Résidences dégradées, charges impayées, conflits avec les promoteurs, dérives liées à la location courte durée… Dans un contexte où les tensions en copropriété se multiplient, le rôle du syndique professionnel devient central. À quelles conditions peut-il redresser une situation bloquée ? Quels outils et quelle légitimité face aux copropriétaires ? Réponses concrètes dans ce nouvel épisode des Experts avec notre invité Tarik ZNIBER, Directeur Général de RAHA SYNDIC.
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00:00:00Les experts censure Atlantique, jusqu'à midi.
00:00:04Entre le syndic bénévole qui agit par dévouement et le professionnel mandaté par contrat,
00:00:11alors qui comprend le mieux les tensions du palier, qui anticipe les besoins, qui maîtrise la loi
00:00:15et surtout comment s'opère la relation avec le promoteur, souvent à l'origine de tout,
00:00:20mais parfois absent quand les problèmes peuvent surgir dans le cadre de la copropriété.
00:00:26Alors ça va être certaines des questions qu'on va bien entendu se poser tout au long de cette émission,
00:00:31mais on sera avant tout à l'écoute de vos interrogations, de vos témoignages, de vos avis.
00:00:37Si vous souhaitez les faire entendre, c'est toujours de 10h à midi, c'est au 05 22 95 36 70 ou 80.
00:00:44Et avec notre invité qui est DG de Rahassandik.
00:00:58Et c'est vrai que ces sujets de copropriété, on y revient parce qu'on essaie de se rendre utile d'une manière ou d'une autre.
00:01:05Effectivement, ceux qui parfois vivent le calvaire dans la vie en copropriété.
00:01:08Mais avant d'aborder les problématiques qui vont par nécessité surgir,
00:01:12puisque les auditeurs témoignent et parfois posent des questions d'ordre pratique,
00:01:16pour ceux qui ont vu faire des façons d'assumer ce rôle de syndic dans la copropriété,
00:01:25effectivement, on ne saisit pas toujours la différence qui peut exister entre le syndic professionnel et le syndic bénévole.
00:01:32Et de ce point de vue, peut-être que les changements dans la loi vont avoir des incidences
00:01:38et peut-être que dans beaucoup de copropriétés, on verra la différence puisque beaucoup de syndics vont exercer.
00:01:46Mais s'il fallait peut-être débuter notre émission en établissant les différences majeures
00:01:51qui existent entre le syndic bénévole qui donne de son temps
00:01:56et le syndic qui assume cette responsabilité dans parfois des centaines de copropriétés.
00:02:01Oui, je vous remercie si ça vous dit, effectivement,
00:02:04on pense que gérer un syndic de copropriété, même s'il n'y a que 10 ou 15 copropriétaires,
00:02:11c'est quelque chose qui est facile et peut se faire sans avoir appel, faire appel à un syndic professionnel.
00:02:18Les gens souvent vous disent, non, non, nous, on va faire ça nous-mêmes.
00:02:22Malheureusement, dans le contexte actuel, on est souvent appelé comme pompier,
00:02:26même dans de petites résidences parce que justement, les problèmes sont divers et variés.
00:02:32On a un concierge qui est là depuis 40 ans, qui ne fait pas son travail,
00:02:35qui occupe une loge de façon, il squatte une loge, il ne fait pas son travail.
00:02:41Les copropriétaires ne payent pas leurs cotisations, l'ascenseur ne marche plus.
00:02:45Enfin, j'en passe et des meilleurs, sans parler des problématiques de location,
00:02:48courte durée, etc., qu'il va falloir gérer.
00:02:51Donc, très souvent, encore une fois, on est appelé comme pompier, on vous dit,
00:02:55oui, non, mais de toute façon, chez nous, il n'y a personne qui veut prendre le lead pour gérer cet immeuble.
00:02:59Merci de bien vouloir nous aider.
00:03:01J'ai des gens qui étaient dans mon bureau il y a deux jours et ils m'ont dit,
00:03:04oui, s'il vous plaît, monsieur Zniver, venez nous aider parce qu'on n'y arrive pas.
00:03:07Et ils sont huit dans leur immeuble.
00:03:09Donc, je pense que le syndic professionnel a cette neutralité pour gérer des problématiques intrinsèques à un immeuble.
00:03:20Et c'est pour ça qu'on est là.
00:03:22Et c'est un vrai métier, contrairement à ce que puissent penser beaucoup de personnes qui se disent, non, non, on va y arriver.
00:03:28Oui, effectivement, quand on gère des centaines de copropriétés et qui plus est dans la durée et qui plus est avec un niveau d'exigence supérieur,
00:03:36parce que quand on paye un prestataire, effectivement, on peut estimer qu'on est en droit d'attendre un peu plus de résultats.
00:03:43Donc, le syndic professionnel est armé d'une expérience et d'une connaissance.
00:03:49Et c'est la raison pour laquelle on essaie de partager les informations et qui sait les bons tuyaux.
00:03:54Mais ce que j'entends, c'est que vous prenez en charge les situations qui sont déjà un peu désespérées, un peu perdues, un peu difficiles, par définition,
00:04:03puisque c'est en dernière option qu'on envisage, si j'entends bien, l'intervention d'un syndic professionnel.
00:04:12Même s'il y a des résidences où il y a beaucoup de copropriétaires, où il y a beaucoup de biens en commun et d'espaces communs, des piscines, des jardins et ainsi de suite.
00:04:22Et là, effectivement, dès le départ, le promoteur met en place un syndic le plus souvent professionnel.
00:04:28Ce que vous dites est intéressant. J'étais à Mohamedia hier matin pour une résidence dont je ne citerai pas le nom, bien entendu.
00:04:38Mais effectivement, où un grand promoteur avait initialement, il y a quelques années, confié la gestion à une structure pour l'accompagner dans la gestion de syndic.
00:04:47Puis les copropriétaires n'étaient plus contents de cette gestion. Ils se sont dit, nous, on va faire ça nous-mêmes.
00:04:52Ils ont fait ça en interne pendant une paire d'années. Mais aujourd'hui, on se retrouve dans une situation complètement catastrophique où on se retrouve avec des arrêtés de la SRM, je crois, de 450 000 dirhams.
00:05:04On se retrouve avec des ascenseurs qui sont à l'arrêt. Ils ont dû diminuer le nombre d'agents de sécurité de femmes de ménage.
00:05:09Enfin bref, c'est une situation complètement bloquée. Et donc là, ils vous disent, on a besoin de vous.
00:05:15Il y a beaucoup de situations qui aboutissent à un blocage, soit une mésentente entre voisins, soit des groupes WhatsApp rivaux, soit des soupçons de détournement.
00:05:28Il faut bien le dire. Après, chaque copropriété a son historique, son passif. Et effectivement, ce n'est pas si simple de redresser la barre.
00:05:38Alors, quand on a des cas difficiles, quelle est la marge de manœuvre du syndic qui va être mise en place ?
00:05:45Parce que déjà, il peut opter pour différents types d'interventions en associant, par exemple, des personnes de la copropriété.
00:05:55Est-ce qu'on va lui déléguer ? Est-ce qu'il va avoir une double signature ? Est-ce qu'on va lui donner un blanc-seing ?
00:06:03Et de ce point de vue, pour rectifier le tir, lorsque ça part à volo, et c'est beaucoup d'observations qu'on peut faire autour de soi, il y a beaucoup de copropriétés qui tournent au drame.
00:06:14Oui, effectivement. Ce que je disais aux personnes que j'ai rencontrées hier matin, finalement, c'est un travail d'équipe.
00:06:22C'est-à-dire, même si vous faites appel à un syndic professionnel, il n'est pas seul maître à bord.
00:06:26En tout cas, on a toujours besoin d'avoir aussi une équipe en interne de copropriétaires qui soit engagée, déterminée pour faire avancer les choses.
00:06:35C'est-à-dire que nous, on n'est ni magicien, ni... Enfin bon, on n'a pas une baguette magique.
00:06:41Donc, c'est un travail au quotidien d'échange, d'interaction avec les copropriétaires pour redresser une situation.
00:06:48Et les copropriétaires doivent bien comprendre que s'ils sont arrivés, au bout de quelques années, à une situation complètement catastrophique, à un blocage,
00:06:56pour remonter la pente, le syndic professionnel, lui seul, n'y arrivera pas.
00:07:00Mais les gens doivent prendre conscience que, bon, déjà, il faut commencer par payer les cotisations, quelle que soit la situation.
00:07:06Parce que sans cotisation, on n'arrivera à rien du tout.
00:07:09Et donc, il faut qu'il y ait cette prise de conscience, que les gens se disent, bon, ok, on va faire l'effort de payer nos cotisations,
00:07:16on va essayer de redresser la barre, de payer les prestataires parce que, bon, on a des sociétés de gardiennage, de nettoyage qui n'ont pas été payées depuis plusieurs mois
00:07:23ou l'un concierge qui n'a pas été payé depuis quatre mois.
00:07:26Donc, déjà, pour redonner vie à cette copropriété, il faut mettre la main à la poche, poser l'argent.
00:07:31Et vous avez parlé tout à l'heure de transparence.
00:07:33Effectivement, bon, le fait d'avoir un syndic professionnel quand même à leur côté fait que, logiquement, il y a des états de synthèse qui vont être produits.
00:07:43Il va y avoir une certaine transparence qui va quand même rassurer les copropriétaires.
00:07:47C'est-à-dire que même s'ils mettent de l'argent dans un compte bancaire, compte bancaire d'ailleurs qui, a priori, appartient à la copropriété, n'est pas celui du syndic.
00:07:55Nous, par exemple, on refuse, enfin, on n'encaisse aucun centime sur le compte bancaire de notre société.
00:08:01Mais tout ça est logé dans le compte bancaire de la copropriété, de manière à ce que les choses soient transparentes.
00:08:06Et ça, bon, ce gage de transparence permet de rassurer quelque part quand même les copropriétaires.
00:08:13Et bon, c'est un mouvement qui se met en place progressivement.
00:08:15Oui, il y a beaucoup, disons, d'interaction, de communication et peut-être aussi, oui, de savoir être.
00:08:24Et effectivement, il s'agit de convaincre des personnes qui ont pris le pli, effectivement, quelquefois de ne pas payer, voire d'être en défiance par rapport à la copropriété.
00:08:32Mais est-ce qu'on y arrive ? Est-ce qu'on y arrive toujours ? Parce que j'imagine qu'il y a des cas un peu désespérés.
00:08:40Il y a des cas un peu difficiles.
00:08:42Et de ce point de vue, j'en connais des copropriétés qui ont essayé toutes sortes de formules pour se gérer.
00:08:50Et c'est un désastre.
00:08:51Non, la vérité, moi, nous, chez Raha, on dit qu'on est des gens de challenge, d'accord ?
00:08:58Donc, on aime bien relever les défis.
00:09:00Et on est déjà arrivé dans des copropriétés où il y avait des ardoises interminables, que ce soit de la part des copropriétaires, voire de la part des prestataires.
00:09:10Mais comme vous le dites, donc, il y a un effort de communication, de discussion.
00:09:14Il faut apaiser les esprits.
00:09:16Il faut redonner confiance aux copropriétaires et leur dire, bon, vous faites quand même accompagner.
00:09:21Par des professionnels.
00:09:22Et c'est ça, la différence, justement, par rapport au syndic bénévole.
00:09:25On travaille dans la transparence.
00:09:27On travaille dans la communication.
00:09:28On met à leur disposition un certain nombre d'outils qui permettent aux gens d'avoir une vue sur la gestion de la copropriété au quotidien.
00:09:36Et après, c'est vrai que, bon, nous, personnellement, enfin, au niveau de Raha, on dit qu'on n'est jamais tombé dans une situation où on a démarré une copropriété,
00:09:43où on a rendu les clés au bout de quelques mois puisqu'on n'est arrivé à aucun résultat.
00:09:47Alhamdoulilah, comme je disais, bon, on est arrivé dans des situations très compliquées.
00:09:51Et on a réussi, avec tous les moyens dont je vous ai parlé, à remonter la pente.
00:09:56En tout cas, pour assumer cette responsabilité, il ne faut pas avoir peur des assemblées, ni des gens, ni des gens en colère.
00:10:03Et le syndic, qu'il soit bénévole ou professionnel, en fait l'expérience.
00:10:06Alors, bon, on a démarré notre émission consacrée ce matin à la copropriété.
00:10:13On va également s'intéresser aussi à la mise en place du cadre, effectivement, légal, parce qu'il y a pour les premières acquisitions,
00:10:23effectivement, l'établissement de la copropriété qui, de fait, lorsque le promoteur vend.
00:10:29Mais cela dit, on ne sait pas toujours comment gérer cette relation lorsqu'on paye par avance,
00:10:34ou est-ce qu'on a un syndic qui est nommé, ou est-ce que...
00:10:38Bon, il y a beaucoup de situations qui sont un peu floues lors des acquisitions, des premières acquisitions.
00:10:44De ce point de vue, on va essayer de traiter ces thématiques et nous resterons toujours ouverts à vos questions,
00:10:49à vos témoignages relativement à la copropriété.
00:10:53On va continuer notre émission après la respiration musicale, dont on va profiter à nouveau avec les auditeurs.
00:11:01Les experts censure atlantique.
00:11:02Avec Tariq Znibel, qui a les mains dans le cambouis, parce que quand on parle de copropriété, il faut savoir, disons, être l'homme de la situation.
00:11:20En tout cas, lorsqu'on est rémunéré en tant que professionnel, effectivement, il s'agit de gérer quelquefois des cas un peu délicats.
00:11:26Alors, de ce point de vue, on a démarré notre émission en soulignant les différentes formules qu'on a aussi d'opter pour une relation avec les copropriétaires
00:11:36et différentes façons de faire et en fonction des syndics et des tempéraments.
00:11:39Et même des copropriétaires, effectivement, il y a des choix qui peuvent différer.
00:11:43Il y a des actualités par rapport à la comptabilité qu'on va renseigner.
00:11:47Nous resterons également, si vous souhaitez intervenir, à disposition.
00:11:51Si vous avez des questions, c'est toujours au 05, 22, 95, 36, 70 ou 80.
00:11:55Mais avant de démarrer sur, effectivement, les aspects d'actualité, je le disais, il y avait un angle qui est, bien entendu,
00:12:03cette relation, ce rapport avec le promoteur au départ, lorsque ce sont des biens neufs qui sont mis en vente.
00:12:10On ne sait pas bien quelle est la frontière entre la légalité et entre, effectivement, ce qui se met en place.
00:12:17Il y a différentes façons de faire.
00:12:19On a vu, par exemple, qu'on demande aux autres de payer par avance deux ans, trois ans, un an.
00:12:25Et des fois, chez le notaire.
00:12:27Donc, il y a différentes façons de faire.
00:12:29Et ce ne sont pas toujours des chèques qui sont libellés au nom du syndicat des copropriétaires.
00:12:34Et de ce point de vue, quel est le conseil qu'on pourrait partager par rapport à ceux qui sont dans cette situation-là ?
00:12:40T'as-à-dire, c'est bon.
00:12:41Si ça vous dit, par rapport à ça, bon, déjà, quand on est choisi comme syndic professionnel de la part d'un promoteur,
00:12:48on est vite targué de copinage avec lui.
00:12:52Et les copropriétaires ne comprendront pas pourquoi tel ou tel syndic a été imposé, entre guillemets, par un promoteur.
00:12:58Donc, on a souvent du mal à arriver avec cette casquette de syndic, alors qu'on est désigné par un promoteur.
00:13:08Ça, c'est peut-être le premier élément de réponse.
00:13:10Le deuxième, c'est que, bon, nous, systématiquement, quand on est effectivement suggéré ou la proposée par un promoteur,
00:13:18ce qu'on fait, c'est qu'on lui demande quand même d'organiser une assemblée générale en toute transparence.
00:13:22À la limite, il n'a qu'à lui aussi faire son marché, solliciter d'autres syndics professionnels et dire en assemblée générale,
00:13:30ben, moi, finalement, moi, ce que je vous propose, c'est de naviguer avec Raha Syndic, vu les références, vu etc.
00:13:37Donc, ça, c'est le premier élément.
00:13:38Donc, ce qui serait effectivement indiqué, c'est de faire une assemblée générale assez rapidement,
00:13:45de manière à ce que les choses, encore une fois, soient transparentes dès le départ.
00:13:48Donc, après la première, la deuxième, la troisième, peut-être la cinquième acquisition,
00:13:53on l'a fait récemment, enfin, Indièbre, dans une très belle résidence, d'ailleurs,
00:13:58où, effectivement, avec le promoteur, dès qu'il a signé les premières ventes,
00:14:02on a organisé l'assemblée générale en toute transparence et les choses se sont mises en place,
00:14:07de manière à ce que, comme vous l'avez souligné, ben, les chèques, finalement,
00:14:11sont libellés directement au nom du syndic qui aura été mis en place.
00:14:14Contrairement à une situation qu'on a vécue, par exemple, ce week-end,
00:14:19où, dans une très grande copropriété, je crois qu'ils sont plus de 500 à l'extérieur de Casablanca,
00:14:25le promoteur a, lui, navigué pendant, je pense, trois ans en récupérant, effectivement, des chèques
00:14:32de chez les copropriétaires. Alors, il y a des gens qui ont payé un an, il y a des gens qui ont payé deux ans,
00:14:37il y a des gens qui ont payé trois ans de syndic, tout ça entre les mains du promoteur
00:14:41dans une structure qui n'était pas une structure de syndic.
00:14:44Et finalement, au bout de la quatrième année, les gens se sont dit, ben, tiens, on va prendre des choses en main,
00:14:50on va constituer le syndic, avec tout un débat pour dire, ben, attendez, là, le promoteur,
00:14:56combien est-ce qu'il a encaissé ? Il a encaissé 4 millions de dirhams ? 3 millions de dirhams ?
00:15:00Où sont les factures ? Qu'est-ce qu'il a dépensé sur cet argent qu'il a encaissé ?
00:15:04Et c'était un débat assez animé, je dirais, samedi matin, je pense, oui.
00:15:09J'imagine que si la suspicion porte sur ce type d'affaires, probablement qu'elles aboutissent au niveau judiciaire,
00:15:18probablement, parce que, bon, si les chèques qui sont encaissés sont encaissés dans une société du promoteur
00:15:25qui n'est pas une société de syndic, vous imaginez bien la situation.
00:15:30Bon, c'est souvent une affaire judiciaire.
00:15:32Oui, effectivement, bon, ça a fait grincer quelques dents, beaucoup de dents, d'ailleurs, samedi matin.
00:15:37Mais je dirais que le comité qui a été mis en place pour désigner, donc, le syndic professionnel
00:15:43a fait quand même un travail de fond, a décortiqué toutes les cotisations qui avaient été payées entre les mains du promoteur.
00:15:49D'un autre côté, ils ont essayé quand même de remonter toutes les charges qui auraient pu être dépensées
00:15:54pour le nettoyage, la sécurité, etc., etc.
00:15:57Et donc, ils ont fait une balance et ils ont sorti un chiffre qui va quand même être récupéré
00:16:02de chez le promoteur.
00:16:04Et finalement, bon, les esprits se sont calmés.
00:16:07Ils se sont dit, bon, si on récupère tant d'argent, c'est quand même pas mal.
00:16:10Surtout que ça évite la case judiciaire.
00:16:16Effectivement, si on s'entend manifestement, c'est mieux.
00:16:19C'est mieux, mais d'où l'intérêt, vous l'avez dit tout à l'heure, d'où l'intérêt rapidement,
00:16:23je dirais, dès les premières ventes, de constituer un syndic et de créer le compte bancaire du syndic.
00:16:29Et surtout d'avoir les bons réflexes.
00:16:30Alors, pour garder une bonne entente aussi avec les collègues, il s'agit d'être respectueux des horaires.
00:16:35À 10h30, c'est l'heure des actualités avec Karim Drounet, qui va nous présenter le flash d'informations
00:16:39à 10h30, à 11h30 également.
00:16:42Et quant à nous, on se retrouve dans quelques minutes pour la suite de notre émission des experts.
00:16:51Et nous sommes avec un invité que vous connaissez, c'est Alain Kznebel, qui est DG de Raha Sandik.
00:16:59Bon, on essaye parfois, dans le choix du nom, d'indiquer la direction, en tout cas le sens qu'on souhaite donner à une action.
00:17:07Bon, ça consiste quelquefois à apaiser les esprits et quelquefois à sévir pour rectifier le tir.
00:17:13Mais avant d'en venir peut-être à des problématiques qui sont vécues par bon nombre de nos auditeurs,
00:17:20dans le voisinage, il y a toujours parfois des tensions.
00:17:23Mais il y a également un aspect peut-être d'information et d'utilité publique qu'on peut avoir en renseignant,
00:17:30disons, cette relation qui existe entre le promoteur, qui est, il faut le dire aussi, ultra majoritaire,
00:17:36au début, quand il va procéder à la première vente, et les copropriétaires.
00:17:40Et de ce point de vue, on peut voir certaines des décisions qui peuvent être prises.
00:17:46Le promoteur qui décide, disons, de ne pas payer de charges pour les biens qu'il n'a pas encore vendus,
00:17:52ou de payer la moitié, et ainsi de suite.
00:17:54Et de ce point de vue, alors, quelle est l'égalité ?
00:17:57Parce que si je suis majoritaire, je tiens une assemblée, je peux voter majoritairement
00:18:01des dispositions qui, effectivement, vont dans mon sens.
00:18:08Et est-ce qu'il y a une assise juridique ?
00:18:13Est-ce qu'il y a une jurisprudence par rapport, effectivement, à des cas de figure
00:18:16où des copropriétaires ont pu contester ?
00:18:19La vérité, c'est que, bon, nous, on travaille avec un certain nombre de promoteurs,
00:18:24mais, je dirais, ni eux, ni nous ne mangeons de ce pain-là, d'accord ?
00:18:29La loi est claire, il est copropriétaire, il a X lots, que ce soit d'ailleurs des magasins
00:18:34ou des appartements, il doit payer ses charges, comme tout le monde.
00:18:38Il n'est pas question qu'il paye 50%, 20%, ou qu'il ne paye rien du tout.
00:18:44D'ailleurs, nous, on est comptable vis-à-vis de l'ensemble des copropriétaires
00:18:48et on risque de nous reprocher par la suite.
00:18:50Ah ouais, non, mais comment ça se fait que tel promoteur, il avait X biens,
00:18:53pourquoi il ne les a pas payés ?
00:18:55Donc, non, non, ce n'est pas possible, je dirais, il faut être intransigeant là-dessus.
00:18:58Soit le promoteur, effectivement, se plie aux exigences réglementaires.
00:19:03Il est comme, finalement, ses voisins, même s'il est, lui, promoteur,
00:19:06il est comme ses voisins, il doit payer la même chose.
00:19:08Parce que, de toute façon, globalement, sinon, on ne s'en sort pas en termes de budget.
00:19:11Mais sinon, on risque aussi de déplaire aux copropriétaires,
00:19:14qui, peu à peu, vont devenir progressivement majoritaires.
00:19:19Et la spécificité du syndic, qu'il soit bénévole ou professionnel,
00:19:22c'est qu'il doit se faire accepter.
00:19:24Donc, il y a un peu aussi de savoir-faire, de communication.
00:19:29Il s'agit de convaincre et d'avoir l'appui, le soutien des uns et des autres.
00:19:34Et il s'agit de montrer qu'on essaie de bien faire et qu'on fait au mieux.
00:19:39Et de ce point de vue, on ne peut pas se permettre de déplaire à une majorité future.
00:19:47Et effectivement, mais par rapport à ce rapport entre le promoteur et sa casquette aussi,
00:19:54qu'il porte en tant que copropriétaire lorsqu'il procède à la première vente,
00:19:57pour autant, dans la pratique, on peut constater que, le moins qu'on puisse dire,
00:20:02c'est qu'il y a des cas où ce que je viens d'entendre n'est pas nécessairement ce qu'on observe.
00:20:10Alors, comment il faut réagir lorsqu'on est copropriétaire dans cette situation ?
00:20:14De toute façon, encore une fois, il faut taper sur la table.
00:20:17Il n'y a pas de raison qu'un promoteur paye moins qu'un copropriétaire,
00:20:21alors qu'ils ont les mêmes appartements, avec les mêmes superficies, etc.
00:20:25Donc, non, dans le cadre de l'Assemblée générale, si les choses sont faites proprement et dans la légalité,
00:20:32de toutes les façons, même le syndic professionnel, s'il est convié autour de la table,
00:20:37il faudra qu'il explique clairement les règles et quelle est la législation par rapport à ça,
00:20:43de manière à ce que les choses se fassent normalement et tranquillement et dans la transparence dès le départ.
00:20:47Sinon, en tout cas, nous, en tant que syndic professionnel, nous, on quitte la table.
00:20:52Ce n'est pas possible de travailler dans un tel contexte.
00:20:54Comme vous l'avez expliqué, effectivement, au début, c'est vrai, le promoteur,
00:20:58bon, il vous fait peut-être une fleur, il vous choisit en tant que syndic professionnel,
00:21:01mais au bout du bout, finalement, c'est les copropriétaires qui sont vos clients
00:21:06et c'est eux qu'il faut soigner.
00:21:07Oui, il faut établir une relation de longue durée.
00:21:11Il ne s'agit pas de débarrer quelque part.
00:21:14Encore faut-il faire ses preuves et même être apprécié sur la durée.
00:21:19Et effectivement, bon, on voit différentes façons de faire.
00:21:23Alors, je le disais, sur ces questions qui ont trait aux promoteurs,
00:21:28il y a également peut-être un autre aspect qu'il s'agit de renseigner,
00:21:31c'est l'importance du règlement de copropriété lorsqu'on signe,
00:21:34lorsqu'on signe effectivement un acte de vente auprès du notaire.
00:21:39Certaines fois, on n'est pas spécialement soucieux de vérifier dans le détail
00:21:47s'il s'agit véritablement de copropriété.
00:21:50Si bien qu'on a eu des cas et même des témoignages d'auditeurs
00:21:52qui se sont retrouvés effectivement dans un cadre parfois associatif
00:21:58parce que les parties communes n'en étaient pas une.
00:22:00Et de ce point de vue, au moment de l'achat, il y a beaucoup d'aspects
00:22:05qui peuvent être utiles à renseigner pour ceux qui nous écoutent.
00:22:08Thaler Ksenimbal.
00:22:10De toute façon, on en a parlé il y a quelques émissions.
00:22:14On parlait d'un garage, du découpage d'un garage,
00:22:18du nombre de places dans un garage, etc.
00:22:20J'en avais discuté avec les gens en charge de l'urbanisme
00:22:23au niveau du cadastre, etc.
00:22:25Et la personne, en tout cas au niveau du cadastre,
00:22:29m'avait clairement dit, nul n'est censé ignorer la loi.
00:22:31Quand vous achetez un appartement, c'est quand même un actif.
00:22:34Ce n'est pas un petit café que vous payez à 15 ou 20 dirhams.
00:22:39C'est plusieurs centaines de milliers de dirhams.
00:22:44Donc, il faut avoir la tête froide.
00:22:46Il faut savoir quels sont les documents qu'il faut réclamer aux notaires.
00:22:49J'étais, comme je vous ai dit hier à Mohamed Madia,
00:22:50j'ai dit, bon, il est où votre règlement de copropriété ?
00:22:52Ah, on ne l'a pas donné au moment de l'achat.
00:22:54Non, quand vous achetez un appartement ou quand vous achetez une villa,
00:22:58en copropriété en tout cas, il faut réclamer le règlement de copropriété
00:23:02qui définit un certain nombre de règles.
00:23:04Il faut le lire avant même, je dirais, de signer l'acte d'achat.
00:23:09De manière à voir les déclairs sur le mode de fonctionnement,
00:23:12en tout cas qui est déposé au niveau de la conservation foncière.
00:23:15Ce que vous dites est très juste,
00:23:16puisque un restaurant de renom à Casablanca
00:23:20qui est au rez-de-chaussée d'un immeuble,
00:23:21à un moment donné, on lui a réclamé de payer les cotisations en plein pot.
00:23:27Finalement, quand on a repris le règlement de copropriété,
00:23:29on s'est rendu compte que le restaurant au rez-de-chaussée
00:23:31n'avait pas à payer la totalité des cotisations pour X ou N raisons.
00:23:36Donc, effectivement, le règlement de copropriété est un document maître
00:23:39sur lequel il faut se pencher pour voir quelles sont les cotisations,
00:23:43quel est le fonctionnement de la résidence, etc.
00:23:45Oui, mais quel est le fonctionnement de la résidence ?
00:23:47Par rapport à des informations qui sont parfois vitales,
00:23:51on ne peut pas ouvrir un cabinet, par exemple, d'avocat
00:23:54dans n'importe quel immeuble, pour ne citer que cet exemple.
00:23:58Mais ce cas-là est intriguant.
00:24:00Qu'est-ce qui se trouvait dans le règlement de copropriété
00:24:05qui pouvait permettre à ce restaurant de ne pas être soumis au règlement de copropriété ?
00:24:13Là, il est soumis au règlement de copropriété,
00:24:15sauf que les charges qui lui sont imputées sont retraitées
00:24:20parce qu'effectivement, dans le règlement de copropriété,
00:24:23il est spécifié qu'il ne payait que 50% des frais de concierge,
00:24:27que 0% des frais d'ascenseur, etc.
00:24:29Donc toutes les charges ne lui étaient pas imputées.
00:24:32Ah oui, mais bon, on peut imaginer que
00:24:36si l'accès à certaines parties communes est réservé à certains,
00:24:42ils puissent assumer financièrement...
00:24:45Non, c'est juste une spécificité par rapport à ce règlement de copropriété en particulier.
00:24:49Mais c'est vrai que dans 90% des cas,
00:24:53les commerces, à l'image des appartements, payent les mêmes montants.
00:24:57Les mêmes montants, ou quelques fois, parce que certains sont doués en négociation,
00:25:01ils payent la moitié.
00:25:02En tout cas, on va annoncer la respiration musicale,
00:25:05c'est un rendez-vous auquel sont attachés les auditeurs.
00:25:07On va en profiter, bien entendu,
00:25:09et j'invite tout à chacun qui voudrait vous poser des questions
00:25:11ou émettre des avis, à nous contacter toujours jusqu'à midi.
00:25:14Et c'est au 05-22-95-36-70-80.
00:25:22Et avec notre invité, Tarek Znebel, qui est déjà de la Hassan Dick.
00:25:29Et nous évoquons différents cas de figure, effectivement,
00:25:34qu'on peut rencontrer dans la copropriété.
00:25:36Il faut s'intéresser un peu aux assurances,
00:25:37un peu aux règlements de copropriété, même beaucoup,
00:25:40parce qu'effectivement, la question sur le garage,
00:25:44ça arrive un peu plus tardivement, généralement, dans nos émissions.
00:25:47Il y a aussi, parfois, des connaissances juridiques
00:25:50qu'il s'agit de maîtriser, voire des réflexes,
00:25:53parce que, selon notre degré d'acceptation de certains écarts,
00:25:57effectivement, par rapport au respect scrupuleux de la loi 18-0-0,
00:26:03effectivement, on peut avoir différentes approches.
00:26:06Mais avant d'en venir à l'actualité de la copropriété,
00:26:11parce qu'il y a des changements qui peuvent avoir des incidents,
00:26:13surtout pour les copropriétés qui sont d'une certaine taille,
00:26:16Tarek Znebel, qui ont de gros budgets,
00:26:18et de ce point de vue, le risque de détournement,
00:26:21il s'agit de l'encadrer pour amener peut-être plus de personnes
00:26:24à cotiser, tout simplement, à mettre la main à la poche
00:26:27dans un esprit de sérénité, d'une certaine façon.
00:26:30Alors, en ce qui concerne effectivement les différentes informations
00:26:36qu'il est utile de vérifier au sein des règlements de copropriété.
00:26:40Alors, on a eu peut-être un cas particulier d'un restaurant
00:26:44qui n'était pas soumis aux charges.
00:26:46Qu'est-ce qu'on trouve ?
00:26:47Pourquoi est-ce qu'il faut être attentif dans la lecture
00:26:49de ce fameux règlement de copropriété ?
00:26:52Je dirais qu'un des éléments essentiels dans le règlement de copropriété
00:26:56qui peut servir aussi, on en a parlé pendant le Ramadan, par exemple,
00:27:00c'est aussi le découpage.
00:27:03Vous savez, il y a des résidences où le calcul des cotisations
00:27:06se fait par tantième, d'accord ?
00:27:08Et donc, dans le règlement de copropriété,
00:27:10c'est un document maître qui définit finalement
00:27:12les tantièmes de chaque appartement ou de chaque lot.
00:27:16Donc, ça aussi, c'est un élément essentiel.
00:27:18Peut-être dans le règlement de copropriété,
00:27:20il y a des règles qui sont stipulées par rapport à la location, d'accord ?
00:27:25Donc, d'ores et déjà, parce que justement,
00:27:28c'était une copropriété qui était essentiellement destinée à des investisseurs,
00:27:32le promoteur, suite à mon conseil, a spécifié un certain nombre de règles
00:27:37par rapport à la location et la durée de la location.
00:27:40Donc, c'est des éléments qui sont importants,
00:27:42qu'il y a lieu de revérifier ou de relire
00:27:44pour ne pas avoir de surprises.
00:27:46Vous avez parlé tout à l'heure de la possibilité d'avoir un espace bureau
00:27:53au sein d'une copropriété.
00:27:55C'est des choses qui sont souvent exclues dès le départ.
00:27:59C'est-à-dire que c'est un immeuble à usage d'habitation.
00:28:02Donc, on ne pourra pas y intégrer,
00:28:06que ce soit un kinésithérapeute ou un avocat.
00:28:09Donc, ça, c'est des éléments qu'il faut vraiment vérifier dès le départ.
00:28:12Et pour changer un règlement de copropriété,
00:28:15on a eu le cas au niveau d'un groupement d'habitation de Palmeray à Bouscoura.
00:28:20Pour changer un règlement de copropriété, il faut se réveiller de bonheur.
00:28:23Ah oui, pour certaines décisions, il s'agit d'avoir l'unanimité
00:28:27et tout le monde n'est pas présent.
00:28:29Et il s'agit de notifier.
00:28:30Effectivement, ce n'est pas une mince affaire.
00:28:33Notamment, on a eu le témoignage d'un auditeur
00:28:36qui nous disait que dans un immeuble,
00:28:38il souhaitait mettre en place un ascenseur.
00:28:41Et pour certaines des décisions, ça modifie radicalement la structure.
00:28:46Et il faut avoir l'unanimité.
00:28:47Et ceux qui sont au rez-de-chaussée, naturellement,
00:28:50étaient moins disposés à l'idée de participer à l'effort commun.
00:28:53Tarek Aznibar.
00:28:55Non, enfin, si on parle de modifier un règlement de copropriété,
00:28:59effectivement, on se trouve dans différents cas de figure.
00:29:01On a parlé notamment de l'usage de l'immeuble.
00:29:04Quel est son usage ?
00:29:05Est-ce que c'est un immeuble bureau ou un immeuble d'habitation ?
00:29:08Donc là aussi, la décision se prend à la majorité.
00:29:12On en revient à ce qu'on discute régulièrement avec vous,
00:29:16si c'est un ou dit, à la manière dont sont tenues les assemblées générales
00:29:19et leurs convocations.
00:29:21Bon, après, si les gens ne se présentent pas à l'assemblée générale,
00:29:23s'ils ne seront pas représentés,
00:29:25tant pis pour eux, pour les décisions qui seront présentes.
00:29:27Oui, les absents ont tort.
00:29:29Exactement.
00:29:29Les absents ont tort.
00:29:30Mais encore faut-il qu'ils soient absents lors de la deuxième réunion.
00:29:34Exactement.
00:29:35Mais est-ce que, pour autant, on peut prendre toutes sortes de décisions ?
00:29:38Parce que c'est parfois...
00:29:40Il faut être attentif à la loi.
00:29:43Il faut être attentif au règlement de copropriété.
00:29:45Mais à la loi, il y a des règles parfois aux trois quarts,
00:29:47des règles à la majorité,
00:29:49des règles à l'unanimité.
00:29:51Et ceux qui nous écoutent, parfois, s'y perdent.
00:29:55C'est vrai, d'où l'intérêt de se faire accompagner par des professionnels.
00:29:59Mais effectivement, en fonction de la nature des décisions qui sont prises,
00:30:03est-ce que c'est quelque chose qui va modifier fondamentalement
00:30:06la destination d'un immeuble ?
00:30:08Est-ce qu'on parle du budget ?
00:30:10Est-ce qu'on parle d'investissement important ?
00:30:12Donc, à chaque fois, il y a des quotas pour la prise de décision.
00:30:16Mais très souvent, il est vu, malheureusement,
00:30:18que la copropriété de Mobilis peut être bled saïda.
00:30:22Quoi qu'il en soit, de façon, en règle générale,
00:30:25lors de la première réunion, il n'y a pas le quorum.
00:30:28Et donc, la deuxième assemblée générale prend les décisions...
00:30:32Avec les présents.
00:30:33Avec les présents.
00:30:34Et généralement, à l'unanimité ou à la majorité.
00:30:36Donc, on se retrouve rarement dans une situation
00:30:40où on va commencer à compter les tantièmes
00:30:41pour vérifier où est-ce qu'on est aux trois quarts,
00:30:43est-ce qu'on a la moitié.
00:30:44Mais généralement, les décisions se prennent tranquillement.
00:30:45Oui, et surtout si ça se passe bien.
00:30:49Moi, j'ai entendu une règle.
00:30:51Lorsque ça se passe bien, il y a 15%.
00:30:53Lorsque ça se passe mal, il y a une cohorte
00:30:57durant les assemblées générales.
00:31:00C'est pour révoquer un syndic,
00:31:02pour prendre des décisions majeures.
00:31:03C'est à ce moment-là, quand il y a des problèmes,
00:31:05mais c'est à ce moment-là qu'on...
00:31:07Qu'il y a la foule.
00:31:08Oui, qu'il y a la foule et qu'on tend l'oreille,
00:31:10qu'on est attentif au règlement spécifiquement,
00:31:13à ce que dit la loi également.
00:31:14Et souvent, c'est le constat que font beaucoup de syndics.
00:31:19Alors, nous, on a la chance, j'allais dire, entre guillemets,
00:31:22d'assister à des assemblées générales où il y a peu de monde.
00:31:25Donc, c'est peut-être un bon signe.
00:31:27Mais c'est vrai qu'on a dû reprendre un dossier
00:31:30dans une résidence il y a quelques mois,
00:31:32où, effectivement, on est arrivé dans une salle
00:31:34qui était bondée et ça criait dans tous les sens.
00:31:38Mais bon, c'était justement pour évoquer un syndic.
00:31:40Et donc, après, les esprits se sont calmés
00:31:43et on a réussi à reprendre le lit dessus.
00:31:45Oui, et pour évoquer un syndic,
00:31:48c'est encore dans le cas de figure
00:31:50qu'on a entendu au début d'émission,
00:31:52lorsque, effectivement, il y a des difficultés XXL.
00:31:55C'est à ce moment-là qu'on se dit
00:31:56qu'on va désigner quelqu'un de neutre
00:31:59ou qui a la réputation, disons, d'assumer sa responsabilité.
00:32:03Mais il y a une question qu'on a abordée même très rapidement
00:32:07et qu'on a très peu l'occasion d'aborder
00:32:09parce qu'on a des avis différents,
00:32:11que ce soit de la part des avocats,
00:32:13que ce soit de la part des syndics,
00:32:15que ce soit de la part des copropriétaires.
00:32:17Certains achètent un bien en copropriété
00:32:20pour le louer dans le cadre de la courte durée.
00:32:24Et d'autres, bien entendu, lorsqu'ils y habitent,
00:32:27sont un peu indisposés quelquefois,
00:32:29lorsqu'ils voient des pratiques
00:32:30qu'ils peuvent, disons, juger délétères
00:32:33ou néfastes ou désagréables d'une façon générale.
00:32:36Alors, j'ai cru comprendre
00:32:38que dans le règlement de copropriété,
00:32:40il pouvait y avoir une indication
00:32:41sur la durée de la location
00:32:43du bien qu'on allait mettre sur les plateformes
00:32:47que je ne citerai pas.
00:32:50Actuellement, on est dans la saison 3
00:32:52dans une résidence qui se trouve à Californie.
00:32:57Et vraiment, c'est hyper compliqué
00:32:59parce que justement, on se retrouve dans un immeuble,
00:33:02je crois qu'ils sont un peu plus d'une centaine,
00:33:05mais quand même avec 70% de studios.
00:33:09Et c'est vrai qu'on a une armada de propriétaires
00:33:12qui ont d'ailleurs donné des procurations
00:33:15à des entités qui font de la location
00:33:17et de la sous-location.
00:33:18Et c'est, je m'excuse pour l'expression,
00:33:21mais c'est un vrai bordel.
00:33:23Et donc, on a tenu l'Assemblée générale,
00:33:28on a fixé un certain nombre de règles.
00:33:30Malheureusement, sans qu'il y ait présence
00:33:34de tous les copropriétaires,
00:33:35notamment de ceux qui avaient acheté ces biens
00:33:38pour faire de l'investissement.
00:33:39Donc, ils ne sont pas venus,
00:33:40même s'ils avaient été convoqués légalement.
00:33:42Et après l'Assemblée générale,
00:33:45on s'est retrouvés dans un bras de fer
00:33:47pour essayer de faire respecter
00:33:48un certain nombre de règles
00:33:49qui avaient été discutées en Assemblée générale.
00:33:51Minimum de location X jours.
00:33:54Voilà quels sont les documents
00:33:55qu'il faut présenter à l'entrée.
00:33:56Parce que finalement,
00:33:56on se retrouve dans un hôtel de passe.
00:34:00Et donc, pour essayer de réguler
00:34:01un petit peu ces choses,
00:34:03on a mis en place des règles,
00:34:06mais qui ont été par la suite contestées
00:34:09par les propriétaires, ainsi de ça.
00:34:10Et donc, moi, je vous dis,
00:34:13dans une résidence faite à Indièbes,
00:34:15c'est un promoteur qui a la tête sur les épaules,
00:34:19qui a vendu ses appartements,
00:34:21ses studios à des gens aussi respectables,
00:34:24et qui, dès le départ,
00:34:25ont accepté les règles
00:34:29qui étaient notamment fixées
00:34:30dans le règlement de copropriété.
00:34:31Donc, on a eu beaucoup moins de difficultés
00:34:33sur cette résidence à Indièbes
00:34:34à mettre en place des choses
00:34:36qui sont carrées
00:34:37pour éviter de se retrouver
00:34:39dans des situations pas très agréables.
00:34:42Oui, mais c'est véritablement un sujet
00:34:45qui fait rarement l'unanimité
00:34:47pour une raison simple.
00:34:49C'est que j'entends des arguments
00:34:50qui sont parfois contraires
00:34:52et qui sont audibles à chacun.
00:34:55Lorsque l'on dit,
00:34:57j'achète un bien,
00:34:58je suis libre d'en disposer
00:34:59comme bon me semble.
00:35:00Mais bon, des fois,
00:35:02c'est au détriment
00:35:04de ceux qui souhaitent vivre
00:35:06dans un certain cadre.
00:35:07Mais est-ce qu'on choisit ses voisins
00:35:08dans la copropriété ?
00:35:10C'est très difficile.
00:35:12Pour autant, on peut prendre des décisions
00:35:14et des règles entre guillemets carrées.
00:35:16Mais ça ressemble à quoi précisément ?
00:35:18Parce que j'imagine que
00:35:20ce qui est contesté
00:35:21dans le premier cas de figure
00:35:23et qui est accepté dans le second,
00:35:27ce sont des règles entre guillemets
00:35:30contraignantes pour celui
00:35:31et qui souhaitent louer
00:35:32comme bon lui semble.
00:35:34Mais quelles sont les règles
00:35:36qui permettent entre guillemets
00:35:37de ne pas se faire redresser judiciairement ?
00:35:40Parce que j'imagine que
00:35:40le premier cas de figure
00:35:43de ceux qui, à 70%,
00:35:46ont acheté des studios
00:35:47pour les louer,
00:35:48j'imagine qu'ils ont contesté
00:35:49peut-être même judiciairement.
00:35:51On n'en est pas arrivé.
00:35:53Vous savez, on essaie chaque fois
00:35:54de régler ce genre d'histoire
00:35:56aussi à la mienne.
00:35:57C'est pour ça qu'il y a
00:35:57beaucoup de communication
00:35:58dans notre métier.
00:35:59Mais je dirais, bon,
00:36:01tolérer des locations
00:36:02de demi-journée
00:36:03dans un immeuble
00:36:04d'habitation,
00:36:06vous m'avez compris,
00:36:07si c'est un auditeur,
00:36:08quelle est la finalité ?
00:36:09Après, bon,
00:36:10en tant qu'investisseur,
00:36:11quand vous faites tourner
00:36:12votre appartement
00:36:13sur certaines plateformes
00:36:15avec des locations
00:36:16de demi-journée,
00:36:17c'est hyper rentable.
00:36:18C'est-à-dire qu'au lieu
00:36:19d'avoir un loyer
00:36:20ou un revenu locatif
00:36:22de 7 ou 8 000 dirhams
00:36:23pour un studio loué
00:36:24qui fait 40 ou 50 mètres carrés,
00:36:26vous arrivez facilement
00:36:27au double
00:36:28parce que vous louez ça
00:36:29à la demi-journée
00:36:30ou à la journée.
00:36:31Donc, après,
00:36:33vous vous retrouvez
00:36:33dans un défilé
00:36:34avec même des mineurs
00:36:36qui sont...
00:36:37C'est catastrophique.
00:36:38C'est catastrophique.
00:36:40Imaginez, bon,
00:36:40on ne choisit pas
00:36:41ses voisins, certes,
00:36:42mais comme dirait
00:36:43une copropriétaire
00:36:44d'une autre résidence
00:36:45que nous jouons...
00:36:46Tout n'est pas permis.
00:36:47Ah, à chaque fois,
00:36:49vous retrouvez
00:36:49quelqu'un dans l'ascenseur
00:36:51et même, je dirais,
00:36:53on a des écarts incroyables
00:36:56dans les escaliers
00:36:57à 3 heures du matin,
00:36:59les gens qui se tapent dessus.
00:37:00Enfin, bref,
00:37:01c'est...
00:37:03Je ne choisis pas ses voisins,
00:37:04mais ce n'est pas pour autant
00:37:06qu'il faut accepter...
00:37:08D'accord.
00:37:08Donc, peut-être que fixer
00:37:09un curseur
00:37:10en termes de nombre
00:37:11de nuités
00:37:11me paraît déjà pertinent
00:37:14sans parler des autres règles.
00:37:15Et c'est une règle
00:37:16qu'on peut décider
00:37:17en Assemblée Générale.
00:37:18Tout à fait, oui.
00:37:19Je dirais,
00:37:20la copropriété est souveraine
00:37:22de choisir des règles
00:37:25de fonctionnement
00:37:26pour un immeuble.
00:37:28Parce que, bon,
00:37:28c'est quand même
00:37:29une vie en copropriété,
00:37:30en communauté
00:37:31et il y a des choses
00:37:32qui ne sont pas tolérables.
00:37:33Oui, et ça, effectivement,
00:37:35tout un chacun peut l'entendre.
00:37:36Après, ceux qui ont un syndic
00:37:40professionnel
00:37:41qui a la connaissance
00:37:44ou l'expérience
00:37:45parce que, bon,
00:37:46pour les procédures
00:37:47de recouvrement,
00:37:48on a souvent des avocats,
00:37:49on connaît la jurisprudence,
00:37:51on connaît l'interprétation,
00:37:52on a aussi des idées
00:37:53par rapport à l'exécution
00:37:54des jugements
00:37:55pour tout simplement
00:37:56récupérer l'argent
00:37:57lorsque les uns
00:37:58et les autres
00:37:59se dérobent
00:37:59à leurs obligations.
00:38:01Mais souvent,
00:38:02j'aborde cette question
00:38:03parce que beaucoup
00:38:04de syndics bénévoles
00:38:07constatent, au fond,
00:38:08ce constat-là
00:38:09sans pour autant
00:38:10être outillés
00:38:11peut-être pour mettre
00:38:12des limites
00:38:13effectivement
00:38:15à certaines des pratiques
00:38:16qu'on peut constater
00:38:17dans le cadre
00:38:18de la location.
00:38:19Tariq,
00:38:19je vois que
00:38:20tu souhaites réagir.
00:38:23J'ai tout l'intérêt
00:38:23de faire appel
00:38:24à des professionnels
00:38:24et en plus,
00:38:26comme vous l'avez dit,
00:38:27on a un nom
00:38:28qui se porte bien
00:38:28à Rahel Syndic
00:38:30donc
00:38:30Si vous voulez
00:38:32la paix et la sérénité,
00:38:33faites appel
00:38:33à des professionnels
00:38:34pas forcément
00:38:34à Rahel Syndic
00:38:35mais en tout cas
00:38:36qui pourront vous accompagner
00:38:37pour ce genre de choses.
00:38:38Quand il y a des débordements,
00:38:40on est quand même
00:38:41dans un état de droit
00:38:42et on peut serrer la vis
00:38:44d'une manière ou d'une autre.
00:38:46Oui,
00:38:46on a des règles
00:38:48à respecter
00:38:49aussi à l'antenne.
00:38:51On avait annoncé
00:38:53Moulad Baba
00:38:53à 11h pour nous présenter
00:38:55les informations.
00:38:56Le prochain rendez-vous
00:38:57ce sera bien sûr
00:38:57avec Karine Droné.
00:38:59On va écouter Moulad Baba
00:39:00pour le flash d'actualité
00:39:01en langue arabe.
00:39:09Les experts
00:39:10censurent Atlantique
00:39:11jusqu'à midi.
00:39:13Nous sommes à l'antenne
00:39:14sur les auditeurs
00:39:15pour évoquer
00:39:15les problématiques
00:39:16de copropriété.
00:39:18Elles sont de nature
00:39:19assez diverse
00:39:20et de ce point de vue
00:39:21on peut renseigner
00:39:22beaucoup d'astères
00:39:23en fonction des interrogations
00:39:24également qui peuvent être
00:39:25les vôtres
00:39:26et vous pourrez nous contacter
00:39:27jusqu'à midi.
00:39:28Si vous voulez prendre la parole
00:39:29ou poser des questions
00:39:30c'est au 05
00:39:3122 95
00:39:3236
00:39:3270
00:39:33ou 80.
00:39:34Par les temps qui courent
00:39:34il s'agit
00:39:35pour le professionnel
00:39:37également de maîtriser
00:39:37des sujets d'assurance
00:39:38parce que
00:39:39avec les pluies
00:39:40il y a eu beaucoup
00:39:41de réclamations
00:39:42et quand on gère
00:39:43peut-être une centaine
00:39:44de copropriétés
00:39:46c'était une question
00:39:47qui a eu
00:39:48une certaine acuité
00:39:50et peut-être
00:39:52un intérêt
00:39:53pour ceux
00:39:53qui parfois
00:39:54négligent
00:39:55en tant que syndic
00:39:56bénévole
00:39:57de souscrire
00:39:58à certaines des polices
00:39:59et de ce point de vue
00:40:01je ne sais pas si
00:40:02tu souhaites partager
00:40:03des conseils
00:40:04voire des expériences
00:40:06par rapport
00:40:06au traitement
00:40:07et parfois
00:40:09la prise en charge
00:40:10en effet
00:40:10de ces questions
00:40:11en tant que syndic
00:40:12professionnel.
00:40:14Je dirais que
00:40:16déjà la première
00:40:16chose à faire
00:40:17c'est que
00:40:17chaque copropriétaire
00:40:19chaque appartement
00:40:19chaque magasin
00:40:20devrait avoir
00:40:21une assurance
00:40:22à lui
00:40:22d'accord
00:40:23parce que
00:40:24bon
00:40:24on est sur un immeuble
00:40:26qui se trouve
00:40:27pas très loin d'ici
00:40:29juste derrière
00:40:30le Twin Center
00:40:30où effectivement
00:40:32un des magasins
00:40:33est systématiquement
00:40:34arrosé
00:40:34le problème
00:40:36c'est que ce magasin
00:40:37malheureusement
00:40:38n'a pas d'assurance
00:40:39multi-risques
00:40:40donc nous
00:40:41on dit
00:40:42systématiquement
00:40:42copropriétaire
00:40:43oui bonjour monsieur
00:40:44bonjour madame
00:40:45quelle est votre assurance
00:40:47est-ce que votre
00:40:47expérience d'assurance
00:40:48est passé
00:40:49quel était son diagnostic
00:40:50puisque c'est par ça
00:40:51qu'on commence
00:40:51d'accord
00:40:52donc déjà
00:40:52il faut que
00:40:53le bien en question
00:40:55soit assuré
00:40:56qu'il y ait une expertise
00:40:57qui soit faite
00:40:57pour déterminer
00:40:58est-ce que ça vient
00:40:59de la copropriété
00:41:01ou alors
00:41:01est-ce que ça vient
00:41:02d'un autre appartement
00:41:03et là aussi
00:41:03on a
00:41:04finalement
00:41:05on a beaucoup d'exemples
00:41:06mais
00:41:07on a deux cas de figure
00:41:08soit ça vient de la copropriété
00:41:10ou quelqu'un
00:41:10effectivement
00:41:11et vous l'avez dit
00:41:12si c'est un Audi
00:41:12l'immeuble devrait être assuré
00:41:14dans tout immeuble
00:41:16qui se respecte
00:41:16et dans toute copropriété
00:41:17qui se respecte
00:41:18quelle qu'elle soit
00:41:19à la limite
00:41:19même une résidence de ville
00:41:20là
00:41:20il faudrait avoir
00:41:22une assurance
00:41:22multi-risques
00:41:24qui couvre un certain
00:41:25nombre de choses
00:41:26notamment la responsabilité
00:41:27civile
00:41:27donc ça c'est une chose
00:41:28si votre appartement
00:41:29est touché
00:41:30par les parties communes
00:41:31l'assurance
00:41:32des parties communes
00:41:33prend le relais
00:41:34pour assurer
00:41:35votre remboursement
00:41:35si par contre
00:41:38le dégât des eaux
00:41:39puisque c'est de ça
00:41:40dont on parle
00:41:41mais ça peut être
00:41:41un incendie
00:41:42ou autre chose
00:41:43si ça vient
00:41:43de l'appartement
00:41:44du dessus
00:41:45alors ça devient
00:41:45plus compliqué
00:41:46oui
00:41:46effectivement
00:41:47la recherche
00:41:50ne préjuge
00:41:51en rien
00:41:52de la source
00:41:53des dégâts des eaux
00:41:55de la fuite
00:41:56qui peut être constatée
00:41:57mais seulement
00:41:57lorsque l'on se retrouve
00:41:59au dernier étage
00:42:00et qu'il y a une terrasse
00:42:02bon
00:42:02disons qu'il ne faut pas
00:42:03être grand clair
00:42:04ni même
00:42:06un esprit particulièrement fin
00:42:07pour deviner
00:42:08que c'est immédiatement
00:42:09une partie commune
00:42:10et de ce point de vue
00:42:11même plus généralement
00:42:12mis à part les cas
00:42:13qui ont pu être traités
00:42:15dans le cadre
00:42:16de
00:42:16disons
00:42:17des intempéries
00:42:18ou de la puits
00:42:19tout simplement
00:42:20qu'on a pu constater
00:42:21pour adopter
00:42:22la bonne assurance
00:42:24en mettant
00:42:25les bons capitaux
00:42:26et peut-être
00:42:26en ayant à l'idée
00:42:27de
00:42:28disons
00:42:28d'aller un peu plus loin
00:42:29de pousser la réflexion
00:42:30un peu plus loin
00:42:30par rapport
00:42:31à la souscription
00:42:32de cette multirisque immeuble
00:42:34le coup
00:42:34peut-être
00:42:35les opportunités
00:42:36voire
00:42:36les bons réflexes
00:42:38à adopter
00:42:38pour en effet
00:42:40choisir l'une
00:42:41plutôt que l'autre
00:42:42Tarek Znibra
00:42:42vous savez
00:42:45j'ai quand même passé
00:42:47plus de 20 ans
00:42:48dans l'assurance
00:42:50j'allais dire
00:42:52que l'assurance
00:42:53est faite
00:42:53pour ne pas rembourser
00:42:54de sinistre
00:42:55je vais fâcher
00:42:56mes anciens collègues
00:42:57mais quoi qu'il en soit
00:42:58vous savez
00:42:59les contrats d'assurance
00:43:00comme d'autres
00:43:00prenez un abonnement
00:43:03téléphonique
00:43:03ou vous souscrivez
00:43:05un abonnement
00:43:05chez la SRM
00:43:06qui est un autre sujet
00:43:07il y a toujours
00:43:09des petites phrases
00:43:10qui sont écrits
00:43:10en tout petit
00:43:11pour les exclusions
00:43:12donc néanmoins
00:43:14je dirais
00:43:15parce que vous m'avez
00:43:16demandé des conseils
00:43:17je pense que ce qui est
00:43:17important
00:43:18c'est de vérifier
00:43:19les capitaux
00:43:19qui sont assurés
00:43:20pour une multirisque
00:43:21immeuble
00:43:22on s'intéresse
00:43:24bien sûr
00:43:24aux parties communes
00:43:25donc il faut faire
00:43:26une évaluation
00:43:26assez précise
00:43:27de la valeur
00:43:28de ces parties communes
00:43:29c'est le premier élément
00:43:30deuxième élément
00:43:31voir par exemple
00:43:34la partie électrique
00:43:35est-ce qu'elle est
00:43:35couverte ou pas
00:43:36parce que imaginez
00:43:37vous avez un ascenseur
00:43:38qui prend la flotte
00:43:39donc là aussi
00:43:40il faut s'assurer
00:43:41est-ce que les dégâts
00:43:42sont remboursés
00:43:43ou pas
00:43:43troisième élément
00:43:45les véhicules
00:43:45dans le garage
00:43:46alors si vous n'avez
00:43:47que des Maserati
00:43:48qui coûtent
00:43:49je ne sais même pas
00:43:51combien ça coûte
00:43:51mais je dirais
00:43:52peut-être 2 millions
00:43:53de dirhams
00:43:53dans le garage
00:43:53par véhicule
00:43:54vous en avez 10
00:43:55ça fait 20 millions
00:43:56de dirhams
00:43:56est-ce que vous voulez
00:43:57assurer les 20 voitures
00:43:59ou pas
00:43:59enfin bon
00:43:59c'est des questions
00:44:00qu'il faut se poser
00:44:01pour tailler
00:44:01la prime
00:44:02correspondante
00:44:04après
00:44:04je dirais que
00:44:06globalement
00:44:07sur des immeubles
00:44:08standards
00:44:09qui font
00:44:10une vingtaine
00:44:11de copropriétaires
00:44:11etc
00:44:12on a quand même
00:44:12des polices
00:44:13assez intéressantes
00:44:14ça coûte
00:44:15entre 300 et 350 dirhams
00:44:17par mois
00:44:18donc l'équivalent
00:44:19d'une prime
00:44:19de 3500 dirhams
00:44:20qui vous permet
00:44:21de rembourser
00:44:21de faire face
00:44:22à un certain nombre
00:44:22de cynics
00:44:23à tout le moins
00:44:24de faire les investigations
00:44:26qui peuvent
00:44:27les recherches
00:44:27de fuites
00:44:28exactement
00:44:28parfois
00:44:29de prendre
00:44:30en charge
00:44:31vous même
00:44:32effectivement
00:44:32ces frais là
00:44:33bon
00:44:33dans notre émission
00:44:35vous le savez
00:44:36il y a des rendez-vous musicaux
00:44:37qu'on parfois
00:44:38qu'on décale
00:44:40mais qu'on essaie
00:44:41de respecter au possible
00:44:42parce que c'est un rendez-vous
00:44:43qu'elles sont attachées
00:44:44ceux qui nous écoutent
00:44:45on va se retrouver
00:44:46dans quelques instants
00:44:47pour la suite
00:44:47de notre émission
00:44:49consacrée
00:44:49ce matin
00:44:50à la copropriété
00:44:51surtout
00:44:52dans ses débuts
00:44:53mais nous resterons
00:44:54toujours ouverts
00:44:55à vos questions
00:44:56quelles qu'elles soient
00:44:56à vos témoignages
00:44:57si vous souhaitez les partager
00:44:58c'est toujours au 05 22 95 36 70 ou 80
00:45:02Les experts censure Atlantique
00:45:05Nous sommes avec notre invité
00:45:12Tarek Znebel
00:45:13qui est déjà de la Hassanik
00:45:15alors il n'est nul doute
00:45:18sur la mission
00:45:20ou en tout cas
00:45:21la façon qu'on peut imaginer
00:45:23effectivement
00:45:24d'exercer
00:45:25cette mission de syndic
00:45:27dans l'intitulé
00:45:29effectivement
00:45:29du nom
00:45:31Raha Syndic
00:45:32alors tu disais
00:45:33en début d'émission
00:45:35que peut-être
00:45:36il y avait une orientation
00:45:37particulière
00:45:38parce que
00:45:38quel que soit le métier
00:45:40on a toujours une façon
00:45:41spécifique de l'exercer
00:45:43et même d'incarner
00:45:44pour recevoir des syndic
00:45:48professionnels
00:45:48des tempéraments très différents
00:45:50il y en a qui préfèrent
00:45:51avoir la main
00:45:52il y en a qui préfèrent
00:45:53travailler en collaboration
00:45:53avec les copropriétaires
00:45:55il y en a qui
00:45:56sont plutôt tolérants
00:45:58et presque
00:45:59assez
00:46:00libéraux
00:46:01dans l'interprétation
00:46:02qu'ils ont parfois
00:46:03de ces questions
00:46:04relatives à la location
00:46:05et à la liberté
00:46:06de ce qu'on peut faire
00:46:07effectivement
00:46:08dans un bien
00:46:09qu'on a acheté
00:46:10et d'autres
00:46:10qui sont plus soucieux
00:46:11des règles
00:46:12et effectivement
00:46:13selon les besoins
00:46:14en l'occurrence
00:46:15on peut procéder
00:46:16à son choix
00:46:17alors quand on a
00:46:19des besoins
00:46:22XXL
00:46:23et c'est souvent
00:46:24même
00:46:24les cas majoritaires
00:46:26sur lesquels interviennent
00:46:27les syndics professionnels
00:46:28c'est lorsque
00:46:29il y a
00:46:30beaucoup de choses
00:46:31à gérer
00:46:31c'est à dire
00:46:32beaucoup de salariés
00:46:33ou beaucoup de prestataires
00:46:34ou beaucoup
00:46:35de parties communes
00:46:36qui certaines fois
00:46:38nécessitent
00:46:39beaucoup d'expérience
00:46:39alors on restera
00:46:41ouverts
00:46:41parce qu'on s'approche
00:46:43de l'heure
00:46:43des questions
00:46:44relatives au garage
00:46:46et effectivement
00:46:46à ces questions-là
00:46:50mais il y a
00:46:50des questions
00:46:52d'actualité
00:46:52qu'on souhaite renseigner
00:46:53par rapport
00:46:53à ceux qui nous écoutent
00:46:55parce que
00:46:56on en parlait
00:46:57en début d'émission
00:46:58il y aura
00:46:59des changements
00:47:00en ce qui concerne
00:47:01la comptabilité
00:47:02et surtout
00:47:03par rapport
00:47:03aux copropriétés
00:47:04qui disposent
00:47:05d'un très gros budget
00:47:07Tarek Zébal
00:47:08effectivement
00:47:09ça fait
00:47:10un moment
00:47:11que le texte
00:47:13devait passer
00:47:14au niveau
00:47:14du bulletin
00:47:15officiel
00:47:15on a eu
00:47:17le projet
00:47:17de loi
00:47:18je pense
00:47:18qu'il a été
00:47:19diffusé
00:47:19l'année dernière
00:47:20en début
00:47:21en début
00:47:22de 2024
00:47:23et donc
00:47:24avec un certain
00:47:25nombre d'états
00:47:25réglementaires
00:47:26qu'il y a lieu
00:47:27de renseigner
00:47:28pour plus
00:47:29de transparence
00:47:30donc
00:47:31cela concerne
00:47:32les copropriétés
00:47:33dont le budget
00:47:34est au-delà
00:47:35de 1 million
00:47:35dire
00:47:35donc
00:47:37avec un certain
00:47:38nombre d'états
00:47:38qui concernent
00:47:40aussi bien
00:47:40les cotisations
00:47:41que
00:47:41les dépenses
00:47:43de la copropriété
00:47:43je pense
00:47:44que c'est une bonne
00:47:44chose
00:47:45de jouer
00:47:48cette carte
00:47:48de la transparence
00:47:50voire plus
00:47:51puisque
00:47:51c'est des copropriétés
00:47:53qui vont
00:47:54subir
00:47:55un commissariat
00:47:56au compte
00:47:56oui
00:47:56l'intervention
00:47:57d'un commissaire
00:47:58au compte
00:47:58c'est quelqu'un
00:48:02effectivement
00:48:02qui nous renseigne
00:48:03sur la sincérité
00:48:05des comptes
00:48:05exactement
00:48:05la sincérité
00:48:07des comptes
00:48:07et les pratiques
00:48:08qui sont
00:48:09qui ont cours
00:48:11au niveau
00:48:11de la copropriété
00:48:12au Maroc
00:48:12la copropriété
00:48:14au Maroc
00:48:15reste quand même
00:48:16pour certains
00:48:18sujets
00:48:18une zone d'ombre
00:48:20donc
00:48:21c'est quand même
00:48:22pas mal
00:48:22de clarifier
00:48:24un certain
00:48:24nombre de situations
00:48:25je ne vous parlerai pas
00:48:27des sociétés
00:48:28prestataires
00:48:29agents de sécurité
00:48:30sociétés de nettoyage
00:48:31et j'en passe
00:48:32et des meilleurs
00:48:32quant à
00:48:33justement
00:48:35la transparence
00:48:35la déclaration
00:48:36de leur personnel
00:48:37est-ce que tout le monde
00:48:39est déclaré
00:48:39je pense que
00:48:41dans la presse aussi
00:48:42vous avez fait état
00:48:44justement
00:48:44de la manière
00:48:45dont sont gérées
00:48:46les sociétés
00:48:47notamment
00:48:47de gardiennage
00:48:48etc
00:48:49avec
00:48:49c'est quand même
00:48:50des gens
00:48:50qui travaillent 12h
00:48:51avec des chiffres de nuit
00:48:53voilà
00:48:54de 7h du matin
00:48:55à 7h du soir
00:48:56et de 7h du soir
00:48:57à 7h du matin
00:48:57donc c'est quand même
00:48:59des prestataires
00:48:59auxquels nous faisons appel
00:49:00dans le cadre
00:49:01de la copropriété
00:49:02énormément
00:49:02énormément de prestataires
00:49:05à gérer
00:49:05avec là aussi
00:49:07des conséquences
00:49:08ou des impacts
00:49:09sur la comptabilité
00:49:10comment sont facturés
00:49:11ces gens
00:49:11etc
00:49:12je ne rentrerai pas
00:49:12dans le détail
00:49:13mais
00:49:14il y a lieu
00:49:15d'être beaucoup plus transparent
00:49:17sur ce genre de choses
00:49:18bon
00:49:18pour l'état
00:49:20effectivement
00:49:20c'est
00:49:21l'intervention
00:49:22d'un commissaire
00:49:23aux comptes
00:49:24il va être
00:49:25soucié aussi
00:49:26sur l'aspect fiscal
00:49:27exactement
00:49:28sur l'aspect fiscal
00:49:29on n'a pas dit
00:49:30bon
00:49:31c'est presque
00:49:32l'éléphant
00:49:32dans la pièce
00:49:33mais c'est vrai
00:49:33que
00:49:34c'est effectivement
00:49:36peut-être l'intérêt
00:49:37mais pour les copropriétaires
00:49:38ce sera de nature
00:49:39profondément bénéfique
00:49:41pour ceux qui doutent
00:49:42de la sincérité
00:49:43dans la gestion
00:49:44dans
00:49:45dans effectivement
00:49:47le choix des prestataires
00:49:48seulement
00:49:48tout le monde
00:49:51n'a pas
00:49:52disons
00:49:53des prestataires
00:49:54il y a des copropriétaires
00:49:55qui optent
00:49:56tout simplement
00:49:56pour le travail salarié
00:49:58et en ce sens
00:49:59le syndicat des copropriétaires
00:50:00emploie quelquefois
00:50:01des gardiens
00:50:02et c'est une autre modalité
00:50:04mais avant
00:50:05peut-être d'aborder
00:50:06ce point
00:50:07parce que c'est aussi
00:50:08une des problématiques
00:50:09qu'on rencontre
00:50:10dans le cadre
00:50:11de la copropriété
00:50:11sur l'aspect comptable
00:50:13il y a des documents
00:50:14aussi
00:50:15pour ceux qui sont
00:50:16tout simplement
00:50:17syndic bénévoles
00:50:18il y a des documents
00:50:19de comptabilité
00:50:21qui sont à imprimer
00:50:22ou qui sont à télécharger
00:50:23sur des sites officiels
00:50:24aujourd'hui
00:50:25si j'ai bien compris
00:50:28les textes
00:50:30qui ont été promulgués
00:50:31et aussi annoncés
00:50:34au niveau du bulletin officiel
00:50:35encore une fois
00:50:36ils concernent
00:50:37les copropriétaires
00:50:38avec un budget conséquent
00:50:40je pense pour le petit immeuble
00:50:42pour le petit immeuble du coin
00:50:44qui a un concierge
00:50:46et qui emploie peut-être
00:50:46une femme de ménage
00:50:47on ne va pas remplir
00:50:49les états réglementaires
00:50:50donc après
00:50:51là c'est au choix
00:50:53du syndic bénévole
00:50:54ou dans le cadre
00:50:56d'un accompagnement
00:50:56par un syndic professionnel
00:50:58de voir
00:50:58quels sont les états
00:50:59qui sont
00:51:00qui sont partagés
00:51:01mais de façon
00:51:02globalement
00:51:03là aussi
00:51:03nous en tant que
00:51:04professionnels
00:51:05quand on accompagne
00:51:06des petites résidences
00:51:07en tout cas
00:51:08qui ont des budgets
00:51:09inférieurs
00:51:091 million de dirhams
00:51:10bien entendu
00:51:11on travaille dans la transparence
00:51:12là aussi
00:51:12avec un budget
00:51:14avec l'état des dépenses
00:51:15avec un certain nombre
00:51:16de documents
00:51:16sur les impés
00:51:18etc
00:51:18oui
00:51:18bon lorsque
00:51:20et je reviens
00:51:21peut-être à l'interrogation
00:51:22initiale qu'on a eue
00:51:23durant cette émission
00:51:24lorsque
00:51:24on sollicite
00:51:25l'intervention
00:51:26d'un professionnel
00:51:27dans le cas
00:51:27de la copropriété
00:51:28souvent
00:51:28je disais
00:51:29le nombre de choses
00:51:30à gérer
00:51:31et XXL
00:51:32si on a beaucoup
00:51:33de prestataires
00:51:33beaucoup d'intervenants
00:51:34beaucoup d'espaces communs
00:51:36parfois une salle de sport
00:51:37parfois une piscine
00:51:38parfois Desjardins
00:51:39et ainsi de suite
00:51:40bon on se dit
00:51:41je veux bien
00:51:42avoir la meilleure volonté
00:51:44du monde
00:51:44mais
00:51:45en l'occurrence
00:51:47c'est un investissement
00:51:48à temps plein
00:51:48c'est un investissement
00:51:50pour le syndic bénévole
00:51:53s'il n'est pas retraité
00:51:54c'est très difficile
00:51:55d'être sollicité
00:51:57parfois très tardivement
00:51:58d'être sourci
00:51:58sur le respect des lois
00:51:59s'il y a des personnes
00:52:00de mauvaise volonté
00:52:02entre guillemets
00:52:02qui vont chercher
00:52:03prétexte à contester
00:52:05par rapport
00:52:05aux procédures légales
00:52:07etc
00:52:08je n'ai pas nécessairement
00:52:09tout le temps
00:52:10ni le loisir
00:52:11de faire cette activité
00:52:14à plein temps
00:52:14lorsque la charge
00:52:15est immense
00:52:16et en l'occurrence
00:52:18pour autant
00:52:19vous nous dites
00:52:20que dans
00:52:21les copropriétés
00:52:23plutôt classiques
00:52:24les immeubles
00:52:24ça arrive
00:52:25qu'on sollicite
00:52:26un syndic professionnel
00:52:27alors ça coûte plus cher
00:52:29et pourtant
00:52:29tu disais
00:52:31qu'il y avait
00:52:32un immeuble
00:52:33de 8 copropriétaires
00:52:34qui en viennent
00:52:35à désigner
00:52:36quelqu'un d'extérieur
00:52:37c'est souvent
00:52:38la mésentente
00:52:39la mésentente
00:52:40essentiellement
00:52:41c'est surtout
00:52:42moi je vous dis
00:52:43c'est un immeuble
00:52:44qui se trouve
00:52:45d'ailleurs
00:52:46dans une rue parallèle
00:52:47ils sont 8
00:52:49même s'il y a une grosse
00:52:51enseigne
00:52:51qui se trouve
00:52:52au rez-de-chaussée
00:52:52et qui ne paye pas
00:52:55ses cotisations
00:52:55donc là
00:52:58l'enseigne
00:52:58ne paye pas
00:52:59ses cotisations
00:52:59et en plus
00:53:01elle a un appartement
00:53:02dans un des étages
00:53:02donc déjà
00:53:03on est à 7
00:53:04copropriétaires
00:53:05qui ne payent pas
00:53:06à 3 copropriétaires
00:53:08sur 10
00:53:09qui ne payent pas
00:53:09donc il en reste 7
00:53:10donc ça devient
00:53:11déjà compliqué
00:53:12en termes de recouvrement
00:53:13en termes d'équilibre
00:53:14budgétaire
00:53:15après vous rajoutez
00:53:16à ça un concierge
00:53:17qui a dépassé
00:53:18l'âge de la retraite
00:53:19et qui squat une loge
00:53:20vous avez le décor
00:53:21donc on vous dit
00:53:23il faut nous trouver
00:53:24des solutions
00:53:24vous avez le décor
00:53:26pour ce qui est
00:53:28des solutions
00:53:28elles peuvent ne pas
00:53:30paraître évidentes
00:53:32pour ce qui est
00:53:34des procédures
00:53:35de recouvrement
00:53:35c'est une
00:53:36c'est effectivement
00:53:38un sujet
00:53:39qu'on aborde
00:53:39par nécessité
00:53:40c'est le nerf de la guerre
00:53:41souvent
00:53:41lorsqu'il y a un conflit
00:53:43la conséquence
00:53:44du conflit
00:53:45ça consiste pour certains
00:53:46effectivement
00:53:46qui s'estiment lésés
00:53:48ça consiste tout simplement
00:53:49à prendre la décision
00:53:49de ne plus payer
00:53:50mais
00:53:51alors
00:53:53en conséquence de quoi
00:53:54le syndic
00:53:55essaie d'être
00:53:55plus convaincant
00:53:56c'est à dire
00:53:57il brandit
00:53:58le bâton de la loi
00:53:59mais effectivement
00:54:00bon
00:54:01entre la théorie
00:54:02et la pratique
00:54:03pour récupérer
00:54:04l'argent
00:54:05c'est parfois
00:54:05très difficile
00:54:06alors une enseigne
00:54:07qui ne paye pas
00:54:07sa part
00:54:10de charge
00:54:11de copropriété
00:54:12c'est quand même
00:54:12assez baroque
00:54:14c'est
00:54:15c'est
00:54:16c'est une enseigne
00:54:17donc elle a des rentrées
00:54:18certainement
00:54:19elle a des rentrées
00:54:20plus difficilement
00:54:21on peut trouver prétexte
00:54:22elle a d'autres locaux
00:54:23etc
00:54:23après bon
00:54:24ça va être
00:54:25tout dépend de la personne
00:54:27que vous avez en face
00:54:28il y a des gens
00:54:29qui se considèrent
00:54:29au dessus de la loi
00:54:30bon
00:54:32nous on n'est pas au dessus
00:54:33de la loi
00:54:35parce que la nôtre
00:54:36ça consiste simplement
00:54:37à donner la parole
00:54:38à Karim Droné
00:54:39qui vient
00:54:40parfois en avance
00:54:41pour le dernier flash
00:54:42qu'il nous présente
00:54:43de la journée
00:54:44on va le retrouver
00:54:44pour éviter d'être en retard
00:54:45ah oui
00:54:46c'est effectivement
00:54:49un bon principe
00:54:50à adopter
00:54:50bon on va t'écouter
00:54:52pour le flash d'information
00:54:53on continuera notre émission
00:54:54pendant une trentaine de minutes encore
00:54:57ceux qui souhaitent intervenir
00:54:58n'hésitez pas
00:54:59nous resterons joignables
00:55:00au 05 22 95 36 70 ou 80
00:55:03les experts sur Atlantique Radio
00:55:07et le moins qu'on puisse dire
00:55:12c'est qu'on a été éclectique ce matin
00:55:15parce que la copropriété
00:55:16ça touche le droit du travail
00:55:18comme l'assurance
00:55:19comme la communication
00:55:21savoir bien convaincre
00:55:23ceux effectivement
00:55:24qui nous confient la dure mission
00:55:26d'indisposer le moins de personnes possible
00:55:29c'est peut-être le sens de l'action
00:55:33qu'on mène en tant que syndic
00:55:35en tout cas celle que vous entendez mener
00:55:37en tant que DG de Raha Syndic
00:55:39Tariq Znibal
00:55:40alors nous parlions des changements
00:55:43qui concernent spécifiquement
00:55:45les copropriétés
00:55:47qui comptent un certain nombre
00:55:48conséquent de copropriétaires
00:55:51et donc qui dépassent
00:55:52le 1 million de dirhams
00:55:54mais est-ce que c'est le seul changement
00:55:56par rapport à l'actualité
00:55:57qu'il s'agit de scruter
00:55:58parce que
00:55:58on le disait
00:56:00pour ceux qui se posent des questions
00:56:01et qui sont parfois
00:56:03syndic bénévoles
00:56:04et qui assument de grandes responsabilités
00:56:06dans de grandes résidences
00:56:07on ne sait pas
00:56:09on a rarement
00:56:10le bulletin officiel
00:56:12comme lecture de chevet
00:56:13le soir
00:56:14donc vous imaginez
00:56:16si on parle effectivement
00:56:17d'intervention de commissaire au compte
00:56:19et parfois d'implication
00:56:20sur la fiscalité de la résidence
00:56:22la responsabilité
00:56:23qui incombe au syndic
00:56:24va croître
00:56:26par nécessité
00:56:27mais on risque d'inquiéter
00:56:28ceux qui nous écoutent
00:56:29alors tant que c'est pas publié
00:56:31dans le bulletin officiel
00:56:32c'est pas censé encore s'appliquer
00:56:34tant que ce n'était pas publié
00:56:36au bulletin officiel
00:56:37mais on a reçu l'information
00:56:39je pense que c'était hier matin
00:56:40ça a bien été publié
00:56:42au bulletin officiel
00:56:43donc aujourd'hui c'est effectif
00:56:45la lecture que nous en avons faite
00:56:47en tant que professionnels
00:56:49du secteur
00:56:50c'est que ce sera applicable
00:56:51sur les comptes de 2026
00:56:53donc pas de rétroactivité
00:56:55sur 2025
00:56:56il faut savoir que
00:56:57en particulier nous
00:56:58chez Raha Syndic
00:56:59en tout cas on s'y est préparé
00:57:00depuis déjà plusieurs mois
00:57:02donc de manière
00:57:03à ce que notre système
00:57:04d'information puisse
00:57:06à terme
00:57:06donc cracher
00:57:08les états réglementaires
00:57:10qui sont réclamés
00:57:11même si
00:57:12bon
00:57:13à mon sens
00:57:15je trouve qu'on a poussé
00:57:16un peu le bouchon
00:57:17en termes d'état
00:57:20et d'état en sortie
00:57:21parce qu'il y a des informations
00:57:22qui sont pertinentes
00:57:24il y en a d'autres
00:57:24qui me paraissent
00:57:25moins pertinentes
00:57:27en termes d'immobilisation
00:57:28etc
00:57:28je pense qu'on a
00:57:29on a repris aussi
00:57:31des états réglementaires
00:57:32qui existaient par ailleurs
00:57:33qui n'étaient pas forcément
00:57:33liés spécifiquement
00:57:34au syndic
00:57:35et qu'on a simplement
00:57:36reproduits
00:57:37et qu'on nous demande
00:57:38aujourd'hui d'alimenter
00:57:39pourquoi pas
00:57:40oui
00:57:40donc il s'agira peut-être
00:57:42de fournir plus d'informations
00:57:43du point de vue
00:57:46de la comptabilité
00:57:46tout simplement
00:57:47de l'activité
00:57:47de syndic
00:57:48exactement
00:57:48et parfois
00:57:50ça permettra
00:57:51de lever le flot
00:57:52qui existe quelquefois
00:57:53en ce qui concerne
00:57:54la TVA
00:57:55peut-être
00:57:55je ne voulais pas évoquer
00:57:57le point
00:57:57c'est pour connaître
00:58:00un peu les dessous
00:58:01pour parler en off
00:58:02des fois avec les uns
00:58:03et les autres
00:58:04il y a parfois
00:58:05de la concurrence déloyale
00:58:06il faut bien le dire
00:58:07il y a des interprétations
00:58:08différentes
00:58:09de la comptabilité
00:58:12que tient
00:58:13un syndicat
00:58:14de copropriétaires
00:58:15je me demande
00:58:17si ce n'est pas
00:58:18le législateur
00:58:19qui d'ailleurs
00:58:19essaie de trouver
00:58:21une nouvelle manne
00:58:22fiscale
00:58:23dans cette histoire
00:58:24certainement
00:58:24parce que quand vous avez
00:58:25des budgets
00:58:26qui font 3 millions
00:58:27de dirhams
00:58:27c'est quand même
00:58:29conséquent
00:58:30et avec un enjeu
00:58:32certainement fiscal
00:58:32intéressant
00:58:33pour le législateur
00:58:35en tout cas
00:58:36pour l'administration
00:58:36fiscale
00:58:37oui si c'est un outil
00:58:38effectivement
00:58:39on ne va pas se mentir
00:58:40aujourd'hui
00:58:41les syndics
00:58:42ne sont pas
00:58:43soumis
00:58:44à
00:58:45à une déclaration
00:58:47fiscale
00:58:47donc
00:58:48finalement
00:58:50est-ce qu'on doit
00:58:51payer la TVA
00:58:51on ne doit pas la payer
00:58:52le débat reste ouvert
00:58:54mais je pense que
00:58:55justement
00:58:55on est dans un
00:58:56dans un entonnoir
00:58:58et finalement
00:58:59la récréation
00:59:00est peut-être finie
00:59:00il va falloir
00:59:02qu'on se prépare
00:59:02mais c'est bien
00:59:04bon
00:59:05c'est bien
00:59:06le copropriétaire
00:59:07va devoir peut-être
00:59:08payer 20% de TVA
00:59:09en plus
00:59:10donc sur un budget
00:59:11de 1,5 million
00:59:13ou 2 millions
00:59:14de dirhams
00:59:14il va se retrouver
00:59:15avec 20%
00:59:16de cotisation
00:59:17en plus à payer
00:59:17en espérant
00:59:19qu'il puisse
00:59:19les récupérer
00:59:20quelque part
00:59:20peut-être que
00:59:21les syndics
00:59:21vont pouvoir
00:59:22récupérer
00:59:22aussi de la TVA
00:59:23ça c'est
00:59:24effectivement
00:59:25ce qu'il s'agit
00:59:25d'éclaircir
00:59:27comme situation
00:59:28d'un point de vue pratique
00:59:29pour le syndic professionnel
00:59:30le syndic bénévole
00:59:31je ne suis pas certain
00:59:33que
00:59:33bon
00:59:34il soit
00:59:35dans la majeure partie
00:59:36des cas
00:59:36intéressé
00:59:38à ce type
00:59:38de détail
00:59:40parce que
00:59:41rarement
00:59:42on a pu voir
00:59:44qu'il y avait
00:59:44des syndics bénévoles
00:59:45qui géraient
00:59:46d'immenses copropriétés
00:59:48en tout cas
00:59:48des copropriétés
00:59:49de 1000
00:59:49de 900
00:59:50et ainsi de suite
00:59:51ce sont celles-ci
00:59:52qui sont le plus concernées
00:59:54par les modifications
00:59:55dont on vient de parler
00:59:56effectivement
00:59:57donc pour moi
00:59:58c'est des copropriétés
00:59:59qui dépassent
01:00:00donc un budget
01:00:01de 1 million
01:00:02de dirhams
01:00:02bon aujourd'hui
01:00:03on a des résidences
01:00:04avec peut-être
01:00:0570 ou 80 copropriétaires
01:00:08qui sont
01:00:09dans ce
01:00:10dans ce
01:00:10spectre
01:00:11mais encore une fois
01:00:12ce sont des résidences
01:00:14qui généralement
01:00:15se font quand même
01:00:15accompagner
01:00:16par des professionnels
01:00:17en deçà
01:00:18je dirais
01:00:19les petits immeubles
01:00:20ils sont
01:00:21hors champ d'application
01:00:22pour l'instant
01:00:23c'est ce qu'il s'agit
01:00:24de retenir
01:00:25après effectivement
01:00:26il y a eu des propositions
01:00:27certaines ont eu
01:00:28un certain écho
01:00:30près du gouvernement
01:00:32pour parler
01:00:34ceux qui se chargent
01:00:35d'en faire
01:00:36des propositions
01:00:36dans un cadre
01:00:37plutôt associatif
01:00:38bon
01:00:39mais tant qu'on n'a pas vu
01:00:41de loi
01:00:42ce sujet
01:00:43on ne va pas en parler
01:00:43mais en tout cas
01:00:44il nous semblait important
01:00:45parce que tu nous disais
01:00:46que c'était hier matin
01:00:47que il y avait
01:00:48tout à fait
01:00:48ça a été publié
01:00:49au bulletin visée
01:00:50tout à fait
01:00:50ce qui justifie
01:00:51peut-être notre programmation
01:00:53du jour
01:00:53même si c'était
01:00:54fait bien avant
01:00:55en tout cas
01:00:56chers auditeurs
01:00:57je sais qu'à 11h40
01:00:58et on y est presque
01:01:01c'est l'heure
01:01:01de la respiration musicale
01:01:03souvent des questions
01:01:04sur les parties communes
01:01:05sur l'usage qu'on fait
01:01:06du garage
01:01:07sur beaucoup d'aspects
01:01:09qu'on traite
01:01:09dans le cadre
01:01:10de la copropriété
01:01:10vous pouvez intervenir
01:01:11durant ces derniers moments
01:01:13après l'instant musique
01:01:14que je viens d'annoncer
01:01:15c'est toujours au standard
01:01:16dont je rappelle
01:01:18le numéro
01:01:19c'est tout simplement
01:01:19les 05
01:01:2022
01:01:2195
01:01:2136
01:01:2270
01:01:23ou 80
01:01:24Atlantique Radio
01:01:28les experts
01:01:31qui est DG
01:01:33de Raha Syndic
01:01:34et nous essayons
01:01:35de renseigner au possible
01:01:36les thématiques
01:01:37relatives à la copropriété
01:01:38alors pour terminer
01:01:40notre émission
01:01:40qui je le disais
01:01:42était somme toute
01:01:42assez éclectique
01:01:43parce que
01:01:44en effet
01:01:45on est amené
01:01:46à traiter
01:01:47beaucoup de sujets
01:01:48quand on est
01:01:48syndic professionnel
01:01:50même syndic bénévole
01:01:52il y a l'aspect
01:01:53voisinage
01:01:54bon voisinage
01:01:55il y a l'aspect
01:01:55réglementaire
01:01:56il y a l'aspect
01:01:57parfois comptable
01:01:58il y a beaucoup de
01:01:59il y a le code du travail
01:02:01quand on a un gardien
01:02:02d'immeuble par exemple
01:02:03il y a même des aspects
01:02:04techniques
01:02:04avec les ascenseurs
01:02:07qu'il s'agit de maîtriser
01:02:09parce que
01:02:10certains tombent
01:02:10plus fréquemment
01:02:11en panne que d'autres
01:02:12si vous voyez
01:02:13ce que je veux dire
01:02:13bon
01:02:14pour terminer
01:02:15je voulais peut-être
01:02:16qu'on partage
01:02:17des conseils
01:02:18sur une préoccupation
01:02:19plus large
01:02:20quand on fait face
01:02:21à des voisins
01:02:22qui décident
01:02:22pour une raison
01:02:23ou une autre
01:02:24de ne pas payer
01:02:25de ne pas participer
01:02:28à l'effort commun
01:02:29et c'est un cas
01:02:30dans lequel
01:02:30beaucoup de copropriétés
01:02:33se trouvent
01:02:36malheureusement
01:02:36effectivement
01:02:37dans cette situation
01:02:38un peu délicate
01:02:38alors il y a
01:02:40les textes
01:02:41on dit
01:02:41si on fait les choses
01:02:42dans les règles
01:02:42il y a l'injonction
01:02:43de paiement
01:02:43mais pour aller au-delà
01:02:45pour récupérer
01:02:46en effet
01:02:47concrètement
01:02:48l'argent
01:02:49dans le compte
01:02:51bancaire
01:02:52du syndicat
01:02:52des copropriétaires
01:02:54qu'est-ce qu'il faut faire
01:02:56et à quel point
01:02:57il faut parfois
01:02:58mener
01:02:58l'effort
01:02:59sur le long terme
01:03:01quelquefois
01:03:02bon déjà
01:03:05la première des choses
01:03:06à faire
01:03:06je pense
01:03:07c'est privilégier
01:03:08toujours l'amiable
01:03:09d'accord
01:03:10aller voir les gens
01:03:11discuter avec eux
01:03:11etc
01:03:12après si on vous claque
01:03:13la porte au nez
01:03:14c'est clair
01:03:15qu'un des recours
01:03:16c'est le recours judiciaire
01:03:17ou juridique
01:03:19à travers
01:03:19là aussi
01:03:20des procédures
01:03:21qui sont menées
01:03:21il faut dire
01:03:23que les tribunaux
01:03:23sont je pense
01:03:24inondés
01:03:25par le nombre
01:03:26de dossiers
01:03:26aussi de recours
01:03:27à cause
01:03:28de cotisations
01:03:29qui sont impayées
01:03:30donc là aussi
01:03:31on a
01:03:33moins
01:03:34de bons résultats
01:03:35la prescription
01:03:36est de 5 ans
01:03:37très souvent
01:03:38vous avez les juges
01:03:39qui chipotent
01:03:40qui vous disent
01:03:40non
01:03:40attendez
01:03:42est-ce que vous avez
01:03:42spécifié dans le PV
01:03:43de l'Assemblée Générale
01:03:44le montant des cotisations
01:03:46et surtout qu'il n'y a pas
01:03:47de jurisprudence
01:03:48on se retrouve
01:03:49souvent dans des situations
01:03:51un peu
01:03:51un peu
01:03:52un peu brouillonne
01:03:53mais quoi qu'il en soit
01:03:54globalement
01:03:55on avait de très bons résultats
01:03:57jusqu'à il y a quelques années
01:03:58les tribunaux
01:04:00ont serré un peu la vis
01:04:01dans leurs procédures
01:04:02et dans leur façon de faire
01:04:03aujourd'hui
01:04:04il faut notifier
01:04:05un avis unanime
01:04:06des syndics
01:04:07qui suivent
01:04:10parfois
01:04:10avec beaucoup de détails
01:04:11et beaucoup
01:04:12d'attention
01:04:13ces procédures judiciaires
01:04:14quels que soient
01:04:15les syndics
01:04:15auxquels vous avez posé
01:04:16la question
01:04:16c'est plus compliqué
01:04:18aujourd'hui qu'avant
01:04:19c'est beaucoup plus compliqué
01:04:20en plus on vous impose
01:04:21de notifier la personne
01:04:22elle-même
01:04:22donc si c'est
01:04:23Taraq Zneber
01:04:23qui a un impayé
01:04:25et que c'est Taraq Zneber
01:04:26qui est sur le titre foncier
01:04:27il faut arriver
01:04:28à toucher Taraq Zneber
01:04:29et lui envoyer à lui
01:04:30la mise en demeure
01:04:31avant c'était possible
01:04:32de notifier
01:04:33sa grand-mère
01:04:34sa tante
01:04:35sa fille
01:04:36si elle était dans l'appartement
01:04:37aujourd'hui c'est plus possible
01:04:38on vous demande
01:04:38de toucher Taraq Zneber
01:04:39et encore une fois
01:04:40je vous dis
01:04:41les juges vont de leur interprétation
01:04:42et sans jurisprudence
01:04:43ça devient un peu plus compliqué
01:04:44mais quoi qu'il en soit
01:04:45légalement
01:04:46on a ce vecteur
01:04:47donc on peut
01:04:48en toute théorie
01:04:49saisir les titres foncés
01:04:51nous arrivons
01:04:52à saisir
01:04:53un certain nombre de titres foncés
01:04:54ça c'est l'étape d'après
01:04:55tout à fait
01:04:56donc vous notifiez
01:04:57le copropriétaire
01:04:58le tribunal vous donne raison
01:04:59et vous arrivez à saisir
01:05:01donc faire une saisie conservatoire
01:05:02sur le titre foncier
01:05:03et après
01:05:04on peut
01:05:05et on le fait souvent
01:05:06transformer cette saisie
01:05:08conservatoire
01:05:08en saisie exécutoire
01:05:09c'est à dire que vous rentrez
01:05:10dans l'appartement
01:05:11vous commencez à
01:05:12à compter
01:05:13combien de fauteuils
01:05:14et estimez la valeur
01:05:16de sa télévision
01:05:17pour rembourser
01:05:18ses frais de syndic
01:05:18donc si j'entends bien
01:05:20c'est trois procédures
01:05:20l'injonction de paiement
01:05:22et ensuite
01:05:23on inscrit
01:05:23sur le titre foncier
01:05:25la dette
01:05:25et ensuite
01:05:26on peut même
01:05:28aller au delà
01:05:29si on a la possibilité
01:05:30d'avoir accès
01:05:31c'est trois procédures
01:05:33qui prennent du temps
01:05:34qui prennent du temps
01:05:35et qui coûtent aussi
01:05:36à la copropriété
01:05:37bien entendu
01:05:37c'est ce qu'oublient
01:05:39certaines copropriétés
01:05:41vous dites
01:05:41ah oui mais au fait
01:05:42les frais d'avocat
01:05:43c'est vous qui les prenez en charge
01:05:44ah non non
01:05:45je ne prends pas en charge
01:05:46les frais d'avocat
01:05:46donc un dossier
01:05:48chez un avocat
01:05:48c'est entre 3500 et 4000 dirhams
01:05:50donc ce qu'il faut savoir
01:05:51si vous avez 20 copropriétaires
01:05:52qui ne paient pas
01:05:53sur une résidence
01:05:54de 40 ou de 50
01:05:5620 dossiers au tribunal
01:05:58ça fait quand même
01:05:58un paquet d'argent
01:05:59d'accord
01:06:00ça d'une part
01:06:01d'autre part
01:06:02oui effectivement
01:06:02c'est une procédure
01:06:03qui s'enchaîne
01:06:04donc effectivement
01:06:05il y a l'injonction
01:06:06dans le meilleur des cas
01:06:07vous êtes en référé
01:06:08donc vous arrivez à toucher
01:06:09le copropriétaire lui-même
01:06:10et donc le tribunal
01:06:11vous donne raison
01:06:12et vous arrivez à saisir
01:06:13le titre foncier
01:06:13mais malheureusement
01:06:14là aussi
01:06:14j'ai quelques titres fonciers
01:06:16qui sont saisis
01:06:17au niveau du tribunal
01:06:18et où on a effectivement
01:06:20la dette
01:06:20qui est inscrite
01:06:21au nom de la copropriété
01:06:23sur le titre foncier
01:06:24mais le gars
01:06:25il vous dit
01:06:26moi je m'en fous
01:06:26quand je vendrai mon appartement
01:06:27je me paierai
01:06:28mais oui
01:06:28c'est ça la difficulté
01:06:30donc c'est pour ça
01:06:30que là aussi
01:06:31il y a intérêt
01:06:32à transformer
01:06:32ces saisies conservateurs
01:06:34en exécutoires
01:06:35pour pouvoir essayer
01:06:36de mettre la pression
01:06:37sur la personne
01:06:37on y arrive
01:06:38oui enfin quand même
01:06:39quand vous avez
01:06:40l'huissier qui débarque
01:06:41chez vous
01:06:41on a eu le cas
01:06:42dans une école
01:06:42dans un immeuble bureau
01:06:46pas très loin d'ici
01:06:47oui effectivement
01:06:48quand on a envoyé l'huissier
01:06:50qui a commencé à compter
01:06:51les ordinateurs
01:06:52il a sorti son chéquier
01:06:54d'ailleurs le restaurant
01:06:55dont je vous parlais tout à l'heure
01:06:56qui contestait longtemps
01:06:57les frais de syndic
01:06:58qui lui étaient imputés
01:06:59le jour où l'huissier
01:07:01est venu compter
01:07:02les fourchettes
01:07:03qu'il avait sur la table
01:07:04en plein service
01:07:05du midi
01:07:05il a commencé
01:07:07à sortir son chéquier
01:07:08oui il y a des huissiers
01:07:09qui ont des visages
01:07:10plus dissuasifs
01:07:11que d'autres
01:07:11c'est encore une fois
01:07:14bon la patte humaine
01:07:15et c'est vrai
01:07:17que certains sont
01:07:17bien plus dissuasifs
01:07:18que d'autres
01:07:19alors si j'entends bien
01:07:21parce que c'est
01:07:22parfois regrettable
01:07:24de lancer des procédures
01:07:25et in fine
01:07:25la personne
01:07:26se dérobe
01:07:28essaie de trouver
01:07:29mille et une façons
01:07:30de ne pas être
01:07:31confronté
01:07:32même si on engage
01:07:33de l'argent
01:07:34ou des dépenses
01:07:35financières
01:07:36pour les frais d'avocat
01:07:37et des frais judiciaires
01:07:38ça donne pas
01:07:39le bon exemple
01:07:40si on lance
01:07:41des procédures
01:07:42et que in fine
01:07:43c'est plus compliqué
01:07:44de toucher la personne
01:07:45intuitu personné
01:07:46et effectivement
01:07:48pour la copropriété
01:07:50on se dit
01:07:51possiblement
01:07:52que si le bâton
01:07:53n'est pas dissuasif
01:07:54ben effectivement
01:07:55c'est une forme
01:07:56d'encouragement
01:07:56à ce qu'il continue
01:07:58vous avez raison
01:07:59d'ailleurs
01:07:59souvent quand on
01:08:00vous savez
01:08:01on fait quand même
01:08:02un travail important
01:08:03de relance
01:08:03au niveau du recouvrement
01:08:05souvent les gens
01:08:07vous disent au téléphone
01:08:08mais tant que X
01:08:10n'a pas payé
01:08:10qui a un gros montant
01:08:11moi aussi
01:08:11je ne paierai pas
01:08:12mais
01:08:14l'alhamdoulilah
01:08:14globalement
01:08:17quand on fait
01:08:17le bilan
01:08:19en termes de recouvrement
01:08:21on arrive quand même
01:08:22à des taux de recouvrement
01:08:23de l'ordre de 95%
01:08:25entre 90 et 95%
01:08:26ce qui est honorable
01:08:27donc ça veut dire
01:08:28qu'on ne travaille pas
01:08:29pour rien
01:08:29et en intégrant
01:08:30bien entendu
01:08:31les contentieux
01:08:31donc même si on a
01:08:33un certain nombre
01:08:34de dossiers en contentieux
01:08:35on travaille aussi
01:08:35avec des avocats
01:08:36qui sont réactifs
01:08:36et qui essaient de pousser
01:08:38justement pour avoir
01:08:39gain de cause
01:08:40oui effectivement
01:08:41on est jugé parfois
01:08:43sur cet aspect pratique
01:08:45des choses
01:08:45parce que
01:08:46essentiellement
01:08:47monsieur on a fait appel
01:08:49à vous pour
01:08:49le recouvrement
01:08:50à la limite
01:08:51le reste devient accessoire
01:08:53effectivement
01:08:53dans certaines copropriétés
01:08:55il y a la moitié
01:08:56qui paye
01:08:56l'autre moitié
01:08:57qui regarde
01:08:57et effectivement
01:08:58la moitié qui paye
01:08:59peut être très intéressée
01:09:00à l'idée
01:09:01d'avoir des gens efficaces
01:09:02de ce point de vue
01:09:03mais en l'occurrence
01:09:05sur disons
01:09:06une solution
01:09:07que j'ai pu entendre
01:09:07de la part
01:09:08de certains syndics
01:09:08qui consiste à
01:09:09inclure les frais
01:09:11judiciaires
01:09:12de recouvrement
01:09:13à la charge
01:09:15de celui
01:09:15qui ne paye pas
01:09:16en votant
01:09:18cette disposition
01:09:19au niveau
01:09:19d'une assemblée générale
01:09:20est-ce que c'est
01:09:21quelque chose
01:09:22qui n'est pas contesté
01:09:23et c'est quelque chose
01:09:25qu'on peut pratiquer
01:09:25également
01:09:26que vous adoptez
01:09:27ça on le fait
01:09:28systématiquement
01:09:29c'est-à-dire
01:09:29dans le relevé de frais
01:09:30qu'on envoie
01:09:31à nos avocats
01:09:32on intègre effectivement
01:09:33un montant
01:09:35qui permettra
01:09:36notamment
01:09:36de couvrir
01:09:37les frais
01:09:38les frais de procédure
01:09:39sauf que
01:09:39le tribunal
01:09:40vous rendra
01:09:41ou vous donnera raison
01:09:43déjà
01:09:43si vous donnez raison
01:09:44sur les cotisations
01:09:45et si vous donnez raison
01:09:47sur les cotisations
01:09:47sur un certain
01:09:49nombre d'années
01:09:50pas simplement
01:09:51la dernière année
01:09:52ou les deux dernières années
01:09:53parce qu'il chipote
01:09:54sur des histoires
01:09:54de PV etc
01:09:55si vous donnez raison
01:09:57sur la totalité
01:09:58c'est très bien
01:09:58après
01:09:59c'est une autre procédure
01:10:01de réclamer
01:10:01ces frais d'avocat
01:10:02d'accord
01:10:02donc
01:10:03sauvegarder déjà
01:10:05ou récupérer
01:10:06les cotisations
01:10:06qui sont comptées
01:10:07enfin qui sont
01:10:08impayées
01:10:08et ensuite
01:10:09vous pourrez lancer
01:10:10une procédure
01:10:10pour récupérer
01:10:11les frais d'avocat
01:10:12il y a un aspect technique
01:10:14on a compris
01:10:14même dans le choix
01:10:15de l'huissier de justice
01:10:17et de l'avocat
01:10:18bien entendu
01:10:19il faut qu'il suive
01:10:19avec un certain
01:10:20acharnement
01:10:21ou une vigilance
01:10:23ou une attention
01:10:23ces procédures
01:10:25mais il y a un chapitre
01:10:26que le syndic bénévole
01:10:29peut-être
01:10:30maîtrise moins
01:10:32parce qu'il y a
01:10:32entre
01:10:33le moment
01:10:34où la personne
01:10:35trouve des prétextes
01:10:37ou se dérobe
01:10:38tout simplement
01:10:39à son obligation
01:10:39de participer
01:10:40à l'effort commun
01:10:41et le moment
01:10:43où on lance
01:10:44la procédure judiciaire
01:10:45il y a effectivement
01:10:45un temps
01:10:46pendant lequel
01:10:47la communication
01:10:48l'aspect dissuasif
01:10:49la négociation
01:10:50je ne sais pas
01:10:50comment on peut l'appeler
01:10:51peut être efficace
01:10:52et éviter parfois
01:10:53des frais gâchés
01:10:54inutilement
01:10:55c'est tout ça
01:10:56qu'il faut
01:10:56être sur le métier
01:10:59il ne faut pas lâcher
01:11:01l'affaire
01:11:02il faut vraiment
01:11:03essayer de solliciter
01:11:05rappeler
01:11:05discuter
01:11:07etc
01:11:08et puis après
01:11:08au bout du bout
01:11:09quand vous avez
01:11:09quelqu'un
01:11:10qui ne vous répond
01:11:10plus au téléphone
01:11:11qui reste
01:11:13injoignable
01:11:13il faut bien
01:11:14lancer une procédure
01:11:16parce que
01:11:16vous ne pouvez pas
01:11:17revenir non plus
01:11:17vers les copropriétaires
01:11:18en assemblée générale
01:11:19et dire
01:11:19on n'a rien fait
01:11:21avec les bras ballants
01:11:22mais l'aspect
01:11:23communication
01:11:24ça consiste
01:11:24à faire quoi précisément
01:11:25écrire des lettres
01:11:26à contacter
01:11:27j'ai
01:11:28une connaissance
01:11:30qui était
01:11:31syndic bénévole
01:11:31dans un immeuble
01:11:32il me disait
01:11:33tu sais
01:11:33pour faire du bon
01:11:35recouvrement
01:11:35je le fais pendant
01:11:36le ramadan
01:11:36donc au moment
01:11:39de la soupe
01:11:39il frappe chez les gens
01:11:41pour aller récupérer
01:11:41son dû
01:11:42et apparemment
01:11:43c'était très efficace
01:11:44parce que les gens
01:11:44étaient chez eux
01:11:45forcément
01:11:45ils ne pouvaient pas
01:11:47se dérober
01:11:47à ce moment là
01:11:48donc ils ouvraient la porte
01:11:49et ils disaient
01:11:50je viens pour récupérer
01:11:51les frais de syndic
01:11:52il y a des moments
01:11:53plus opportuns
01:11:54que d'autres
01:11:55je ne sais pas
01:11:57si les frais de syndic
01:11:57sont associés
01:11:58à de la charité
01:11:58en tout cas
01:11:59c'est un effort
01:11:59dans l'esprit
01:12:00de certains
01:12:01si malheureusement
01:12:01on a l'impression
01:12:03de faire l'aubône
01:12:03oui mais c'est quelque chose
01:12:05qui permet à son bien
01:12:06d'être sauvegardé
01:12:07ça tout le monde
01:12:08ne comprend pas
01:12:09c'est vrai que certains
01:12:10n'envisagent pas
01:12:11la possibilité
01:12:12ou n'envisagent pas
01:12:13sérieusement
01:12:14le fait de vendre
01:12:14mais déjà vivre
01:12:15dans un endroit agréable
01:12:16c'est peut-être
01:12:17une motivation suffisante
01:12:19pour participer
01:12:21à l'effort commun
01:12:22vous savez très souvent
01:12:23on est appelé aussi
01:12:24on ne le sait pas
01:12:25tout de suite
01:12:25mais très souvent
01:12:26on est appelé
01:12:26dans des immeubles
01:12:27où quelqu'un vous dit
01:12:28ouais tiens
01:12:29on a besoin d'un syndic
01:12:29professionnel etc
01:12:30et au bout du bout
01:12:31vous vous rendez compte
01:12:32au bout de quelques mois
01:12:32que cette personne
01:12:33qui vous a contacté
01:12:34le premier jour
01:12:34c'est celui qui voulait
01:12:35vendre son appartement
01:12:36donc il a mis en place
01:12:37le syndic professionnel
01:12:38c'est un argument de vente
01:12:40aussi intéressant
01:12:42non c'est vrai
01:12:42bon enfin
01:12:43le travail du syndic
01:12:45qu'il soit professionnel
01:12:46ou bénévole
01:12:46c'est finalement
01:12:47pour sauvegarder l'actif
01:12:49et c'est dommage
01:12:51on se retrouve dans des résidences
01:12:52je vous parlais
01:12:52d'une résidence
01:12:53à Mohamedia
01:12:53qui était
01:12:54excellemment bien située
01:12:56d'autres immeubles
01:12:56qui sont très beaux
01:12:57j'ai des immeubles
01:12:59sur Gautier
01:13:00qui sont à la base
01:13:02super beaux
01:13:02mais vous ne mettez pas
01:13:04un orteil à l'intérieur
01:13:05oui
01:13:06et ce qui fait
01:13:09qu'une copropriété
01:13:11part à la dérive
01:13:12c'est parfois
01:13:13ce sont des choses
01:13:14différentes
01:13:15et c'est peut-être
01:13:16un aspect que tu peux
01:13:17nous dire
01:13:17parce que tu nous disais
01:13:19qu'en solliciter
01:13:20un syndic professionnel
01:13:21pour essayer
01:13:22de rectifier le tir
01:13:23ou en tout cas
01:13:24de rétablir
01:13:25une situation acceptable
01:13:26enfin très souvent
01:13:27c'est parce que les gens
01:13:27ont arrêté de payer
01:13:28pourquoi ils ont arrêté de payer
01:13:29parce qu'il y avait des problèmes
01:13:30dans l'immeuble
01:13:31parce qu'il était sale
01:13:32parce que le concierge
01:13:34squatait
01:13:34parce que
01:13:35parce que
01:13:35donc un certain nombre
01:13:37de problématiques
01:13:37qu'on nous jette à la figure
01:13:39pour nous dire
01:13:40bon allez-y débrouillez-vous
01:13:41on a besoin de vous
01:13:42oui
01:13:42malheureusement
01:13:43les gens ne prennent pas
01:13:44conscience du fait
01:13:45que bon
01:13:45le syndic
01:13:46c'est un métier
01:13:48à part entière
01:13:49vous l'avez dit
01:13:49le retraité peut-être
01:13:51peut s'en occuper
01:13:51mais sinon
01:13:52il faut effectivement
01:13:53des gens
01:13:53qui soient là
01:13:54il faut déployer
01:13:55beaucoup d'efforts
01:13:56alors on va donner
01:13:56la parole à un auditeur
01:13:57très rapidement
01:13:58parce qu'il nous contacte
01:13:59à la fin de l'émission
01:14:00des auditeurs
01:14:01ont parfois besoin
01:14:02de conseils
01:14:02mais je vais vous laisser
01:14:04l'attitude
01:14:05pour intervenir
01:14:06ah
01:14:06on m'indique
01:14:07que la communication
01:14:08est interrompue
01:14:10avec l'auditeur
01:14:11qui nous a contacté
01:14:11de face
01:14:12mais c'est vrai
01:14:12qu'en 1 minute 10
01:14:16c'est plus difficile
01:14:17effectivement
01:14:18de pouvoir interagir
01:14:19surtout qu'Atlantique Midi
01:14:21est déjà de l'autre côté
01:14:22de la régie
01:14:23et qu'elle s'apprête
01:14:23à prendre la relève
01:14:24alors ça va être
01:14:26peut-être notre dernier mot
01:14:27bon
01:14:28si on voit
01:14:29effectivement
01:14:30que beaucoup
01:14:30de copropriétés
01:14:31bon
01:14:32disons
01:14:33sont dans un état
01:14:34catastrophique
01:14:35et parfois
01:14:37dans des résidences
01:14:38où la question
01:14:39des moyens
01:14:40ne se pose pas
01:14:42et c'est vrai
01:14:42que ceux qui achètent
01:14:44des fois
01:14:44se trouvent
01:14:45dans une incompréhension
01:14:46totale
01:14:46par rapport
01:14:47aux attentes
01:14:48qui pouvaient être
01:14:49les leurs au départ
01:14:50qu'est-ce qui fait
01:14:50que généralement
01:14:51ça dérape
01:14:52encore une fois
01:14:54c'est l'attitude
01:14:55des copropriétaires
01:14:56et le fait
01:14:57qu'ils ont du mal
01:14:59à concevoir
01:15:00le vivre ensemble
01:15:01et ils n'y sont pas
01:15:02prêts peut-être
01:15:03ah oui
01:15:03le vivre ensemble
01:15:04on le conçoit
01:15:05tout à fait
01:15:06à la radio
01:15:06parce que ça consiste
01:15:07à écouter
01:15:08les uns et les autres
01:15:09et c'est l'heure
01:15:09d'Atlantique Midi
01:15:10de l'annoncer
01:15:11Kamen Arsane
01:15:11nous présente
01:15:12le journal d'information
01:15:13langue arabe
01:15:14et Ahmed Eloua
01:15:15prend le relais
01:15:16pour cette tranche
01:15:17qui se poursuit
01:15:18pour une heure
01:15:19de midi
01:15:20à 13h
01:15:21excellente écoute
01:15:21sur notre antenne
01:15:22les experts
01:15:24sur Atlantique Radio
01:15:25et sous-titrage Société Radio
01:15:27et sous-titrage Société Radio