Samedi 10 mai 2025, retrouvez Jean-Marie Souclier (Directeur Général, Sogenial Immobilier), Fabrice Cousté (Journaliste, B SMART), Richard Tzipine (Directeur général, Groupe Barnes) et Ivan Vagic (Président, Wemo Reim) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue dans Smartimo, le magazine des décideurs de l'immobilier.
00:12Au sommaire cette semaine, on s'intéresse tout d'abord à la baisse des prix appareils pour l'immobilier de prestige.
00:18Est-ce qu'elle est enfin derrière nous ? Réponse avec le patron du groupe Barnes.
00:22On s'intéresse également aux forêts, un investissement en vert et non délocalisable, avec Jean-Marie Souclier, le patron de Sogenial.
00:28Et enfin, les bureaux à marcher à deux vitesses, on le constate avec Yvan Vajic, c'est le président de Wimoraim, Smartimo.
00:36C'est parti !
00:39Dans Smartimo, on va arriver un petit peu en s'intéressant aux biens de prestige ou de luxe avec notre invité, c'est Richard Tsipine.
00:49Bonjour Richard.
00:49Bonjour Fabrice.
00:50Vous êtes directeur général de Barnes, une enseigne bien connue justement sur ces biens qui nous font rêver.
00:55On va se focaliser, je le dis, sur Paris notamment.
00:58Est-ce qu'il y a un bouleversement dans les arrondissements ou est-ce que c'est toujours les mêmes qui sont les plus prisés ?
01:03On va voir ça dans un instant.
01:04Mais tout de suite, Richard, déjà un aperçu sur ce qu'on vient de vivre, cette crise immobilière.
01:09Alors on se dit, les plus fortineux ne sont peut-être pas touchés.
01:12Et pourtant, vous avez vu quand même une baisse significative ces deux dernières années sur les gens qui ont des moyens,
01:17mais qui ont quand même été impactés par cette hausse des taux d'intérêt.
01:21Oui, en fait, on a vécu la crise la plus longue depuis au moins 25 ans,
01:26parce que c'est une crise qui a duré presque deux ans, de janvier 2023 à septembre 2024.
01:31Et tout le monde a été, presque tout le monde a été concerné.
01:34Je ne parle pas des ultra, ce qu'on appelle les ultra high natural individuals,
01:38donc ceux qui ont beaucoup d'argent, cela ça a été.
01:40Mais le segment le plus marqué chez nous, qui a baissé le plus en 2023-2024,
01:45c'est le segment entre 1 et 3 millions d'euros.
01:47En réalité, c'est un segment qui concerne les foyers, les familles avec enfants,
01:52de gens aisés qui gagnent très bien leur vie,
01:54mais qui sont dans leur cycle de vie où vous avez toutes les dépenses qui s'accumulent.
01:59C'est-à-dire que vous avez les écoles, pour ceux qui mettent les enfants dans les écoles privées,
02:03vous avez les vacances et vous avez évidemment l'immobilier.
02:05Donc ce sont des foyers qui sont très sensibles aux taux d'intérêt.
02:08Et comme les taux d'intérêt en début 2023 sont passés de moins de 20% à 4,5 en quelques mois,
02:14l'impact a été incroyable sur ce segment-là.
02:17Et donc il s'est, j'irais presque arrêté, il s'est gelé en tous les cas, et ça a été très compliqué.
02:22En revanche, sous 1 million, qui sont beaucoup de pieds à terre,
02:25et au-dessus de 3 millions, qui concernent des gens qui ont des gros moyens,
02:28on n'a quasiment pas été vraiment impacté.
02:31Alors justement, on s'intéresse à ce qui se passe sur Paris.
02:34Les arrondissements les plus prisés, on voit souvent dans les classements, Richard,
02:396e, 7e, 8e aussi avec ce fameux triangle d'or.
02:43Est-ce que ça bouge un petit peu ? Quelle est la dynamique ?
02:46Oui, ça bouge. Le 6e et 7e, ça reste vraiment les arrondissements les plus recherchés à la fois
02:51par la clientèle française, très aisée, qui cherche les bonnes écoles,
02:56qui cherche les endroits charmants, mais aussi la clientèle étrangère.
02:59Au point même que certains Français sont prêts à faire des efforts,
03:06à concéder des surfaces, des moindres surfaces, pour rester dans ces quartiers.
03:11Et puis vous avez l'autre côté, le 8e, Rive droite, qui souffre d'une petite désaffection,
03:18qui a sans doute été marquée depuis quelques années par des images à la télé, de manifestations.
03:24Et puis surtout aussi, ce sont des secteurs, le 8e, un secteur, un quartier, un arrondissement,
03:28où vous n'avez pas cette vie de quartier qui fait rêver, qui attire, qui séduit,
03:33comme vous pouvez le trouver dans le 6e, dans le 7e, le Marais,
03:37ou des quartiers bobos qui sont beaucoup plus gais.
03:40Donc 6e, 7e, le 8e un petit peu en retrait, et le Marais, donc 3e, 4e, qui ont le vent en poupe également ?
03:46Oui, du côté de la Rive droite, c'est vraiment les quartiers qui ont le vent en poupe.
03:49Si vous allez vous promener le week-end, c'est beau et le monde.
03:53Alors c'est parfois trop de monde, trop de touristes qui peuvent aussi gêner certains résidents.
03:58Mais en tous les cas, vous avez des petits restaurants, tout à pied, c'est très important.
04:02Vous allez au théâtre facilement, vous traversez la Seine, vous allez à Notre-Dame.
04:09Enfin, vous avez vraiment des endroits très sympas, très dynamiques.
04:16Et puis je crois aussi qu'on peut dire que les Jeux Olympiques ont vraiment été un moment
04:20qui a mis focus sur Paris pour le monde entier.
04:24Donc ça a beaucoup joué.
04:25Oui, vous avez vu un avant, un après.
04:27Parce que c'est vrai que Paris s'était vidé en prévision de ses Jeux.
04:32Finalement, effectivement, franc succès, vitrine extraordinaire avec tous nos beaux monuments mis en valeur.
04:36Est-ce qu'il y a eu un effet rebond quelque part, peut-être une affluence ?
04:40Et surtout, je voudrais savoir, est-ce que ce sont des Français qui passent vos portes ou est-ce que ce sont des étrangers ?
04:46Alors, les étrangers sont toujours là et je dirais peut-être un petit peu plus.
04:51En tous les cas, il est clair que les Jeux Olympiques ont été extrêmement positifs.
04:55Quelle nationalité en particulier ? On parle beaucoup des Américains.
04:58Le numéro un, c'est l'Américain.
04:59Alors on a toutes les nationalités, évidemment.
05:01Parce que dès lors que vous êtes étranger et que vous avez envie d'investir dans la pierre,
05:07qui est souvent une valeur refuge, vous avez de l'argent, vous avez les moyens,
05:10vous êtes parfois issu d'un pays un peu déstabilisé politiquement ou économiquement.
05:18Paris, en l'occurrence, c'est vraiment l'endroit, la France, mais Paris en particulier,
05:22c'est un endroit très sécurisant pour investir.
05:24Donc vous avez tout type de clair étranger.
05:27Mais le numéro un, c'est vraiment l'Américain.
05:28Donc les Américains. Est-ce qu'il y a des transactions quand même qui se font entre Français ?
05:35Vous le disiez, donc c'est les fameux ménages entre 1 et 3 millions d'euros qui sont en train de revenir.
05:39Là, on est sur du franco-français ?
05:42Oui, entre 1 et 3. Alors ça dépend.
05:44L'étranger n'est pas du tout majoritaire.
05:46Il est plus ou moins majoritaire, ou en tous les cas dans des très grandes proportions,
05:52sur des arrondissements spécifiques et des segments spécifiques.
05:56C'est-à-dire qu'au-dessus de 4 millions, c'est vrai que l'étranger représente une partie importante,
06:00dans le 8e certainement, mais évidemment au rive gauche.
06:03Mais globalement, c'est quand même une grande majorité des Français qui sont clients acheteurs et vendeurs à Paris.
06:09Voilà, des biens exceptionnels. Après, c'est vrai que ça peut atteindre des sommes considérables,
06:14plusieurs millions, on le disait, plusieurs même dizaines de millions sur certains hôtels particuliers.
06:19Là aussi, il va y avoir une bataille finalement de multimillionnaires.
06:23Quels sont les profils que vous avez ? Parce qu'il faut les avoir aussi ces profils en base.
06:29Oui, absolument. À partir du moment où vous avez les biens, vous avez les acquéreurs.
06:33Parce qu'ils ne sont pas très compliqués à toucher.
06:35D'autant plus que maintenant, avec ces nouveaux réseaux sociaux, qui sont extrêmement utilisés,
06:42voire sans doute trop aujourd'hui, mais ça va sans doute aussi se structurer, s'organiser, se professionnaliser,
06:48on séduit assez facilement des étrangers qui viennent de très loin.
06:53Nous avons quelqu'un qui travaille chez Barnes, qui est un spécialiste des réseaux sociaux,
06:59et qui est présent très souvent sur Instagram en présentant les plus beaux biens qu'on peut proposer.
07:04Mais aussi bien à Paris qu'à l'étranger.
07:07On voit justement qu'il y a de plus en plus d'émissions de télé également sur des biens qui font rêver,
07:13que ce soit en France ou à l'étranger.
07:16Vous voyez justement une nouvelle vague un peu médiatique.
07:18Vous parliez des réseaux sociaux de présenter ces biens qui nous attirent,
07:23qui font rêver et qui font venir justement ces investisseurs ou ces particuliers.
07:28Oui, c'est une nouvelle forme de communication qui est très sympa,
07:31qui touche très facilement des cibles qui nous intéressent.
07:34Et en l'occurrence, quand cette personne dont je vous parle fait un film,
07:37il y a plusieurs centaines de milliers de followers qui vont le regarder.
07:42C'est le numéro un dans le monde, celui qui travaille pour Barnes.
07:45Et sur ces centaines de milliers, vous avez tout de suite 50, 80, 100 clients potentiels
07:51qui contactent Barnes.
07:53Et sur ces clients, vous avez à peu près 70 à 80% d'étrangers.
07:57Donc c'est une façon beaucoup plus efficace.
07:59Vous touchez le monde entier finalement.
08:00Le monde entier est beaucoup plus efficace que les portails traditionnels.
08:03Oui, ça vous permet également de recruter, parce que vous disiez finalement l'offre crée la demande.
08:07Ça vous permet de recruter aussi des clients qui se disent,
08:09tiens, voilà une agence capable de vendre mon bien d'exception.
08:12Absolument, on a vraiment des clients qui viennent d'Amérique du Sud,
08:15évidemment du Moyen-Orient, des Etats-Unis en premier lieu et qui nous contactent directement.
08:21Du coup, on est vraiment là, c'est une façon incroyable de pouvoir rentrer en contact
08:24avec cette clientèle très haut de gamme et très motivée.
08:27Et bien voilà, les nouveaux moyens pour promouvoir ces biens d'exception.
08:31Alors s'il fallait le faire, évidemment, on voit qu'en tout cas Paris attire toujours autant,
08:36notamment après cet effet JO.
08:38Et bien sûr, on constate également que les Français sont bien présents
08:41et que le dynamisme de ce marché haut de gamme, eh bien voilà, subit un effet un peu coup de boost.
08:46Merci Richard Sipin, je rappelle que vous êtes directeur général de Barnes.
08:49Et à très bientôt sur Smartimo.
08:51Merci Fabrice.
08:56Dans Smartimo, on s'intéresse à un investissement refuge en ces temps troublés,
09:00notamment sur les marchés avec beaucoup d'incertitudes géopolitiques, économiques, financières.
09:04On va parler d'un actif refuge, c'est la forêt, avec notre invité Jean-Marie Souclier.
09:10Bonjour.
09:11Bonjour Fabrice.
09:11Jean-Marie, vous êtes président de Sogenial Immobilier.
09:14Vous êtes bien connu pour les SCP, on en parlera tout à l'heure.
09:16Mais on voulait parler avec vous ce matin de la forêt.
09:20La forêt qui est vraiment un actif, alors déjà franco-français, non délocalisable,
09:25et sur lesquels on peut se tourner quand on a un certain patrimoine et qu'on veut un actif relativement sûr.
09:30Expliquez-nous les avantages de ce placement forestier.
09:34Alors la forêt c'est un vieux placement, je dirais que c'est le livréa, l'ancien livréa des familles.
09:39Partout, en province, en montagne, les gens achetaient des forêts pour placer leur argent.
09:44Ils avaient besoin d'un peu de revenus, soit ils vendaient des petites parcelles de forêt.
09:47On a des milliers, des dizaines de milliers de propriétaires de très petites parcelles.
09:51Soit ils vendaient une parcelle, soit ils coupaient quelques arbres, ils vendaient des arbres et ça leur permettait de rentrer de l'argent.
09:56Et c'est vrai que c'est un esprit qui est resté puisque, bien sûr, nous on est pour certains dans des grandes villes assez citadins,
10:03mais il y a encore beaucoup de gens qui vivent à la campagne, qui vivent à la montagne et qui gardent cet ADN,
10:08ou parce qu'ils en viennent, de placer leur argent dans la forêt.
10:11Puisque finalement, on est sur un placement qui est assez sain, qui est vert par essence et par nature, bien sûr.
10:18On sait où va son argent.
10:19On sait où va son argent, on le voit, on peut aller le visiter, c'est quelque chose qui est assez intéressant.
10:24On peut voir les arbres grandir, c'est un des rares actifs qu'on peut voir vraiment évoluer dans le temps de façon concrète,
10:30en allant tout simplement voir les arbres, ce qui est quelque chose de très intéressant.
10:34Et puis c'est un placement qui est très intéressant aussi en termes de durabilité, évidemment,
10:39parce que c'est la forêt qu'elle produit du CO2 et qu'elle nous protège,
10:44mais également parce que c'est un actif qui a une résilience très long terme, qui a une performance très long terme.
10:49Alors certes, on va aller chercher des performances, des placements financiers classiques,
10:52mais ce n'est vraiment pas le but.
10:53On va chercher des rentabilités plutôt autour de 2, 2,5, 3% dans la durée, sans distribution de dividendes.
10:59C'est vraiment un actif de capitalisation long terme.
11:03Alors justement, on se penche sur les rendements.
11:04Vous avez commencé en disant le livret A, c'est vrai qu'on n'en est pas très loin en termes de rendement.
11:09Vous évoquez des chiffres de 2,5%.
11:12Ce n'est pas un actif finalement qui va flamber.
11:13On sait qu'on est loin des variations justement de la bourse ou des crypto-monnaies,
11:18mais c'est très stable dans le temps et même au niveau de sa valeur.
11:21Finalement, ça gagne régulièrement et ça part très peu souvent de la valeur.
11:26La forêt, le seul cas où ça peut perdre un peu de valeur à l'instant T,
11:29c'est quand ça flambe justement au sens propre du terme parce que ça arrive, c'est assez rare, ça brûle ou on a des tempêtes.
11:36Mais voilà, mais c'est un actif qui a la capacité à se régénérer naturellement.
11:39C'est-à-dire qu'en fait, si la forêt brûle ou s'il y a eu une tempête...
11:42Alors c'est pire la tempête parce que je crois que la tempête, elle couche en fait des arbres.
11:45On se souvient de la grande tempête 99.
11:48Et du coup, là, on est obligé de récolter entre guillemets.
11:51C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de bois qui arrive à ce moment sur le marché et ça peut faire baisser les prix.
11:56Mais nous, par exemple, on a vu pendant les grandes tempêtes que c'était plus intéressant,
11:59notamment dans les Landes, qui ont été les forêts les plus touchées puisque les pins sont sur du sable,
12:03donc ne tiennent pas très bien.
12:04C'était plus intéressant de laisser le bois sur pied, de laisser la régénération naturelle se faire,
12:11d'attendre que la baisse des cours soit passée.
12:13Et une fois qu'elle était passée, de couper les arbres.
12:15Et après, à ce moment-là, on avait une régénération naturelle de la forêt qui faisait une forêt plus grande.
12:19On a deux types de parcelles, on l'a bien vu nous dans nos forêts.
12:22Des forêts plus grandes, plus belles et beaucoup, avec beaucoup plus de biodiversité et de diversité d'arbres
12:27et donc une meilleure qualité de pousse.
12:29Très bien. Alors justement, je vais me demander de mettre votre casquette d'expert de la forêt.
12:35Où est-ce qu'on va trouver ? Quel type de forêt on va trouver ?
12:38On a évoqué la forêt landaise, mais on sait que la France est très diverse et très riche de ces forêts.
12:43On a tout type de forêt. Quels sont les bois les plus recherchés ?
12:47On a tout type de forêt. Et l'idée, justement, quand on fait un fonds d'investissement,
12:51comme un groupement forestier d'investissement, c'est de mutualiser, c'est de diviser les risques
12:55avec plusieurs types de forêts, plusieurs types d'essence et dans plusieurs régions.
12:59On a des très belles forêts dans toutes les régions de France, que ce soit à la montagne,
13:03que ce soit dans le nord, que ce soit dans les Landes, que ce soit dans le centre de la France.
13:07Voilà, partout, il y a des très belles forêts.
13:08L'idée, c'est de les acheter, de les préserver, de les développer.
13:13Alors, même si ça se développe naturellement, on peut aussi faire des adjonctions.
13:16On peut travailler les essences d'arbres que l'on plante.
13:19Nous, on est pour une sylviculture mélangée à couvert continu.
13:24Donc, sylviculture, c'est les arbres mélangés.
13:26C'est-à-dire qu'on a plusieurs espèces d'arbres, plusieurs essences.
13:28Donc, ça leur permet de coexister. Ils sont faits pour coexister ensemble.
13:31Naturellement, souvent dans les forêts, on a plusieurs espèces d'arbres.
13:33Et à couvert continu, ça veut dire qu'on a une canopée.
13:36Donc, on a toujours des feuilles en saison, bien évidemment, quand c'est la saison,
13:40mais au-dessus de nous et qu'on évite les couperas, sauf pour des questions sanitaires.
13:44On veut vraiment garder, préserver le biotope et l'écosystème de la forêt.
13:48Très bien. Alors, justement, Jean-Marie, on peut bien évidemment investir en direct sur une forêt,
13:52mais on peut aussi, via des placements financiers, vous l'avez évoqué, le fameux GFI, gourmand forestier,
13:57se positionner. Comment on fait ?
14:00Comment les gens qui nous écoutent, les conseillers en gestion de patrimoine qui conseillent eux-mêmes leurs clients,
14:03peuvent se dire, tiens, comment on investit sur la forêt, finalement ?
14:06Alors, la forêt, on a aujourd'hui entre 5 et 7 acteurs qui proposent des groupements forestiers d'investissement.
14:12Ça permet d'avoir tout type de société de gestion, tout type de stratégie de gestion,
14:16et donc de trouver celle qui correspond le mieux, finalement, aux conseillers en gestion de patrimoine et à ses clients.
14:21C'est un produit qui est assez simple. Nous, on fait aussi de la SCPI.
14:24C'est très proche de la SCPI dans le mode de fonctionnement.
14:27On remplit un bulletin de souscription, on renvoie le bulletin de souscription, on est prévé ou on fait un versement.
14:32Alors, il y a un petit avantage dans la forêt, c'est qu'il y a un avantage fiscal à l'entrée,
14:36puisqu'il y a aujourd'hui 18% de réduction d'impôt sur l'investissement qui est fait à l'entrée dans la forêt,
14:42en contrepartie, évidemment, d'un engagement de détention des parts, comme c'est toujours le cas.
14:46Combien de temps ?
14:47Il faut les garder 7 ans pour être tranquille dans ces placements-là et pour avoir en toute sécurité.
14:52Et puis après, vous avez l'avantage d'avoir un produit qui est exonéré d'IFI et qui est exonéré à hauteur de 75% de droits de succession,
14:5975% d'efforts réachetés.
15:01Donc, c'est vrai que ça concerne plutôt les gros groupements qui ont un peu d'ancienneté, qui ont déjà investi.
15:05Ça permet d'avoir un beau outil de transmission patrimoniale en défiscalisation.
15:10Et c'est surtout, quand je dis un bel outil, c'est un bel outil en termes, évidemment, de défiscalisation,
15:13mais surtout de valeurs et de patrimoine qu'on transmet puisqu'on transmet des valeurs vertes à ses enfants.
15:19On leur transmet un amour de l'arbre, un amour de la forêt, un amour de la nature.
15:23Et ça, aujourd'hui, c'est quelque chose d'important, je pense, plus que jamais.
15:25Voilà. Et on rappelle, effectivement, un actif non délocalisable.
15:28On ne va pas exporter nos forêts, bien évidemment. Enfin, on les exporte au niveau du bois.
15:32Mais elles restent évidemment chez nous et on peut les visiter.
15:34On termine, Jean-Marie, effectivement, avec votre principale activité.
15:39On disait les sociétés civiles de placement immobilier.
15:41Donc, même quelque chose que les GFI, vous captez, vous rassemblez cette épargne
15:45et ensuite pour investir sur des biens.
15:47Donc, on a parlé de la forêt, mais vous faites aussi la même chose pour notamment des commerces.
15:51C'est votre cœur de métier, si j'ose dire, parce que c'est le nom de votre gamme.
15:56En effet, ce génial, c'est une société de gestion également de SCPI,
15:59donc Société Civile de Placement Immobilier,
16:02qui sont finalement une mutualisation de l'épargne pour acheter de l'immobilier.
16:05Plutôt que de s'exposer sur un seul actif, on va investir dans un fonds
16:09et même souvent plusieurs fonds pour une question, encore une fois, de division des risques,
16:11qui vont, elles, posséder plusieurs dizaines ou centaines d'immeubles
16:14qui ont eux-mêmes plusieurs centaines ou plusieurs milliers de locataires.
16:18Et ça permet, au lieu d'être exposé sur un seul actif avec un seul risque,
16:20d'être exposé sur une multitude de risques.
16:23Société Civile gère des fonds de ce genre depuis 2013 maintenant,
16:26avec évidemment à l'origine une dominante commerce, puisque c'est notre ADN de base.
16:30Et puis on l'a développé en 2018 avec des fonds plus liés aux tertiaires de façon large
16:36dans les régions françaises, commerce, bureau, activité avec cœur de région.
16:39On a développé ensuite Cœur d'Europe, qui est une gamme qui est plutôt européenne,
16:43avec les mêmes stratégies d'investissement.
16:45L'idée, c'est finalement d'accompagner les entreprises qui sont les meilleurs payeurs,
16:49la meilleure santé économique et la meilleure rentabilité,
16:52les accompagner dans l'ensemble de leur cycle de vie.
16:55Ils ont besoin de bureaux, on est là.
16:56Ils ont besoin de locaux d'activité, de locaux de stockage, on est là.
16:59Ils ont besoin de commerce pour vendre, on est là.
17:01Et l'idée, c'est de les accompagner à chaque fois.
17:04Et on mutualise finalement, et on peut mutualiser cet investissement avec de la forêt
17:08pour gagner un peu plus de stabilité et de points à patrimoine et un ancrage.
17:13Finalement, on disait un petit peu tout à l'heure d'Ivrea,
17:15donc fonds de portefeuille et un peu de diversification avec la SCPI.
17:18Voilà, diversification, en tout cas, c'est le maître mot,
17:21que ce soit sur la forêt, actifs, refuge ou sur le commerce via les SCPI.
17:26Merci Jean-Marc Suclier.
17:27Je rappelle que vous êtes président de ce génial immobilier.
17:29Et à très bientôt dans Smartimo.
17:35Et dans Smartimo, tout de suite, on s'intéresse au marché du bureau,
17:38notamment bureau parisien.
17:40C'est un marché assez compliqué et toujours un petit peu dans la crise.
17:44On est en compagnie d'un spécialiste, c'est Yvan Vagic.
17:46Bonjour Yvan.
17:47Bonjour Fabrice.
17:47Vous êtes président et cofondateur du groupe Wimo Reim.
17:51Et avec vous, on regarde effectivement ce marché.
17:53On dit souvent un marché à deux vitesses entre Paris, Paris périphérie et Paris intramuros.
17:58Et expliquez-nous, c'est vrai qu'il y a eu cet impact des bouleversements qu'on a connus,
18:02télétravail, Covid qui ont chamboulé la donne.
18:05Oui, tout à fait.
18:06C'est vrai qu'il y a à peine cinq ans, les CPI de bureau, c'était les CPI qui avaient le vent en poupe
18:11dès qu'il s'agissait de parler de collecte, de rendement.
18:14Et c'est vrai qu'en à peine cinq ans, toutes les cartes ont été rebattues.
18:16Et finalement, on s'aperçoit que les actifs d'hier, ce n'est pas forcément les actifs qui ont le vent en poupe aujourd'hui
18:22et qui sont les plus adaptés au marché d'aujourd'hui.
18:24Et en fait, nous, on constate dans les opérations, dans les opérations qu'on étudie, dans les acquisitions qu'on étudie,
18:30qu'effectivement, aujourd'hui, quand vous êtes sur un immeuble de taille plutôt, allez, de taille moyenne,
18:38petite taille à taille moyenne, allez entre 500 et 2-3 000 mètres carrés,
18:43que vous êtes un immeuble qui apporte du service à ses occupants,
18:46que vous êtes situé dans le cœur de Paris, par exemple, dans le quartier central des affaires,
18:50dans le 17e, le 8e, et que vous êtes dans des quartiers qui sont bien desservis,
18:54en fait, vous n'avez pas de problématiques en termes de location.
18:58Les propriétaires ont des valeurs locatives qui se maintiennent
19:01et vous avez des rendements qui restent tout à fait intéressants.
19:06Il n'y a pas eu de décode significatif.
19:08Dès lors qu'on sort de Paris et qu'on n'est pas spécialement bien placé,
19:12qu'on est sur un immeuble de grande taille, qu'on se retrouve par exemple à la Défense
19:15et qu'en fait, on a des entreprises qui sont de plus en plus friandes du télétravail
19:23et que les usages de la Défense ne correspondent plus vraiment aux usages d'aujourd'hui
19:29parce que c'est un quartier qui se renouvelle sur lui-même
19:33mais qui est quand même un quartier qui a été pensé et conçu il y a une cinquantaine d'années maintenant.
19:38Je n'ai pas la date exacte.
19:39Oui, des années 70 effectivement et en fait, on s'aperçoit que la vacance locative
19:43est très importante dans ce quartier, que vous avez des mesures d'accompagnement
19:48qui sont absolument démesurées par les propriétaires pour les candidats à la location
19:55et on va vous accorder plusieurs mois ou années de franchise pour vous installer
20:01juste pour que vous puissiez payer.
20:03C'est-à-dire voici le bail, alors vous avez payé un certain montant
20:06mais en franchise, d'ailleurs on vous donne des mois de gratuité finalement
20:09pour vous installer.
20:11Alors bien sûr, il faut s'engager.
20:13Voilà, mais par contre, il faut que vous payez les charges.
20:15Et les charges sont souvent très élevées, immeuble de grande hauteur.
20:17Exactement.
20:18Ascenseur.
20:18C'est ça.
20:19Et donc effectivement, aujourd'hui c'est compliqué pour ces marchés-là de s'en sortir
20:24parce qu'en fait, il y a un principe de base en immobilier,
20:27c'est que ce qui fait la valeur de votre immobilier en tant qu'investisseur,
20:30c'est votre exploitant, c'est votre locataire.
20:33C'est que le…
20:34En fait, quand vous achetez un immeuble, vous achetez des…
20:36Enfin, je caricature, mais vous achetez des flux présents et à venir.
20:41Et effectivement, aujourd'hui, je pense que quand vous êtes propriétaire
20:44d'un immeuble à la défense, même si vous avez un locataire
20:46qui loue l'ensemble de votre tour, mais vous avez une walbe,
20:51enfin donc une durée ferme résiduelle de 3, 4, 5, 6 ans,
20:54en fait, vous n'êtes pas forcément à l'aise parce qu'arriver à l'échéance du bail,
20:57en fait, qu'est-ce que vaut votre immeuble si jamais votre locataire vous donne congé ?
21:02C'est-à-dire s'il part et à un moment où, effectivement, vous le disiez,
21:06on préfère peut-être être dans le centre sur des tailles plus petites,
21:09à taille humaine, entre guillemets,
21:10et surtout avec une dimension de service et de quartier aussi, peut-être.
21:15Et puis les entreprises veulent de la flexibilité aujourd'hui.
21:17On s'aperçoit qu'on est dans des marchés où, du jour au lendemain,
21:21vous avez par exemple Donald Trump qui vous annonce quelque chose,
21:24et bien en fait, il faut être capable d'accompagner la croissance,
21:27mais il faut aussi être capable de réduire la voilure s'il faut.
21:32Et donc finalement, les baux un peu classiques dans des grandes tours ou dans des gros ensembles,
21:36ça paraît de moins en moins adapté.
21:38Les futurs locataires cherchent du service pour fidéliser et maintenir leurs collaborateurs,
21:45ils cherchent de la flexibilité.
21:47Donc c'est un marché qui évolue vraiment.
21:50Alors après, ça ne veut pas dire qu'on ne peut pas acheter d'immeuble de bureau.
21:54Si on achète un immeuble de bureau qui a un avantage concurrentiel
21:56par rapport à ses autres actifs en comparaison sur le même secteur,
21:59en fait, ça peut toujours avoir du sens de se porter à l'investisseur de ce type d'actifs.
22:04Mais il faut qu'il soit, par exemple, nous, par exemple, dans la SCPI,
22:06Wimo One, on a acheté un immeuble de bureau au pied de la gare à Orléans.
22:11Et en fait, l'un des points forts de cet actif,
22:14c'est qu'on a sept locataires différents.
22:16Donc on a une granularité au niveau de notre exposition entre les locataires.
22:20On a une nappe de parking qui est assez importante,
22:22c'est-à-dire qu'il y a des locaux de bureaux qui sont vides dans l'immeuble d'à côté,
22:26mais qui ne sont pas pris à bail par des candidats à la location
22:30parce qu'il n'y a pas assez de parking.
22:32Et nous, lorsqu'on a fait notre étude, on s'est aperçu que finalement,
22:34avoir des parkings pour les bureaux à cet emplacement-là,
22:38ça avait carrément du sens, et en étant en plus à 50 mètres de la gare.
22:41Donc pour nous, en fait, c'est un actif sur lequel on s'est dit
22:44« OK, les feux sont au vert pour y aller ».
22:47En plus, c'est un actif qui n'est pas très gros.
22:49Plus le fait, vous nous avez dit, plusieurs locataires,
22:52ça veut dire que s'il y en a un qui part, on le remplace assez facilement.
22:55Exactement, on n'a pas un rapport de force qui est en notre défaveur.
22:58Parce que quand vous avez un seul locataire qui prend 100% de votre immeuble,
23:03en fait, le rapport de force, en fonction de ce que pèse cet immeuble
23:05dans votre patrimoine, peut être en votre défaveur quand même.
23:09Donc dans les négociations, c'est important, dans le cadre d'un renouvellement,
23:13dans le cadre de la prise en charge de travaux, etc.
23:14C'est important d'avoir un rapport de force qui vous est favorable.
23:18Alors vous nous avez parlé justement, Yvan Vagic, de votre SCPI,
23:21la Société Civile de Placement Immobilier.
23:23Vous collectez l'argent des épargnants, qui veulent diversifier leur patrimoine
23:28et investir, pas en direct, mais justement grâce à ce véhicule,
23:32sur un grand nombre d'actifs.
23:33Et d'ailleurs, vous ne vous intéressez pas qu'au bureau.
23:35Vous dites ce qui est important aussi, quand on est une SCPI,
23:39c'est de diversifier, non seulement sur les actifs, mais également géographiquement.
23:43Exactement. Géographiquement et en fonction des classes d'actifs aussi.
23:46C'est-à-dire que notre rôle en tant que gérant de fonds,
23:51c'est de faire en sorte que le risque soit dispersé.
23:53Aller chercher de la performance évidemment,
23:55mais de faire en sorte que le risque soit dispersé pour nos investisseurs.
23:58Donc ça veut dire que pour disperser un risque,
24:00en fait on va investir sur plusieurs classes d'actifs.
24:03On ne va pas se contenter de faire que du bureau ou que du commerce.
24:06On va faire en sorte que notre risque soit éparpillé selon les classes d'actifs.
24:10On va faire en sorte d'acheter en France,
24:13mais aussi également en Europe, en zone euro.
24:15On évite le risque de change dans la stratégie du fonds.
24:19Donc on va acheter à très court terme en Espagne, en Italie,
24:22et on est présent en France.
24:24Donc on n'est pas européen.
24:26Et in fine, on a une conviction profonde,
24:30c'est que les petits actifs,
24:33c'est ce qui permet d'avoir de la granularité dans le portefeuille,
24:36et c'est ce qui permet de disperser le risque
24:38et de faire en sorte que le risque soit mutualisé
24:41sur beaucoup plus de locataires qu'une SCPI classique.
24:45Typiquement, nous aujourd'hui, pour 8 actifs,
24:48on va avoir 14 locataires différents.
24:50On a une capitalisation qui avoisine les 20 millions d'euros.
24:54Vous avez des SCPI classiques,
24:55typiquement avec 20 millions d'euros,
24:57vous pouvez avoir par exemple un seul ou deux actifs
24:59avec 2-3 locataires différents.
25:02Donc c'est plus de travail pour vous ?
25:04Plus de travail en gestion,
25:06mais c'est un travail qui permet d'avoir plus de résilience à long terme.
25:09C'est notre conviction en tout cas.
25:10On va parler chiffres justement,
25:12pour ceux qui s'intéressent,
25:13de diversifier toujours dans l'immobilier,
25:16via cette SCPI Wimo One.
25:18Quels sont les rendements attendus ?
25:21Alors aujourd'hui, Wimo One a pour objectif
25:23de servir un taux de distribution non garanti en 2025 de 9,5%.
25:27Net de frais, brut de fiscalité.
25:30Et aujourd'hui, on a distribué notre premier dividende de l'année en 2025.
25:35Et on est un peu en avance sur ce planning.
25:39C'est très bien.
25:41Bon, on sait un petit peu plus.
25:42Donc sur ce SCPI, Société Civile de Placement Immobilier,
25:45qui s'appelle donc Wimo One,
25:46un an déjà d'activité, diversification, on l'a compris.
25:49Et c'est important de choisir les bons actifs
25:51et surtout avec les bons locataires,
25:54notamment, vous l'avez dit, dans un monde très volatile
25:56où tout peut se passer,
25:57notamment avec le nouveau locataire de la Maison Blanche.
26:01Merci à Yvan Vajic.
26:02Je rappelle que vous êtes président et cofondateur du groupe Wimo Reim.
26:06et à très bientôt sur Smartimo.
26:08Merci à vous.