Samedi 10 mai 2025, retrouvez Ivan Vagic (Président, Wemo Reim) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Et dans Smartimo, tout de suite, on s'intéresse au marché du bureau, notamment bureau parisien.
00:09C'est un marché assez compliqué et toujours un petit peu dans la crise.
00:13On est en compagnie d'un spécialiste, c'est Yvan Vagic. Bonjour Yvan.
00:16Bonjour Fabrice.
00:16Vous êtes président et cofondateur du groupe Wimo Reim.
00:20Et avec vous, on regarde effectivement ce marché.
00:22On dit souvent un marché à deux vitesses, entre Paris, Paris périphérie et Paris intramuros.
00:27Alors, expliquez-nous, c'est vrai qu'il y a eu cet impact, des bouleversements qu'on a connus, télétravail, Covid, qui ont chamboulé la donne.
00:34Tout à fait. C'est vrai qu'il y a à peine cinq ans, les CPI de bureau, c'était les CPI qui avaient le vent en poupe dès qu'il s'agissait de parler de collecte, de rendement.
00:43Et c'est vrai qu'en à peine cinq ans, toutes les cartes ont été rebattues.
00:45Et finalement, on s'aperçoit que les actifs d'hier, ce n'est pas forcément les actifs qui ont le vent en poupe aujourd'hui et qui sont les plus adaptés au marché d'aujourd'hui.
00:53Et en fait, nous, on constate dans les opérations, dans les opérations qu'on étudie, dans les acquisitions qu'on étudie,
00:59qu'effectivement, aujourd'hui, quand vous êtes sur un immeuble de taille plutôt, allez, de taille moyenne, petite taille à taille moyenne,
01:09allez, entre 500 et 2-3 000 mètres carrés, que vous êtes un immeuble qui apporte du service à ses occupants,
01:15que vous êtes situé dans le cœur de Paris, par exemple, dans le quartier central des affaires, dans le 17e, le 8e,
01:21et que vous êtes dans des quartiers qui sont bien desservis, en fait, vous n'avez pas de problématiques en termes de location.
01:27Les propriétaires ont des valeurs locatives qui se maintiennent et vous avez des rendements qui restent tout à fait intéressants.
01:34Il n'y a pas eu de décode significatif.
01:37Dès lors qu'on sort de Paris et qu'on n'est pas spécialement bien placé, qu'on est sur un immeuble de grande taille,
01:42qu'on se retrouve, par exemple, à la Défense et qu'en fait, on a des entreprises qui sont de plus en plus friandes du télétravail
01:52et que, en fait, les usages de la Défense ne correspondent plus vraiment aux usages d'aujourd'hui
01:58parce que c'est un quartier qui se renouvelle sur lui-même, mais qui est quand même un quartier qui a été pensé et conçu
02:05il y a une cinquantaine d'années maintenant. Je n'ai pas la date exacte.
02:08Oui, les années 50, effectivement.
02:10Et en fait, on s'aperçoit que la vacance locative est très importante dans ce quartier,
02:16que vous avez des mesures d'accompagnement qui sont absolument, je trouve, démesurées par les propriétaires
02:23pour les candidats à la location et qui vont, voilà, vous allez, on va vous accorder plusieurs mois ou années de franchise
02:29pour vous installer, juste pour que vous puissiez payer.
02:32C'est-à-dire, voici le bail, alors vous avez payé un certain montant, mais en franchise,
02:36d'ailleurs, on vous donne des mois de gratuité, finalement, pour vous installer.
02:40Alors, bien sûr, il faut s'engager.
02:42Voilà, mais par contre, il faut que vous payiez les charges.
02:43Et les charges sont souvent très élevées, immeuble de grande hauteur.
02:46Exactement.
02:47Ascenseur.
02:47C'est ça. Et donc, effectivement, aujourd'hui, c'est compliqué pour ces marchés-là de s'en sortir
02:53parce qu'en fait, il y a un principe de base en immobilier, c'est que ce qui fait la valeur de votre immobilier
02:58en tant qu'investisseur, c'est votre exploitant, c'est votre locataire.
03:02C'est que le… En fait, quand vous achetez un immeuble, vous achetez des… Enfin, je caricature,
03:06mais vous achetez des flux présents et à venir.
03:10Et effectivement, aujourd'hui, je pense que quand vous êtes propriétaire d'un immeuble à la défense,
03:14même si vous avez un locataire qui loue l'ensemble de votre tour,
03:18mais vous avez une walbe, enfin donc une durée ferme résiduelle de 3, 4, 5, 6 ans,
03:23en fait, vous n'êtes pas forcément à l'aise parce qu'arrivé à l'échéance du bail,
03:27en fait, qu'est-ce que vaut votre immeuble si jamais votre locataire vous donne congé ?
03:31Donc…
03:32C'est-à-dire, s'il part, et à un moment où, effectivement, vous le disiez,
03:34on préfère peut-être être dans le centre sur des tailles plus petites, à taille humaine, entre guillemets,
03:39et surtout avec une dimension de service et de quartier aussi, peut-être.
03:44Et puis les entreprises veulent de la flexibilité aujourd'hui.
03:46On s'aperçoit qu'on est dans des marchés où, du jour au lendemain,
03:50vous avez, par exemple, Donald Trump qui vous annonce quelque chose.
03:53Et bien, en fait, il faut être capable d'accompagner la croissance,
03:56mais il faut aussi être capable de réduire la voilure s'il faut.
04:01Et donc, finalement, les baux un peu classiques dans des grandes tours ou dans des gros ensembles,
04:05ça paraît de moins en moins adapté.
04:07Les futurs locataires cherchent du service pour fidéliser et maintenir leurs collaborateurs,
04:14ils cherchent de la flexibilité.
04:15Donc, c'est un marché qui évolue vraiment.
04:19Alors après, ça ne veut pas dire qu'on ne peut pas acheter d'immeubles de bureau.
04:23Si on achète un immeuble de bureau qui a un avantage concurrentiel par rapport à ses autres actifs
04:27en comparaison sur le même secteur,
04:28en fait, ça peut toujours avoir du sens de se porter à l'investisseur de ce type d'actifs.
04:33Mais il faut qu'il soit, par exemple, nous, par exemple, dans la SCPI, Wimo One,
04:35on a acheté un immeuble de bureau au pied de la gare à Orléans.
04:40Et en fait, l'un des points forts de cet actif, c'est qu'on a sept locataires différents.
04:45Donc, on a une granularité au niveau de notre exposition entre les locataires.
04:49On a une nappe de parking qui est assez importante,
04:51c'est-à-dire qu'il y a des locaux de bureau qui sont vides dans l'immeuble d'à côté,
04:55mais qui ne sont pas pris à bail par des candidats à la location
04:59parce qu'il n'y a pas assez de parking.
05:01Et nous, lorsqu'on a fait notre étude, on s'est aperçu que finalement,
05:03avoir des parkings pour les bureaux à cet emplacement-là,
05:07ça avait carrément du sens et en étant en plus à 50 mètres de la gare.
05:10Donc, pour nous, en fait, c'est un actif sur lequel on s'est dit
05:13« Ok, les feux sont au vert pour y aller ».
05:16En plus, c'est un actif qui n'est pas très gros.
05:19Plus le fait, vous nous avez dit, plusieurs locataires,
05:21ça veut dire que s'il y en a un qui part, finalement, on remplace assez facilement.
05:24Exactement. On n'a pas un rapport de force qui est en notre défaveur
05:27parce que quand vous avez un seul locataire qui prend 100% de votre immeuble,
05:32en fait, le rapport de force, en fonction de ce que pèse cet immeuble
05:34dans votre patrimoine, peut être en votre défaveur quand même.
05:38Donc, dans les négociations, c'est important,
05:40dans le cadre d'un renouvellement, dans le cadre de la prise en charge de travaux, etc.
05:44C'est important d'avoir un rapport de force qui vous est favorable.
05:47Alors, vous nous avez parlé justement, Yvan Vazic, de votre SCPI,
05:50la Société Civile de Placement Immobilier.
05:52Vous collectez l'argent des épargnants qui veulent diversifier leur patrimoine
05:57et investir, pas en direct, mais justement grâce à ce véhicule sur un grand nombre d'actifs.
06:02Et d'ailleurs, vous ne vous intéressez pas qu'au bureau.
06:04Vous dites ce qui est important aussi, quand on est une SCPI,
06:08c'est de diversifier non seulement sur les actifs, mais également géographiquement.
06:12Exactement. Géographiquement et en fonction des classes d'actifs aussi.
06:15C'est-à-dire que notre rôle en tant que gérant de fonds,
06:20c'est de faire en sorte que le risque soit dispersé.
06:22Aller chercher de la performance, évidemment,
06:24mais de faire en sorte que le risque soit dispersé pour nos investisseurs.
06:27Donc, ça veut dire que pour disperser un risque,
06:29en fait, on va investir sur plusieurs classes d'actifs.
06:32On ne va pas se contenter de faire que du bureau ou que du commerce.
06:35On va faire en sorte que notre risque soit éparpillé sur les classes d'actifs.
06:39On va faire en sorte d'acheter en France, mais aussi également en Europe,
06:43en zone euro. On évite le risque de change dans la stratégie du fonds.
06:48Donc, on va acheter à très court terme en Espagne, en Italie et on est présent en France.
06:53Donc, on n'est pas européen.
06:55Et in fine, on a une conviction profonde, c'est que les petits actifs,
07:02c'est ce qui permet d'avoir de la granularité dans le portefeuille
07:05et c'est ce qui permet de disperser le risque et de faire en sorte que le risque
07:09soit mutualisé sur beaucoup plus de locataires qu'une SCPI classique.
07:14Typiquement, nous aujourd'hui, pour 8 actifs, on va avoir 14 locataires différents.
07:19On a une capitalisation qui avoisine les 20 millions d'euros.
07:22Vous avez des SCPI classiques, typiquement, avec 20 millions d'euros,
07:26vous pouvez avoir par exemple un seul ou un seul actif avec 2-3 locataires différents.
07:31Donc, c'est plus de travail pour vous ?
07:33Plus de travail en gestion, mais c'est un travail qui permet d'avoir plus de résilience à long terme.
07:38C'est notre conviction, en tout cas.
07:39On va parler chiffres, justement, pour ceux que ça intéresse,
07:42de diversifier toujours dans l'immobilier via cette SCPI Wimo One.
07:47Quels sont les rendements attendus ?
07:50Alors, aujourd'hui, Wimo One a pour objectif de servir un taux de distribution
07:53non garanti en 2025 de 9,5%.
07:56Net de frais, brut de fiscalité.
07:58Et aujourd'hui, on a distribué notre premier dividende de l'année en 2025.
08:04Et on est un peu en avance sur ce planning.
08:08C'est très bien.
08:10Bon, on en sait un petit peu plus.
08:11Donc, sur ce SCPI, Société Civile de Placement Immobilier,
08:14qui s'appelle Wimo One, un an déjà d'activité.
08:17Diversification, on l'a compris.
08:18Et c'est important de choisir les bons actifs et surtout avec les bons locataires.
08:23Notamment, vous l'avez dit, dans un monde très volatile,
08:25où tout peut se passer, notamment avec le nouveau locataire de la Maison Blanche.
08:29Merci à Yvan Vagic.
08:31Je rappelle que vous êtes président et cofondateur du groupe Wimo Reim.
08:35Et à très bientôt sur Smartimo.
08:37Merci à vous.