Mercredi 3 mai 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Eric Groven (Responsable de la direction immobilière France, Société Générale) , François-Xavier Soeur (Président Fondateur, Terrae Patrimoine) et Ghislaine Seguin (Directrice Générale Déléguée, Nexity Entreprise)
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00:07 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine.
00:09 Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles
00:14 et qui décrypte également avec vous les actualités et les enjeux du secteur de la gestion de patrimoine.
00:18 Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart.
00:22 Et au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec Investir Responsable,
00:26 le rendez-vous dédié à l'investissement durable ou responsable de Smart Patrimoine.
00:30 Et en l'occurrence, nous nous demanderons ensemble comment intégrer les labels dans sa stratégie patrimoniale
00:35 et nous reviendrons plus particulièrement sur les propositions de refonte du label ISR
00:41 avec François-Xavier Sœur, président fondateur du cabinet Terraet Patrimoine.
00:45 Nous enchaînerons ensuite avec Enjeu Patrimoine,
00:48 un enjeu patrimoine consacré, lui, à l'investissement immobilier
00:50 et plus particulièrement à l'investissement dans l'immobilier de bureau.
00:54 Les derniers chiffres publiés par Imostat montrent que les investissements dans l'immobilier de bureau
01:01 ne sont pas au niveau de premier trimestre 2022 au premier trimestre 2023.
01:06 Nous commenterons ces chiffres et nous tenterons de comprendre la dynamique en matière d'investissement
01:10 dans l'immobilier de bureau avec Éric Groven, responsable de la direction immobilière en France chez Société Générale,
01:16 mais aussi avec Gisleine Seguin, directrice générale déléguée chez Nexity Entreprise.
01:20 On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:22 [Générique]
01:26 Et c'est parti pour Investir Responsable, rendez-vous dédié à l'investissement durable,
01:30 responsable ou à impact de Smart Patrimoine avec deux sujets qui vont nous animer aujourd'hui.
01:34 Tout d'abord, comment intégrer dans sa stratégie patrimoniale les labels qui existent en France,
01:40 que ce soit le label ISR, le label Greenfin ou encore le label Finansol.
01:44 Mais nous allons commencer par revenir sur ce label ISR nouvelle version,
01:50 cette refonte du label ISR qui a été proposée il y a quelques semaines avec François-Xavier Sœur.
01:56 Bonjour François-Xavier Sœur.
01:57 Bonjour Nicolas Pagnace.
01:58 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes président fondateur du cabinet Terrae Patrimoine.
02:02 Il y a quelques jours, quelques semaines maintenant, le comité du label ISR a proposé une nouvelle version pour ce label ISR.
02:10 Rien n'est encore fait, il faut ensuite que ce soit soumis à la validation du ministère de l'Économie et des Finances.
02:15 Mais une proposition de ce label ISR qui a intégré finalement un certain nombre de critiques qui lui étaient faites,
02:21 notamment peut-être d'être trop permissif ou trop généraliste.
02:26 Et on a aujourd'hui une version d'un label ISR refondu, plus exigeant vis-à-vis du climat.
02:33 Quelle est la lecture que vous en faites François-Xavier Sœur ?
02:36 Alors, le label ISR a une vocation généraliste et c'est même défendu par le comité du label ISR de dire
02:43 l'objectif du label ISR c'est d'être un label généraliste sur lequel d'autres labels peuvent prendre appui.
02:48 Donc on parle effectivement du label Greenfin, qui est plutôt environnemental, du label Finansol,
02:53 qui lui est plutôt orienté vers des sujets sociétaux, l'accès au logement, enfin voilà,
02:58 sur des choses assez précis qui sont extrêmement intéressants et qui correspondent à des volontés d'investissement extrêmement détaillées.
03:07 Bien sûr.
03:07 Donc c'est intéressant de pouvoir jouer entre les différents labels.
03:10 Le label ISR, il date de 2016 et il a beaucoup beaucoup grossi en en cours parce que beaucoup de monde a voulu se faire référencer.
03:18 Parce que c'est aussi une manne, pour être très très clair, pour les sociétés de gestion, être labellisé ISR,
03:23 c'est aussi pouvoir dire à son investisseur "si vous venez chez moi, je vais faire en sorte que votre argent ne soit pas placé n'importe comment".
03:29 Et ça correspond aux attentes de beaucoup de monde aujourd'hui.
03:32 Bien sûr, et c'est une sorte de garantie quelque part, de mise en place d'un certain nombre de critères ESG dans sa stratégie d'investissement.
03:39 En tout cas, en théorie, après dans la pratique, certaines critiques ont pu être émises sur le label ISR, ancienne version.
03:44 En pratique, Total Energy est la cinquième valeur la plus achetée par les sociétés de gestion qui sont labellisées investissements socialement responsables.
03:55 Et 80% des fonds ont des énergies fossiles et 50% des fonds labellisés sont des fonds monétaires, quasiment 50%,
04:04 donc qui ont un impact qui est quasi nul puisque ce sont des obligations à 2-3 mois.
04:09 Donc il y avait un gros besoin de refonte et il y a certaines choses qui sont intéressantes,
04:14 mais il faut bien voir que pour l'instant, on est dans une phase de consultation, c'est-à-dire que le comité a remis un certain nombre de recommandations.
04:21 Et c'est le ministre, c'est Bruno Le Maire qui va trancher à partir du 31 mai, donc on en saura probablement plus aux alentours de l'été.
04:30 Et après, on va savoir dans quelle direction on va, mais pour l'instant, on est dans une phase de consultation, de réaction, ce qu'on est en train de faire aujourd'hui.
04:35 Pour autant, il y a quelques semaines, François-Xavier Sœur, on échangeait ensemble peut-être sur les limites du label ISR ancienne version.
04:42 Est-ce que cette proposition pour une refonte du référentiel va suffisamment loin pour que vous puissiez l'utiliser au quotidien en lien avec ce que vous demandent vos clients ?
04:51 Alors, je suis venu avec le communiqué de presse du label ISR.
04:55 Voilà, à noter, effectivement, j'ai travaillé dessus en venant.
04:59 Alors, il y a des choses qui sont intéressantes. Il y a des choses qui sont intéressantes parce qu'on met par écrit aussi des choses qui sont aujourd'hui faites par les sociétés de gestion.
05:06 C'est-à-dire que, par exemple, le label ISR était un des seuls labels qui n'avait pas d'exclusion.
05:09 D'accord.
05:10 Lorsqu'un fonds a investi, il va dire mon univers d'investissement, c'est les sociétés américaines, les sociétés européennes, les grandes capitalisations, les petites capitalisations.
05:16 Et on va dire je n'investis pas dans l'armement, par exemple. Je n'investis pas dans le pétrole.
05:22 Je n'investis pas dans... Et donc, il y a un certain nombre d'exclusions qui ont été mises en place.
05:26 Donc, par exemple, on exclut le charbon maintenant. Quasiment tous les fonds labellisés ISR n'investissaient pas dans le charbon, bien évidemment.
05:31 Mais au moins, c'est marqué maintenant.
05:32 C'est marqué noir sur blanc. Du côté social, on n'investit plus, par exemple, dans les armements controversés.
05:37 Donc, ça veut dire que d'assaut aviation, un rafale, ça passe, puisque un rafale, ce n'est pas controversé. Ce qui n'a pas passé, c'est les mines antipersonnelles.
05:44 Voilà. Vous voyez, c'est une nuance qui est subie dans ce qu'on appelle la défense quand on fait de... Voilà. Quand on investit dedans, c'est de la défense.
05:51 D'accord.
05:52 Sur le plan environnemental, c'est quelque chose qui est extrêmement important. On a exclu les fossiles non conventionnels.
06:00 Donc, ça veut dire qu'on garde le fossile conventionnel. Donc, le fossile non conventionnel, c'est quoi ? C'est le pétrole et le gaz qui est le plus dur à exploiter,
06:07 puisqu'en fait, le pétrole, lorsqu'il est facile à exploiter, c'est du fossile conventionnel. Et c'est moins impactant sur le plan environnemental et sur le plan carbone, d'une façon générale.
06:17 Parce qu'il est moins facile à aller chercher, donc moins émetteur dans la première partie de sa vie. Plus facile à aller chercher, pardon.
06:24 Donc, il est moins émetteur, effectivement, de gaz à effet de serre. Donc, quand on le sort d'une allocation, on sort le pire du pire.
06:31 D'accord, oui.
06:32 Mais aujourd'hui, quelqu'un qui veut faire de l'investissement socialement responsable, est-ce qu'il a envie d'avoir des majors pétrolières ?
06:37 J'en suis pas persuadé parce que quand même, quand les gens viennent nous voir aujourd'hui, ils viennent nous voir beaucoup pour du climat, qu'on le veuille ou non.
06:42 Donc, aujourd'hui, on a augmenté la sélectivité parce que quand on exclut, on est censé exclure les 20% jusqu'à présent des sociétés les moins bien notées sur le plan ESG.
06:50 On va passer à 30%. On apporte des questions en matière de double matérialité. Donc, on sort ce qu'on appelle les PAI, donc les principales incidences négatives,
07:00 c'est-à-dire tout ce qui est lié sur le plan environnemental, tout ce qui est sur le plan social, les controverses.
07:05 Donc, on essaie d'avoir un référentiel commun entre les différentes sociétés de gestion. Donc, c'est extrêmement important.
07:11 Et puis, ils ont fait quand même quelque chose sur le climat où on a pour objectif – c'est marqué noir sur blanc – l'objectif, c'est d'avoir un plan de transition
07:19 cohérent avec les objectifs de l'accord de Paris. Donc une société de gestion qui va dire j'investis dans des sociétés qui sont cohérentes avec l'accord de Paris,
07:27 il faut que les sociétés dans lesquelles on investit soient cohérentes et soient donc alignées avec l'objectif de baisser 55% leurs émissions de carbone d'ici 2030.
07:34 Donc, c'est un grand pas.
07:35 Neutre en 2050. C'est un pas énorme. C'est un pas de géant. Mais...
07:40 Ah ! J'attendais que je me disais...
07:42 Mais... Et le mais, il est énorme. Il faut que ça soit suivi des faits. Quand vous allez aujourd'hui sur le site de Total, Total a pour objectif d'être neutre
07:50 sur le plan carbone en 2050. Est-ce que c'est crédible ?
07:55 Mais alors là, en fait, on pose une vraie question. C'est la question de l'épargnant qui débarque dans votre bureau ou dans un autre bureau et qui dit
08:01 « je ne veux pas investir dans telle ou telle entreprise parce que c'est contraire à mes valeurs » face au professionnel de l'investissement qui dit
08:07 « j'investis dans telle société et j'assure la transition de la société et je suis la transition de cette société ». On est sur deux réalités d'investissement différentes
08:15 pour le coup. C'est exactement ce que dit le label ISR. Le label ISR dit « on n'a pas vocation à exclure les énergies fossiles, on a vocation à accompagner les sociétés
08:24 en transition ». Donc, si Total dit réellement « je sors des activités les pires comme ils ont pu le faire au Canada », ils viennent de vendre leur activité
08:31 au Canada dans les sables bitumineux. 4,5 milliards d'euros dont 2 milliards vont être rendus aux actionnaires. Ça aurait été formidable d'avoir Total qui dit
08:40 « les 4,5 milliards, je les mets dans... je vais les récupérer et je les investis à 100% sur les énergies renouvelables ». Ça aurait été un début de quelque chose.
08:48 C'est intéressant, François-Xavier Dessussoir, parce qu'on commande ce label ISR. Et alors votre référentiel, c'est de regarder si Total Energy rentre ou non
08:55 dans le scope du label ISR. C'est ce sur quoi demain vous allez être challengé. C'est une objection quasiment parce que les clients, quand ils viennent nous voir,
09:04 c'est Total Energy. Ils viennent nous voir en nous disant « Total fait ça, Total fait ci ». C'est notamment les projets qu'ils peuvent avoir actuellement en Afrique
09:11 avec ce pipeline qui va traverser des parcs, ce pipeline chauffé qui va permettre de relier jusqu'à la mer et d'alimenter des tankeurs de façon à ramener
09:21 le pétrole en Europe. Ce sont des choses qui sont extrêmement climaticides et qui inquiètent des personnes. Des personnes qui viennent nous voir avec
09:30 ces questions-là, on ne peut pas avoir comme unique screening des fonds en tant que conseiller le label ISR parce que ce n'est pas assez rigoureux
09:38 pour cette clientèle-là. Pour une clientèle qui veut de l'environnemental, c'est le label Greenfin. Parce que le label Greenfin, c'est sur l'environnemental
09:47 qu'il se distingue. C'est 100 fonds et 30 milliards de labellisés. – En même temps, les deux sont dans le rôle. Le label ISR est donc un label généraliste
09:54 et le label Greenfin, un label spécialisé environnement et plus particulièrement climat. – Mais le label ISR, c'est le plus connu. C'est celui auquel
10:01 beaucoup de monde prend comme référence à la fois comme conseiller et à la fois comme investisseur. Et moi, j'aurais aimé que l'intégralité
10:10 des énergies fossiles sorte du label ISR. Ça aurait été un geste extrêmement fort de la part du comité. Mais après, le comité, il fait ce qu'il peut aussi
10:20 parce qu'il est soumis à énormément de pression. Et finalement, ce n'est pas le comité qui décide. C'est Bruno Le Maire, encore une fois.
10:25 – Bien sûr, on parle de proposition. On rappelle qu'on parle de proposition. – Ce sont des propositions. Rien n'empêche Bruno Le Maire dans un élan vert
10:30 et de dire finalement, on va pousser véritablement vers les énergies renouvelables, l'épargne des Français. On va s'aligner aussi sur une partie
10:39 taxonomie au niveau européen, parce que ça fait partie aussi des grandes têtes qu'il y a aujourd'hui. Et de dire, allons au-delà des propositions
10:47 et sortons les énergies fossiles. – Un mot François-Xavier Sœur sur l'engagement actionnarial qui est traité également dans cette nouvelle proposition
10:55 pour une refonte du référentiel. On rappelle que vous recevez un client ou une cliente dans votre bureau qui veut investir avec un certain nombre de valeurs.
11:02 Vous allez sélectionner des fonds dans lesquels vous allez pouvoir faire investir l'épargnante ou l'épargnant. Ces fonds peuvent décider d'investir
11:09 dans des entreprises controversées, accompagner la transition et peuvent même s'engager comme actionnaire pour accélérer potentiellement
11:18 la stratégie de transition. Là aussi, le label ISR émet quelques règles, donne un cadre finalement sur ce qu'on définit comme l'engagement actionnarial.
11:27 – Exactement. Il faut, et ça pour le coup, ça va être marqué noir sur blanc. C'est extrêmement intéressant parce que ça, c'est quantitatif.
11:32 C'est-à-dire qu'on peut le vérifier et c'est pas des engagements, c'est pas des choses où on va donner des dates, on va vérifier.
11:36 On est vraiment sur quelque chose qu'on peut quantifier. Il faut voter à 90% des assemblées générales et des résolutions.
11:43 Donc ça, c'est extrêmement intéressant parce que c'est quantifiable. Moi, aujourd'hui, j'ai des fonds d'investissement,
11:47 des sociétés de gestion avec qui je travaille. On peut les citer, des financières de l'échiquier, des Rothschild, des Mescarta Milton
11:55 qui sont dans une logique où, par exemple, ils peuvent détenir certains titres de sociétés qui sont en transition
12:01 mais vont voter aux assemblées générales pour des résolutions qui vont être en faveur du climat.
12:08 – D'accord. Donc il ne suffit pas juste de dire j'accompagne la transition, c'est qu'il faut le prouver en allant voter effectivement
12:14 les résolutions qui vont dans le sens de la transition d'entreprise en question.
12:17 – Absolument. Il faut accompagner. On peut aujourd'hui avoir des sociétés qui ont cette nécessité d'avoir des investissements,
12:23 d'avoir des investisseurs qui les suivent pour cette transition.
12:26 Ça serait un mouvement fabuleux si on y arrivait et en attendant, on sait que pour finir sur Total,
12:31 la dernière assemblée générale de Total, les résolutions climat ont perdu à 90% contre 10%.
12:36 – Merci beaucoup François-Xavier Serre d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine.
12:40 Je rappelle que vous êtes président fondateur du cabinet Terra et Patrimoine. Merci beaucoup.
12:43 On a passé beaucoup de temps sur la belle ISR, on passera un peu plus de temps sur la belle Greenfin ou Finansol une autre fois.
12:48 Merci en tout cas, merci à vous également et on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
12:53 [Générique]
12:57 Et nous enchaînons avec Enjeu Patrimoine où nous allons à présent évoquer l'investissement dans l'immobilier de bureau.
13:03 Nous allons tenter de comprendre ensemble quelle est la dynamique en matière d'investissement dans l'immobilier de bureau en 2023.
13:08 Certains disent que l'immobilier de bureau est à la peine, d'autres disent qu'il est à l'arrêt.
13:13 C'est le sujet qui va nous animer aujourd'hui et que nous allons commenter ensemble pour en parler.
13:17 Nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Gisleine Seguin.
13:21 Tout d'abord bonjour Giseline Seguin.
13:23 Bonjour.
13:23 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
13:25 Vous êtes directrice générale déléguée chez Nexity Entreprises.
13:27 Nous avons le plaisir de recevoir également Eric Groven.
13:30 Bonjour Eric Groven.
13:30 Bonjour.
13:31 Vous êtes responsable de la direction immobilière en France chez Société Générale.
13:36 On va commencer avec vous Giseline Seguin.
13:38 J'ai un chiffre sous les yeux -35% qui correspond au volume d'investissement dans l'immobilier d'entreprise.
13:46 A savoir bureau, commerce, locaux d'activité et entrepôts.
13:49 En 2023, par rapport à 2022, est-ce qu'il faut comprendre qu'on est toujours dans une situation d'attentisme en matière d'investissement dans l'immobilier de bureau en début 2023 ?
14:02 Exactement.
14:03 On est toujours dans une situation d'attente.
14:05 Ce qu'on constate c'est que la hausse des taux avait commencé à produire ses effets en 2022.
14:10 Et puis que finalement on est toujours dans une période où les taux de financement continuent à augmenter.
14:14 D'accord.
14:15 On jugulait l'inflation sur laquelle on n'a pas tellement noté d'effet encore.
14:20 Et bien sûr en investissement en immobilier d'entreprise, on est extrêmement dépendant des taux de financement puisque nos clients ce sont les investisseurs et qui vont se financer sur les marchés.
14:30 Donc actuellement on est dans une situation où on a probablement une décompression des taux qui est encore à venir.
14:40 Il y a un début de décompression des taux mais je crois qu'on n'a pas atteint réellement ce qu'il devrait être au regard des taux de financement.
14:48 Donc dans cette situation, les investisseurs sont un peu bloqués puisqu'ils regardent la manière dont ça va évoluer.
14:55 Ils souhaitent investir mais ils deviennent extrêmement sélectifs.
14:59 Les vendeurs, que ce soit d'actifs existants ou les promoteurs, sont aussi dans l'incertitude sur le prix réel de l'actif qu'ils détiennent.
15:08 La hausse des taux entraîne une attente de baisse de prix, c'est ce que vous nous dites par exemple ?
15:13 Forcément oui. Puisqu'en fait les investisseurs qui vont sur le marché chercher de la dette pour financer leurs acquisitions, ils la payent beaucoup plus cher que nous.
15:24 Bien sûr, donc ils veulent répercuter cette hausse du coût quelque part.
15:26 Oui, c'est même pas qu'ils veulent, c'est qu'ils en ont besoin puisqu'ensuite eux-mêmes servent des rendements à leurs porteurs de part pour les CPI ou à leurs actionnaires.
15:36 Et il faut bien que le rendement continue à avoir l'effet qu'ils en attendent.
15:43 Est-ce qu'il faut s'inquiéter aujourd'hui du niveau d'investissement dans l'immobilier de bureau ?
15:48 On évoquait sur ce plateau avec Éric Greven d'ailleurs une fois précédente, une année 2023 en deux moments,
15:55 un premier semestre qui potentiellement serait encore un peu compliqué avant, un marché qui repartirait au second semestre de l'année.
16:02 Est-ce qu'on est toujours dans ce scénario-là ?
16:04 Alors je dirais que traditionnellement dans cette période qu'on vit où on est sur un effet d'attentisme,
16:10 on remarque que les premiers semestres sont particulièrement bas et puis que souvent au second semestre,
16:15 il y a quand même de la collecte pour les CPI ou quand même des capitaux à investir et qu'il faut bien les investir.
16:20 Donc effectivement, c'est possible que le deuxième semestre soit un peu plus animé que le premier.
16:26 Malgré tout, je ne pense pas que 2023 soit une année extraordinaire.
16:30 Ce ne sera pas une grande année de l'immobilier de bureau ?
16:32 Je ne pense pas, non.
16:34 On sort de la prudence quand vous évoquez effectivement ce sujet.
16:37 Eric Greven, même question.
16:39 Est-ce qu'il faut s'inquiéter du niveau d'investissement dans l'immobilier de bureau qu'on constate sur le premier trimestre 2023 ?
16:45 Alors moi, s'inquiéter, je crois que non.
16:48 Très clairement, l'activité est fortement ralentie, mais l'immobilier, les taux d'intérêt ne font pas bon ménage entre eux,
16:55 comme l'a très bien expliqué Ghislaine.
16:57 Et pour cette raison-là, on va avoir une année à front renversé par rapport aux années précédentes.
17:02 En général, les transactions se font sur les trois premiers trimestres de l'année,
17:06 et puis quand les investisseurs ont terminé leur programme, la fin de l'année est en roue libre.
17:10 Là, cette année, probablement que les investisseurs qui devront procéder à des arbitrages sur leur portefeuille
17:17 attendront le dernier moment pour lâcher de la valeur,
17:20 ce qui fait que la fin de l'année pourrait être plus active que le début.
17:24 Mais dans l'ensemble, le retard qui sera pris à l'allumage de 2023 ne sera de toute façon,
17:29 de mon point de vue, pas rattrapé.
17:33 Ça n'est pas très grave parce que n'oublions quand même pas que nous venons d'une période de cinq ans
17:38 qui avait été très favorable à l'investissement en dehors des années Covid,
17:42 et que donc globalement, ne jamais oublier non plus que, comme tous les marchés,
17:47 le marché de l'immobilier et en particulier de l'investissement est cyclique.
17:51 Et de ce fait, c'est drôle de le dire, mais il faut le rappeler, ça descend et ça remonte.
17:58 Là, on est en train plutôt de redescendre, mais ça repartira.
18:01 Ce qu'on peut lire sur le sujet, c'est qu'on est vraiment dans une phase d'attente
18:04 avec des prix qui restent hauts et des acquéreurs ou des investisseurs
18:09 qui attendent que les prix baissent avant de se positionner.
18:12 Est-ce qu'il faut craindre ? Alors effectivement, je suis peut-être un petit peu alarmiste,
18:15 ou en tout cas, est-ce qu'il faut s'attendre à une correction des prix
18:18 sur un certain nombre d'immobiliers de bureaux ?
18:19 Alors oui, mais pour plusieurs raisons.
18:22 D'abord, sur le scénario taux, les avis divergent,
18:25 puisque dans sa lutte contre l'inflation, la politique monétaire des banques centrales
18:30 n'a pas nécessairement épuisé son potentiel de hausse.
18:33 Et on parle encore de 50 points de base de hausse des taux à venir d'ici la fin 2023,
18:39 avant une décompression de 150 points de base en 2024.
18:43 Tant que les taux ne se sont pas stabilisés avec une perspective de détente,
18:47 même si on voit sur certaines maturités un peu de décompression,
18:51 les investisseurs vont rester frileux.
18:54 Ceux qui seront obligés de vendre, vendront évidemment dans des conditions un peu moins bonnes,
18:59 mais l'amplitude de la baisse et sa durée sont impossibles à prévoir aujourd'hui,
19:06 parce qu'il n'y a pas un marché de l'immobilier, mais des marchés de l'immobilier,
19:11 en fonction de la qualité du bien, en fonction de son emplacement,
19:14 en fonction de ses performances énergétiques.
19:16 Il y a énormément d'éléments qui vont être partie prenante du prix,
19:21 et donc les prévisions sont assez difficiles à faire.
19:24 On parle d'une fourchette de 5 à 15% de baisse,
19:27 on verra bien en fonction du scénario de taux qui se dessinera à ce moment-là.
19:32 Gisèle Henselgaen, ce qu'on entend souvent dire par Eric Greven,
19:36 c'est qu'il n'y a pas un marché de l'immobilier de bureau,
19:38 mais plusieurs marchés de l'immobilier de bureau.
19:40 Alors il y a effectivement l'emplacement,
19:41 il y a la rénovation énergétique potentiellement des biens,
19:44 et les coûts qui vont y avoir à supporter.
19:46 Est-ce qu'il faut être beaucoup plus attentif quand on est épargnant sur la localisation,
19:52 sur le niveau de rénovation énergétique des biens ?
19:57 Est-ce qu'on peut avoir cette information en tant qu'épargnant particulier ?
20:01 Oui, c'est important.
20:02 Ça l'est aussi bien d'ailleurs dans le résidentiel maintenant que dans l'immobilier de bureau.
20:06 Bien sûr, oui.
20:07 Oui, c'est les mêmes dynamiques finalement.
20:09 On a aussi le diagnostic de performance énergétique.
20:11 Donc oui, quand on est épargnant, je pense qu'il faut bien lire les brochures
20:15 des organismes de placement dans lesquels on investit son argent.
20:19 En période de crise, il y a une chose est certaine,
20:22 c'est que les investisseurs se recentrent sur les actifs les plus qualitatifs.
20:27 Donc aujourd'hui, quand on parle de crise de l'immobilier de bureau…
20:32 On peut parler de crise de l'immobilier de bureau aujourd'hui ?
20:34 Il y a un début de crise, parce qu'on voit bien quand même que c'est bien bloqué
20:37 et qu'il y a quand même pas mal de… tout ça est bien grippé.
20:42 Mais dans cette période, on remarque quand même que tous les actifs qui sont centraux,
20:47 qui sont bien placés, bien connectés au transport en commun,
20:50 qui sont des actifs neufs, vertueux sur le plan de l'environnement,
20:54 ceux-ci n'ont aucun problème à trouver preneur.
20:57 D'accord.
20:58 Mais il y en a beaucoup des biens comme ceux-là sur le marché aujourd'hui ?
21:02 Il y en a quand même et ils continuent de se construire.
21:06 Alors ce qui est sûr, c'est qu'au centre de Paris, il y en a peu
21:10 et puis dans les années à venir, il y en aura encore moins.
21:12 Bien sûr.
21:12 Parce qu'avec ce qu'on voit du PLU bioclimatique,
21:15 de la volonté vraiment de remettre beaucoup de logements au centre de Paris
21:19 et de moins en moins de bureaux, ce qui est certain,
21:21 c'est que les actifs de bureaux dans Paris vont aller en s'appréciant.
21:25 Et là, pour le coup, ces actifs-là, ils sont vraiment, même en ce moment,
21:29 extrêmement recherchés et on a même un manque d'offres
21:33 puisqu'on est en plein centre de Paris et quasiment dans tous les arrondissements,
21:38 peut-être à l'exception du 19e et du 20e, mais sur les autres arrondissements,
21:43 on est vraiment sur un taux de vacances qui est extrêmement faible.
21:46 Et Éric Greven, alors là, effectivement, on a parlé des immeubles les mieux placés
21:51 ou en tout cas les plus intéressants.
21:53 Que va-t-il advenir des autres immeubles de ceux qui sont peut-être un petit peu moins favorisés
21:58 par les dynamiques et les bouleversements qui sont au cours ?
22:01 Alors d'abord, la correction de valeur sur les immeubles les moins bien valorisés
22:06 risque d'être assez sévère.
22:07 Il faut bien s'en rendre compte parce que ce phénomène de fly to quality
22:12 qui fait que les investisseurs se tournent plutôt vers des biens de qualité,
22:16 ça c'est vrai pour le quartier central des affaires d'ailleurs.
22:18 Il faut quand même se rendre compte que sur certaines valeurs locatives,
22:22 on dépasse les 1000 euros du mètre carré par an,
22:25 ce qui est une valeur quand même qui continue à monter,
22:28 ce qui est quand même assez contre-intuitif avec la notion de crise de l'immobilier.
22:32 Alors ces immeubles qui sont soit mal situés, soit obsolètes,
22:35 ils devront être transformés.
22:37 Transformés en quoi ?
22:38 Si on peut les transformer en logements, on essaiera de le faire,
22:41 mais ça n'est pas toujours possible, ni techniquement, ni financièrement,
22:45 parce que les opérations ne tournent pas toujours
22:47 en fonction des circonstances même dans lesquelles l'immeuble initialement a été construit.
22:54 Et puis si on ne peut pas les transformer, il faudra les détruire et en reconstruire d'autres.
22:58 Parce que même si ça n'est pas vertueux d'un point de vue
23:03 de responsabilité sociale et environnementale,
23:06 seule une petite partie du parc pourra être transformée,
23:10 l'autre partie pourra être rénovée.
23:12 Certes, on a de très très belles rénovations,
23:13 je pense par exemple à celles qu'on a en cours à la Défense,
23:16 mais globalement quand même, des immeubles qui seraient des années 70,
23:20 passoires thermiques en deuxième courante parisienne,
23:23 pour donner cet exemple, et c'est valable aussi dans les autres villes de province,
23:28 ceux-là seront durablement affectés.
23:30 Mais ça n'est pas le produit de la crise, c'est surtout l'évolution
23:35 à la fois du télétravail, du flex office, de la décarbonation,
23:39 qui font que ces actifs deviennent obsolètes.
23:41 - Parce qu'on en a moins besoin ?
23:43 - On a moins besoin de mètres carrés structurellement.
23:46 Et donc de ce fait, on peut se concentrer vers ceux,
23:48 soit qui sont rénovés, soit qui sont construits, qui eux sont aux normes,
23:52 et du coup, par comparaison, ceux qui ne le sont pas, ça saute aux yeux.
23:55 Et ceux-là ont difficile à trouver preneur,
23:58 et c'est pour ça que le taux de vacances sur 54 millions de mètres carrés de bureaux
24:02 en Ile-de-France, 4 millions de mètres carrés sont vides aujourd'hui.
24:05 - Et resteront vides demain du coup.
24:08 - En partie.
24:10 - Je lisais avant cette émission qu'un certain nombre de gestionnaires immobiliers
24:13 s'exprimaient dans la presse et disaient "je vais profiter de cette année
24:16 pour rénover mes bâtiments plutôt que d'aller acheter des nouveaux bâtiments".
24:19 Est-ce que ça ne va pas venir accentuer encore plus la dynamique qu'on voit actuellement ?
24:23 Peut-être Giseline Seguin pour commencer ?
24:25 - Alors qui rénove leur portefeuille, ce n'est pas seulement cette année à mon avis.
24:29 - C'est tous les ans.
24:31 - Les obligations deviennent quand même assez drastiques.
24:36 Donc ce marché-là, il va se poursuivre.
24:40 Moi je ne pense pas que ça va atteindre l'immobilier neuf plus
24:46 parce que nous on construit, on est promoteur donc forcément on fait de la réhabilitation
24:51 mais on fait aussi de l'immobilier neuf et ce qu'on constate c'est qu'il y a toujours quand même
24:55 une forte demande d'immeubles qui sont neufs parce qu'ils sont extrêmement bien configurés,
25:01 qu'on arrive à implanter des services qui aujourd'hui est très important pour ramener
25:05 parce qu'on parlait du télétravail mais il y a quand même des entreprises qui veulent aussi
25:09 ramener leurs salariés au bureau parce que c'est important pour la vie de l'entreprise,
25:15 pour l'esprit d'entreprise.
25:17 Donc on voit que ces immeubles neufs, ils ont vraiment quand même beaucoup d'attrait.
25:21 Vous voyez qu'il y a encore une transaction qui s'est faite à Lyon,
25:25 AEW a acheté le siège d'Enedis, c'est une transaction de 100 millions d'euros,
25:29 quand même une transaction qui fait référence sur le marché lyonnais.
25:33 Donc je ne suis pas très inquiète pour les immeubles neufs,
25:36 on peut être un peu plus inquiet sur les immeubles neufs dans certains quartiers,
25:40 donc on le disait, en périphérie, peut-être au nord de l'île de France etc.
25:46 Mais sur les immeubles neufs bien placés, je pense qu'on n'aura pas de sujet,
25:51 d'autant que la demande locative est quand même assez vive.
25:54 Ça c'est aussi ce qui change par rapport aux autres crises,
25:56 c'est qu'en fait il y a plus une crise aujourd'hui de l'investissement
25:59 qu'une crise de la demande locative.
26:02 Rapidement, côté épargnant en particulier, Eric Groven,
26:05 est-ce que quand on est détenteur de parts de SCPI par exemple,
26:08 ou d'autres véhicules d'investissement,
26:10 on peut craindre une petite crise de liquidité pour l'année 2023
26:13 si on a du mal à acheter et vendre des immeubles ?
26:16 Alors les gestionnaires de SCPI se trouveront face à cette difficulté,
26:22 c'est pour ça que certains arbitrages d'actifs pourraient se faire dans des conditions difficiles.
26:27 Mais si vous regardez quand même les taux de rendement qui ont été servis jusqu'à présent,
26:31 je pense que ce marché-là, pour l'épargne des Français, reste un marché porteur.
26:39 Donc il faut là pour le coup avoir bien choisi SCPI au départ,
26:44 - Bien sûr, ou son gestionnaire. - Voilà, parle de ça.
26:49 Une fois que c'est fait, il y a un trou d'air incontestable,
26:53 puisque là pour le coup certains fonds arriveront à maturité
26:57 ou certains actifs devront être cédés.
27:00 Ce sera sans doute une période un tout petit peu plus difficile,
27:03 mais la collecte des SCPI a continué de très bonne façon.
27:07 - Oui, bien sûr, ça continue à convaincre.
27:09 - En fait, fondamentalement les Français aiment la pierre.
27:11 Et la SCPI présente beaucoup d'attraits en dehors du risque de capital,
27:16 qui existe pour tout placement avec un certain rendement,
27:20 et puis également par le fait qu'elle ne vous oblige,
27:22 à la différence de l'investissement direct, à aucune difficulté de gestion quotidienne.
27:25 Donc ça explique pourquoi les Français restent attachés à ce type de placement.
27:30 Et puis quand on regarde le rendement comparé de ce type de placement par rapport aux autres,
27:34 on voit que pour ceux qui s'y intéressent, ça reste un bon placement.
27:37 - Merci beaucoup Eric Greven, responsable de la Direction immobilière en France,
27:40 chez Société Générale d'être venu sur le plateau de SmartPatrimoine.
27:42 Merci également Gisélaine Seguin, directrice générale déléguée chez Next City Entreprises.
27:46 Merci à vous de nous avoir suivis et je vous donne rendez-vous très vite sur Bsmart.
27:50 [Musique]