Éco Énergie Tertiaire est une obligation réglementaire engageant les acteurs du tertiaire vers la sobriété énergétique.
Issu du décret tertiaire, Éco Énergie Tertiaire impose une réduction progressive de la consommation d'énergie dans les bâtiments à usage tertiaire afin de lutter contre le changement climatique.
Cette série de 8 modules d'information-décryptage vise à apporter de l'information et des précisions sur la réglementation.
Ces modules sont destinés aux assujettis au dispositif ainsi que les bureaux d'études ou de conseil les accompagnant.
Chaque module d'une durée de 30 à 45 minutes traite d'une thématique :
Module 1 : L'assujettissement
Module 2 : Les objectifs
Module 3 : Données de consommations énergétiques
Module 4 : Modulations des objectifs
Module 5 : Leviers d'actions et cadre de répartition des actions
Module 6 : Évaluation et constat du respect des obligations et notation Éco Énergie Tertiaire
Module 7 : Le dossier technique de modulation des objectifs
Module 8 : Publication et affichage, contrôles et sanctions
Pour aller plus loin sur Éco Énergie Tertiaire : https://operat.ademe.fr/
Issu du décret tertiaire, Éco Énergie Tertiaire impose une réduction progressive de la consommation d'énergie dans les bâtiments à usage tertiaire afin de lutter contre le changement climatique.
Cette série de 8 modules d'information-décryptage vise à apporter de l'information et des précisions sur la réglementation.
Ces modules sont destinés aux assujettis au dispositif ainsi que les bureaux d'études ou de conseil les accompagnant.
Chaque module d'une durée de 30 à 45 minutes traite d'une thématique :
Module 1 : L'assujettissement
Module 2 : Les objectifs
Module 3 : Données de consommations énergétiques
Module 4 : Modulations des objectifs
Module 5 : Leviers d'actions et cadre de répartition des actions
Module 6 : Évaluation et constat du respect des obligations et notation Éco Énergie Tertiaire
Module 7 : Le dossier technique de modulation des objectifs
Module 8 : Publication et affichage, contrôles et sanctions
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ÉducationTranscription
00:00EcoEnergie Tertiaire, construisons ensemble la transition énergétique.
00:08Bonjour à tous, bonjour Marc.
00:10Bonjour à tous, bonjour Bérénice.
00:12Marc en préambule, vous souhaitez apporter quelques précisions d'ordre général sur les modules d'information décryptage EcoEnergie Tertiaire.
00:20Merci Bérénice.
00:21En effet, il convient de préciser que les modules d'information décryptage ont pour objet d'informer chacun.
00:27Chacun des modules, d'une durée comprise entre 20 et 30 minutes, traite d'une thématique.
00:36Ils ont pour objectif de vous acculturer sur toutes les dispositions prévues dans ce dispositif.
00:42Pour illustrer certains sujets, des études de cas sont présentées.
00:46Les modules n'ont pas vocation à aborder tous les cas particuliers,
00:49mais de comprendre la philosophie de chacune des thématiques qui y sont abordées.
00:54Les modules sont organisés par séquences traitant d'un point particulier que vous pourrez consulter de façon individuelle.
01:01Pour aller plus loin dans les connaissances sur le sujet traité, vous pouvez retrouver en visuel, en haut à droite de la vidéo,
01:08les références réglementaires ainsi que les références aux points particuliers
01:12traités plus précisément dans la foire aux questions qui est disponible sur la plateforme Opéra.
01:17Ce module d'information décryptage d'EcoEnergie Tertiaire
01:21des dispositions réglementaires relatives à l'assujettissement.
01:24Dans un premier temps, il conviendra de rappeler la genèse de ce dispositif,
01:28qui constitue un changement de paradigme, avant de décliner le cadre réglementaire,
01:33puis d'apporter des précisions sur les trois configurations d'assujettissement,
01:38avant de clore ce module en s'intéressant d'une part aux responsabilités respectives
01:43des propriétaires et des preneurs à bail ou occupant des locaux tertiaires concernés,
01:48et d'autre part aux missions qui incombent aux prestataires intervenant auprès des assujettis.
01:59Comme je l'ai indiqué précédemment, le dispositif EcoEnergie Tertiaire
02:02marque un changement de paradigme au niveau de la transition énergétique,
02:06puisqu'il va au-delà des seuls principes de performance énergétique des bâtiments.
02:11Marc, est-ce que vous pourriez nous rappeler la genèse de ce qu'un grand nombre de personnes connaissent
02:16sous le nom du fameux décret tertiaire, et nous expliquer précisément en quoi
02:21EcoEnergie Tertiaire constitue un changement de paradigme ?
02:24Effectivement Bérenice, cela fait déjà très longtemps que l'on parle des dispositions relatives
02:29à l'amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire.
02:33L'histoire commence en 2010 et le cadre réglementaire a évolué depuis.
02:37Mais avant de procéder à un petit rappel historique,
02:40il est peut-être nécessaire de rappeler ce que l'on entend par secteur tertiaire.
02:44Le périmètre du secteur tertiaire se définit par complémentarité
02:47du secteur primaire et du secteur secondaire.
02:50Le secteur primaire regroupe les activités dont la finalité consiste en une exploitation
02:54des ressources naturelles, à savoir l'agriculture et l'élevage, la pêche,
02:58l'exploitation forestière et les exploitations minières et les gisements.
03:02Le secteur secondaire regroupe l'ensemble des activités consistant en une transformation
03:06plus ou moins élaborée des matières premières qui sont issues du secteur primaire,
03:10à savoir l'industrie manufacturière, agroalimentaire, la métallurgie,
03:14l'industrie automobile, aéronautique, navale, la chimie, la pharmaceutique,
03:19l'électronique, les meubles, etc. et la construction.
03:23Le secteur tertiaire regroupe toutes les activités économiques
03:26qui ne font pas partie des deux autres secteurs, essentiellement les activités de service.
03:31Revenons maintenant à l'historique.
03:33L'histoire commence en 2010 et le cadre réglementaire a évolué depuis.
03:37En effet, l'écoénergie tertiaire va au-delà de la performance énergétique,
03:41qui était jusqu'alors le seul principe retenu.
03:44La loi Grenelle 2, portant engagement national pour l'environnement,
03:47imposait la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique
03:50qui devaient être réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire
03:54dans un délai de 8 ans à compter du 1er janvier 2012
03:57et dont l'échéance était le 1er janvier 2020.
04:00Par la suite, la loi de transition énergétique pour la croissance verte
04:04a prolongé l'obligation par période de 10 ans
04:07en fixant un objectif de réduction des consommations d'énergie finales du parc global
04:11concernées d'au moins 60% en 2050 par rapport à 2010.
04:15La loi Elan a profondément revu les obligations afin de les rendre efficientes
04:20en adoptant une démarche pragmatique de suivi annuel des consommations d'énergie
04:24sous usage confondu, ce qui reflète la réalité,
04:27et en fixant des objectifs par décennie
04:29en s'appuyant sur les meilleures techniques disponibles en début de décennie.
04:33L'objectif est de s'intéresser à ces consommations énergétiques réelles
04:37et de réduire l'ensemble de ces consommations d'énergie
04:39en s'appuyant soit sur un objectif dit en valeur relative
04:42soit sur un objectif dit en valeur absolue
04:44établi sur des références de consommation énergétique des bâtiments nouveaux,
04:48de leur catégorie et d'usage raisonnés.
04:50Pour atteindre ces objectifs,
04:52le principe est de s'appuyer sur l'ensemble des leviers d'action,
04:55à savoir la performance énergétique des bâtiments,
04:58l'installation d'équipements performants et de dispositifs de contrôle
05:01et de gestion active de ces équipements,
05:03les modalités d'exploitation des équipements,
05:05et enfin l'adaptation des locaux à un usage économe d'énergie
05:08et le comportement des occupants.
05:10Et enfin, de clarifier les responsabilités respectives
05:13entre propriétaire et preneur à bail,
05:16ce qui constitue le socle du décret du 23 juillet 2019
05:20relatif aux obligations d'action de réduction
05:22de la consommation d'énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire.
05:26Ce qu'il faut retenir, c'est que le dispositif écoénergie tertiaire
05:30invite les acteurs du tertiaire à s'engager dans la transition énergétique
05:34en s'appuyant sur l'ensemble des leviers d'action disponibles
05:37et à faire preuve de sobriété.
05:45Maintenant que nous comprenons mieux le contexte
05:47dans lequel le dispositif écoénergie tertiaire a été construit,
05:50il convient de s'intéresser au sujet principal de ce module,
05:54à savoir l'assujettissement.
05:56Contrairement au décret tertiaire de mai 2017
05:59qui a été annulé, le champ d'assujettissement
06:02du décret du 23 juillet 2019 semble plus large.
06:06Marc, pourriez-vous nous exposer le cadre général
06:09de l'assujettissement de ce nouveau décret tertiaire
06:12et les quelques exemptions qui, je crois, sont extrêmement limitées ?
06:16En effet, Bérenice, le cadre d'assujettissement a été élargi
06:20afin d'assurer une égalité et une équité de traitement
06:23au niveau des activités tertiaires concernées.
06:25Ainsi, de nombreux types de bâtiments et d'activités sont concernés
06:28pour être à la hauteur des ambitions,
06:30mais aussi pour éviter la rupture d'égalité de traitement.
06:33Il a été choisi de prendre en considération
06:36tout le secteur tertiaire, qu'il soit marchand ou non marchand,
06:39relevant du secteur public ou du secteur privé,
06:41et quelle que soit l'activité exercée avec de rares exemptions.
06:45Tous les bâtiments hébergeant des activités tertiaires
06:48sont concernés, quelle que soit leur année de construction,
06:50ce qui résulte de la suppression de la référence
06:52à la date de publication de la loi ELAN
06:54apportée par un amendement de la loi Climat et Résilience.
06:57Une fiche 4 pages recensant les catégories d'activités tertiaires
07:01est disponible sur la plateforme OPERA de l'ADEME.
07:04Les rares exemptions prévues concernent les constructions provisoires
07:07soumises à permis de construire à titre précaire,
07:10les lieux de culte et enfin les activités opérationnelles
07:14à des fins de défense qui ont été élargies
07:16à la sécurité civile et à la sûreté du territoire.
07:19En ce qui concerne les activités opérationnelles
07:21à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté du territoire,
07:24vous pouvez retrouver dans la foire aux questions,
07:26au niveau de la question A2,
07:28des éléments récapitulant les activités exemptées
07:31et les activités assujetties.
07:33Le principe est de ne pas contraindre ces activités essentielles
07:36pour la protection de la population.
07:38Pour éviter toute mauvaise interprétation,
07:40il convient également de préciser que les codes NAF
07:43des activités qui sont citées à titre informatif
07:45et non exhaustif au niveau de l'annexe 2 de la RETE,
07:48traitant des valeurs absolues par catégorie d'activité,
07:50ne constituent pas un critère d'assujettissement.
07:53Les activités de recherche et développement
07:55ne sont pas concernées par le dispositif.
07:57Le principe général est de ne pas contraindre
08:00ou brimer le secteur de la recherche.
08:02Si des équipements de recherche énergivores
08:04ne sont pas isolés au sein de locaux à usage tertiaire,
08:06il convient alors d'isoler leur consommation énergétique
08:09afin de les déduire des autres consommations énergétiques
08:12des locaux à usage tertiaire.
08:14Le cadre d'assujettissement s'établit
08:16au niveau de trois configurations d'assujettissement.
08:19La première concerne tout bâtiment
08:21hébergeant exclusivement des activités tertiaires
08:23sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1000 m².
08:26Les surfaces de plancher consacrées le cas échéant
08:28à des activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires
08:31sont prises en compte pour l'assujettissement à l'obligation.
08:35La seconde concerne toute partie d'un bâtiment à usage mixte,
08:38à savoir logement et tertiaire ou encore industrie et tertiaire,
08:41et qui héberge des activités tertiaires
08:43sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m².
08:46La troisième concerne tout ensemble de bâtiments
08:48situés sur une même unité foncière
08:50ou sur un même site,
08:51dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires
08:54sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m².
08:58Chacune de ces configurations seront présentées plus en détail
09:01dans les séquences suivantes.
09:03Pour information,
09:04si vous ne connaissez pas précisément votre surface de plancher,
09:07vous pouvez vous appuyer sur des surfaces mentionnées
09:09dans les documents de transaction immobilière,
09:11telles que la surface utile brute couramment utilisée
09:14pour les activités de bureau,
09:15ou encore la surface commerciale utile,
09:18SCU ou GLA en anglais,
09:22correspondant dans le commerce à la surface
09:24destinée à la vente de produits et ou de services.
09:27Vous pouvez consulter à cet effet les FAQ A4 et A5.
09:32L'assujettissement fait référence à la surface de plancher
09:34définie par l'article R111-22 du Code de l'urbanisme.
09:38Il convient cependant de distinguer
09:40les modalités d'assujettissement
09:41et les modalités de déclaration des consommations énergétiques.
09:45Ainsi, au niveau des modalités d'assujettissement,
09:48ne sont pas pris en considération
09:50les surfaces de plancher aménagées
09:51en vue de stationnement des véhicules motorisés ou non,
09:53y compris des rampes d'accès et des aires de manœuvre,
09:56et les surfaces de plancher des locaux techniques
09:58nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiment
10:01ou d'un immeuble,
10:02ainsi que les locaux de stockage de déchets.
10:05Il existe cependant une exemption pour les zones de stationnement.
10:08Il s'agit des parcs de stationnement à usage public
10:10qui relèvent des métiers du stationnement
10:12qui sont assujettis en tant qu'établissement
10:14recevant du public.
10:16Une fois que l'assujettissement est déterminé,
10:18les consommations énergétiques relevant des surfaces de stationnement
10:21ou des locaux techniques sont prises en considération.
10:23Au niveau de la déclaration des consommations énergétiques,
10:26de la façon suivante,
10:27les surfaces de stationnement génèrent des consommations énergétiques
10:30spécifiques à la surface considérée.
10:32A ce titre,
10:33elles seront déclarées en tant que surfaces de consommation énergétique
10:36pour les zones de stationnement en infrastructure,
10:38c'est-à-dire en sous-sol,
10:40ou en superstructure,
10:41c'est-à-dire les parkings dits en silo.
10:43En ce qui concerne les surfaces de plancher des locaux techniques,
10:46c'est-à-dire les chaufferies,
10:47les centrales de traitement de l'air,
10:49les ascenseurs ou encore les locaux de déchets,
10:51ceux-ci génèrent des consommations énergétiques
10:53qui bénéficient à l'ensemble du ou des bâtiments.
10:57Dans ce contexte,
10:58celles-ci seront déclarées en tant que consommations énergétiques réparties
11:02dans le local tertiaire et bénéficiaire.
11:04Ce sujet est abordé au niveau de la FAQ DC3
11:07et il est traité plus précisément dans le module 3
11:09relatif aux données de consommation.
11:11Nous venons d'appréhender le cadre général
11:14de l'assujettissement à écoénergie tertiaire,
11:16mais rien n'est immuable
11:18et quelques questions peuvent se poser
11:20sur ce fameux seuil d'assujettissement.
11:22Les premières qui me viennent à l'esprit sont les suivantes.
11:25Est-ce que ce seuil peut évoluer ?
11:27Et surtout, quels sont les conseils
11:30que vous pourriez apporter, Marc, à ce sujet ?
11:32Il est vrai que rien n'est immuable
11:34et les configurations peuvent évoluer dans le temps,
11:36notamment dans le secteur tertiaire.
11:38A ce jour, le seuil d'assujettissement
11:40est fixé à 1000 m².
11:42Mais ce seuil peut évoluer dans le temps.
11:44A titre d'information, la Convention citoyenne pour le climat
11:47avait proposé de passer le seuil à 500 m².
11:49Au niveau européen, les directives en cours de révision
11:52pourraient amener à réviser ce seuil.
11:54Il convient de rappeler que dans le cadre de la multi-occupation,
11:57c'est-à-dire une configuration de parties de bâtiment,
12:00l'assujettissement peut également évoluer.
12:02En effet, vous pouvez devenir assujetti
12:05au gré de l'arrivée de nouvelles activités tertiaires
12:07au sein du bâtiment dans lequel vous exploitez une activité tertiaire,
12:10alors qu'aujourd'hui, le cumul des surfaces de plancher
12:12des activités tertiaires hébergées dans le bâtiment
12:14est inférieur à 1000 m².
12:16Dans ce contexte, il est conseillé aux collectivités territoriales
12:19d'intégrer Eco-Energie Tertiaire dès maintenant,
12:21sans se préoccuper du seuil d'assujettissement.
12:24Il s'agit en effet de la gestion des données publiques.
12:26Et pour les activités tertiaires du secteur privé
12:28présentes dans un bâtiment en multi-occupation,
12:30d'intégrer Eco-Energie Tertiaire dès le début,
12:33car elles peuvent être concernées à terme
12:35et elles peuvent surtout bénéficier
12:37de la notation Eco-Energie Tertiaire.
12:39Que se passe-t-il lorsque les surfaces
12:41cumulées des activités tertiaires hébergées
12:43dans un bâtiment diminuent ?
12:45Cette situation a été envisagée
12:47et une réponse est apportée au niveau du texte réglementaire
12:49au 2 de l'article R174.22 du Code de la construction
12:53et de l'habitation, afin d'assurer une continuité
12:56et une égalité de traitement au niveau des obligations.
12:59Pour résumer, un assujetti demeure assujetti
13:03même si la surface accumulée d'activités tertiaires diminue,
13:06ce qui garantit la continuité.
13:08Et toute nouvelle activité tertiaire,
13:11activité tertiaire supplémentaire dans le texte,
13:13arrivant dans un bâtiment hébergeant
13:15des activités tertiaires déjà assujetties,
13:17devient assujetti,
13:19même si après une diminution des surfaces assujetties,
13:22le cumul de ces surfaces n'est pas revenu
13:24supérieur au seuil d'assujettissement,
13:26ce qui garantit l'équité de traitement.
13:29Une dernière question, Marc,
13:30avant de passer à la présentation plus détaillée
13:32des trois configurations.
13:34Dans l'arrêté du 10 avril 2020,
13:36qui a été modifié depuis par plusieurs arrêtés modificatifs,
13:40il est indiqué que la déclaration des consommations énergétiques
13:43est réalisée au niveau de chaque entité fonctionnelle.
13:46Qu'est-ce que l'on entend par entité fonctionnelle
13:48et pourquoi cette approche à l'entité fonctionnelle
13:51n'est pas au niveau du bâtiment ?
13:52Une entité fonctionnelle correspond à un établissement
13:54au sens de la définition de l'INSEE,
13:56à savoir une unité de production ou d'activité
13:58géographiquement individualisée,
14:00et exploitée par une entité juridique,
14:03c'est-à-dire un exploitant.
14:05La notion d'unité géographiquement individuée
14:07se rattache à une localisation géographique,
14:10c'est-à-dire une adresse.
14:12Cela peut être un commerce, un hôtel, un restaurant,
14:15un établissement d'enseignement, un établissement hospitalier,
14:18un établissement culturel, un équipement sportif
14:20ou encore un site industriel
14:22dans lequel sont hébergées des activités tertiaires.
14:24Pourquoi cette approche à l'entité fonctionnelle
14:26et non pas au bâtiment ?
14:28Ce principe a été adopté notamment
14:30dans le cadre de la multi-occupation
14:32pour responsabiliser individuellement
14:34chacun des exploitants des locaux
14:36à tertiaires assujettis
14:38et permettre également de comparer les assujettis
14:40entre eux par catégorie d'activité,
14:42ce qui n'aura pas été possible
14:44avec une approche à l'échelle d'un bâtiment,
14:47notamment dans le cadre de la multi-occupation
14:49qui sera traitée dans le cadre de la séquence 4.
14:52Ce qu'il faut retenir de cette séquence,
14:54c'est qu'EcoEnergie Tertiaire s'appuie
14:56sur un assujettissement large
14:58qui assure voire confère une égalité
15:00et une équité de traitement
15:02et limite les exemptions aux seules activités opérationnelles
15:04concourant à la sécurité des citoyens.
15:12Après cette présentation générale
15:14relative à l'assujettissement,
15:16nous vous proposons maintenant
15:18d'aborder plus en détail les trois configurations
15:20qui ont été introduites précédemment.
15:22La première de ces configurations
15:24concerne les bâtiments totalement tertiaires.
15:26Marc, pourriez-vous nous expliquer
15:28cette configuration
15:30qui concerne en réalité ces deux cas de figure ?
15:32En effet Bérénice,
15:34cette première configuration concerne deux cas
15:36en termes d'exploitation.
15:38Le cas AA, qui correspond à un bâtiment
15:40hébergeant exclusivement des activités tertiaires
15:42avec ou sans activité non tertiaire accessoire
15:44sur une seule entité fonctionnelle
15:46exploitée par un propriétaire occupant unique
15:48ou un monolocataire.
15:50A titre d'exemple,
15:52cela peut être le cas d'une préfecture
15:54ou encore d'un équipement culturel ou sportif.
15:56Le cas IB, qui correspond à un bâtiment
15:58hébergeant exclusivement des activités tertiaires
16:00avec ou sans activité tertiaire non accessoire
16:02en multi-occupation
16:04avec une notion de lot
16:06et donc plusieurs exploitants.
16:08A titre d'exemple, cela peut être le cas d'un bâtiment
16:10de bureau ou encore un centre commercial.
16:12Le texte réglementaire
16:14évoque pour ces bâtiments totalement tertiaires
16:16la notion d'activité
16:18non tertiaire accessoire.
16:20Marc, pourriez-vous nous expliquer cette notion ?
16:22Cela concerne notamment les bâtiments
16:24totalement tertiaires en mono-exploitation.
16:26La notion d'activité non tertiaire
16:28accessoire se rapporte tout simplement
16:30au logement de fonction intimement lié
16:32au fonctionnement de l'établissement.
16:34A titre d'exemple,
16:36cela peut être le logement de fonction
16:38d'un préfet dans une préfecture ou encore
16:40celui du gardien d'un équipement sportif
16:42ou d'une salle de spectacle.
16:44Il convient de préciser que les consommations énergétiques
16:46de ces activités non tertiaires accessoires
16:48ne nécessitent pas de sous-comptage.
16:50Elles sont intégrées dans les consommations énergétiques
16:52du bâtiment. En effet, il n'y a pas
16:54de catégorie logement dans le dispositif
16:56écoénergie tertiaire. Les consommations énergétiques
16:58de ces activités non tertiaires
17:00accessoires n'impactent pas de façon
17:02significative les consommations énergétiques
17:04du bâtiment.
17:11Passons maintenant à la seconde configuration,
17:13celle des parties de bâtiments
17:15à usage mixte, c'est-à-dire
17:17la multi-occupation.
17:19Marc, quelles sont les différentes situations
17:21que l'on peut rencontrer dans le cadre général
17:23de la multi-occupation ?
17:25En effet, Bérénice, plusieurs situations
17:27peuvent être rencontrées dans un bâtiment
17:29qui n'héberge pas uniquement des activités tertiaires.
17:31En premier lieu, il y a
17:33les différentes typologies d'occupation.
17:35La monopropriété avec présence
17:37de locataires, d'occupants, c'est-à-dire
17:39sans contrat de bail ou encore de délégataires
17:41dans le cadre de délégations de services publics.
17:43Suite, il y a la copropriété
17:45avec uniquement des propriétaires occupants
17:47et enfin la copropriété
17:49avec des propriétaires occupants et ou des locataires.
17:51Ces diverses situations
17:53peuvent se retrouver aussi bien dans des bâtiments
17:55anciens, de type haussmannien
17:57ou plus ancien, ainsi que des bâtiments
17:59plus récents ou neufs.
18:01Il en est de même au niveau des catégories
18:03d'activités présentes au sein de ces bâtiments
18:05qui peuvent être diverses et variées
18:07et dont la répartition des surfaces
18:09est également très hétérogène.
18:11Il est possible de retrouver dans un bâtiment
18:13plusieurs activités tertiaires, des commerces,
18:15des bureaux, voire de l'enseignement
18:17ou encore du sport. Ces éléments
18:19constituent d'autres justifications de l'approche
18:21à l'entité fonctionnelle que nous avons
18:23évoqué précédemment.
18:25C'est cette seconde configuration qui a notamment
18:27conduit à préciser les modalités de déclaration
18:29au niveau de chaque entité fonctionnelle
18:31assujettie, sigle EFA,
18:33qui pourra être employée régulièrement
18:35par la suite. Marc, est-ce que vous pourriez
18:37nous expliquer quel en est le principe ?
18:39Le principe retenu est
18:41pragmatique et constitue à déclarer l'ensemble
18:43des consommations énergétiques bénéficiant
18:45à l'entité fonctionnelle assujettie
18:47et générée par celle-ci. Comment ?
18:49Il s'agit de s'appuyer sur les dispositions
18:51prévues dans le décret, à l'article
18:53R174-28 du CCH,
18:55relative à la communication mutuelle
18:57entre les propriétaires et les preneurs à bail
18:59des consommations annuelles énergétiques
19:01réelles, des équipements et des
19:03systèmes dont ils assurent respectivement
19:05l'exploitation, mais aussi
19:07à la possibilité de délégation de la remontée
19:09de ces données de consommation énergétique.
19:11Ces modalités permettent d'identifier
19:13les progrès de chacun au niveau de la
19:15réduction des consommations d'énergie entre le
19:17propriétaire ou le copropriétaire
19:19et l'exploitant de l'entité fonctionnelle assujettie.
19:21Ce principe est décliné
19:23au niveau des déclarations sur la plateforme
19:25Opéra, suivant deux cas exposés précisément
19:27dans la foire aux questions. Au niveau de la
19:29question DC3, DC pour données de consommation,
19:31il s'agit d'une question
19:33essentielle pour laquelle il est recommandé
19:35de prendre en connaissance des éléments de réponse
19:37qui sont apportés. On distingue au niveau
19:39des consommations énergétiques bénéficiant
19:41à une entité fonctionnelle assujettie
19:43et générée par celle-ci, en premier
19:45lieu les consommations individuelles générées
19:47par le local tertiaire, comme l'éclairage et
19:49tous les usages spécifiques,
19:51les consommations réparties dont le local tertiaire
19:53est bénéficiaire, par exemple le chauffage
19:55collectif ou le refroidissement des locaux,
19:57les consommations des espaces
19:59communs, c'est-à-dire tout ce qui est relatif
20:01aux circulations, les ascenseurs,
20:03et, le cas échéant, les consommations des espaces
20:05annexes qui peuvent correspondre à celles d'une grande
20:07salle de réunion ou d'un amphithéâtre qu'il est
20:09possible de louer à des tiers.
20:11Les modalités de déclaration de ces consommations
20:13énergétiques s'effectuent selon deux
20:15cas génériques qui sont résumés dans le tableau
20:17qui identifie le cas général
20:19en multi-occupations et le
20:21cas particulier que l'on retrouve notamment
20:23au niveau des centres commerciaux ou des galeries
20:25commerciales. Pour ces derniers, le
20:27maille et tous les espaces communs constituent
20:29une entité fonctionnelle assujettie
20:31à part entière.
20:35La troisième configuration
20:39se réfère à un ensemble de bâtiments
20:41situés sur le même site ou sur la même
20:43unité foncière. Marc,
20:45quel est le principe général de cette configuration
20:47et pouvez-vous aussi nous expliquer
20:49ces notions d'unité foncière
20:51ou de site ? Cette configuration
20:53d'assujettissement concerne les établissements
20:55qui disposent de plusieurs bâtiments sur un site,
20:57à savoir une unité de production
20:59ou d'activités géographiquement individualisées
21:01et exploitées par une entité
21:03juridique. Ces établissements
21:05peuvent héberger des activités tertiaires
21:07assujetties et, le cas échéant, d'autres
21:09activités non assujetties, tertiaires
21:11voire les exemptions, ou non tertiaires
21:13exemptes des activités industrielles
21:15sur un site industriel. La notion
21:17de site s'apprécie au niveau de l'entité
21:19d'exploitation, c'est-à-dire au niveau du lien fonctionnel.
21:21Ce n'est pas une notion juridique
21:23mais une notion à appréhender avec du
21:25bon sens. A titre d'exemple,
21:27un site peut correspondre
21:29à un établissement hospitalier, un campus
21:31universitaire, mais également
21:33un établissement d'enseignement, que ce soit
21:35un groupe scolaire, un collège, un lycée,
21:37ou bien encore un complexe
21:39sportif regroupant plusieurs équipements
21:41sportifs, ou bien un site
21:43culturel. Mais aussi un
21:45centre administratif avec plusieurs bâtiments,
21:47un hôtel de région, un hôtel de département,
21:49une mairie et ses services
21:51municipaux, une cité administrative
21:53ou le site d'une entreprise ou d'une
21:55société. Ainsi
21:57qu'un site industriel sur lequel il y a
21:59essentiellement des activités non tertiaires
22:01donc industrielles et quelques
22:03activités tertiaires, bureaux,
22:05restauration et potentiellement la logistique.
22:07Des explications sont apportées
22:09pour les sites industriels au FAQ
22:11A6 à A8.
22:13La notion de site n'ayant pas de définition juridique,
22:15le Conseil d'État a étendu
22:17ce cadre à celui de l'unité foncière
22:19dont la définition juridique est la suivante.
22:21Une unité foncière correspond
22:23à un îlot d'un seul tenant composé
22:25d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un
22:27même propriétaire ou à la même indivision.
22:29Il faut retenir que la notion
22:31d'unité foncière se définit par une référence
22:33à la personne ou à l'indivision qui en est
22:35propriétaire. Le propriétaire
22:37peut être une personne physique
22:39ou morale, de droit privé ou de droit
22:41public. Pour chacun des
22:43exemples évoqués précédemment, illustrant des
22:45ensembles de bâtiments sur un site ou une unité foncière,
22:47il n'a qu'une seule entité juridique
22:49en termes d'exploitation.
22:51Ce qu'il faut retenir, si la configuration
22:53ne correspond pas à une unité foncière,
22:55vous basculez en site.
22:57Nous avons vu que cette troisième configuration
22:59concerne parfois des sites
23:01qui hébergent d'autres activités non
23:03assujetties, comme un site industriel
23:05par exemple. Dans quel cas
23:07est-il nécessaire de mettre en place des sous-comptages ?
23:09Le sous-comptage est obligatoire
23:11uniquement lorsqu'il y a la présence
23:13d'autres activités non assujetties,
23:15site industriel, recherche, etc.
23:17Toutefois, dans certains cas,
23:19il peut être pertinent de mettre en place des sous-comptages
23:21afin de différencier des bâtiments
23:23qui n'ont pas la même signature énergétique,
23:25soit en raison de la nature des activités
23:27qui y sont hébergées, mairies,
23:29groupes scolaires, salles polyvalentes,
23:31soit de la part de la nature de la performance
23:33énergétique des bâtiments, voire les deux.
23:35La mise en place de sous-comptage
23:37permettra de suivre dans le temps
23:39le comportement respectif de ces entités
23:41fonctionnelles très différentes en ce qui
23:43concerne leur nature. En mesurant
23:45les résultats des actions mises en œuvre au niveau
23:47de chacun de ces bâtiments et en identifiant
23:49le cas échéant, les anomalies qui peuvent
23:51être affectées à un bâtiment et procéder aux
23:53corrections le plus efficacement possible.
23:55Il convient donc de faire
23:57une distinction entre l'assujettissement
23:59et les modalités de déclaration
24:01des entités fonctionnelles assujetties.
24:03Pourrions-nous illustrer ces différentes configurations
24:05avec des études de cas ?
24:07En effet, des illustrations permettront
24:09d'expliquer concrètement ces notions de
24:11sites ou d'unités foncières.
24:13L'analyse qui doit être menée préalablement
24:15à la déclaration sur la plateforme Opéra,
24:17lorsqu'il y a plusieurs activités tertiaires
24:19ou non tertiaires, ou plusieurs bâtiments
24:21qu'il est possible de différencier
24:23au niveau soit de leur fonctionnement ou de
24:25leur comportement énergétique.
24:27Commençons avec le cas d'un site industriel.
24:29Dans ce cas classique de site industriel,
24:31les activités tertiaires hébergées sur le site
24:33dans un ou plusieurs bâtiments sont notamment
24:35l'administration, à savoir les bureaux de la direction,
24:37des services ressources du même, comptables,
24:39commerciales voire bureaux d'études,
24:41la restauration inter-entreprise
24:43et la logistique. Et parfois
24:45la formation, les salles de sport
24:47ou encore l'accueil petite enfance
24:49avec la crèche. Sur ces sites
24:51industriels, il convient d'adopter une approche
24:53pragmatique et de bon sens au niveau de la production.
24:55Ainsi, sur un site industriel,
24:57le stockage de la matière promenière
24:59est inclus dans le process industriel
25:01et à ce titre n'est donc pas assujetti.
25:03Il en va de même pour le stockage
25:05de produits finis en fin de chaîne de production
25:07industrielle avant son expédition
25:09uniquement dans le cadre d'un cycle
25:11en flux tendu.
25:13Si le site industriel ne s'appuie pas sur une gestion
25:15en flux tendu, il s'agit d'une activité
25:17de logistique qui relève du secteur
25:19tertiaire et ses locaux de stockage
25:21seront dès lors assujettis.
25:23Par ailleurs, les locaux pour le personnel hébergé
25:25dans des bâtiments dont l'activité principale
25:27est artisanale ou industrielle sont intimement
25:29liés à cette activité. Il en va de même
25:31pour les bureaux de contre-mètre ou de contrôle
25:33qualité hébergés au plus près de la production
25:35dans les bâtiments industriels.
25:37Dès lors, il convient de faire
25:39preuve de bon sens et de pragmatisme
25:41et de considérer qu'ils font partie intégrante
25:43de l'activité artisanale ou industrielle.
25:45Ils ne seront donc pas considérés
25:47à ce titre comme des activités tertiaires.
25:49Si ces locaux sont situés
25:51dans d'autres bâtiments dont l'activité principale
25:53n'est pas artisanale ou industrielle,
25:55il y a donc lieu de penser
25:57qu'il s'agit de locaux tertiaires.
25:59Donc, logiquement, la surface de ces locaux
26:01est prise en considération au niveau de l'assujettissement
26:03comme dans la figure s'y compte les parties
26:05administration, formation et infirmerie.
26:07Sur un site industriel,
26:09lorsqu'il a plusieurs bâtiments assujettis,
26:11il est possible de les différencier
26:13au niveau de leur identifiant unique bâtimentaire,
26:15IUB, au moins au niveau
26:17de leur nom ou numéro.
26:19Le second cas d'étude concerne
26:21les collectivités territoriales qui est illustré
26:23par le cas d'un collège, sa cantine,
26:25son gymnase et sa piste d'athlétisme.
26:27La cantine est située sur un terrain,
26:29en rose sur le plan,
26:31appartement à la commune qui le met gratuitement
26:33à disposition du conseil départemental
26:35via un bail amphithéotique de 99 ans.
26:37Ici, c'est la notion
26:39de quasi propriétaire qui est à prendre
26:41en considération, voire la FAQ
26:43QA4 à ce sujet.
26:45Le collège et son parking de stationnement
26:47à l'air libre sont situés sur une même unité foncière,
26:49en orange et sur le plan,
26:51qui appartient au département.
26:53Le gymnase et les logements de fonction
26:55sont situés sur une autre unité foncière,
26:57en vert sur le plan, qui appartient également au département.
26:59Mais elle n'est pas contiguée à la première
27:01car il y a une voirie entre les deux
27:03unités foncières. Le département
27:05étant quasi propriétaire du terrain
27:07sur lequel est située la cantine, il peut être considéré
27:09que le collège et sa cantine sont
27:11sur une même entité foncière,
27:13référence à la propriété. Si cette appréciation
27:15peut être discutable, il est alors
27:17possible de s'appuyer sur le lien fonctionnel
27:19en termes d'exploitation et de basculer
27:21sur la notion de site et ainsi
27:23de prendre en considération au niveau
27:25de l'assujettissement le collège
27:27et sa cantine, voire d'y ajouter le gymnase
27:29principalement utilisé par le collège.
27:31L'ensemble de ces bâtiments
27:33est alimenté par un seul et même point de livraison électrique
27:35avec des sous-compteurs bien entendu
27:37au niveau des logements.
27:39Cependant, l'assujettissement ne dépend pas
27:41du schéma énergétique,
27:43voire la FAQ A1 sur ce sujet.
27:45En effet, le fait que
27:47deux bâtiments ou plus soient alimentés par la même
27:49chaufferie ou un même point de livraison
27:51ne constitue pas une clé d'entrée
27:53pour la détermination de l'assujettissement.
27:55En termes d'analyse,
27:57on constate une seule entité
27:59en termes d'exploitation, le département.
28:01Le collège et sa cantine constituent
28:03deux entités qui sont liées d'un point de vue fonctionnel.
28:05La notion de site peut être retenue.
28:07Au regard de la qualité
28:09de quasi-propriétaire conféré au département,
28:11la notion d'unité foncière
28:13peut être également retenue.
28:15Le gymnase est séparé du site du collège
28:17par une voie de circulation.
28:19D'un point de vue juridique, il s'agit d'une autre
28:21unité foncière.
28:23En suivant une approche pragmatique et de bon sens,
28:25si l'on dispose de sous-comptage,
28:27il convient de prendre en considération
28:29le gymnase comme une entité fonctionnelle
28:31à part entière.
28:33Si cela n'avait pas été le cas,
28:35il pourrait être considéré qu'il s'agit d'un même site,
28:37collège plus cantine plus gymnase,
28:39pour éviter la mise en place de sous-comptage.
28:41Néanmoins, les équipements sportifs
28:43liés ou situés à proximité d'établissements d'enseignement
28:45sont souvent ouverts aux associations
28:47ou clubs sportifs.
28:49Dans ce contexte, et s'agissant de deux sites
28:51qui disposeraient d'une part de sous-comptage
28:53et qui d'autre part présentent des fonctionnalités
28:55différenciées,
28:57il est préférable de dissocier ces deux entités fonctionnelles.
28:59Le collège et sa cantine d'une part
29:01et le gymnase d'autre part,
29:03ce qui facilitera le suivi
29:05des consommations énergétiques.
29:07Le troisième cas d'étude présenté
29:09est celui qu'il est possible de rencontrer
29:11dans de nombreuses communes,
29:13à savoir celui d'une mairie,
29:15d'un groupe scolaire et sa cantine,
29:17une bibliothèque et une salle polyvalente.
29:19La mairie, le groupe scolaire et sa cantine,
29:21ainsi qu'une bibliothèque à l'étage d'un bâtiment
29:23du groupe scolaire, avec un accès extérieur,
29:25ancien logement de fonction,
29:27sont sur des parcelles.
29:29La garderie, centre aéré et la salle polyvalente
29:31voisine de ces établissements sont sur des parcelles
29:33contiguës. Dans ce contexte,
29:35nous nous trouvons dans une configuration
29:37d'unité foncière. L'ensemble des établissements
29:39sont donc assujettis.
29:41Ces établissements présentent des fonctionnalités
29:43différentes et des plages de fonctionnement
29:45très différentes. Ils peuvent également
29:47avoir été construits à des époques différentes.
29:49En résumé, ils présentent une signature
29:51énergétique différenciée.
29:53En termes de création d'entités fonctionnelles
29:55ou EFA, il serait pertinent
29:57de s'appuyer sur leurs modalités de fonctionnement
29:59afin de pouvoir les suivre indépendamment.
30:01D'autant que certaines pourraient être
30:03exploitées par d'autres entités qui pourraient même
30:05relever du secteur privé.
30:07Mairie, pour les activités de bureau,
30:09le groupe scolaire et sa cantine,
30:11la garderie communale ou intercommunale
30:13avec transfert de propriété,
30:15voire du secteur privé, et la salle de sport
30:17qui pourrait également être du secteur privé
30:19en lieu de place de la salle polyvalente.
30:21Le quatrième cas d'étude
30:23est celui d'un site hospitalier
30:25avec des bâtiments construits à des époques différentes.
30:27Bâtiments anciens, du XVIIe et XVIIIe siècle,
30:29d'autres plus récents,
30:31des années 1960, 1970 et 1980,
30:33puis des années 2000 et 2010.
30:35Des bâtiments alimentés
30:37par des postes de transformation et des points de livraison
30:39de gaz ou sous station de réseau de chaleur
30:41par groupe de bâtiments qui datent souvent
30:43de la même époque ou qui présentent une performance énergétique
30:45similaire. Il est possible d'avoir
30:47une approche globale au niveau de l'ensemble
30:49du site hospitalier, mais également
30:51d'avoir une approche par bâtiment s'il y a des sous-comptages
30:53avec une différenciation réalisée
30:55par les dénominations de chacun de ces bâtiments
30:57au niveau de l'identifiant
30:59unique bâtimentaire ou encore
31:01d'adopter une approche intermédiaire.
31:03Dans ce contexte, il est conseillé de mener
31:05une analyse permettant de définir des sous-ensembles
31:07en termes de performance énergétique
31:09voire d'alimentation énergétique
31:11qui pourraient conduire, dans cet exemple,
31:13à identifier quatre sous-ensembles
31:15qui pourront constituer quatre entités fonctionnelles
31:17distinctes et qui pourraient
31:19à plus long terme déboucher par un suivi
31:21par bâtiment après la mise en place de sous-comptage.
31:23En termes d'évaluation globale
31:25des résultats sur le site hospitalier,
31:27il sera toujours possible de recourir
31:29à la mutualisation des résultats à l'échelle
31:31de toute ou partie d'un patrimoine.
31:33Ce sujet sera abordé dans un prochain
31:35module traitant de la valorisation des résultats.
31:37Le cinquième et dernier
31:39cas d'étude est celui d'une cité administrative
31:41issue de la réhabilitation de bâtiments
31:43d'un ancien site militaire.
31:45Un projet qui comprend la rénovation
31:47des anciens bâtiments et la construction
31:49d'un nouveau bâtiment BPOS,
31:51c'est-à-dire un bâtiment énergie positive.
31:53Cette cité administrative présente une même typologie
31:55d'activité mais des signatures énergétiques
31:57différenciées au niveau des bâtiments
31:59résultant de leur niveau de performance énergétique
32:01respectif, BBC Rénovation
32:03et BPOS.
32:05Dans ce contexte, il est conseillé
32:07de suivre les consommations énergétiques
32:09des bâtiments selon leur niveau de performance
32:11et de prévoir à cet effet des sous-comptages.
32:13Dans ce cas, il serait pertinent
32:15de prévoir la création de deux entités fonctionnelles,
32:17l'une correspondant
32:19au bâtiment Rénové et la seconde
32:21sur le bâtiment BPOS.
32:23En outre, cela permettra de vérifier
32:25l'atteinte des niveaux de performance énergétique
32:27attendus dans le cadre d'une démarche de commissionnement
32:29et de rétro-commissionnement.
32:31Comme dans le cas précédent, il sera possible
32:33de recourir à la mutualisation des résultats
32:35à l'échelle de toute ou partie d'un patrimoine
32:37pour procéder à une évaluation des résultats
32:39à l'échelle de la cité administrative.
32:41Ce qu'il faut retenir de ces séquences
32:43relatives aux trois configurations
32:45d'assujettissement, c'est qu'EcoEnergie
32:47tertiaire prend en considération
32:49toutes les configurations,
32:51qu'il convient de distinguer les modalités
32:53d'assujettissement et les modalités de déclaration
32:55des entités fonctionnelles assujetties
32:57appelées EFA,
32:59notamment au niveau de la distinction de la typologie
33:01d'activité des établissements présents
33:03sur le site ou l'unité foncière
33:05et, le cas échéant,
33:07permettre une évaluation plus précise
33:09des résultats sur des sous-ensembles homogènes
33:11en termes de performances énergétiques.
33:13En résumé, tout est prévu
33:15pour optimiser le suivi des sites
33:17en s'adaptant à leurs configurations.
33:23Maintenant que le cadre
33:25d'assujettissement des bâtiments,
33:27parties de bâtiments ou ensembles
33:29de bâtiments a été posé,
33:31il convient de s'intéresser d'une part
33:33aux assujettis, c'est-à-dire les personnes
33:35physiques ou morales qui ont la responsabilité
33:37de mettre en œuvre EcoEnergie
33:39et d'autre part aux intervenants
33:41qui sont concernés, mais pas assujettis,
33:43notamment au niveau des copropriétés.
33:45Marc, est-ce que vous pourriez
33:47nous apporter un éclairage
33:49sur ce sujet de la responsabilité ?
33:51En ce qui concerne la responsabilité
33:53entre les propriétaires et les preneurs
33:55à bail ou les occupants, celle-ci est
33:57partagée. Il convient
33:59de rappeler quelles sont les différentes qualités
34:01d'assujettis que l'on peut rencontrer.
34:03Les principaux assujettis sont
34:05les exploitants des entités fonctionnelles
34:07qui peuvent être des propriétaires occupants,
34:09des locataires ou encore des occupants,
34:11c'est-à-dire qu'ils n'ont pas nécessairement
34:13un contrat de bail, ainsi que les délégataires
34:15de services publics.
34:17Les seconds assujettis sont les propriétaires
34:19ou copropriétaires bailleurs, mais
34:21d'autres structures sont concernées
34:23sans être juridiquement assujettis.
34:25Il s'agit des syndicats de copropriétaires
34:27et, le cas échéant, les associations de copropriétés
34:29pour les équipements ou locaux partagés
34:31par plusieurs copropriétés. En effet,
34:33si ces structures ne sont pas assujetties en tant que telles,
34:35elles sont maîtres d'ouvrage de certaines actions
34:37suite à des décisions collectives prises
34:39par les copropriétaires.
34:41Les obligations d'action de réduction
34:43des consommations d'énergie concernent autant
34:45les propriétaires que les preneurs à bail
34:47des bâtiments ou parties de bâtiments assujettis.
34:49Dans ce contexte,
34:51il est nécessaire de clarifier
34:53les responsabilités de chacun si cela n'est
34:55pas déjà établi dans les contrats.
34:57Il conviendra peut-être de procéder à la réalisation
34:59d'un avenant au contrat de bail ou encore
35:01d'établir un contrat ou une charte
35:03d'occupation qui précisera les responsabilités
35:05respectives entre le propriétaire
35:07et l'exploitant.
35:09Certains de ces éléments pourront
35:11utilement être synthétisés dans le cadre du plan
35:13d'action qui pourra être annexé au bail
35:15ou à la charte d'occupation des locaux.
35:17Cette clarification des responsabilités
35:19conduit également à instaurer un dialogue
35:21entre propriétaires et preneurs à bail
35:23mais aussi au niveau des copropriétés
35:25voire des associations de copropriétés.
35:27Tout ceci
35:29conduit à une évolution des relations
35:31entre les propriétaires et les preneurs à bail.
35:33Les informations doivent
35:35ainsi être les plus complètes
35:37en termes de justification et être partagées.
35:39Il s'agit
35:41de faire preuve de transparence.
35:43Ainsi, au niveau des copropriétés,
35:45il est légitime que les informations soient
35:47descendantes et justifiées, notamment
35:49en ce qui concerne les appels de charges,
35:51consommation et clés de répartition,
35:53afin de respecter les dispositions
35:55de l'article R174-28 du CCH
35:57relative à la communication
35:59mutuelle des consommations annuelles énergétiques.
36:01Dans ce contexte,
36:03un dialogue doit se mettre en place
36:05et sera à cultiver dans le cadre
36:07d'un bilan annuel.
36:09Il permettra ainsi de compléter et de mettre
36:11à jour le cadre du plan d'action.
36:13Ce qu'il faut retenir de cette séquence relative
36:15aux responsabilités des assujettis,
36:17c'est que cette responsabilité
36:19est partagée entre les exploitants
36:21et les propriétaires et que,
36:23en conséquence, un dialogue soit
36:25engagé et être cultivé dans le cadre
36:27de bilans annuels.
36:33Marc, nous comprenons bien que le dispositif
36:35éco-énergie tertiaire est venu bouleverser
36:37les relations entre propriétaires
36:39et preneurs à bail, mais aussi
36:41clarifier le rôle de chacun
36:43au niveau des actions de réduction de consommation
36:45d'énergie. Mais les propriétaires
36:47et les preneurs à bail ne sont pas les seuls
36:49dans cette démarche de transition énergétique.
36:51Marc, si vous le voulez bien,
36:53commençons par les syndicats de copropriété
36:55et les syndics de copropriété.
36:57Alors, s'ils ne sont pas assujettis,
36:59en quoi peuvent-ils jouer un rôle
37:01dans le dispositif éco-énergie tertiaire ?
37:03En effet, éco-énergie tertiaire nécessite
37:05également une implication de l'ensemble des acteurs
37:07au-delà des seuls assujettis que sont les propriétaires
37:09et les exploitants des locaux tertiaires.
37:11Ainsi, certaines parties prenantes ou prestataires
37:13peuvent accompagner les assujettis
37:15que sont les propriétaires
37:17et preneurs à bail. Ces prestataires
37:19doivent faire preuve d'efficience et de transparence
37:21dans le cadre de leur mission.
37:23Ainsi, les syndicats de copropriétaires
37:25et les syndics de copropriété
37:27peuvent apporter leurs contributions
37:29notamment au niveau de l'appréciation
37:31de l'assujettisme au dispositif éco-énergie tertiaire
37:33par rapport au cumul
37:35des surfaces d'activité tertiaire,
37:37de la cote-part de surface de commun
37:39et des clés de répartition des charges
37:41et enfin apporter ou donner accès aux informations
37:43justificatives concernant les appels de charges
37:45à savoir la consommation facturée,
37:47les clés de répartition,
37:49et ceci jusqu'aux locataires qui payent ces charges.
37:51A l'ère du numérique, ce n'est plus un problème.
37:53Je vous propose de solliciter
37:55l'avis d'un professionnel de l'immobilier.
37:57Nous accueillons tout de suite
37:59Pierre Évrard, responsable
38:01développement durable et rénovation énergétique
38:03au sein de la FNAIM, la Fédération nationale
38:05de l'immobilier, pour évoquer
38:07avec nous les sujets, le sujet
38:09des autres parties prenantes.
38:11Bonjour Pierre. Bonjour Bérenice.
38:13Alors Pierre, j'ai deux questions pour vous
38:15qui êtes un grand professionnel de l'immobilier
38:17mais aussi un spécialiste du sujet
38:19de la maîtrise de l'énergie.
38:21La première c'est, quelle est la vision
38:23de la FNAIM sur le dispositif
38:25écoénergie tertiaire ? La vision
38:27de la Fédération, déjà le premier
38:29point positif de cette obligation
38:31écoénergie tertiaire, quelque part
38:33c'est de renouer et
38:35d'instituer un dialogue entre
38:37les propriétaires
38:39et les locataires. Donc c'est vraiment
38:41une communication mutuelle sur les consommations
38:43énergétiques, sur vraiment des éléments
38:45là concrets, palpables,
38:47des données chiffrées.
38:49C'est aussi
38:51apporter clairement de la
38:53transparence sur les charges, sur
38:55les appels de charges. Et enfin
38:57on va le voir par la suite
38:59c'est aussi
39:01chaque année de faire
39:03ensemble le bilan des
39:05actions qui ont été menées, chacun
39:07parce que justement c'est toute la beauté aussi
39:09de cette obligation, c'est qu'il n'y a pas que des travaux
39:11il y a des systèmes et aussi il y a du
39:13management. Donc quelque part
39:15une portée plus grande aussi dans l'usage
39:17et vraiment renouer le dialogue.
39:19Et le
39:21deuxième point, aussi pardon
39:23mais c'est les responsabilités
39:25entre les différentes parties prenantes
39:27donc c'est le qui fait quoi
39:29exactement, qui paye quoi, quelles sont
39:31les décisions et là encore
39:33des discussions communes.
39:35Le suivi du plan
39:37d'action évidemment
39:39et aussi bien sûr
39:41quelque part ça vient donner de la consistance
39:43à l'annexe environnementale
39:45qui était pour les bâtiments de plus
39:47de 2000 m² mais maintenant pour les bâtiments
39:49avec l'obligation
39:51d'économie d'énergie tertiaire, les 1000 m²
39:53quelque part on va enfin
39:55utiliser cette annexe environnementale
39:57dans ce qu'elle peut avoir de plus beau.
39:59Aussi l'autre point
40:01c'est que cette obligation
40:03qu'on se dise clairement les choses
40:05c'est une clé, ça devient
40:07une clé et ça sera une clé de la stratégie
40:09patrimoniale. Parce que
40:11il y a des objectifs
40:13qui sont chiffrés, qui sont atteignables
40:15qu'on se dise les choses et là
40:17c'est vraiment une clé de stratégie.
40:19Et quelque part le fait d'avoir
40:21les données de consommation réelles
40:23qui sont indiquées chaque année, ça donne
40:25plus de réalité par rapport
40:27aux données un peu
40:29théoriques conventionnelles.
40:31Là on rentre vraiment dans le vide du sujet
40:33dans la réalité des choses et quand on a
40:35des labels ISR, là justement
40:37on va avoir une réduction de l'écart
40:39vraiment entre la théorie et la pratique.
40:41Donc bravo.
40:43Merci Pierre pour cette vision de la FNAIM.
40:45On peut le dire une démarche de
40:47progrès, de transparence dans les relations
40:49entre les propriétaires et les preneurs abeilles.
40:51Ma seconde question concerne deux autres
40:53parties prenantes qui ne sont pas
40:55juridiquement des assujettis.
40:57Quel rôle peuvent jouer dans ce
40:59dispositif d'une part les syndicats
41:01de copropriété et d'autre part
41:03les syndics de copropriété ?
41:05Oui Bérénice,
41:07ils ne sont pas assujettis mais quelque part
41:09un syndic, c'est la pierre angulaire,
41:11c'est le pivot
41:13central des copropriétés.
41:15Donc ils ont un rôle à jouer.
41:17Alors évidemment,
41:19ils représentent quand même
41:21la maîtrise ouvrage, ils ne sont pas propriétaires
41:23mais ils doivent les accompagner
41:25dans les travaux, évidemment.
41:27Un autre
41:29point essentiel aussi, et c'est
41:31là toute la beauté de
41:33l'obligation d'écoénergie tertiaire,
41:35la valorisation patrimoniale, parce que finalement
41:37faire réaliser ces
41:39opérations, quelque part
41:41on améliore en effet l'efficacité
41:43énergétique du bâtiment,
41:45mais quelque part qu'on se dise clairement les choses,
41:47notamment dans le tertiaire, on augmente
41:49aussi la valeur du bien,
41:51on conserve sa valeur, parce que
41:53on se dit clairement que
41:55un bien qui est rénové, qui est énergétiquement
41:57intéressant,
41:59on est sur du tertiaire. Donc qu'est-ce qui
42:01fait la valeur du bien ?
42:03C'est l'allocation, et c'est les prix
42:05des loyers. Alors,
42:07en ce qui concerne vraiment les syndic
42:09de copropriétés, donc, on le rappelle,
42:11ils ne sont pas sujetifs, mais finalement ils ont
42:13énormément d'informations,
42:15déjà, sur les consommations,
42:17c'est-à-dire la part
42:19des consommations des
42:21parties communes,
42:23la part de consommation qui sont
42:25payées par la copropriété
42:27mais qui sont utilisées par telle ou
42:29telle entité fonctionnelle.
42:31Globalement, c'est deux colonnes
42:33que nous devons remplir, que chaque
42:35EFA, pardon, doit remplir
42:37dans la base de données opérates.
42:39Après,
42:41ils ont aussi, évidemment,
42:43ils ont quand même une connaissance du terrain,
42:45et c'est pour ça que c'est un pivot central,
42:47la connaissance
42:49du bâti et de son utilisation
42:51qui utilise
42:53tel ou tel
42:55espace. Donc c'est pour ça,
42:57ils ne sont pas sujetifs, mais par contre,
42:59ils ont une somme d'informations extrêmement
43:01clé, extrêmement stratégique pour atteindre
43:03l'obligation.
43:05Ce qui est intéressant aussi, c'est
43:07quelque part, on voit, là aussi,
43:09pour les copropriétés mixtes, mais
43:11on voit une convergence, en fait,
43:13finalement, entre les dispositifs.
43:15On a, évidemment,
43:17le décret BACS, avec les deux
43:19années, 2025 et maintenant
43:212027, sur les systèmes
43:23de gestion et de pilotage,
43:25et dans les copromixtes, on a aussi
43:27l'individualisation
43:29des frais de chauffage. Donc quelque part,
43:31on sent qu'on a
43:33une stratégie qui se
43:35met en place, qui se dessine, qui avance
43:37et maintenant avec un horizon qui
43:39est clairement annoncé.
43:41Merci beaucoup, Pierre Ivrard, pour ces informations
43:43très utiles. Merci de votre venue.
43:45Merci Bérénice, à bientôt.
43:47Marc, d'autres prestataires
43:49peuvent également intervenir auprès des
43:51assujettis dans le cadre de la mise en œuvre
43:53des actions de réduction des consommations
43:55d'énergie. Qui sont-ils ?
43:57Parmi ces autres prestataires, il y a les bureaux
43:59d'études et de conseils, qui doivent apporter
44:01une réponse adaptée à la configuration des
44:03établissements concernés, en s'intéressant
44:05aux particularités de celui-ci et à son mode
44:07de fonctionnement. Ces derniers doivent
44:09également faire des propositions qui garantissent
44:11à leurs clients des résultats attendus
44:13en s'appuyant sur des outils adaptés.
44:15Pour le maître d'ouvrage, ce sera d'être en mesure
44:17de faire une distinction entre mieux-disant
44:19et moins-disant. A cet effet,
44:21un fascicule documentaire de l'Association
44:23française de normalisation, comprenant
44:25un cadre de cahier des charges et un guide,
44:27est disponible gratuitement sur leur site
44:29et celui de la plateforme Opéra.
44:31Il y a également les prestataires chargés
44:33de l'entretien et la maintenance des équipements.
44:35Ils ne doivent pas se contenter
44:37uniquement de la vérification du bon
44:39fonctionnement des équipements.
44:41Ils doivent également procéder à leurs réglages
44:43pour s'assurer que ces équipements fonctionnent
44:45à leur rendement optimum.
44:47Ils doivent par ailleurs procéder au nettoyage
44:49des équipements, que ce soit par exemple
44:51au niveau des filtres ou encore des condenseurs
44:53qui, s'ils ne sont pas nettoyés
44:55correctement, peuvent engendrer des
44:57surconsommations énergétiques.
44:59Ceci est compris dans le cadre de leurs prestations.
45:01Enfin, il convient d'avoir
45:03une attention particulière au niveau du
45:05dimensionnement des équipements, notamment
45:07dans le cadre de leur renouvellement.
45:09En effet, le surdimensionnement des équipements
45:11occasionne des surconsommations pour un même niveau de service
45:13par rapport à un équipement correctement dimensionné.
45:15Les outils de suivi
45:17doivent donc être utilisés
45:19et s'adapter aux justifications des interventions.
45:21Ce qu'il faut retenir de cette séquence
45:23relative aux autres parties prenantes,
45:25c'est que les assujettis ne sont pas
45:27seuls et qu'ils peuvent s'appuyer
45:29sur d'autres parties prenantes.
45:31C'est qu'il convient évidemment de bien
45:33s'entourer en termes de professionnalisme
45:35et enfin que l'ensemble des
45:37acteurs en copropriété communiquent
45:39et surtout fassent preuve de transparence.
45:41Marc, pour résumer,
45:43que faut-il retenir de ce module ?
45:45En premier lieu, le cadre d'assujettissement est large
45:47tout ce qui assure l'égalité et l'équité
45:49de traitement. Ensuite,
45:51toutes les configurations sont prises en considération
45:53les bâtiments totalement tertiaires,
45:55les parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments
45:57sur un site,
45:59la responsabilité partagée entre
46:01exploitants et propriétaires et nécessite
46:03d'engager un dialogue puis de le cultiver
46:05dans le cadre de bilans annuels
46:07et enfin de distinguer
46:09les modalités d'assujettissement et les modalités
46:11de déclaration des entités fonctionnelles
46:13assujetties afin de disposer
46:15d'un cadre de suivi adapté.
46:17Merci beaucoup Marc pour cette conclusion.
46:19Nous vous invitons à nous retrouver
46:21dans les modules d'information
46:23décryptage suivant. A très vite.
46:25Merci de votre attention.