'une taxe d'aménagement spécifique que pourront percevoir les élus locaux.
06:07Donc du coup, vous leur proposez d'avoir une charge fiscale qui leur permet d'avoir un relais.
06:11Bonus de constructibilité que les élus locaux peuvent offrir,
06:14qui peuvent aller jusqu'à 30% de la production de bureaux en logement sur un site.
06:18Assouplissement des règles d'urbanisme, création d'un permis de construire à destination multiple,
06:23ça a été le cas pour les JO par exemple. Tout ça, c'est acté.
06:26Tout ça, c'est acté et tout ça va dans le très bon sens de l'objectif
06:31qui est justement la massification de ces transformations.
06:34On aide l'élu à accepter, on l'aide avec des recettes fiscales qui permettent de financer les équipements,
06:41on aide, on gomme ce surcoût par ce fameux L252.6 et donc ces 30% de constructibilité en plus.
06:48Et finalement, tout le monde s'y retrouve et donc on va aller vers cette démocratisation de ce qui est aujourd'hui une niche.
06:57Alors les CHI, vous les connaissez, 2,5 millions de foyers aujourd'hui sont en attente de logement.
07:00Ils vivent dans des situations extrêmement compliquées, on peut même dire de grandes précarités.
07:04Ces 4,5 millions de foyers qui sont dans des situations, j'allais dire relative précarité de logement,
07:11notamment l'insuffisance de l'espace pour les enfants, l'eau de chambre, on a un vrai sujet.
07:17Et vous aviez tout à l'heure dit qu'on ait les mêmes autorisations d'urbanisme que dans les années 50, c'est vrai,
07:22sauf qu'il y a 25 millions d'habitants supplémentaires et qu'il faudra bien les loger.
07:26Est-ce que justement compte tenu de ces perspectives, vous venez de créer EMETAM avec un acteur majeur qui s'appelle Emmerich,
07:32est-ce qu'aujourd'hui on peut dire que EMETAM part sur une lancée on va dire plutôt positive et constructive ?
07:38Vous avez déjà des opérations en cours ?
07:40Oui, alors nous on existe depuis 6 mois, on a déjà signé 3 opérations,
07:45on va fabriquer pour plus de 400 logements sur ces opérations.
07:49Déjà ? Ah oui, c'est étonnant.
07:50Donc ça marche évidemment, il faut le temps des autorisations administratives.
07:53En Ile-de-France ?
07:54En Ile-de-France et sur la Côte d'Azur, puisque là où en fait ça marche,
07:59la transformation de bureau en logement dans les zones tendues, là où le besoin de logement est nécessaire.
08:05Alors justement, question, quand on parlait du prix de sortie,
08:09on parlait de ce qu'on appelle quand vous financez le logement,
08:12est-ce que justement vous adaptez éventuellement le logement sur du LLI,
08:17vous savez le logement à loyer intermédiaire,
08:20est-ce que vous utilisez tous ces dispositifs pour permettre aux personnes de mieux se loger ?
08:24Bien sûr, quand on conçoit un projet de logement, il doit être adapté aux besoins,
08:30ça va du logement social et des classiques au logement intermédiaire,
08:34qui est aujourd'hui un vrai relais et a été très accepté par les villes
08:39et correspond à un vrai besoin de la population,
08:41au logement libre, en prenant en compte le marché actuel,
08:45donc on n'est pas dans la surenchère de futures offres,
08:49et voilà à peu près, et aussi en passant par le logement étudiant,
08:53parce qu'il ne faut pas oublier tout ce qui est logement géré,
08:55c'est que les étudiants aussi souffrent du mal-logement dans les zones tendues.
08:58A suivre, METAM, merci Mathieu Descoux, je rappelle que vous en êtes le président,
09:02avec beaucoup d'île en creux, pour trouver d'ailleurs METAM sur internet,
09:06si vous voulez avoir plus d'informations, merci à vous.