Jeudi 5 décembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Véronique Donnadieu (Déléguée Générale, ASPIM) , Christian de Kerangal (Directeur Général, IEIF) , Julien Burel (Directeur associé, GLR Consultants) et Louisiane Guézel (head of innovation & impact, EcoTree)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:19émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur BeSmart4Change, sur les réseaux
00:23sociaux de BeSmart4Change et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes
00:28les plateformes de podcast. Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord
00:32avec Patrimoine Passion, le rendez-vous dédié aux investissements plaisir, passion ou alternatif
00:36de Smart Patrimoine et en l'occurrence nous regarderons ensemble comment investir dans
00:40des arbres, que l'on soit un particulier ou une entreprise. Nous décrypterons ce mécanisme
00:46dans un instant avec Louisiane Geysel, Head of Innovation et Impact chez Ecotree. Nous
00:51enchaînerons ensuite avec Enjeux Patrimoine, un enjeu patrimoine consacré aux fonds immobiliers.
00:56Nous regarderons la valorisation des fonds immobiliers en cette fin d'année 2024 mais
01:01aussi les transitions en lien avec l'investissement immobilier à l'oeuvre en France et en Europe.
01:06Nous en parlerons avec Véronique Donadieu, Directrice Générale de l'ASPIM mais aussi
01:10avec Christian de Keranga, le Directeur Général de l'IEIF. Et puis enfin, dans la troisième
01:15partie de l'émission, dans l'œil de l'expert, nous regarderons ensemble comment anticiper
01:20les évolutions à venir sur le projet de loi de finances 2025, évolutions ou non-évolutions
01:25d'ailleurs, ce sera une question que nous poserons à Julien Burel, Directeur associé
01:28de GLR Consultants. On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:36Et c'est parti pour Patrimoine Passion, le rendez-vous dédié à l'investissement,
01:39plaisir, passion ou alternatif de Smart Patrimoine. Nous allons regarder et tenter de comprendre
01:44ensemble comment investir dans des arbres. Et pour cela, nous avons le plaisir de recevoir
01:49sur le plateau de Smart Patrimoine, Louisiane Geysel. Bonjour, Louisiane Geysel.
01:52Bonjour Nicolas.
01:53Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes Head of Innovation et Impact chez
01:57Ecotree. On va peut-être commencer par définir tout simplement ce que fait Ecotree quand
02:01on va faire un tour sur le site internet d'Ecotree. On peut choisir une essence d'arbre en particulier
02:06qu'on a envie d'acheter, il est proposé d'acheter, mais derrière, ça peut devenir
02:10un investissement quelque part.
02:12Oui, c'est ça. Donc, ça fait dix ans qu'on existe. L'idée, c'est de restaurer des forêts
02:16françaises qui sont aujourd'hui mal gérées dans beaucoup de cas. Donc, on prend en gestion
02:21ces forêts dégradées, on les restaure et on fait ça grâce à l'investissement d'entreprises
02:26et de particuliers. Et notamment, la possibilité d'acheter un arbre. Et donc, l'achat d'arbres,
02:33c'est un retour sur investissement parce qu'une fois l'arbre arrivé à maturité, donc plutôt
02:38à long terme, sa séquestration de carbone, puisque les arbres ne sont plus de carbone,
02:41diminue ou stagne. Et c'est à ce moment-là que nous, on va le prélever. Ça a de la valeur
02:47économique puisqu'on va en faire du mobilier, d'une table, etc. Et ça représente un retour
02:52sur investissement.
02:53Alors là, vous nous avez dit beaucoup de choses. Je reviens au début. Ça veut dire
02:57que dans un premier temps, vous achetez vous-même les forêts, si je ne dis pas de bêtises.
03:00Oui, dans un grand nombre de cas, effectivement.
03:02Et ensuite, quand vous dites que vous les entretenez, ça veut dire que vous allez replanter
03:07des arbres. Comment est-ce qu'on gère mieux une forêt par rapport à la situation que
03:11vous trouvez avant d'arriver ?
03:12Alors, tout est question de diagnostic. Donc, nous, en interne, on a nos écologues, nos
03:16forestiers, etc. On fait des diagnostics. Dans certains cas, c'est utile de planter,
03:20de planter des essences adaptées aux dérèglements climatiques, d'ailleurs. Et dans d'autres
03:23cas, c'est utile de restaurer une zone humide s'il y en a une, par exemple, et pas de planter
03:27sur cette partie qui est écologiquement sensible. Donc, ça dépend de chaque cas. Et on fait
03:33ces travaux de restauration. Et bien sûr, on suit tous les indicateurs d'impact pour
03:37voir à quel point est-ce que l'arbre et la forêt vont devenir un puits de carbone
03:40important. Quel va être le développement de la biodiversité, de la faune, de la flore, etc.
03:45Donc, premier rusage, quelque part, de cette forêt, être un puits de carbone, constituer
03:49un puits de carbone. Et deuxième usage, lorsque les arbres sont suffisamment matures, quelque
03:54part, et qu'ils remplissent moins ce rôle-là. Là, ensuite, il y a une retombée économique,
03:58quelque part. Quand vous dites prélever, c'est qu'en fait, cet arbre va rejoindre
04:01une scierie ou, en tout cas, se transformer en chaise ou en table, par exemple.
04:05Oui. Donc, il y a plein de façons de prélever des arbres. Il y a la couperase qui est le
04:09fait de couper ou de brûler même des forêts entières. Et donc, nous, ce n'est pas du
04:14tout ce qu'on fait. D'accord. Nous, ce qu'on souhaite, c'est vraiment prélever des arbres
04:17un par un, avec un risque minimum de destruction de l'écosystème, mais quand même les envoyer
04:22dans des scieries pour relocaliser aussi toute la filière bois. Et donc, ça, ça a de la
04:27valeur économique. Et ce retour sur investissement, il va à l'investisseur initial, qu'il soit
04:32particulier ou entreprise. Justement, alors, quand on est particulier ou entreprise, c'est
04:36le même mécanisme pour les deux ? Non. Alors, il y a une autre possibilité aussi, côté
04:41entreprise, c'est le fait d'acheter une forêt avec nous. D'accord. Donc, ça, c'est quelque
04:45chose qu'on développe beaucoup depuis quelques temps. C'est des entreprises qui souhaitent
04:50avoir leur propre forêt. D'accord. On leur source un terrain dégradé. On le restaure.
04:54Donc, elles sont propriétaires de la forêt. On le restaure. On fait tous les indicateurs,
04:59tout le calcul des indicateurs d'impact. Elles vont générer sur leur propre forêt leur
05:03propre crédit carbone. D'accord. Puisqu'un crédit carbone, c'est un certificat qui atteste
05:07qu'il y a une tonne de CO2 équivalent qui est séquestrée. Bien sûr. Elles vont générer
05:10leurs propres indicateurs de biodiversité. C'est une forêt qui prend de la valeur économique
05:15parce que le terrain prend de la valeur, parce que les arbres poussent. Et c'est une forêt
05:19dans laquelle elles peuvent même inviter leurs collaborateurs, leurs parties prenantes, etc.
05:23Donc, c'est un peu la volonté de se dire, je vais créer de l'impact positif sur un
05:27terrain qui est le mien, dans lequel je peux inviter mes parties prenantes, qui prend de
05:31la valeur en plus. Donc, ça touche plein de départements. Finalement, c'est la RSE,
05:35c'est la finance, c'est les RH. Ça fait plaisir aux DAF et effectivement aux personnes
05:40en lien avec la RSE dans les entreprises. Pour bien comprendre que ce soit entreprise
05:45ou particulier, est-ce qu'on parle de groupements forestiers avec les avantages fiscaux qui
05:50vont avec ou est-ce que c'est un autre type d'investissement ? Non, donc là, ce n'est
05:54pas un groupement forestier. D'accord. C'est ou l'achat d'une forêt en propre avec la
05:59génération de crédit carbone, etc. ou l'achat d'arbres en propriété avec un retour sur
06:04investissement dans les deux cas finalement. D'accord. Parce que dans un cas, la forêt
06:07prend de la valeur, on génère des crédits carbone, ça, ça a une valeur économique.
06:10Bien sûr. C'est un TRI entre 7 et 15% à peu près. Là, on parle quoi ? Pour l'entreprise
06:14ou ? Pour les entreprises, pour l'achat d'une forêt aujourd'hui dégradée. Si on la restaure,
06:20si on génère les crédits carbone, etc. dessus, on considère qu'à 20 ans, c'est un TRI
06:26sur des forêts françaises entre 7 et 15%. D'accord. Et sur l'achat d'arbres, là, si
06:32on achète un arbre aujourd'hui, c'est à peu près 2% par an. D'accord. Sachant que ça
06:39dépend des essences, mais c'est possible pour quiconque d'aller sur notre site et d'acheter
06:44un arbre à partir de 18 euros. Donc, c'est des investissements vraiment moindres que
06:48le fait d'acheter une forêt. Bien sûr. Et donc, on peut par exemple acheter un chêne
06:52et à 100 ans, donc le jour où sa séquestration de carbone stagne et où nous, on le prélève
06:57de la forêt, il y a un retour sur investissement d'environ 160 euros. Donc, c'est du très
07:00long terme. Ah oui. Donc, c'est 2% par an, mais cumulés à la fin, qui sont versés
07:04en un coup à la fin. D'accord. Ce n'est pas liquide. Et donc, c'est à 100 ans. Donc,
07:09c'est pour ça qu'on a pas mal de personnes qui investissent, qui achètent des arbres,
07:12qui l'offrent à leurs petits-enfants ou qui ne sont pas forcément intéressés par
07:15le rendement, mais qui, finalement, ont la volonté d'acheter un arbre parce que c'est
07:19mieux que d'acheter un goodies ou autre chose pour Noël, notamment, par exemple. Oui, c'est
07:24ce que j'allais dire. Ça s'offre aussi, les arbres ? Oui, il y a des tas de particuliers
07:28qui achètent un arbre ou des tas d'entreprises qui achètent un arbre aussi pour leurs collaborateurs
07:32ou leurs clients. Alors, on est dans une émission dédiée à l'investissement. Est-ce que vous
07:36voyez plutôt des comportements d'achat d'arbres en lien avec des valeurs écologiques ou volonté
07:44d'investissement aussi, d'investir avec ces valeurs ? Est-ce qu'on est dans le comportement
07:49plutôt engagé ou le comportement investisseur ou les deux en même temps ? Je crois que
07:55c'est plutôt le comportement engagé quand même. En tout cas, en ce qui concerne les
08:01particuliers, ils ont plutôt la volonté de contribuer à la plantation d'une forêt
08:05à côté de leur maison, sur leur territoire, par exemple. Et du côté des entreprises,
08:11il y a quand même cette volonté de, quand on achète une forêt en tant qu'entreprise
08:16et qu'on va avoir ses propres crédits carbone générés dessus, le prix des crédits carbone
08:21est quand même en train d'augmenter sérieusement depuis quelques années. Donc, ça a un intérêt
08:26de les avoir directement, de les posséder et de les générer sur son propre terrain.
08:31Ça permet d'ailleurs d'avoir un vrai suivi puisqu'on peut soi-même aller sur son terrain
08:36et vérifier que tout se passe bien. Ça coûte combien une forêt pour une entreprise ?
08:39S'il y a un prix moyen ou ça dépend de la forêt ? Oui, ça dépend de la forêt.
08:44Si on prend tous les paramètres, le sourcing d'une forêt, l'achat du terrain,
08:50donc nous on fait le travail de sourcing, plus le terrain en lui-même, plus tous les travaux de gestion,
08:55la génération des crédits carbone, etc. Globalement, il faut compter autour d'un million d'euros
09:00avec l'ensemble et le suivi associé. Avec la gestion et le suivi associé ?
09:07Et toute la gestion, etc. Mais c'est autour d'un million d'euros, oui.
09:11Et dernière question, il en existe suffisamment des forêts en France pour proposer effectivement
09:16à l'investissement pour les entreprises. Le marché de la forêt, c'est un marché d'offres ou de demandes aujourd'hui ?
09:22Alors, il existe quand même beaucoup de terrains à restaurer. Et nous, c'est notre sujet.
09:27C'est des forêts qui sont mal gérées, des forêts qui ont subi des coupes rases, qui sont malades,
09:32des espaces en friches. Et donc ça, il en existe quand même encore pas mal.
09:38En revanche, c'est sûr qu'on ne va pas pouvoir, enfin à un moment Emmanuel Macron avait dit
09:42que l'objectif, c'était de planter un milliard d'arbres. En France, ça va être compliqué.
09:47A priori, il ne va pas y avoir l'espace suffisant. Mais nous, on pense qu'il y a quand même beaucoup de terrains dégradés.
09:52Et donc, on a encore beaucoup, beaucoup de travail à faire.
09:55Merci beaucoup, Louisiane Geysel, de nous avoir accompagnée dans Smart Patrimoine.
09:58Je rappelle que vous êtes Head of Innovation et Impact chez Ecotree. Merci beaucoup.
10:01Merci beaucoup.
10:02Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
10:05Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine. Nous allons tenter de comprendre ensemble
10:13quelles sont les grandes dynamiques à l'œuvre en matière de fonds immobiliers.
10:17Et pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine,
10:21deux experts du sujet pour en parler. Véronique Donadieu, tout d'abord. Bonjour Véronique Donadieu.
10:25Bonjour.
10:26Vous êtes déléguée générale de l'ASPIM, l'ASPIM qui représente les gestionnaires de fonds immobiliers non cotés.
10:31Et à vos côtés, nous avons le plaisir d'accueillir également Christian de Kerengal.
10:34Bonjour Christian de Kerengal.
10:35Bonjour.
10:36Vous êtes le directeur général de l'IEIF, un centre d'études de recherche et de prospective dédié à l'immobilier.
10:41Et il se trouve que tous les ans, l'ASPIM et l'IEIF, tous les ans mais même tous les trimestres même, pardon,
10:46l'ASPIM et l'IEIF publient des chiffres, des indicateurs de tendance sur ce marché de l'immobilier en matière de collecte ou de performance.
10:57Les chiffres du troisième trimestre sont sortis. On ne connaît pas encore ceux du quatrième trimestre.
11:01Ils sont sortis il y a un mois à peu près. On ne va peut-être pas rentrer dans le détail des chiffres.
11:05En tout cas, je ne vais pas les redonner aujourd'hui.
11:06On comprend quand même qu'on voit un marché en demi-teinte avec parfois des nouvelles plutôt optimistes.
11:12Et on voit parfois que les investisseurs particuliers se posent la question sur cette classe d'actifs,
11:17notamment avec une collecte qui recule encore un petit peu au troisième trimestre.
11:22Véronique Donadieu, si on devait donner les grands indicateurs, la grande tendance, on tourne cette émission en décembre 2024.
11:28On n'a pas encore les chiffres de fin d'année, mais on a les trois premiers trimestres de l'année pour comprendre un petit peu quelle est la tendance en 2024.
11:35Oui. Alors peut-être pour commencer, ce que je veux dire, c'est qu'après une période très tendue sur le marché de l'immobilier en général due à la hausse des taux,
11:44nous, ce qu'on observe quand même, c'est une certaine stabilisation des indicateurs.
11:48D'accord.
11:49Comme vous l'avez dit, on a un marché quand même qui est très éteréroclite.
11:54Donc ça, c'est quand même un fait majeur sur le marché, notamment des S&P, qui est quand même le produit d'épargne destiné à des particuliers le plus important.
12:03Et puis, on a quand même encore une certaine dynamique.
12:06Alors pour revenir sur les indicateurs, effectivement, on voit qu'il y a une baisse très forte de la collecte par rapport à l'année dernière.
12:13On est quand même à moins 48% de collecte par rapport à l'année dernière.
12:18Sur les trois premiers trimestres de l'année ?
12:19Sur les trois premiers trimestres de l'année, sur les S&P. Cela étant, ce qu'on voit aussi, c'est que ça reste quand même une collecte dynamique,
12:25puisqu'on est à 3,5 milliards de collecte en brut, un petit peu moins, effectivement, en net.
12:32Mais on est quand même sur une dynamique de collecte pour le marché des S&P.
12:36Pour les autres véhicules qui sont des produits investis dans l'assurance-vie, on est effectivement à des collectes en décollecte.
12:46D'ailleurs, on est même à 2,4 milliards de décollecte.
12:49Et on reviendra un petit peu plus tard sur les performances.
12:51Mais effectivement, des contre-performances liées à une valorisation quasi immédiate dans le prix du produit.
13:01Christian de Keringal, que dire pour compléter ce constat ?
13:07Effectivement, on voit qu'il y a un sujet autour de la collecte aujourd'hui,
13:12même si on reste quand même sur une dynamique intéressante dans les fonds immobiliers.
13:17Peut-être que ça se normalise quelque part aussi ?
13:20Non, pas encore. De notre point de vue, en tout cas, pas encore.
13:25Ce n'est pas très étonnant quand même, parce que l'immobilier est en train de vivre une crise très importante.
13:33Alors qu'est liée, Véronique vient de le dire, au choc de taux,
13:37on vient de vivre quand même la remontée, une hausse des taux directeurs
13:43qui est la plus rapide et la plus forte de tous les temps hors temps de guerre.
13:47Donc quand vous avez un actif qui est très intensif en capital
13:51et pour lequel le recours à l'emprunt est classique,
13:55quand vous avez une multiplication par 4 des taux d'emprunt,
13:59évidemment, ça ne peut que poser problème.
14:01Et puis en plus de ça, en tout cas, notamment pour le bureau,
14:04vous avez des chocs structurels.
14:06Et je pense notamment à la montée en puissance du télétravail,
14:09au ralentissement de la croissance de la population active.
14:12Et tout ça a une très forte segmentation des marchés.
14:16Tout ça impacte évidemment les sous-jacents immobiliers qui sont détenus par les SCPI.
14:21Mais néanmoins, pour rebondir aussi sur ce que disait Véronique,
14:26on a un ralentissement de la baisse.
14:32Et ce qui nous semble, c'est que d'abord les marchés sont très...
14:36les classes d'actifs sont très différentes.
14:39Et que la correction sur les valeurs, on n'est plutôt pas loin du bout.
14:46Je ne dis pas qu'on est encore totalement au bout, mais on n'est pas loin du bout.
14:49La correction sur les valeurs, c'est intéressant parce que pour rappeler quand même,
14:53on parle d'un changement de méthode de calcul essentiellement
14:56et donc d'une intégration, comme vous le disiez Véronique,
15:00d'une valeur un peu à l'instant T des actifs immobiliers.
15:04Et c'est ce qui a créé un petit peu aussi ces remous, non ?
15:07Alors sur les SCPI, il faut savoir que les SCPI, c'est particulier.
15:10On est à des valorisations une fois par année.
15:13Alors ça change, et c'est très bien d'ailleurs, puisqu'on intègre une valorisation à mi-année.
15:18Et que le marché français, historiquement, est un petit peu décalé par rapport au marché européen.
15:24Et c'est tout à fait naturel qu'à un moment donné,
15:27les baisses sur le marché immobilier, en général, se répercutent sur les produits.
15:34Et les gérants, d'ailleurs, ont acté des baisses de prix de part.
15:38Cela étant, je reviens sur ce que dit Christian, et je confirme,
15:43c'est qu'on est vraiment sur un marché très hétéroclite,
15:46et qu'en fonction des classes d'actifs, les baisses de valeurs ont été très différentes.
15:50Certains marchés restent encore très dynamiques, comme la logistique,
15:55quand d'autres, effectivement, le bureau, mais pas tout le bureau.
15:59C'est ce que j'allais dire, on cite souvent le bureau,
16:01mais alors est-ce que c'est le bureau contre le reste des classes d'actifs,
16:03ou comment est-ce qu'on comprend un peu ce marché ?
16:05Christian pourra préciser, mais le bureau en seconde couronne en Ile-de-France a beaucoup souffert,
16:11continue de souffrir, et d'ailleurs, c'est aussi une période
16:14où certains changements dans les besoins immobiliers sont à l'œuvre,
16:18dont les gérants prennent acte et continuent,
16:21et vont accompagner ces changements aussi de besoins et d'usages de certains bâtiments,
16:25comme effectivement ces bureaux.
16:27Christian de Carangale, je vous pose la question directement,
16:30parce qu'effectivement, je pense qu'il y a pas mal de gens qui se posent la question
16:33sur les investissements à SCPI, est-ce que c'est le bureau qui souffre
16:36contre le reste des classes d'actifs, et est-ce que c'est les SCPI anciennes
16:39qui souffrent contre les SCPI plus jeunes, qui sont plus agiles,
16:42ou est-ce que c'est une vision un peu caricaturale du marché aujourd'hui ?
16:45C'est une vision un peu caricaturale.
16:47D'accord, ok, mais qu'on entend souvent quand même.
16:49Mais justement, qui est un peu simpliste ou simplifiée.
16:52D'accord.
16:54Au sein de la classe d'actifs bureaux, vous avez eu un recentrage des entreprises
16:58vers les chœurs d'agglomérations, donc tous les actifs de bureaux
17:02qui sont dans le chœur d'agglomérations, ou dans les pôles d'affaires
17:06qui sont très bien desservis, et qui sont vivants, sont plutôt attractifs.
17:12D'accord.
17:13Et aujourd'hui, on peut considérer qu'on est vraiment à peu près au prix,
17:18on est très loin du prix.
17:19D'accord.
17:20Par contre, ce qui est plus difficile, c'est que vous avez des localisations périphériques
17:24qui souffrent plus, parce qu'aujourd'hui, d'abord il y a deux choses,
17:28il y a un peu moins besoin de bureaux qu'avant,
17:31la croissance, je l'ai dit, de la population active se ralentit fortement,
17:35le télétravail fait qu'il y a moins de besoin de la part des entreprises,
17:39et puis les salariés aujourd'hui ont envie d'avoir un environnement
17:44dans lequel il y a des aménités urbaines,
17:46et donc ça amène vraiment des différenciations très fortes,
17:49je dirais presque à la rue près.
17:51Donc il y a encore des actifs qui vont des côtés,
17:54et il y a d'autres actifs qui sont maintenant au prix.
17:56Donc un marché hétéroclite, là effectivement on parle de grandes tendances,
17:59il faut rappeler qu'il y a des choses qui marchent mieux que d'autres,
18:02donc il y a des choses qui marchent dans le marché de l'immobilier,
18:04dans le marché des fonds immobiliers, Véronique donne adieu.
18:07Et c'est surtout que les SCPI sont des produits qui continuent à tenir leur promesse majeure
18:14en termes de distribution de revenus,
18:16parce que je rappelle que la moyenne de détention de ces produits et de ces véhicules c'est 20 ans,
18:20donc ça peut être même encore plus loin,
18:23et que les épargnants, les investisseurs qui investissent dans des parts de SCPI
18:27sont surtout là d'ailleurs pour avoir un complément de revenus.
18:32Au troisième trimestre, on est à 3,44% de revenus,
18:37ce qui est exactement dans la même ligne que l'année dernière,
18:40donc voilà, le produit tient ses promesses de ce point de vue-là et c'est très important,
18:45et ça je trouve que c'est plutôt rassurant,
18:47parce que finalement c'est aussi un produit qui permet de rester à l'abri aussi des cycles,
18:52qui tient ses promesses sur les revenus.
18:55Christian de Carangale ?
18:56Si je peux juste rajouter un élément complémentaire,
19:00certes il y a eu des baisses de prix de part pour un certain nombre de SCPI, pas toutes,
19:05parce qu'il y a des classes d'actifs sur lesquelles il n'y avait pas de correction de valeur aussi importante,
19:10en tout cas qui impliquait une correction des prix de part,
19:13pour autant nous on a fait le calcul,
19:16quand on calcule la performance globale,
19:19donc un taux de rendement interne des SCPI,
19:24tout compris sur une période de 10 ans glissant,
19:28il n'y a pas eu une période dans laquelle vous avez eu un taux de rendement global négatif,
19:33y compris pendant la crise des années 90, dont on sait qu'elle a été extrêmement désastreuse.
19:39Donc ce que vous dites c'est qu'il y a eu cet épisode effectivement,
19:42de baisse de valorisation de prix de part pour un certain nombre de SCPI,
19:45on a les chiffres qu'on voit aujourd'hui effectivement,
19:48qui montrent certains questionnements d'investisseurs,
19:51mais globalement pour ceux qui sont investis en SCPI,
19:53il y a des sujets pour certaines SCPI de liquidité,
19:56mais globalement si on est dans une optique de long terme,
20:01en fait on touche ces rendements et on lit ça d'un peu plus loin, si je comprends bien.
20:06J'allais dire, il faut l'optique long terme.
20:09Il faut l'optique long terme, voilà.
20:11Véronique Donnadieu, il n'y a pas que le sujet chiffre court terme dans les SCPI,
20:16il y a les transitions à l'œuvre, les évolutions à venir sur ces fonds immobiliers,
20:22si on se projette un peu dans les années à venir sur les enjeux 2025, les enjeux 2026,
20:26il y a des sujets en lien avec la transition énergétique aussi qu'on voit beaucoup,
20:30qui sont beaucoup mis en avant aussi par des gestionnaires,
20:33ça c'est quelque chose qu'il faut prendre en compte aujourd'hui quand on veut analyser le marché ?
20:36Alors non seulement il faut les prendre en compte,
20:38mais c'est essentiel et c'est des éléments extrêmement importants
20:42pour comprendre aussi la dynamique dans laquelle s'insèrent finalement les gérants de fonds immobiliers.
20:48Moi je rappelle que l'immobilier, ça abrite toutes les activités humaines
20:53et les activités humaines, les besoins et les usages évoluent et vont continuer d'évoluer.
20:59Alors quand on prend en compte évidemment les enjeux de transition,
21:02alors pas que énergétique mais climatique et aussi ELG,
21:06là on est en plein dedans évidemment parce qu'on est sur un secteur qui a fait beaucoup d'efforts
21:10en termes de prise en compte des enjeux LG à l'échelle d'un portefeuille
21:14et ce qui est très intéressant c'est que les gérants peuvent appliquer des stratégies ambitieuses ESG
21:19qu'on a définies d'ailleurs dans le cadre du label ISR Immobilier
21:22qui est un label géré au niveau du ministère de l'économie et des finances
21:26mais qui a été à l'initiative de la SPIM.
21:28On a 40% du marché des produits d'épargne immobilier qui est labellisé avec un contrôle externe.
21:35Donc ces enjeux là ils sont très importants, ils ont un coût
21:39et ce qui est important aussi c'est que ce coût et ces efforts qui soient mis en oeuvre
21:42se répercutent dans la performance et les gérants y travaillent.
21:45Et on a aussi un élément important c'est qu'en termes de réglementation européenne
21:51on a une nouvelle réglementation européenne qui s'appelle le règlement LTIF
21:54sur lequel on a aussi beaucoup travaillé nous-mêmes
21:57parce que je rappelle que l'industrie des fonds français c'est la deuxième industrie
22:00en termes de compétitivité européenne derrière les allemands
22:04et on avait tout à gagner à l'ouverture d'un marché de la distribution transfrontière
22:08pour pouvoir commercialiser ces produits à l'étranger.
22:11C'est ce que permet le règlement LTIF.
22:13A l'occasion de la transposition de ce règlement LTIF
22:16on a pu faire passer un certain nombre de mesures dans la loi industrie verte
22:19qui modernisait ces produits et donc ce qu'on voit maintenant
22:22c'est aussi de plus en plus d'éléments qui vont permettre aux produits d'investissement immobilier
22:27de prendre en compte un certain nombre de besoins, de se moderniser.
22:33La S&P était un petit peu vieille de ce côté là et c'est très positif.
22:37Christian de Clérangal, on finira avec vous.
22:40Cette ouverture européenne pour les fonds immobiliers c'est une opportunité ?
22:45Je ne connais pas les tendances dans les autres pays européens.
22:47Est-ce que ça va amener plus de diversification encore ?
22:50Alors déjà, d'ores et déjà, un grand nombre de SCPI investissent en Europe, en zone euro en tout cas.
22:59Et là où il y a une dizaine d'années on était à moins de 5% de leur patrimoine en Europe
23:06on est aujourd'hui à plus de 20%.
23:08Donc déjà, elles investissent à l'étranger.
23:10Elles sont prêtes ?
23:11Elles sont très actives.
23:14La question que soulevait Véronique c'est le fait que maintenant
23:19elles vont progressivement pouvoir collecter aussi à l'étranger
23:23et je pense que c'est très intéressant parce que d'abord ça va ouvrir le terrain de jeu.
23:27Alors certes on va être en concurrence avec d'autres acteurs et notamment les fonds ouverts allemands
23:32mais quand on regarde la performance des fonds ouverts allemands sur longue période
23:36les SCPI sont très très supérieurs.
23:39Donc c'est un vrai intérêt d'offrir ces perspectives de rentabilité aux épargnants européens.
23:47On finira là-dessus.
23:48Merci beaucoup Véronique Donat-Dieu, déléguée générale de la SPIM.
23:50Merci Christian de Quérangale, directeur général de l'IEIF.
23:53Et quand à nous on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.
23:55Et nous finissons cette émission comme d'habitude avec l'œil de l'expert.
24:02Nous allons tenter de comprendre ensemble comment optimiser sa transmission
24:06ou la transmission à ses enfants.
24:08Pour cela nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Julien Burel.
24:11Bonjour Julien Burel.
24:12Bonjour Nicolas.
24:13Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
24:15Vous êtes directeur associé chez GLR Consultants.
24:18Alors comment fait-on Julien Burel pour optimiser sa transmission
24:21dans un cadre qui peut être un petit peu mouvant en ce moment d'ailleurs ?
24:24C'est vrai que c'est un sujet qui était dans l'actualité du projet de loi de finances 2025.
24:28Alors pour l'instant il n'y a pas d'avancée de ce côté-là.
24:31Donc on avance sans ?
24:33Donc on avance sans le projet de loi de finances.
24:35Pour ce qui est de l'optimisation du cadre fiscal des transmissions,
24:38je pense qu'il y a deux façons essentielles de transmettre dans un cadre fiscal optimisé.
24:43C'est d'abord les donations et également l'assurance vie.
24:46Pour les donations, on peut distinguer deux choses.
24:50D'abord l'abattement du cadre général
24:53qui depuis août 2012 permet de donner 100 000 euros tous les 15 ans en ligne directe.
24:59Par enfant ?
25:00Par enfant en ligne directe.
25:02Et également l'abattement spécifique
25:04qui lui est une émanation du don Sarkozy de 2004
25:07qui permet de donner 31 865 euros
25:11sous condition d'âge du donateur et du donateur
25:14tous les 15 ans et là uniquement en somme d'argent.
25:16Ça veut dire qu'au global on peut cumuler ces deux dispositifs
25:20et donner 131 000 et quelques euros tous les 15 ans ?
25:23Exactement.
25:24Ce sont deux compteurs différents qui peuvent se cumuler en ligne directe.
25:28Donc ça c'est un mécanisme à utiliser quand on a les moyens
25:31et qu'on a envie de faire des donations.
25:33Exactement.
25:34Et prioritairement l'abattement spécifique de somme d'argent des 31 865 euros
25:38parce que c'est un abattement qui est temporaire,
25:40c'est du temporaire qui dure.
25:41C'est la priorité à utiliser si on parle de somme d'argent.
25:45Dans un contexte un peu incertain comme celui-là,
25:47il faut le faire avant le 31 décembre ?
25:49Ou on a encore une année ou deux ?
25:50Il n'est pas prouvé de changement de ce côté-là,
25:52mais il n'empêche qu'on peut quand même se décider si c'est le cas avant le 31 décembre.
25:56Est-ce qu'il y a d'autres mécanismes pour optimiser sa transmission ?
25:59On pense également à l'assurance vie.
26:01Il n'y a pas vraiment de troisième voie entre les deux.
26:04Il y a les donations et l'assurance vie.
26:05Elles sont essentiellement les deux principaux mécanismes
26:08pour optimiser la transmission d'un point de vue fiscal.
26:10D'accord.
26:11Donc là on ouvre une assurance vie sur laquelle on fait des versements réguliers
26:15et on met en bénéficiaire les personnes…
26:17De son choix.
26:18De son choix, d'accord.
26:19Il n'y a pas forcément là de lien de filiation.
26:21En fait, ça peut être des tiers qui sont désignés.
26:23Et là, pour la fiscalité sur les transmissions dans le cadre de l'assurance vie,
26:27on va distinguer les versements qui sont faits avant 70 ans
26:30des versements qui sont faits après 70 ans.
26:32D'accord.
26:33Alors pour ce qui est avant 70 ans,
26:35chaque bénéficiaire, et peu importe le lien avec l'assuré,
26:39bénéficie d'un abattement de 152 500 euros totalement exonéré.
26:42D'accord.
26:43Au-delà, on a une taxation forfaitaire à 20 %,
26:45jusqu'à 852 500 euros.
26:47Puis 31,25 % au-delà.
26:49D'accord.
26:50Ça, c'est pour ce qui est avant 70 ans.
26:52Après 70 ans, il y a un abattement unique de 30 500 euros
26:57qui est partagé par l'ensemble des bénéficiaires.
26:59D'accord.
27:00Donc le cadre est bien moins intéressant.
27:01Donc il vaut mieux faire ces versements avant 70 ans.
27:03Globalement, c'est ce qu'il faut retenir.
27:05En tout cas, si on est sensibilisé à la question de la transmission du patrimoine,
27:08il faut penser à cet âge des 70 ans.
27:10Tout à fait.
27:11Quand on voit un projet de loi de finances qui a autant de mal à aboutir,
27:16quand on voit des courants bien divers au sein de l'Assemblée nationale,
27:20notamment sur les sujets fiscalité,
27:22est-ce que ça pousse à optimiser dès aujourd'hui sa transmission,
27:26à au contraire rester un petit peu attentiste,
27:29à avoir plus de craintes ou d'incertitudes sur le sujet ?
27:32Je pense qu'il ne faut pas la différer.
27:34En effet, si on est sensibilisé à cette question-là,
27:36il faut le faire dès à présent.
27:38Tout d'abord parce que si on est dans le cadre des donations,
27:41il y a la durée des 15 ans de réintégration dans la succession
27:45qu'il faut prendre en compte.
27:46C'est vrai qu'on peut donner ces 100 000 euros, mais tous les 15 ans.
27:49Il n'y a nul besoin d'attendre.
27:51Pour ce qui est des discussions qu'il y a pu avoir au Parlement,
27:56il y a des amendements qui ont touché l'assurance-vie et les donations.
28:01Plutôt pour ce qui est de l'assurance-vie dans un cadre avec une fiscalité plus lourde.
28:07Pour ce qui est des donations, il a été parlé de passer l'abattement
28:11de 100 à 120 000 euros.
28:13Rien d'acté à ce jour.
28:14Mais c'est vrai que si on est sensible à cette question-là,
28:16il ne faut pas attendre.
28:18Ce qui est un peu difficile avec ce projet de loi de finances,
28:20c'est qu'il y a eu tellement d'amendements que tout le monde
28:22y a trouvé son compte à un moment.
28:23Mais on ne sait pas ce qui va réellement sortir.
28:25Merci beaucoup Julien Burel de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
28:29Je rappelle que vous êtes directeur associé chez GLR Consultants.
28:31Merci beaucoup.
28:32Merci à vous également de nous avoir suivis.
28:34Je vous donne rendez-vous très vite sur BeSmart for Change.
28:44Sous-titrage Société Radio-Canada