Jeudi 5 décembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Christian de Kerangal (Directeur Général, IEIF) et Véronique Donnadieu (Déléguée Générale, ASPIM)
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00:00Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine, nous allons tenter de comprendre
00:07ensemble quelles sont les grandes dynamiques à l'oeuvre en matière de fonds immobiliers.
00:11Pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine deux experts
00:16du sujet pour en parler.
00:17Véronique Donnadieu, tout d'abord, bonjour Véronique Donnadieu.
00:20Bonjour.
00:21Vous êtes déléguée générale de l'ASPIM, l'ASPIM qui représente les gestionnaires
00:24de fonds immobiliers non cotés et à vos côtés, nous avons le plaisir d'accueillir
00:27également Christian de Quérangal.
00:28Bonjour Christian de Quérangal.
00:29Bonjour.
00:30Vous êtes le directeur général de l'IEIF, un centre d'études de recherche et de prospective
00:34dédié à l'immobilier et il se trouve que tous les ans, l'ASPIM et l'IEIF, tous les
00:39ans mais même tous les trimestres même, pardon, l'ASPIM et l'IEIF publient des chiffres,
00:44des indicateurs de tendance sur ce marché de l'immobilier en matière de collecte ou
00:51de performance.
00:52Les chiffres du troisième trimestre sont sortis, on ne connaît pas encore ceux du
00:55quatrième trimestre, ils sont sortis il y a un mois à peu près, on ne va peut-être
00:58pas rentrer dans le détail des chiffres, en tout cas je ne vais pas les redonner aujourd'hui,
01:01on comprend quand même qu'on voit un marché en demi-teinte avec parfois des nouvelles
01:06plutôt optimistes et on voit parfois que les investisseurs particuliers se posent la
01:09question sur cette classe d'actifs notamment avec une collecte qui recule encore un petit
01:14peu au troisième trimestre.
01:17Véronique Donadieu, si on devait donner les grands indicateurs, la grande tendance, on
01:21tourne cette émission en décembre 2024, on n'a pas encore les chiffres de fin d'année
01:25mais on a les trois premiers trimestres de l'année pour comprendre un petit peu quelle
01:28est la tendance en 2024 ?
01:29Oui, alors peut-être pour commencer, ce que je veux dire c'est qu'après une période
01:34très tendue sur le marché de l'immobilier en général dû à la hausse des taux, nous
01:39ce qu'on observe quand même c'est une certaine stabilisation des indicateurs.
01:43Comme vous l'avez dit, on a un marché quand même qui est très hétéroclite, donc ça
01:48c'est quand même un fait majeur sur le marché notamment des S&P, qui est quand même le
01:52produit d'épargne destiné à des particuliers le plus important.
01:57Et puis on a quand même encore une certaine dynamique.
02:00Alors pour revenir sur les indicateurs, effectivement on voit qu'il y a une baisse très forte de
02:06la collecte par rapport à l'année dernière, on est quand même à moins 48% de collecte
02:11par rapport à l'année dernière.
02:12Sur les trois premiers trimestres de l'année ?
02:13Sur les trois premiers trimestres de l'année, sur les S&P, cela étant, ce qu'on voit aussi
02:17c'est que ça reste quand même une collecte dynamique, puisqu'on est à 3,5 milliards
02:21de collecte en brut, un petit peu moins en net, mais on est quand même sur une dynamique
02:28de collecte.
02:29Pour le marché des S&P, pour les autres véhicules qui sont des produits investis dans l'assurance-vie,
02:36on est effectivement à des collectes en décollecte, on est même à 2,4 milliards de décollecte,
02:44et on reviendra un petit peu plus tard sur les performances, mais effectivement des contre-performances
02:48liées à une valorisation quasi-immédiate dans le prix du produit.
02:55Christian de Keringal, que dire pour compléter ce constat ? On voit qu'il y a un sujet autour
03:05de la collecte aujourd'hui, même si on reste quand même sur une dynamique intéressante
03:10dans les fonds immobiliers.
03:11Peut-être que ça se normalise quelque part aussi ?
03:14Pas encore, de notre point de vue en tout cas pas encore, c'est pas très étonnant
03:20quand même parce que l'immobilier est en train de vivre une crise très très importante.
03:27Alors qu'est liée, Véronique vient de le dire, au choc de taux, on vient de vivre quand
03:33même la remontée, une hausse des taux directeurs qui est la plus rapide et la plus forte de
03:39tous les temps hors temps de guerre.
03:41Donc quand vous avez un actif qui est très intensif en capital et pour lequel le recours
03:47à l'emprunt est classique, quand vous avez une multiplication par 4 des taux d'emprunt,
03:53évidemment ça ne peut que poser problème.
03:55Et puis en plus de ça, en tout cas notamment pour le bureau, vous avez des chocs structurels
04:01et je pense notamment à la montée en puissance du télétravail, au ralentissement de la croissance
04:05de la population active et tout ça à une très forte segmentation des marchés, tout
04:11ça impacte évidemment les sous-jacents immobiliers qui sont détenus par les SCPI.
04:16Mais néanmoins, pour rebondir aussi sur ce que disait Véronique, on a un ralentissement
04:24de la baisse et ce qui nous semble c'est que d'abord les marchés sont très, les classes
04:32d'actifs sont très différentes et que la correction sur les valeurs, on n'est plutôt
04:39pas loin du bout.
04:40Je ne dis pas qu'on est encore totalement au bout, mais on n'est pas loin du bout.
04:43La correction sur les valeurs c'est intéressant parce que pour rappeler quand même, on parle
04:48d'un changement de méthode de calcul essentiellement et donc d'une intégration, comme vous le
04:53disiez Véronique, d'une valeur un peu à l'instant T des actifs immobiliers et c'est
04:59ce qui a créé un petit peu aussi ces remous non ?
05:02Alors sur les SCPI, il faut savoir que les SCPI c'est particulier, on est à des valorisations
05:07une fois par année.
05:08Alors ça change et c'est très bien d'ailleurs puisqu'on intègre une valorisation à mi-année
05:13et que le marché français historiquement est un petit peu décalé par rapport au marché
05:19européen et c'est tout à fait naturel qu'à un moment donné les baisses sur le marché
05:23immobilier en général se répercutent sur les marchés, sur les produits et les gérants
05:29d'ailleurs ont acté des baisses de prix de part.
05:32Cela étant, je reviens sur ce que dit Christian et je confirme, c'est qu'on est vraiment
05:38sur un marché très très réclite et qu'en fonction des classes d'actifs, les baisses
05:43de valeurs ont été très différentes.
05:45Certains marchés restent encore très dynamiques, comme la logistique, contre d'autres effectivement
05:51le bureau mais pas tout le bureau.
05:53C'est ce que j'allais dire, on cite souvent le bureau mais alors est-ce que c'est le
05:56bureau contre le reste des classes d'actifs ou comment est-ce qu'on comprend un peu ce
05:59marché ?
06:00Alors Christian pourra préciser mais le bureau en seconde couronne en Île-de-France a beaucoup
06:05souffert, continue de souffrir et d'ailleurs c'est aussi une période où certains changements
06:11dans les besoins immobiliers sont à l'œuvre dont les gérants prennent acte et continuent
06:15et vont accompagner ces changements aussi de besoins et d'usages de certains bâtiments
06:20comme effectivement ces bureaux.
06:21Christian de Carangale, je vous pose la question directement puisqu'effectivement je pense
06:25qu'il y a pas mal de gens qui se posent la question sur les investissements à SCPI,
06:28est-ce que c'est le bureau qui souffre contre le reste des classes d'actifs et est-ce que
06:32c'est les SCPI anciennes qui souffrent contre les SCPI plus jeunes qui sont plus agiles
06:37ou est-ce que c'est une vision un peu caricaturale du marché aujourd'hui ?
06:40C'est une vision un peu caricaturale.
06:41D'accord, ok.
06:42Mais qu'on entend souvent quand même.
06:43Oui, oui, mais qui justement est un peu simpliste ou simplifiée.
06:47D'accord.
06:48Au sein de la classe d'actifs bureaux, vous avez eu un recentrage des entreprises vers
06:53les chœurs d'agglomérations donc tous les actifs de bureaux qui sont dans le chœur
06:57d'agglomérations ou dans les pôles d'affaires qui sont très bien desservis et qui sont
07:03vivants sont plutôt attractifs.
07:06D'accord.
07:07Et aujourd'hui on peut considérer qu'on est vraiment à peu près au prix, pas très
07:12loin du prix.
07:13D'accord.
07:14Par contre ce qui est plus difficile c'est que vous avez des localisations périphériques
07:19qui souffrent plus parce qu'aujourd'hui vous avez, d'abord il y a deux choses, il y a un
07:23peu moins besoin de bureaux qu'avant, la croissance, je l'ai dit, de la population
07:28active se ralentit fortement, le télétravail fait qu'il y a moins de besoin de la part
07:32des entreprises.
07:33D'accord.
07:34Et puis les salariés aujourd'hui ont envie d'avoir un environnement dans lequel il y
07:39a des aménités urbaines et donc ça amène vraiment des différenciations très fortes
07:44je dirais presque à la rue près.
07:46Donc il y a encore des actifs qui vont des côtés et il y a d'autres actifs qui sont
07:50maintenant au prix.
07:51Donc un marché hétéroclite, là effectivement on parle de grandes tendances, il faut rappeler
07:55qu'il y a des choses qui marchent mieux que d'autres, donc il y a des choses qui marchent
07:58dans le marché de l'immobilier, dans le marché des fonds immobiliers, Véronique donne adieu.
08:02Et c'est surtout que les SCPI sont des produits qui continuent à tenir leur promesse majeure
08:09en termes de distribution de revenus parce que je rappelle que la moyenne de détention
08:13de ces produits et de ces véhicules c'est 20 ans et que, donc ça peut aller même encore
08:17plus loin et que les épargnants, les investisseurs qui investissent dans des parts de SCPI sont
08:22là aussi pour, sont surtout là d'ailleurs pour avoir un complément de revenu au troisième
08:27trimestre on est à 3,44% de revenus ce qui est exactement dans la même ligne que l'année
08:33dernière donc voilà le produit tient ses promesses de ce point de vue là et c'est
08:38très important et ça je trouve que c'est plutôt rassurant parce que finalement c'est
08:43aussi un produit qui permet de rester à l'abri aussi des cycles qui tient ses promesses
08:48sur les revenus.
08:49Christian de Quéranguel.
08:50Si je peux juste rajouter un élément complémentaire, certes il y a eu des baisses de prix de part
08:57pour un certain nombre de SCPI, pas toutes, parce qu'il y a des classes d'actifs sur
09:01lesquelles il n'y avait pas de correction de valeur aussi importante en tout cas qui
09:05impliquait une correction des prix de part, pour autant nous on a fait le calcul, quand
09:11on calcule la performance globale, donc un taux de rendement interne des SCPI, tout
09:20compris sur une période de 10 ans, il n'y a pas une période dans laquelle vous avez
09:25eu un taux de rendement global négatif, y compris pendant la crise des années 90 dont
09:30on sait qu'elle a été extrêmement désastreuse.
09:33Donc ce que vous dites c'est qu'il y a eu cet épisode effectivement de baisse de valorisation
09:38de prix de part pour un certain nombre de SCPI, on a les chiffres qu'on voit aujourd'hui
09:41effectivement qui montrent certains questionnements d'investisseurs, mais globalement pour ceux
09:46qui sont investis en SCPI, il y a des sujets pour certaines SCPI de liquidité, mais globalement
09:54on reste, si on est dans une optique de long terme, on touche ses rendements et on lit
09:59ça d'un peu plus loin si je comprends bien.
10:01J'allais dire, il faut l'optique long terme.
10:04Il faut l'optique long terme.
10:05Voilà.
10:06Véronique Donnadieu.
10:07Il n'y a pas que le sujet chiffres court terme dans les SCPI, il y a les transitions
10:13à l'oeuvre, les évolutions à venir sur ces fonds immobiliers, si on se projette un
10:17peu dans les années à venir sur les enjeux 2025, les enjeux 2026, il y a des sujets en
10:22lien avec la transition énergétique aussi qu'on voit beaucoup, qui sont beaucoup mis
10:26en avant aussi par des gestionnaires, ça c'est quelque chose qu'il faut prendre en
10:29compte aujourd'hui quand on veut analyser le marché ?
10:31Non seulement il faut les prendre en compte, mais c'est essentiel et c'est des éléments
10:35extrêmement importants pour comprendre aussi la dynamique dans laquelle s'insèrent finalement
10:40les gérants de fonds immobiliers.
10:42Moi je rappelle que l'immobilier c'est évidemment, ça abrite toutes les activités humaines
10:48et les activités humaines, les besoins et les usages évoluent et ont évolué et vont
10:53continuer d'évoluer.
10:54Alors quand on prend en compte évidemment les enjeux de transition, alors pas que énergétique
10:58mais climatique et aussi ELG, là on est en plein dedans évidemment parce qu'on est sur
11:03un secteur qui a fait beaucoup d'efforts en termes de prise en compte des enjeux ESG
11:07à l'échelle d'un portefeuille et ce qui est très intéressant c'est que les gérants
11:10peuvent appliquer des stratégies ambitieuses ESG qu'on a définies d'ailleurs dans le
11:15cadre du label ISR Immobilier qui est un label géré au niveau du ministère de l'économie
11:20des finances mais qui a été à l'initiative de la SPIM.
11:23On a 40% du marché des produits d'épargne immobilier qui est labellisé avec un contrôle
11:29externe.
11:30Donc ces enjeux-là ils sont très importants, ils ont un coût et ce qui est important
11:34aussi c'est que ce coût et ces efforts qui soient mis en oeuvre se répercutent dans
11:38la performance et les gérants y travaillent et on a aussi un élément important c'est
11:44qu'en termes de réglementation européenne, on a une nouvelle réglementation européenne
11:48qui s'appelle le règlement LTIF sur lequel on a aussi beaucoup travaillé nous-mêmes
11:52parce que je rappelle que l'industrie des fonds français c'est la deuxième industrie
11:55en termes de compétitivité européenne derrière les allemands et on avait tout à gagner
12:00à l'ouverture d'un marché de la distribution transfrontière pour pouvoir commercialiser
12:04ces produits à l'étranger, c'est ce que permet le règlement LTIF.
12:07A l'occasion de la transposition de ce règlement LTIF, on a pu faire passer un certain nombre
12:12de mesures dans la loi industrie verte qui modernisait ces produits et donc ce qu'on
12:16voit maintenant c'est aussi de plus en plus d'éléments qui vont permettre aux produits
12:21d'investissement immobilier de prendre en compte un certain nombre de besoins, de se
12:27moderniser, la SCPI était un petit peu vieille de ce côté-là et c'est très positif.
12:31Christian de Clérangal, on finira avec vous, cette ouverture européenne pour les fonds
12:37immobiliers c'est une opportunité, je ne connais pas les tendances dans les autres
12:41pays européens, est-ce que ça va amener plus de diversification encore ?
12:44Alors déjà, d'ores et déjà, un grand nombre de SCPI investissent en Europe, en zone euro.
12:53Et là où il y a une dizaine d'années on était à moins de 5% de leur patrimoine en
13:00Europe, on est aujourd'hui à plus de 20%.
13:02Donc déjà, elles investissent à l'étranger.
13:05Elles sont prêtes ?
13:06Elles sont très actives.
13:08La question que soulevait Véronique, c'est le fait que maintenant elles vont progressivement
13:15pouvoir collecter aussi à l'étranger et je pense que c'est très intéressant parce
13:19que d'abord ça va ouvrir le terrain de jeu, alors certes on va être en concurrence
13:23avec d'autres acteurs et notamment les fonds ouverts allemands, mais quand on regarde la
13:27performance des fonds ouverts allemands sur longue période, les SCPI sont très très
13:32supérieurs.
13:33Donc c'est un vrai intérêt d'offrir ces perspectives de rentabilité aux épargnants
13:40européens.
13:41On finira là-dessus.
13:42Merci beaucoup Véronique Donat-Dieu, déléguée générale de la SPIM.
13:45Merci Christian de Clérangal, directeur général de l'IEIF et quand à nous on se retrouve
13:48tout de suite dans l'œil de l'expert.