Après deux années de crise, où en est le marché immobilier ? Après la baisse record du nombre de transactions, les prix ont-ils réellement baissé ? Assiste-t-on à une reprise depuis début 2025 ? Réponses avec Loïc Cantin, président de la FNAIM.
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00:00Et dans Smartimo, un invité exceptionnel, c'est Loïc Quentin.
00:08Bonjour Loïc.
00:09Bonjour Fabrice.
00:09Vous êtes le président de l'AFNAIM et on a besoin de vos lumières, Loïc, pour étudier ce marché de l'immobilier.
00:15Où en est-on ? C'est vrai qu'à l'AFNAIM, vous avez quand même une vision, on va dire, panoramique de tout ce qui se passe, en tout cas sur le monde de la transaction.
00:21Oui, un monde de transaction composé de 10 000 entreprises réparties sur tout le territoire.
00:24Alors l'état du marché aujourd'hui, ça va mieux. Les beaux jours reviennent. Je crois qu'il faut avoir de l'optimisme.
00:31Et donc après une année 2024 extrêmement difficile et tendue, un premier semestre où on a vu encore les transactions s'effondrer.
00:38Le deuxième semestre a été réveillé, on peut dire, par quatre baisses successives de la BCE qui ont permis aux emprunteurs de retrouver du pouvoir d'achat.
00:47On est passé d'un taux moyen de 4,3% à 3,3% aujourd'hui. On peut atteindre même vers du 3%.
00:53On espère aussi deux nouvelles baisses de la BCE malgré la tension internationale.
00:59Je crois que ce sera nature à redonner une capacité d'emprunt aux ménages.
01:03Et en plus, ces quatre baisses successives de la BCE se sont conjuguées avec notamment une baisse des prix qui a été salitaire aussi pour les ménages.
01:11Donc on a à la fois les deux leviers, la baisse des prix, la baisse des taux d'intérêt.
01:15On a retrouvé du pouvoir d'achat et une capacité à acquérir. Et puis surtout, je crois que le marché retrouve sa dynamique après avoir été réajusté comme il l'a été ces trois dernières années et un réajustement sévère.
01:27Et pour mieux se rendre compte, j'aimerais que vous nous donniez les chiffres puisqu'on avait parlé de ce million de transactions qui avait été dépassé, je crois, deux années consécutives,
01:34qui avait été brutalement chuté autour des 800 000 transactions.
01:37Alors on a atteint même 1 200 000 transactions à un mois sur une année lycée. Et aujourd'hui, le plus bas, nous sommes descendus à 792 000 transactions.
01:49C'était encore au mois de novembre 2024. Donc aujourd'hui, petit à petit, le marché reprend un peu des couleurs.
01:57Mais il faut savoir quand même qu'au 1er janvier 2024, nous étions encore à 869 000 transactions.
02:02On n'a pas retrouvé ce cap. Mais nous sommes en bonne progression et en bonne voie.
02:07Mais vous comprenez que c'est un réajustement extrêmement violent puisque dans l'histoire, on a perdu près de 400 000 transactions.
02:13C'est le tiers de la dynamique du marché qui a été raboté, conséquence d'un relèvement du taux d'intérêt trop rapide.
02:21Voilà. Un tiers du marché en moins, ça veut dire que bien sûr, il y a eu un impact très fort sur les membres de la famille, mais tous les agents immobiliers.
02:29Est-ce qu'on a une idée au niveau de l'emploi de la casse qu'il y a eu au niveau peut-être des fermetures d'agences, au niveau des mandataires,
02:35ceux qui n'ont pas forcément la carte mais qui gravitent dans ce monde immobilier ?
02:39Alors tout d'abord, on mesure bien évidemment les difficultés des entreprises au regard du nombre de cartes professionnelles qui a fondu d'environ 10%.
02:46On a perdu 2500 entreprises dans cette période. On arrive aujourd'hui à 24 500 cartes professionnelles en France.
02:542500 entreprises au moins, il faut se rappeler quand même que pendant la crise des subprimes en 2009, on n'avait eu qu'une perdue 1380 entreprises.
03:03Donc on est quasiment à deux fois le volume de la crise des subprimes, c'est-à-dire la violence de cette crise.
03:08Et notamment, en 2025, on va encore connaître des fermetures sous forme de redressement, liquidation, ou je dirais tout simplement arrêt, cessation d'activité.
03:15Et les mandataires, cette question aussi importante, c'est-à-dire tous les gens qui avaient bénéficié de cet effet peut-être boom de l'immobilier qui s'était mis à en faire aussi avec différentes plateformes ?
03:24Oui, certains ont cru voir dans l'immobilier un aile de radeau facile. On pouvait admettre, je vais caricaturer, chauffeur Uber le matin et prescripteur en immobilier à l'après-midi.
03:32Tout ça, c'est pas, je dirais, très sérieux. C'est vrai que cette crise a mis en difficulté notamment des transactions qui étaient peut-être un peu trop facilitées par un marché trop porteur précédemment.
03:42Mais par contre, les bons professionnels ont tous superformé et notamment, ont été moins impactés par la crise.
03:50Enfin, tous les modèles économiques, quels qu'ils soient, ont connu notamment la violence de cette crise et la violence qui s'est répercutée sur l'activité.
03:58Oui, les bons, voilà, bons chasseurs et maux chasseurs, les bons agents immobiliers et peut-être les moins bons.
04:04Très vite à présenté, c'est vrai qu'à la FNAIM, on incite notamment sur la formation et au-delà le comportement, une espèce de charte aussi de l'agent.
04:13Oui, la formation, parce que nous, on attend, on veut des professionnels formés.
04:17Et donc, depuis 2014, on attendait un décret sur la formation issue de la loi Allure et 11 années pour avoir publication de ce décret.
04:24Mais c'est pas volontairement, c'est pas la mienne qu'on l'a obtenue.
04:26C'est en faisant un recours contre l'État français devant le Conseil d'État qui a condamné la publication de ce décret dans les 6 mois.
04:32Et on va voir le jour au plus tard le 15 juillet 2025.
04:36Donc, c'est dire que ça sera un bon dispositif dans le cadre de la sécurisation du consommateur et des acheteurs, avoir des professionnels qui rentrent dans ce métier
04:45et qui ont un minimum de formation exigée pour pouvoir notamment conseiller et accompagner les Français dans leur parcours résidentiel.
04:52Pratiquement, ça veut dire qu'il faudra quoi ? Un diplôme, un certificat, un trépas blanche ?
04:56On demande pour un collaborateur habilité qui fait de la location et de la transaction un minimum de 42 heures de formation,
05:03notamment dont deux tiers en présentiel, un tiers en distanciel, à l'entrée dans le métier et qui permet au moins, je dirais,
05:09de connaître l'ensemble des dispositifs juridiques et de l'environnement de ce marché et d'être apte à conseiller et accompagner un client.
05:16Oui, alors justement, on y revient sur ce marché.
05:18On a coutume de dire, et vous l'avez signalé, que dans cette période, le printemps de l'immobilier, c'est là où ça repart un petit peu.
05:24Vous l'avez dit, baisse des prix, reprise d'un certain pouvoir d'achat immobilier.
05:30Alors, Léandelle ne fait pas le printemps, mais est-ce qu'on voit des frémissements ? Est-ce que ça commence à se décoincer ?
05:35Vous le voyez, vous ?
05:35Oui, on voit un peu plus de transactions s'opérer. On a atteint un palier, donc fin d'année dernière.
05:39Et aujourd'hui, l'inflexion est lancée. Je dirais que le volume des transactions se redresse, voire même, je dirais, une stabilisation des prix,
05:47voire une légère hausse sur certains secteurs.
05:50C'est le signe de ce frémissement, mais voilà, ça peut être aussi un rattrapage, pas forcément un redémarrage immédiat.
05:57Il faut laisser le temps d'une observation un peu plus longue, pour en être certain.
06:01Je dirais trois à six mois est un délai minimum pour pouvoir ajuster cette analyse,
06:06compte tenu que l'environnement international, et notamment la pression sur les taux d'intérêt,
06:10peut être aussi de nature à déséquilibrer ou contrarier ou freiner la reprise constatée.
06:15C'est vrai que c'est pas évident, avec la volatilité actuelle sur les marchés, de savoir où vont les taux.
06:20Est-ce que ça va être inflationniste ? Est-ce que la BCE va continuer à baisser ?
06:22Donc optimisme, mais prudent.
06:23Optimisme, prudent. C'est noté.
06:26Le 9, toujours en panne, ça vous concerne un petit peu moins, vous qui travaillez sur l'ancien,
06:30mais vous dites souvent, 90%, mais un petit peu plus des transactions.
06:33C'est de l'ancien. On a vu que les pouvoirs publics avaient, c'est le moins qu'on puisse dire,
06:40un petit peu délaissé l'immobilier, voire peut-être puni. Il y avait peut-être des abus, notamment avec certaines lois fiscales.
06:47Là, on a l'impression que toutes les béquilles sont tombées.
06:50Non, c'est-à-dire que depuis 40 ans, on a mis en place des dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif,
06:55et particulièrement dans le 9, et on a coupé le robinet fin décembre 2024, sans prévoir d'autres dispositifs.
07:02C'est une erreur, à votre avis ?
07:04Il fallait réamorcer le marché avec un autre dispositif intermédiaire.
07:08On comprend que cela peut coûter l'état, mais ça lui rapporte aussi.
07:12Mais simplement, il fallait aussi préparer une transition.
07:16Le marché a été stoppé brutalement, ce qui a placé les promoteurs en collectif dans des difficultés importantes.
07:23Mais il n'y a pas que le 9 dans le collectif, aussi la maison individuelle.
07:26Heureusement que la loi de finances 2025 a rectifié cette erreur.
07:30On avait supprimé notamment le prêt à taux zéro sur la maison individuelle neuf, fléchant cet investissement comme étant dépassé et déconnecté des besoins français,
07:41alors que les Français aspirent à une maison individuelle.
07:44Enfin, le budget 2025, sous la plume de Valérie Létard et son assistante, a permis de restaurer au moins le PTZ dans la maison individuelle.
07:50C'est un bon dispositif et un bon signal.
07:52On a besoin de logements neufs pour réarmer un marché de l'existence.
07:56Si on n'a pas la production minimale, au moins de façon à satisfaire les nouveaux entrants sur le marché, le marché est en tension et on repart sur une hausse des prix.
08:03Oui. On a vu aussi du côté de la location que c'est devenu de plus en plus difficile de louer, notamment avec les DPE qui sortent mécaniquement du marché un certain nombre de biens.
08:13Est-ce que vous pensez qu'il va y avoir des assouplissements de ce côté-là ? On a vu déjà que ça avait été un petit peu remanié.
08:17Alors, la caractéristique, si on sort du marché de l'immobilier, la crise de logement est devant nous.
08:21Parce que tous les vecteurs et tous les secteurs sont en tension, notamment le secteur locatif.
08:25Les Français boudent l'investissement locatif parce que le rendement n'est plus au rendez-vous de ce qu'il était souhaité.
08:31Un impôt sur la fortune immobilière, tout marge d'une position élevée et des contraintes, comme vous l'avez dit, de rénovation énergétique et notamment à laquelle tous les Français ne souscrivent pas ou ne peuvent pas souscrire.
08:41Et ce qui risque de conduire à une vente, à un arbitrage de certains Français, et notamment se débarrassant d'une partie de leur patrimoine locatif, et qui va peser sur l'équilibre du logement.
08:52Vous savez, on n'a pas deux façons de se loger. On est soit locataire, soit propriétaire.
08:56Et quand on ne peut pas devenir propriétaire, on se réfugie vers la location.
08:59Mais si la location elle-même est atteinte et réduite, eh bien automatiquement, on a de grandes difficultés.
09:04Et ça a été le cas en 2024. 17% des étudiants ont abandonné leurs études parce qu'ils ne trouvaient pas de logement.
09:11Ce n'est pas entendable. Ce n'est pas soutenable dans un pays comme la France.
09:14Merci Loïc Quentin. Voilà, on a cet aperçu du marché immobilier.
09:19Je rappelle que vous êtes le président de l'AFNAIM, encore en poste pour deux belles années, un petit peu plus.
09:24On vous souhaite bon courage et à très bientôt sur Smartimo.
09:28Merci Fabrice.