Avec Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow
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##OSEZ_INVESTIR-2024-09-08##
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00:00Sud Radio, oser investir, Tom Abinet.
00:04On a retrouvé Tom Abinet pour parler de notre argent, qu'est-ce qu'on en fait ce matin ?
00:08Et bien on va parler d'or surtout, leur refuge.
00:10En cette rentrée à haut risque, on va recevoir Pierre-Emmanuel Jus,
00:13directeur délégué de Maslow, plateforme digitale de vente de logements.
00:16On va parler de la situation actuelle, de l'investissement en imbibieries neuves
00:19et de la meilleure façon d'investir.
00:20Et Marion Chapelle-Massot, notre experte en gestion de patrimoine
00:23qui va nous parler de ce qu'il faut faire pour nos enfants sur le plan financier.
00:27Allez, tout de suite c'est parti.
00:29Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.
00:33Thomas, aujourd'hui, votre conseil porte sur un sujet qui brille de mille feux,
00:38c'est le cours de l'or qui ne cesse de grimper.
00:40Mais pourquoi cet engouement soudain pour ce métal précieux ?
00:43Et bien Jean-Marie, parce que l'or est en pleine forme.
00:44Plusieurs facteurs d'ailleurs expliquent cette hausse spectaculaire.
00:47Tout d'abord le contexte géopolitique actuel qui est très incertain.
00:51Les tensions internationales, les conflits créent un climat de peur et d'incertitude.
00:55Dans ces moments-là, généralement, l'or est considéré comme une valeur refuge.
00:58C'est un peu comme une assurance vie pour son patrimoine.
01:01En toute logique, c'est un réflexe naturel pour les investisseurs
01:03de se tourner vers l'or en période de turbulences.
01:06Absolument, l'or est un actif tangible qui a traversé les siècles
01:09et qui a toujours tenu sa valeur.
01:11De plus, la politique monétaire des banques centrales
01:13encourage les investisseurs à chercher des alternatives.
01:16L'or qui ne rapporte pas d'intérêt devient alors une option intéressante
01:19pour ceux qui veulent se protéger de l'inflation.
01:21Est-ce que c'est le moment d'investir dans l'or, Thomas ?
01:23Est-ce que tout le monde peut se lancer ?
01:24C'est une question que beaucoup de personnes se posent.
01:26D'ailleurs, l'or est un investissement de long terme.
01:28Ce n'est pas un placement spéculatif.
01:29Il est conseillé de l'intégrer dans un portefeuille diversifié.
01:32Et rassurez-vous, il n'y a pas besoin forcément d'être un grand connaisseur
01:35pour se lancer.
01:36Aujourd'hui, on peut acheter de petites quantités d'or
01:38sous forme de pièces, par exemple, et des tiers de confiance
01:41qui existent pour vous accompagner dans cette voie.
01:43Il faut savoir quand même que pour bénéficier d'une taxation réduite à zéro,
01:46il faudra conserver votre or pendant 22 ans.
01:48Eh bien, on sera précautionneux.
01:49Tout simplement, tout de suite, on accueille votre invité.
01:52Haussmann Executive Search,
01:54leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier,
01:57présente Sud Radio.
02:00Oser investir, l'invité.
02:03Avec l'invité de la semaine qui n'est autre que Pierre-Emmanuel Jus.
02:06Bienvenue à vous sur Sud Radio.
02:08Bonjour, merci pour l'invitation.
02:09Vous êtes le directeur délégué de Maslow,
02:11plateforme de vente 100% digitale dans le domaine de l'immobilier neuf
02:14et de l'ancien récent.
02:16Vous avez dans votre portefeuille 15 000 logements.
02:18C'est considérable et vous êtes l'invité de Thomas Pinet.
02:21Vous travaillez avec les principaux promoteurs immobiliers.
02:23Alors, en cette rentrée, je le disais il y a un instant, un peu particulière.
02:27Quelle est l'ambiance dans la profession ?
02:29L'ambiance est forcément difficile.
02:30Pascal Boulanger s'est exprimé hier.
02:32Président de la Fédération des promoteurs.
02:34Exactement.
02:34Il a sorti le rapport du deuxième trimestre 2024
02:38qui confirme la tendance déjà depuis des mois,
02:40c'est à dire une panne d'offres et une panne de demandes
02:43et donc notamment des mises en vente qui s'écroulent de 42%.
02:4642% par rapport à une année 2023 qui était la pire année.
02:48Donc le marché est bloqué puisque lorsqu'on est promoteur,
02:52on a besoin de vendre en résidence principale à des investisseurs,
02:55à des institutionnels et ces trois marchés sont grippés.
02:58Alors, vous avez également une casquette de courtier.
03:00Je viendrai justement vous entendre sur le sujet.
03:03Certains secteurs prévoient une accélération de la baisse des taux
03:05passant sous la barre des 3% en 2025, ce qui est à priori une bonne nouvelle.
03:10Du coup, il serait urgent d'attendre pour acheter.
03:12Il faut attendre que ça baisse en fait.
03:14Alors, je dirais qu'il faut rappeler que les taux de crédit
03:16sont donnés par les banques en fonction aussi de l'OAT 10 ans.
03:21Donc ça, c'est la dette souveraine de la France.
03:22Donc la dette, ça va sans doute être un sujet avec le gouvernement en place.
03:26Donc on va voir.
03:27Aujourd'hui, le taux de refinancement des banques est inférieur à 3%.
03:31Ce qui va faire baisser l'OAT, c'est la baisse de l'inflation.
03:34Donc normalement, ça devrait poursuivre la baisse.
03:36Ça a déjà bien baissé puisqu'on a perdu un point sur l'année 2024.
03:40Alors, est-ce que les prix vont baisser ?
03:41Parce que c'est une question que tout le monde se pose assez fréquemment
03:43et pas moins aujourd'hui en période de rentrée.
03:45Alors, ils ont déjà baissé.
03:46Si on parle du marché de l'ancien, notamment tout ce qui est passoire énergétique,
03:50il y a aujourd'hui un arbitrage sur le prix qui est fort
03:53puisque les travaux coûtent évidemment très cher.
03:56Sur le neuf, il y a un point de résistance qui est haut
03:58puisque le terrain ne baisse pas, la masse salariale ne baisse pas,
04:01les contraintes techniques et environnementales.
04:03La RE-2020, le fait d'avoir une performance énergétique de son logement,
04:06une surface de son logement plus importante,
04:09font qu'il y a des coûts incompressifs.
04:11Pour autant, les promoteurs sont bien obligés de trouver des sorties.
04:15Donc, soit ils vendent à la Caisse des dépôts et consignations,
04:17mais ils dégraffent leur prix de 20%,
04:19soit ils s'adressent aux particuliers.
04:21Aujourd'hui, il y a des offres commerciales qui sont quand même intéressantes
04:23pour encourager les investisseurs ou les propriétaires à acheter des logements neufs.
04:27Alors, on parle d'investissement.
04:28Je voudrais vous entendre sur le dispositif Pinel.
04:30Il s'arrête normalement à la fin de l'année.
04:31Certains professionnels, d'ailleurs, s'expriment en disant
04:34il faut le proroger, il faut continuer.
04:35Faut de mieux quelque part puisque rien n'a été prévu sur le sujet.
04:38Alors d'abord, est-ce que vous pensez que c'est une bonne chose de vouloir le prolonger
04:42tout en sachant que pendant des années,
04:44je me permets d'intervenir sur le sujet en étant très précis,
04:46on a vendu plutôt de la défiscalisation que du placement,
04:49alors que le fond de la situation, normalement, c'est on fait un placement.
04:53On n'achète pas un appartement pour défiscaliser.
04:55Ça, c'est peut-être la cerise sur le gâteau.
04:56Alors, vous pensez quoi de cette ambiance ?
04:58Vous pensez quoi du dispositif Pinel ?
04:59Faut le proroger ou pas ?
05:01Je pense qu'il faut...
05:04Pardon.
05:05Évidemment qu'il faut le prolonger.
05:06Pourquoi il faut le prolonger ?
05:06Parce que ça permet de construire des logements.
05:08La Cour des comptes s'est exprimée également hier.
05:10Elle a détruit ce dispositif de rapport au rapport depuis 2018.
05:15Et hier, elle dit, finalement, ça a permis de construire 50 000 logements.
05:20Ça permet de sortir des promotions.
05:22Ça permet de financer le logement social.
05:24Ça met aussi des logements sur des zones qui sont tendues.
05:27Et je rappelle également que les loyers sont plafonnés dans le dispositif Pinel.
05:31C'est 15 à 20 % en dessous du prix du marché.
05:33Et on sait que le marché locatif est très tendu.
05:36Je le répète, pour sortir un immeuble de 50 lots,
05:38il faut de l'alliance principale.
05:39Donc, quelle est la politique sur le prêt à taux zéro ?
05:42Il faut de l'investisseur privé parce que sinon, ça ne fonctionne pas.
05:45L'investisseur privé, il a besoin de lisibilité et de rentabilité.
05:48Le dispositif Pinel peut l'encourager.
05:50Je suis d'accord avec vous, la défiscalisation n'est qu'un argument supplémentaire.
05:53La bonne question à se poser, c'est est-ce que l'appartement que j'achète
05:56est au bon prix, au bon endroit, sur le bon marché ?
05:58La loi Pinel, c'est est-ce que moi, je paye des impôts ?
06:00Est-ce que c'est un intérêt pour moi ou pas ?
06:02Alors, on voit bien qu'il y a une pénurie quand même de logements-locations.
06:05Alors, du coup, si demain, je vais acheter un appartement,
06:07je ne prends qu'un risque pour trouver un locataire.
06:09Donc, j'ai plutôt intérêt à y aller au-delà même des dispositifs ?
06:12Oui, c'est vrai que le marché se tend de plus en plus.
06:15Il y a même des marchés qui étaient finalement peu tendus,
06:18qu'ils le deviennent évidemment.
06:20Alors quand même, lorsqu'on est investisseur,
06:21puisque c'est aussi le sujet de l'intervention, c'est de se dire
06:24réfléchissons à la profondeur du marché.
06:25Il faut que je revende mon bien.
06:27Dans une ville, je ne sais pas si vous prenez Bordeaux-Lyon, Strasbourg, Lille,
06:30est-ce que le marché a baissé ? Oui.
06:31Est-ce que le nombre de transactions a baissé ? Oui.
06:33Mais pour autant, il reste un volume de transactions qui est important.
06:36Si je m'en vais dans des villes qui font 20 ou 30 000 habitants,
06:39même si la tension locative n'existait pas, elle devient un peu vraie,
06:42quand je voudrais revendre, j'aurais moins d'acquéreurs quand même.
06:44Donc, la vigilance sur la tension locative reste quand même
06:47quelque chose d'important à surveiller.
06:49En d'autres termes, un marché à observer de très près
06:51qui va évoluer dans les prochains mois.
06:53On vous recevra à une autre occasion pour savoir un petit peu
06:55comment ça évolue. Merci à vous.
06:57Merci Pierre-Emmanuel Jus.
06:58Je rappelle que vous êtes le directeur délégué de Maslow.
07:01Tout de suite, on explique quelque chose.
07:04Sud Radio, oser investir, le coin de l'expert.
07:08En compagnie de l'experte du jour, c'est Marion Chapelle-Massot,
07:10notre experte en gestion de patrimoine et dirigeante du cabinet de Carillon.
07:15Gestion privée.
07:16Alors vous allez, mon cher Thomas, avec Marion,
07:18nous parler de ce qu'on peut envisager pour nos enfants.
07:20Oui, Jean-Marie, parce que c'est la rentrée des classes,
07:22ça n'a échappé à personne et les Français sont nombreux à se demander
07:25ce qu'il est possible de faire ou de ne pas faire pour leurs enfants mineurs.
07:28Alors justement, Marion, vous êtes aux premières loges
07:31en votre qualité de gestionnaire de fortune.
07:33Que conseillez-vous à vos clients dans ce domaine ?
07:37Eh bien, dans un premier temps et de façon très pragmatique,
07:41nous leur conseillons d'ouvrir un compte courant,
07:43un compte dit jeune, à la banque pour leurs enfants de plus de 12 ans.
07:47Puisque rappelons-le tout de même qu'il est possible d'ouvrir un compte
07:51à des enfants dès sa naissance,
07:54mais qu'il ne pourra obtenir un moyen de paiement qu'à partir de 12 ans.
07:58Alors quels sont les avantages de procéder de cette manière ?
08:02Eh bien, les avantages pour moi sont multiples.
08:06Ça permet de verser déjà un argent de poche par virement
08:12et donc l'adolescent va pouvoir gérer et ses parents, par ailleurs,
08:18vont avoir aussi la possibilité de contrôler les dépenses
08:21puisque le paiement sans contact va certainement s'opérer pour les petites dépenses.
08:26Ensuite, ça permet aussi aux parents de comprendre le comportement financier des enfants
08:30et ça, ça peut être source de discussion en tout cas en matière d'éducation financière.
08:34Mais il y a forcément des inconvénients s'il y a des avantages ?
08:37Absolument, alors l'inconvénient majeur que je vois et aussi dans la pratique,
08:42ce sera pour les couples divorcés
08:45parce que souvent le compte de l'enfant demeure un compte commun
08:50et donc cela demande une entente sur le plan du montant de l'argent de poche versé, etc.
08:56Puisque jusqu'à 16 ans, les parents peuvent utiliser l'argent déposé sur ce compte
09:00même si l'utilisation est limitée aux dépenses concernant l'éducation et l'entretien.
09:07Alors là, on vient de parler du compte courant, mais il y a aussi les produits d'épargne.
09:10Peut-on ouvrir un PER, par exemple, un plan d'épargne retraite pour son enfant mineur ?
09:15Alors on pouvait, mais désormais c'est interdit pour les mineurs.
09:19Il était jusqu'à présent évidemment un excellent moyen de doter les enfants
09:24sans qu'ils puissent abuser de l'épargne transmise,
09:28mais malheureusement depuis le 1er janvier 2024, cela n'est plus du tout possible.
09:32Et si certains mineurs ont déjà des plans d'épargne retraite, donc PER d'ouvert,
09:38eh bien ils ne peuvent plus effectuer de versements dessus, ils devront attendre leur majorité.
09:44Merci Marion.
09:44Merci à vous aussi Thomas Binet, on vous retrouve dimanche prochain avec plaisir
09:48et puis on verra si notre argent a fructifié.
09:50D'ici là, à bientôt.
09:51A bientôt, merci.