Derrière les propriétaires de leur résidence pricipale, les propriétaires bailleurs représentent 22% de l'offre de logement en France devant les HLM (17%). Or ne cesse de les décourager d'investir. Comment recréer de la confiance ? L'institut Janus vient de publier le pacte locatif citoyen
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00:00Et dans Smartimo, on va s'intéresser au statut du bailleur privé.
00:08Ça fait longtemps qu'on en parle, peut-être reconstruire ou réinventer ce statut
00:11pour un nouveau pacte locatif citoyen.
00:14C'est un petit ouvrage qui vient de sortir et qui est proposé par l'Institut Janus.
00:19Et on est ravis d'accueillir Hervé Remignac. Bonjour Hervé.
00:21Bonjour.
00:22Vous êtes directeur général de IMO de France, Île de France.
00:25Ça, c'est une de vos casquettes parce que vous êtes également membre du comex de Polylogirap
00:30et président de CEPACH Immobilier.
00:32Avec vous, on discute donc de ce statut du bailleur privé.
00:35C'est vrai que ça fait longtemps qu'on en parle.
00:37Alors, on connaît les mots qui pèsent sur le bailleur privé,
00:40mais tout d'abord, une statistique, on ne le sait peut-être pas.
00:43Mais finalement, le bailleur privé, il est extrêmement présent dans tout ce qui est possession des logements.
00:50Oui, c'est-à-dire qu'en fait, ce qu'on a tendance à oublier,
00:52c'est que le bailleur privé héberge à peu près 23% des ménages.
00:55Le bailleur HLM lui héberge un peu plus de 17% des ménages.
01:01Le reste, la majorité en fait d'un de nos citoyens sont hébergés chez eux.
01:06Ils sont propriétaires.
01:07Donc, propriétaires, bailleurs privés, HLM.
01:10Voilà, dans l'ordre, c'est à peu près ça.
01:11Propriétaires, bailleurs privés et effectivement, logements HLM.
01:15Donc, le bailleur privé, c'est un acteur essentiel de ce qu'on appelle la chaîne du logement en France.
01:19Et donc, c'est pour nous très important qu'il puisse être regardé comme il se doit,
01:24c'est-à-dire comme un acteur majeur qui permet de loger au mieux nos concitoyens.
01:29Oui, d'autant que ce bailleur privé, il a bénéficié au cours des 20 dernières années,
01:33on va dire ça un petit peu plus, même de lois fiscales relativement avantageuses.
01:37Ça vient de se terminer avec la fin du pinel, pas de dispositif de remplacement.
01:42Et voilà, des charges qui pèsent de plus en plus lourds, des complications.
01:47On parle maintenant de rénovation énergétique également.
01:50On a l'impression que ce bailleur privé, il est un petit peu pressé comme un citron.
01:54En tout cas, c'est l'impression qu'on en a.
01:55Qu'est-ce que vous demandez à travers ce petit livre pour un pacte locatif citoyen ?
02:00Nous, ce qu'on dit, c'est effectivement que si on veut que cet écosystème du logement continue à être dynamique comme il se doit,
02:10c'est que le bailleur privé soit incité à continuer à investir en France.
02:16Et donc, effectivement, qu'on puisse idéalement repenser l'ensemble de la réglementation
02:21pour lui permettre d'avoir véritablement envie d'investir dans le parc locatif
02:27et héberger comme il se doit l'ensemble de nos concitoyens.
02:29Par exemple, ça passerait par quoi pour un dispositif qui faciliterait ?
02:34Nous, effectivement, nous, ce qu'on cherche surtout, enfin, je voudrais juste rappeler une chose,
02:37c'est qu'est-ce qu'attend le bailleur en fait ?
02:39Le bailleur, il attend de la stabilité, il attend de la rentabilité,
02:42et il attend également d'avoir un actif qui est liquide, c'est-à-dire qui peut être facilement arbitré.
02:48Ce n'est pas tellement ça qu'on voit en ce moment, on a beaucoup de contraintes normatives qui pèsent sur le bailleur.
02:54Et la rentabilité, elle est quand même assez fortement obérée, vous l'avez évoqué,
02:58par de la fiscalité qui est particulièrement lourde sur le bailleur.
03:02Et qui s'alourdit constamment.
03:04Et qui ne cesse de s'alourdir.
03:06Vous évoquiez le Pinel, en fait, qui est la suite d'un certain nombre de dispositions fiscales
03:11qui est plutôt orientées sur le neuf.
03:12C'est vrai qu'effectivement, cette niche-là, elle a complètement disparu.
03:16Elle n'a pas remplacé actuellement.
03:18En tout cas, il y a des réflexions pour la remplacer.
03:20Mais globalement, la fiscalité qui est adossée au revenu locatif,
03:25elle est quand même très très lourde.
03:27On est sur des taux qui frôlent les 60-70%
03:32parce que vous êtes imposé au maximum de votre tranche fiscale.
03:37On peut lire, ce millefeuille d'imposition est devenu un réel repoussoir
03:41auprès d'investisseurs potentiels.
03:43Du coup, ça ne favorise pas l'investissement locatif de moins en moins.
03:46Voilà.
03:46Donc, il faut absolument repenser cette fiscalité
03:49pour qu'elle devienne moins punitive.
03:51Parce qu'on a un peu l'impression quand même que la fiscalité,
03:53aujourd'hui, elle est assez punitive.
03:55Donc, effectivement, nous, ce qu'on propose,
03:56c'est d'alléger considérablement la fiscalité sur les revenus locatifs.
04:00Et surtout, presque plus que l'allègement,
04:02c'est réussir à la stabiliser surtout.
04:06Parce qu'en fait, un acteur économique,
04:08quand il sait exactement où il va,
04:09quand bien même une fiscalité qui est forte,
04:11il est tout de même en capacité de pouvoir s'adapter.
04:14Là, ce qu'on regrette,
04:17c'est cette volatilité dans la réglementation applicable,
04:20qu'elle soit fiscale,
04:21ou d'ailleurs, réglementation des règles du jeu
04:25qui s'appliquent entre le locataire et le bailleur.
04:27Parce qu'il n'y a pas que la fiscalité à repenser,
04:29il y a également la globalité de la réglementation
04:32qui pèse lourd, je dirais,
04:35et qui peut rebuter beaucoup le bailleur privé
04:37à venir sur ce marché-là.
04:39Les propositions pour un pacte locatif citoyen,
04:42c'est notamment restaurer le droit de propriété
04:44avec des atteintes à la propriété immobilière
04:47qui sont un sujet de préoccupation croissante.
04:49C'est vrai qu'on parle souvent,
04:50on l'entend dans la presse,
04:51des squats, des dégradations, etc.
04:53Et aussi, on a l'impression que le bailleur privé,
04:55il est assez peu protégé.
04:56C'est ça, c'est-à-dire qu'on constate
04:58qu'effectivement, quand on est bailleur privé,
05:01on peut se retrouver avec des difficultés
05:03et des lois sensées protectrices
05:07qui sont ineffectives, en fait.
05:09L'ineffectivité des lois,
05:11c'est un sujet sur lequel également
05:12qu'on évoque dans le petit bouquin,
05:14c'est quelque chose qui est préoccupant
05:16quand même pour le bailleur.
05:17Donc effectivement, il faut qu'on soit
05:18très attentif à respecter le droit de propriété,
05:21enfin nous, c'est notre avis,
05:23à respecter le droit de propriété privé, immobilière,
05:25pour que le bailleur se sente protégé,
05:29si vous voulez, dans la gestion de son actif,
05:31parce que c'est un actif,
05:32et c'est un acteur économique, le bailleur privé.
05:34Bien sûr.
05:34Ce n'est pas un parasite.
05:35Oui.
05:36C'est également, on pourrait réfléchir à l'IFI,
05:38qui pénalise l'impôt sur la fortune immobilière,
05:41qui pénalise les propriétaires foncés
05:42et les bailleurs privés durant la détention du bien.
05:45Pourquoi taxer la seule fortune immobilière
05:48qui a rapporté en 2023 près de 2 milliards à l'État,
05:51soit 0,3% des recettes ?
05:54Donc pourquoi pas supprimer cet impôt ?
05:56Taxation des plus-values immobilières également
05:58en matière de droit de succession.
06:00Et puis ce qui est intéressant,
06:01c'est que vous avez regardé un petit peu ailleurs aussi
06:02ce qui se faisait chez nos voisins européens pour comparer.
06:04Oui, on a fait un petit tableau comparatif des propositions
06:10pour voir un petit peu comment ça se passait en Europe.
06:13Bon, nous, notre caractéristique quand même en France,
06:15c'est qu'on est sur-réglementé quand même,
06:18on peut dire ce qu'on veut,
06:19mais on a vraiment une sur-réglementation qui est très forte
06:21et qui ne facilite pas en fait la volonté.
06:25En tout cas aujourd'hui, on le voit.
06:26Il suffit de regarder le marché.
06:27Vous savez, quand vous regardez le marché locatif
06:29en ce moment dans notre pays,
06:33il est quand même particulièrement grippé.
06:34On peut dire ce qu'on veut, mais il est particulièrement grippé.
06:36Et je dirais à toutes les échelles,
06:38sur toute la chaîne du logement en France.
06:40Ce qu'il faut bien comprendre, nous, ce qu'on plaide,
06:42c'est véritablement regarder le logement comme un écosystème.
06:45S'il y a un truc à retenir de notre ouvrage,
06:47c'est plutôt ça, c'est de se dire,
06:49on est dans un écosystème.
06:50Chacun des acteurs qu'on a évoqués,
06:52c'est-à-dire l'accession à la propriété,
06:54le bailleur privé, le bailleur HLM, le bailleur social,
06:58ce sont des acteurs qui sont tous essentiels
07:01au bon fonctionnement de la chaîne du logement en France.
07:03Et il ne faut pas que l'un de ces acteurs soit grippé.
07:07Il ne faut pas se concentrer ses efforts sur l'un ou sur l'autre,
07:09il faut qu'on le regarde dans leur globalité.
07:11Nous, on est très attachés à ça,
07:13on est très attachés également au parcours résidentiel.
07:15C'est-à-dire que la logique,
07:17c'est qu'on commence notre vie dans le bailleur,
07:18chez le bailleur HLM,
07:20on a une aspiration à devenir locataire,
07:22ensuite dans le parc privé,
07:23on évolue, et puis pour enfin accéder à la propriété.
07:25Il ne faut pas briser cette chaîne du logement en France,
07:28qui est vertueuse.
07:30Et on a l'impression, effectivement,
07:31que c'est un petit peu le cas en ce moment.
07:33En tout cas,
07:34voilà ce que vous pouvez retrouver
07:36dans les propositions du pacte locatif citoyen.
07:39L'Institut Janus,
07:40donc c'est autant de contributeurs,
07:41vous en faites partie,
07:42Hervé Remignac,
07:43mais également André Périsselle,
07:44François Morhen,
07:45des gens qu'on connaît bien,
07:47qui sont...
07:47C'est un think tank, du coup,
07:49L'Institut Janus,
07:50qui a publié ce petit ouvrage
07:52qu'on peut retrouver, bien sûr,
07:53sur Internet,
07:54« Pacte locatif citoyen »
07:55pour bâtir enfin le statut du père privé.
07:57On verra si ça a des suites.
07:58Merci, Hervé Remignac.
08:00Je rappelle que vous êtes directeur général
08:01de IMO de France,
08:01Ile de France,
08:02et à très bientôt sur Smart IMO.
08:04Merci, au revoir.