Pierre Sabatier, président de PrimeView décrypte les derniers mouvements sur l'immobilier neuf, l'immobilier ancien ainsi que sur les SCPI.
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00:00Smartimo depuis le carousel du Louvre, la convention Anna Coffey, on est en compagnie de Pierre Sabatier.
00:09Bonjour Pierre. Bonjour Fabrice. Président de PrimeView et de l'OREP.
00:13Avec vous Pierre, on va faire un petit bilan sur ce qui se passe du côté de l'immobilier de manière générale
00:17et puis on s'attardera sur le marché des SCPI dont on parle beaucoup dans ce numéro de Smartimo.
00:23Tout d'abord, on peut se poser la question, immobilier, est-ce que c'est enfin le rebond Pierre ?
00:27Alors, j'ai coutume de dire que l'immobilier tout seul ne veut pas dire grand chose,
00:30dans le sens qu'il y a des immobiliers avec un S et donc il faut, je pense, rentrer dans le détail.
00:34De quoi parle-t-on ?
00:36Ce que je vous propose, c'est qu'on peut d'abord peut-être commencer par ce qui intéresse le plus les Français,
00:39à savoir la résidence principale, tout de même, le résidentiel.
00:42Dans ce monde-là, il y a deux dimensions, il y a celle de l'ancien, l'essentiel du marché, et celle du neuf.
00:49Sur l'ancien, la notion de rebond, je pense, est un mot assez intéressant à appréhender.
00:54Alors, attention, on n'est pas sur des marchés financiers, le marché, en fait, ne s'arrête pas d'un coup et ne repart pas d'un coup.
00:58Ce ne sont pas des stops longs, c'est plutôt des tendances longues.
01:02Ce qu'il faut retenir, c'est que pour le coup, on a un marché qui a beaucoup, beaucoup souffert.
01:06Ce ne sont pas les prix de transaction qui ont souffert, qui sont légèrement reflués, mais pas grand-chose.
01:10Mais pourquoi ils n'ont pas reflué ?
01:11C'est parce qu'il y a beaucoup moins de transactions qui ont été réalisées depuis maintenant deux ans.
01:14Ça a été vraiment une grande traversée du désert qui a mis en fragilité beaucoup d'acteurs, en fait, de ce monde-là.
01:19Agents immobiliers, notaires, c'était pareil depuis des lustres, en fait, des difficultés rencontrées par ce type d'agents.
01:23Tout simplement parce qu'on est passé en 2022 d'un million 170 000 transactions, en ancien, à l'année dernière autour de 800 000.
01:29Donc, plus de 30% de baisse, c'est énorme.
01:32Donc, effectivement, l'ajustement sur ce marché-là, ce n'est pas fait par les prix, mais c'est fait tout simplement par les volumes de transactions.
01:38Pourquoi je vous dis que maintenant, c'était presque anticipable, et même les volumes, en fait, ou l'altération des volumes était anticipable,
01:44pour une raison toute simple, c'est que ce n'est pas le désir d'acheter de l'immobilier qui a disparu en France, ni le besoin d'acheter de l'immobilier.
01:50C'est essentiellement la sommabilité de ce désir.
01:52Le pouvoir d'achat immobilier.
01:53Le pouvoir d'achat immobilier, pour une raison toute simple, j'ai coutume de dire que quand vous allez voir votre banquier,
01:56et qu'il vous prête à 1 000 euros par mois pendant 20 ans, il vous dit « je vous prête 100 » quand les taux sont à 1%.
02:03Si les taux passent de 1% à 4%, il vous dit « je vous prête 75 ».
02:07Et donc tout simplement, naturellement, il y a tout un tas de transactions qui ne peuvent plus se faire
02:10à travers de l'altération de la capacité d'emprunt, finalement, de déménage.
02:14Donc là, c'est l'histoire passée, et la bonne nouvelle d'un point de vue conjoncturel, macroéconomique,
02:19même si en fait on est dans une grande incertitude, notamment en provenance des États-Unis,
02:23l'incertitude qu'on peut avoir, c'est qu'on a une banque centrale européenne maintenant qui redevient plus accommodante
02:28à travers une baisse des taux qui a déjà débuté il y a presque maintenant 9 mois, on va dire,
02:33et qui va se perdurer, et je pense que plus il y a de l'incertitude au niveau international,
02:37plus la banque centrale européenne continuera sa baisse des taux.
02:40Ça, c'est une très belle nouvelle.
02:42Si, comme je viens de l'évoquer, la capacité d'emprunt des ménages a été altérée par une hausse violente des taux,
02:47et bien le desserrement de l'étau des taux, pour le coup, le carburant d'économie,
02:51qui est en fait, ses capacités finalement à aller chercher des financements extérieurs
02:54pour acquérir en fait de l'immobilier, et bien pour le coup, va se desserrer tout au long de l'année 2025,
03:00donc on peut estimer que le plancher, que ces 800 000 sont un plancher,
03:04qu'on va revoir finalement des acheteurs qui ont été contraints ponctuellement
03:09par des niveaux de taux trop élevés pour pouvoir se porter acquéreur,
03:11à redevenir acquéreur, et donc on devrait progressivement avoir un marché s'améliorer,
03:16mais attention, bien comprendre ce que je dis, c'est les taux se desserrent,
03:19et il y aura progressivement de plus en plus d'impact positif sur le marché,
03:22ce ne sera pas du jour au lendemain tout de même.
03:23Et pas de retour de taux à 11% comme on a connu ?
03:26Non, mais attention, en fait, nous ne surestimons pas quand même notre capacité à supporter des taux très élevés,
03:30on pourrait très bien avoir des taux, en tout cas des taux courts,
03:33qui tombent autour de 1,5 à 2% d'ici la fin d'année,
03:35et donc naturellement, les taux longs le traduiront,
03:38donc souvent on a coutume de se projeter tel que ce qu'on vient de vivre,
03:42attention, sur ce point, je pense que les gens sont un peu trop agressifs quant au niveau de taux d'intérêt,
03:46on devrait avoir des bonnes surprises sur ce plan tout au long de l'année.
03:49Alors, une autre partie d'immobilier qui a été impactée, évidemment,
03:52c'est la construction neuve, là, qui est carrément à l'arrêt,
03:55on a vu, vraiment, ça a été divisé par 2, voire par 3,
03:58avec beaucoup de promoteurs qui ont mis la clé sous la porte.
04:00Alors, ça, c'est à mon sens, s'il fallait écrire un bouquin,
04:03il faudrait écrire les raisons d'un chaos annoncé,
04:05et pour le coup, sur le neuf, ça sera beaucoup plus compliqué,
04:07il ne faut pas attendre 2025 que ce soit l'année du rebond,
04:10ça mettra beaucoup de temps, pourquoi ?
04:12Parce qu'à la fois, on a eu des taux qui ont finalement été défavorables à cette classe d'actifs,
04:18mais attention, nous sommes sur une classe d'actifs qui souffre aussi de la disparition d'avantages fiscaux
04:23qui poussaient les investisseurs à aller investir dans l'immobilier neuf.
04:27C'est un actif particulier, l'immobilier neuf, parce que ça sous-tend le fait qu'on investit dans une zone tendue,
04:32dans des lieux dans lesquels les loyers sont encadrés, sont plafonnés,
04:35ça veut dire que par définition, le rendement de votre investissement est plafonné.
04:39Mais concrètement, dans un monde où la concurrence est libre,
04:42quel intérêt pour un investisseur d'aller investir dans l'immobilier,
04:44qui est fiscalement plus pénalisé en France,
04:46dans un actif qui est par définition un rendement qui est capé, qui est plafonné ?
04:51Eh bien, aucun, si ce n'est avoir un avantage fiscal.
04:54Or, la France a commis une grave erreur,
04:55c'est d'avoir supprimé un dispositif fiscal qui constituait finalement une incitation à l'épergnant de l'Epinel,
05:01en l'occurrence, sans avoir une alternative crédible.
05:04Et donc là, vous êtes face à un marché qui est totalement asséché
05:07et qui ne reprendra que le jour où on comprendra que dans les zones tendues,
05:11la seule manière d'attirer l'investisseur, c'est créer du fléchage fiscal via de l'incitation fiscale.
05:17Aujourd'hui, on n'en est pas là.
05:18En tout cas, les dispositifs actuels ne sont pas suffisants pour refaire partir un marché.
05:21Et vous avez raison, qu'il sera d'autant plus long à faire repartir
05:24qu'on a fait disparaître une partie de l'outil de production,
05:27ce qu'il ne faut jamais faire en économie.
05:28C'est pour ça qu'il faut limiter les récessions,
05:31tout simplement parce que quand il y a récession,
05:33si vous avez des acteurs qui ne sont plus là qu'en ça,
05:34pour repartir, ça met beaucoup plus de temps.
05:36Et donc, vous avez un manque à gagner.
05:38Donc, attention sur le neuf, ce n'est pas pour maintenant.
05:40On termine Pierre Sabatier.
05:41Il nous reste malheureusement peu de temps sur les SCPI,
05:43qui a été un placement très prisé par les Français.
05:47Aujourd'hui, on voit qu'il y a des nouvelles SCPI qui se créent.
05:50Toujours un marché très actif, en tout cas.
05:53Alors, les SCPI, c'est intéressant parce qu'on veut dire qu'elles ont quand même souffert.
05:57Il y a eu un vrai risque autour de la classe d'actifs SCPI pendant deux ans.
06:00Il ne faut pas le nier.
06:02Une très grande difficulté.
06:03Là aussi, pour le coup, un peu comme dans l'ancien,
06:05les taux sont en train de se desserrer.
06:07Jusqu'à maintenant, on a eu une problématique,
06:08notamment pas pour les nouvelles SCPI, mais plutôt pour les anciennes, de valorisation.
06:12Elles ont acheté à des niveaux de prix qui correspondaient au prix de marché de l'époque,
06:15à des niveaux de taux qui étaient très très bas.
06:16Les taux ont monté.
06:17Ça les a mis en difficulté.
06:19Le fait que les taux rebaissent, finalement, desserrent les taux
06:21et donc va redonner une bouffée d'oxygène à l'ensemble de la classe d'actifs.
06:24Maintenant, le vrai sujet pour les SCPI,
06:25ce n'est pas le sujet de classe d'actifs et de valorisation,
06:27c'est un sujet de numérateur, c'est un sujet de loyer.
06:29Vous n'êtes pas à savoir que les difficultés de projection qu'on a,
06:32à la fois en interne et en externe,
06:34créent une incertitude quant au ralentissement économique,
06:36la conjoncture se dégrade.
06:37La question fondamentale, maintenant,
06:38c'est la qualité de l'actif immobilier sous-jacent dans ces SCPI.
06:41Est-ce que certaines d'entre elles vont voir des locataires
06:43ne pas réussir à payer les loyers ?
06:45Et là, en l'occurrence, on pourrait avoir des accidents.
06:47Mais maintenant, c'est beaucoup plus en risque de contrepartie
06:49associée à la qualité de l'actif immobilier détenu
06:51plutôt qu'en risque de classe d'actifs.
06:53Là aussi, on a probablement, en fait, finalement,
06:54un étau qui va se desserrer pour l'ensemble de la classe d'actifs.
06:57Les récentes vont en profiter, mais surtout aussi les anciennes.
07:00Merci, Pierre, pour ce tour rapide de l'immobilier, évidemment.
07:03Pierre Sabatier, le patron de PrimeView et de l'OREP.
07:06A très bientôt sur Smartimo.
07:07Merci, Fabrice.