Mardi 11 mars 2025, SMART IMPACT reçoit Marie Manach (Directrice adjointe, Observatoire de l'Immobilier Durable) et Julien Bruneau (cofondateur, iQspot)
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00:00Le débat de ce Smart Impact, on parle de l'immobilier tertiaire et je vous présente mes invités, Marie Manac, bonjour.
00:13Bienvenue, vous êtes directrice adjointe de l'Observatoire de l'Immobilier Durable. Julien Bruneau, bonjour.
00:18Bonjour.
00:19Le président, le cofondateur de IQspot. Quelques questions de présentation pour démarrer l'Observatoire de l'Immobilier Durable.
00:26Marie Manac, vous représentez combien d'entreprises, combien de partenaires ?
00:30On représente un peu plus de 150 entreprises du secteur immobilier. On existe depuis une douzaine d'années.
00:35Initialement, on s'est construit par la réunion de plusieurs maîtres d'ouvrage dans le tertiaire
00:40qui ont voulu mettre en commun leurs indicateurs et leur consommation énergétique.
00:44De là est né notre baromètre de la performance énergétique dont on va peut-être parler.
00:47Depuis, on a élargi nos activités au sujet d'adaptation, biodiversité, eau, reporting, etc.
00:53IQspot, c'est quoi ? C'est un outil de décarbonation du tertiaire, l'immobilier tertiaire ?
00:58C'est ça. C'est entre autres un outil. On aide les investisseurs en immobilier tertiaire
01:02à décarboner leur parc de bâtiment sans travaux et en adaptant, en co-construisant avec eux
01:08un plan d'action, une stratégie un peu dédiée en fonction de leur parc immobilier.
01:12Donc, on n'est pas sur la construction. On est bien d'accord. On est sur l'usage avec vous.
01:15Exactement. Sur l'usage, l'exploitation du bâtiment avec un outil qui marche concrètement
01:20à mettre des objets connectés dans les bâtiments pour suivre et piloter les consommations énergétiques.
01:25Ensuite, on a une plateforme qui analyse ces données-là et on a des énergies managers en interne
01:31pour aider à concrètement décarboner le bâtiment avec le minimum de travaux.
01:35Selon l'ADEME, le secteur du bâtiment représente 23% des émissions de gaz à effet de serre en France.
01:40Ce n'est pas la première fois qu'on voit et qu'on vous propose cette statistique.
01:45Et à chaque fois, je dis un peu la même chose, ça veut dire que le secteur est une partie importante du problème
01:50mais aussi de la solution, Marie Manac. Donc, on va s'appuyer là-dessus.
01:54Vous publiez chaque année le baromètre de l'immobilier responsable.
01:58Tiens, j'ai une question un peu plus conjoncturelle.
02:00Le secteur du bâtiment subit une crise assez majeure depuis un an, un an et demi.
02:06Est-ce que les enjeux environnementaux passent un peu à la trappe
02:10quand on est confronté à presque des questions de survie économique ?
02:13Oui, évidemment, c'est sûr qu'il y a des enjeux qui viennent se télescoper un petit peu.
02:18En revanche, on se rend quand même compte que parmi nos interlocuteurs,
02:21il y a une vraie prise de conscience qui a émergé d'une part sur le sujet de la décarbonation,
02:24de la compréhension des enjeux énergétiques.
02:26Mais on a aussi de plus en plus une matérialité des risques qui s'accroît,
02:31les risques physiques, l'accès aux ressources par exemple, la biodiversité qui est un peu en déclin.
02:37Tout ça, ce sont quand même des choses qui sont prises de plus en plus en compte dans les stratégies des entreprises.
02:41Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'il y a une prise de conscience que la pérennité même des entreprises du secteur
02:47peut être mise en jeu par le réchauffement climatique et ses conséquences ?
02:51Absolument. L'objet même de l'immobilier, c'est d'accueillir des usages, d'accueillir des occupants.
02:55À partir du moment où les risques physiques s'accroient, on a un sujet de résilience des actifs
03:01et donc de résilience des entreprises qui gèrent ces actifs, c'est indéniable.
03:07Est-ce que vous le ressentez, vous, avec vos interlocuteurs ?
03:11On va rentrer dans le détail des solutions que vous proposez.
03:14Ok, t'es bien gentil de venir nous proposer des solutions de décarbonation, mais bon, c'est peut-être pas notre priorité en ce moment.
03:20On ne ressent pas trop que ce n'est pas une priorité. Par contre, on ressent qu'effectivement, le secteur est quand même très en crise,
03:27que les capacités d'investissement pour mettre en place des choses dans les bâtiments sont beaucoup plus limitées.
03:33Par contre, l'enjeu est toujours là. C'est une demande de leurs propres locataires, de leurs propres investisseurs
03:39qui demandent aussi de rendre des comptes sur tous les aspects ESG.
03:42C'est comment combiner ces enjeux qui sont là, mais dans un monde où il n'y a plus trop possibilité d'investir dessus.
03:47Vous avez lancé à l'automne dernier une nouvelle offre de pilotage automatique à distance. Comment ça marche ? De quoi on parle ?
03:54C'était pour répondre à un des enjeux réglementaires qui montent, qui est le décret BACS,
03:59de mettre en place des systèmes de pilotage de tout ce qui est chauffage, climatisation dans les bâtiments.
04:03C'est rentrer en vigueur au 1er janvier, c'est ça ?
04:05En vigueur au 1er janvier, exactement, pour les bâtiments d'un peu plus de 2500 m2, en fonction de la puissance des équipements.
04:12Concrètement, on vient mettre en place des automates connectés à l'intérieur des bâtiments pour cibler les principaux équipements énergivores,
04:21la chaudière, le groupe froid, la centrale de traitement d'air, et aider à piloter les horaires de consignes et les températures de consignes
04:28pour vraiment adapter les réglages de ces équipements aux usages réels du bâtiment
04:33et aller chercher les entre 15 et 20 % d'économies d'énergie, finalement, juste en améliorant cet existant.
04:40Ça veut dire qu'au-delà de cette nouvelle offre, les solutions que vous proposez avec EQSpot,
04:46il n'y a pas besoin de ce qu'on appelle le GTB, la gestion technique du bâtiment ?
04:49Ce sont des investissements moins lourds qu'une GTB ?
04:53C'est dans ce même domaine, mais effectivement, c'est quelque chose de beaucoup plus light en termes d'équipements qu'on met en place.
04:59La GTB, on peut un peu tout mettre dans ce nom.
05:03On parle souvent plutôt d'investissement entre 30 et 50 euros du mètre carré pour un bâtiment,
05:09donc dans un domaine où l'investissement est très limité, c'est quand même compliqué.
05:13Là où nos solutions, on essaie vraiment de les faire rentrer en dessous du 5 euros du mètre carré
05:17pour que ça soit beaucoup plus léger en capex pour nos clients.
05:21En matière de construction, de cycle de vie des bâtiments Marimanac, quels sont encore les progrès à faire ?
05:27Il y en a eu pas mal de faits depuis plusieurs années.
05:29On est souvent partenaire, nous, ici à Bismarck avec Spartimpact, du salon de l'immobilier bas carbone par exemple.
05:35Il y a eu des progrès de faits. Qu'est-ce qu'on peut faire encore de mieux ?
05:38C'est sûr que d'un point de vue technologique, technique, il y a plein de choses qui se mettent en place,
05:41notamment sur le point de vue de la décarbonation,
05:43mais je pense qu'il y a beaucoup d'autres acteurs qui pourront expliquer les solutions qu'ils proposent.
05:48Nous, à l'Observatoire de l'Immobilier Durable, on est un peu plus sur l'avant la construction,
05:52justement la question de la sobriété foncière, de la sobriété des mètres carrés,
05:56tout ce qui va être mixité d'usages, intensité d'usages aussi,
05:59en fait faire en sorte de faire moins, d'avoir peut-être des consommations énergétiques
06:02qui sont un peu déplacées pour du coup moins consommer de matériaux aussi.
06:06Prenons un exemple, avant un projet de construction d'un nouvel immeuble de bureau,
06:13qu'est-ce qu'il faut mettre en place, qu'est-ce qu'on peut mettre en place ?
06:16Est-ce qu'il y en a besoin ?
06:19Evidemment, est-ce qu'il y en a besoin ?
06:21Il y a tout un tas de professionnels qui s'emparent de la question en fonction des marchés,
06:24il y a des besoins qui diffèrent.
06:26Il y a surtout un parc de bureaux avec plus de millions de mètres carrés vacants qui restent à utiliser,
06:33donc c'est la question de la transformation de la surface, du bon usage,
06:37et donc effectivement la première question...
06:39De son taux d'usage, il y a des heures où il y a plus de salariés, qu'est-ce qu'on en fait ?
06:44Et du coup, tout ce qui est chronotopie, il y a tout un tas de solutions à mettre en place,
06:50et des acteurs qui se positionnent là-dessus aussi,
06:53pour questionner la construction avant même de la mettre en œuvre,
06:57et d'envoyer des solutions sur les matériaux par exemple.
06:59Est-ce que vous voyez, puisque vous disiez que votre observatoire,
07:07je cherchais le mot, existe depuis une douzaine d'années, c'est ça ?
07:09C'est ça.
07:10Quand vous avez démarré il y a douze ans, on vous regardait un peu comme des extraterrestres.
07:14Aujourd'hui, ça y est, tout le monde est prêt à monter dans le bus avec vous.
07:20Comment voyez-vous l'évolution ?
07:22En tout cas, la question de l'immobilier durable prend une place de plus en plus importante
07:27dans la stratégie des entreprises.
07:29On ne s'adresse plus qu'aux personnes qui sont spécifiquement dédiées à ces sujets-là,
07:33mais aussi à des personnes qui sont plus dans la stratégie d'entreprise
07:36et qui vont vraiment intégrer ça dans leur évolution.
07:39De fait, sur les douze années de l'association, on a vu un changement des mentalités
07:45dans les thématiques qui sont étudiées.
07:47On ne va plus parler que des kilowattheures,
07:49mais on va parler de tout un tas d'autres indicateurs et de thématiques.
07:52On sent que les sujets se déplacent.
07:55Et les investisseurs, quels qu'ils soient, institutionnels ou autres,
07:58ils font leur choix en fonction de ces critères ESG de plus en plus ?
08:03De plus en plus.
08:04C'est tout l'objectif de la taxonomie,
08:06de toute cette réglementation qui pousse à plus de transparence
08:10et à plus de reporting extra-financier.
08:12Dans la taxonomie, on flèche les investissements vers les secteurs et les activités vertes ?
08:17Exactement.
08:18En tout cas, ça a donné une définition commune qui n'existait pas auparavant
08:22de ce qu'est une activité durable,
08:24avec un peu dans l'espoir que, mécaniquement, par effet de marché,
08:29les capitaux et les investissements vont aller vers ces activités durables.
08:33Je reviens à votre activité.
08:35Vous disiez secteur en crise, difficulté d'investir.
08:39La question qu'on va vous poser tout le temps, c'est quel retour sur investissement ?
08:43A quelle vitesse on rentabilise ce que vous proposez ?
08:46On a calé, justement, avec ce monde sans trop de capacités d'investissement,
08:50on a calé, nous, notre propre modèle économique sur un format d'abonnement
08:54qui permet déjà de lisser ça sur beaucoup plus d'années,
08:57d'être beaucoup moins compliqué à prendre en œuvre.
09:00Mais ce qu'on voit, il y a différents types de retours d'investissement.
09:03Il y a sur la facture énergétique, qui n'est pas forcément ce qui est regardé
09:06par les investisseurs immobiliers.
09:08Généralement, pour un euro d'abonnement, on peut gagner entre 3 et 4 euros
09:12sur la facture énergétique.
09:13Donc, ça permet déjà un premier bon retour sur investissement.
09:16Mais surtout, ce qu'on voit, c'est que c'est de plus en plus critique
09:20pour nos clients d'avoir, justement, cette donnée fiable
09:22pour répondre aux différents reportings énergétiques.
09:27– Il y a évidemment les critères énergétiques, consommation, etc.
09:31Est-ce que l'eau, par exemple, vous regardez ça aussi
09:33dans les bâtiments dans lesquels vous intervenez ?
09:35– Tout à fait, on suit l'eau.
09:37En plus de l'énergie, on suit également l'eau.
09:39Et c'est effectivement quelque chose qui est de plus en plus regardé, suivi.
09:43Il y a des reportings un peu obligatoires sur ces sujets-là.
09:48Pour l'instant, c'est plus des gens qui veulent aller
09:50au-delà de la pure réglementation.
09:52Mais le suivi de l'eau, avec la détection de fuite d'eau,
09:55de prévenir la bonne personne dès qu'il y a un problème,
09:58c'est de plus en plus demandé.
10:00– On parlait de biodiversité.
10:02C'est vrai que les critères en matière de biodiversité…
10:04Enfin, c'est plus difficile de comptabiliser son impact positif
10:07en matière de biodiversité qu'un bilan carbone.
10:10Donc, votre rôle, c'est aussi d'aider à inventer ces critères ?
10:16– C'est beaucoup plus simple pour un porteur ou un acteur immobilier
10:20d'agir à l'échelle de son bâtiment, donc sur les questions d'énergie et d'eau,
10:23par exemple, que d'agir concrètement sur la biodiversité,
10:27la pollution, l'adaptation au changement climatique,
10:29parce qu'on dépasse l'échelle de l'actif.
10:31On est tout de suite à l'échelle du quartier, de la ville, etc.
10:33Donc, il y a une forme de dilution des responsabilités aussi qui apparaît.
10:37Et c'est tout l'objectif de l'Observatoire de l'Immobilier Durable,
10:39c'est de mettre autour de la table tous les acteurs,
10:41se parler un peu à livre ouvert, pour définir des normes communes,
10:44des objectifs communs, et effectivement des indicateurs.
10:47Ce qui est toute une partie de notre travail,
10:49c'est vraiment de définir des indicateurs,
10:52pour créer une histoire et se donner des objectifs communs.
10:55– Est-ce que vous, avec vos solutions, vous entrez dans le bilan extra-financier,
11:01la directive européenne CSRD ?
11:03C'est-à-dire, est-ce que vous avez déjà des entreprises suffisamment grandes
11:06pour se dire, tiens, on va aller voir IQspot pour améliorer notre bilan extra-financier ?
11:11– Pas encore, ouais.
11:13– On a certains clients, des foncières cotées,
11:15qui mettent ces indicateurs-là dans leur reporting extra-financier.
11:20On voit pas mal d'investisseurs qui ont des fonds labellisés ISR,
11:24ou pareil, ils sont audités par des auditeurs tiers,
11:27et ils mettent également ces données-là dans ces rapports-là,
11:30et on voit que ces données sont de plus en plus auditées.
11:33D'où le besoin d'avoir de la donnée fiable et complète sur ça,
11:36et c'est ce qu'on apporte.
11:37– Merci beaucoup à tous les deux, et à bientôt sur BeSmart for Change.
11:41On passe tout de suite à SmartID sous forme de chronique.
11:45Aujourd'hui, une bonne idée venue du Japon.