Éric de Riedmatten reçoit un invité dans #LHebdoDeLEco pour approfondir un sujet économique…
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00:00Que se passe-t-il avec l'immobilier de bureau ? On va en parler avec Fabrice Allouche, président de CBRE France,
00:06qui conseille les entreprises, qui gère les stocks aujourd'hui, qui grossissent partout en France.
00:11Fabrice Allouche, merci d'être avec nous. Alors, qu'est-ce qui se passe sur ce marché du tertiaire, du bureau, comme on dit ?
00:16Si on prend la logistique, en trois années, on est passé de 5 millions de mètres carrés loués à 3 millions de mètres carrés loués l'année dernière.
00:24C'est une chute de 40%, c'est épouvantable.
00:26Vous avez en locaux industriels, on est passé de 1,4 millions de mètres carrés à 1 million de mètres carrés loués en Ile-de-France.
00:33Donc c'est à nouveau une chute de 40%.
00:34Et si on passe sur les bureaux pour faire la connexion, les bureaux, c'était il y a trois ans, 2,3 millions de mètres carrés de loués sur le marché en Ile-de-France, pardonnez-moi.
00:43Et là, on est passé à 1,7 millions de mètres carrés.
00:46Et on devrait être peu ou prou sur le même niveau cette année.
00:49Donc ça veut dire qu'il y a une vacance énorme, énormément de locaux ou de bureaux à louer qui se retrouvent sur le dos des investisseurs ?
00:57Alors, vacances, oui, puisqu'on est en train progressivement d'arriver à 10% de stocks libres sur l'Ile-de-France.
01:04On est 60 millions de mètres carrés, ça va faire 6 millions de mètres carrés.
01:06Et la vraie question que tout le monde se pose, c'est que vont devenir ces 6 millions de mètres carrés ?
01:10Alors déjà, il faut sécanter les 6 millions de mètres carrés.
01:12Vous avez le marché de référence parisien ou périphérique qui fonctionne plutôt bien, et plutôt même très bien.
01:17Vous avez tout ce que j'appelle les secteurs en requalification, en ajustement de valeur,
01:21qui sont les secteurs comme Péridifférence Ouest ou Ouest, où là, on voit bien qu'il y a des ajustements de loyers
01:26qui permettent de capter de la demande et de remplir.
01:29Et puis, il y a ce que j'appelle, moi, la déshérence immobilière, qui sont des endroits où, malheureusement,
01:33il n'y aura aucune solution de remplissage.
01:35D'accord. Alors, pour vous, c'est extraordinaire, parce que c'est un business fantastique,
01:38qu'il faut gérer la transformation et essayer de trouver des repreneurs.
01:41Alors, le mot extraordinaire, je ne sais pas s'il est adapté.
01:43En tout cas, ça fait partie de nos préoccupations du moment.
01:46D'ailleurs, je voudrais quand même souligner et saluer notre ministre du Logement, Valéry Létard,
01:51qui, en fait, en quelques mois, a réussi à faire le brassage de tous les syndicats, les associations.
01:57Et personnellement, j'ai été interviewé également.
01:58Et qui, en quelques mois, a réussi à faire un inventaire complet des mesures qu'il faudrait prendre.
02:02Et là, il faudrait.
02:04Les mesures vont arriver bientôt, parce qu'il y a une BPL qui va être présentée à l'Assemblée,
02:08si ce n'est pas déjà fait.
02:09On parle des bailleurs, notamment, particuliers.
02:11Il y a encore beaucoup de sujets, parce que si on reste sur la reconversion des mètres carrés de bureaux,
02:16la vraie problématique, c'est, y a-t-il des endroits où il faut reconvertir ou il ne faut pas reconvertir ?
02:21Et il y a des endroits où, malheureusement, d'ailleurs, je n'ai pas parlé, je ne parle même pas de transformation.
02:26Je parle d'urbanisme, parce qu'il va falloir repenser des zones
02:28où il y a des hectares de bureaux qui vont devenir disponibles et obsolescents,
02:32et sur lesquels nous ne savons pas comment les convertir.
02:34Et ces bureaux peuvent devenir des logements.
02:36Oui.
02:36Donc, on a un appel d'air.
02:38Exactement, exactement.
02:39Alors, ce n'est pas la solution à la crise du logement, mais c'est un élément de la solution.
02:43Aux États-Unis, les 100 jours de Donald Trump, comment c'est vécu là-bas, vous qui êtes un groupe américain ?
02:48Alors, c'est vécu avec beaucoup de stress, beaucoup de pression,
02:50beaucoup de transferts de pression sur l'Europe.
02:52Nous, on ne comprend pas 100% de ce qu'ils ressentent,
02:55mais on voit bien que c'est très crispant et il y a beaucoup d'alerte et de très grande prudence sur les investissements futurs.
03:01D'ailleurs, ce qu'on retrouve aussi en France, quand vous travaillez avec des grands groupes,
03:04la vision qu'il y a, c'est bon, on va regarder, on va réfléchir, on va prendre du temps.
03:08Et c'est inertitant, bien évidemment, pour nous, dans notre cycle immobilier, c'est préjudiciable.
03:12C'est-à-dire que les plateformes logistiques, tout ça, tournent au ralenti,
03:15il y a moins de demandes de bureaux, on déserte le quartier ?
03:18Il y a deux choses différentes.
03:19Si on reste sur le bureau, le bureau, de toute façon, on se souvient de la période Covid.
03:24La période Covid, c'était économie, c'était flex, optimisation, intensité des locaux.
03:28Après, le télétravail est arrivé, le co-working s'est mis en place.
03:32Donc, tout ça, ça fait des réductions d'usage de mètres carrés.
03:35Et puis là, ce qui va nous arriver devant et qui était évident…
03:37Qui vient des États-Unis, vous voulez dire ?
03:39Non, pas forcément des États-Unis, non, non, c'est à peu près dans le monde entier.
03:41Non, mais il y a un impact, malgré tout, si le commerce ralentit.
03:44Oui, mais je reviens sur la notion de l'attrition des mètres carrés de bureaux en usage.
03:49L'intelligence artificielle va arriver et va encore mettre une pression sur l'emploi de bureaux.
03:53Et donc, on va avoir encore une réduction du tech-up de bureaux en France.
03:56Donc, à vous écouter, ce n'est vraiment pas le moment d'investir dans des bureaux, alors ?
03:59Si, justement, il faut trouver les bonnes opportunités.
04:01D'accord, oui, c'est ça.
04:02Oui, mais est-ce que les entreprises ont envie encore d'avoir des mètres carrés comme…
04:06Oui, oui, alors pléthorique, ce n'est pas le mot, mais des mètres carrés de bureaux, oui, on en a encore besoin.
04:10Incontestablement, sur les secteurs de référence, oui.
04:13D'ailleurs, les loyers sont sous pression en région parisienne.
04:15On arrive à des loyers de 1,200 à 1,400 euros au top du marché, ce qui est quand même des valeurs très importantes.
04:19Mais si vous voulez faire l'écart de mètres carrés du bureau, du loyer de mètres carrés de bureaux en Ile-de-France,
04:24ça va de 1,200 à 1 euro.
04:27Il y a des gens qui me demandent de faire rentrer des locataires quasiment gracieusement dans leurs immeubles.
04:31C'est incroyable, gratuitement, pour s'occuper, alors qu'ils payent les charges.
04:35Ils payent les charges.
04:35C'est inimaginable.
04:36Alors, on parle aussi d'un nouveau business, ce sont les data centers, c'est-à-dire les futurs cloud,
04:42pour stocker les informations informatiques, les données informatiques.
04:46Ça aussi, c'est quelque chose qui peut vous intéresser ?
04:48Est-ce qu'un jour, on va s'installer, on va développer ça en France ?
04:51Alors, c'est déjà en cours, c'est déjà en cours, et ça depuis plusieurs années.
04:55Donc là, il y a une espèce de dynamique qui s'est faite avec l'effet des déclarations du président de la République.
04:59Et tout d'un coup, il y a une émulsion, il y a tout d'un coup, beaucoup d'investisseurs qui se sont jetés sur ce sujet.
05:05Beaucoup de terrains sont référencés.
05:07Mais quoi qu'il en soit, il y aura peu d'élu au bout.
05:09Il faut être raisonnable.
05:09De toute façon, on a les capacités de calcul dont on a besoin.
05:12C'est quand même d'énormes investissements.
05:13Des opérations sont en cours en ce moment.
05:15D'ailleurs, le volume d'investissement croît.
05:16Mais il y a toujours cette notion d'alimentation électrique, de localisation, de distribution.
05:21Donc, tout le monde n'est pas éligible au data center.
05:23Pour autant, nous en aurons besoin, oui.
05:24Et on voit bien, de toute façon, on va dire que Marseille est le point d'entrée de l'Europe au niveau des connexions.
05:32Et on voit bien que ça remonte sur l'axe nord-sud par rapport à l'autoroute.
05:36Et on voit bien que l'île de France est en train de s'ouvrir à ce marché.
05:40Donc oui, il y a des capacités.
05:42Oui, ça va nous permettre d'avoir beaucoup plus d'activités.
05:45Mais attention, l'Eldorado risque de ne pas durer si longtemps que ça.
05:48Bon, écoutez, il faut rester optimiste.
05:50Merci Fabrice Allouche, président de CBRE France.
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