Avec Jean-Luc Guitard, Directeur Général de Consultim Groupe
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##OSEZ_INVESTIR-2025-04-06##
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00:00YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne, présente.
00:07Sud Radio. Oser investir. Tom Abinet.
00:11On vous a retrouvé, Tom Abinet, pour placer tout l'argent qu'on a gagné avec nos chaussettes. Racontez-nous.
00:15D'abord, je vais vous parler d'un scandale à près d'un milliard d'euros.
00:18Et puis, dans ce contexte de méfiance, comment redonner confiance aux investisseurs ?
00:22Pour en parler, nous recevons Jean-Luc Guittard, qui est directeur général de Consulting,
00:26spécialisé en immobilier d'investissement. Et puis, on terminera ce dimanche matin avec Sabine Tellier,
00:31notre consultante en gestion patrimoine, qui va nous expliquer comment se comporter
00:35lorsque les marchés financiers sont à la baisse.
00:37Exactement. Mais avant ça, on commence ce lundi, on commence par raconter cette histoire.
00:43Lundi dernier, s'est ouvert à la sixième chambre correctionnelle du tribunal judiciaire de Marseille
00:48un procès hors normes, pour le coup révoltant, c'est celui d'Apollonia.
00:53Oui, je vais vous faire plonger, Jean-Marie et celles qui nous écoutent,
00:56dans un scandale financier d'une ampleur inédite.
00:58Une escroquerie immobilière qui a laissé des centaines de victimes dans la tourmente,
01:02un préjudice estimé à près d'un milliard d'euros et une procédure judiciaire à la hauteur du scandale.
01:08Tout commence dans les années 2000, il y a 25 ans.
01:11Absolument. Rappelons les faits. Apollonia, une société basée à Aix-en-Provence,
01:15promet monts et merveilles à ses clients, en majorité des professionnels de santé.
01:19Leur offre ? Des investissements immobiliers, en tant que loueurs en meubles et professionnels,
01:23présentés comme sans risque, grâce à des loyers garantis et des avantages fiscaux alléchants.
01:28Les investisseurs se ruent sur ces opportunités, convaincus de faire une affaire en or.
01:33Et pour cause, derrière ces promesses, une réalité bien plus sombre.
01:36Apollonia falsifie les dossiers de ses clients, surestime leurs revenus,
01:40gonfle la valeur des biens et les loyers attendus.
01:43Les banques accordent alors des prêts massifs, parfois à hauteur de plusieurs millions d'euros.
01:48Mais lorsque les loyers promis ne rentrent pas, c'est la douche froide.
01:51Les investisseurs se retrouvent criblés de dettes.
01:54Certains devront d'ailleurs rembourser jusqu'à 400% de leurs revenus.
01:58C'est incroyable. Alors en 2008, les premières plaintes sont déposées, mais c'est déjà trop tard ?
02:02Oui, parce que la justice, malgré tout, va quand même ouvrir une enquête.
02:05Et rapidement, les révélations s'enchaînent.
02:07Les dirigeants d'Apollonia aux notaires, en passant par certains banquiers d'ailleurs,
02:10qui ont été accusés de manquement à leur devoir de conseil.
02:13C'est toute une chaîne de complicité qui est mise en lumière.
02:16Les chefs d'accusation sont lourds.
02:18Escroquerie en bande organisée, faux usage de faux en écriture et blanchiment aggravé.
02:23Et ce procès s'est donc ouvert lundi dernier.
02:25Il va durer deux mois. Une quinzaine de prévenus en tout sont sur le banc des accusés.
02:30Ainsi que 762 parties civiles et des montagnes de dossiers.
02:33Bref, un procès hors norme à la hauteur du scandale.
02:36Les victimes attendent des réponses, mais surtout justice.
02:39Alors quand on sait qu'Apollonia est un nom dérivé d'Apollon, le dieu grec de la lumière,
02:44le nom était peut-être prédestiné pour espérer que toute la lumière sera faite sur cette affaire
02:49à suivre dans les deux mois qui viennent.
02:51D'autant plus que quand on parle de victimes, il y en a certaines qui ne sont pas au procès.
02:54Et pour cause, il y a au moins une victime qui a mis fin à ces jours.
02:57Découvrant qu'elle était complètement criblée de dates, c'est une affaire absolument révoltante.
03:01Allez, tout de suite, on accueille votre invitée.
03:14Jean-Luc Guittard qui nous a rejoints en studio.
03:16Bonjour à vous et bienvenue sur Sud Radio.
03:18Vous êtes le directeur général de Consultim Group, spécialisé dans l'investissement immobilier depuis 1995.
03:27Vous avez à travers votre réseau de professionnels du patrimoine commercialisé plus de 70 000 logements.
03:33Vous intervenez également dans la Pierre Papier avec une ESCPI, une OPCI.
03:37Thomas va me traduire tout ça dans un instant.
03:39Et vous êtes évidemment l'invité de Thomas Binet.
03:42OPCI, Organisme de Placement Collectif Immobilier, c'est un placement, mon cher Jean-Marie,
03:46non coté par une société de gestion agréée par l'AMF, l'Autorité des Marchés Financiers.
03:51Bonjour Jean-Luc Guittard.
03:52Bonjour Thomas Binet.
03:53Jean-Luc Guittard, on vient de parler d'Apollonia.
03:56Il y a un instant, justement, ça vous fait réagir comment ?
04:00Quand vous entendez ce scandale, alors on va être très clair, il y a toujours une présomption d'innocence
04:05tant que le jugement définitif n'est pas donné.
04:08Malgré tout, les faits, quand même, sont très lourds.
04:10Vous en pensez quoi ?
04:11D'abord, je constate, dans ces temps où on parle beaucoup de la vitesse de la justice, finalement,
04:15que là, ça a été très long.
04:17Et ça, c'est sans doute assez inacceptable puisque les gens qui ont investi et perdu,
04:21comme vous le disiez, tout cet argent, se retrouvent à devoir attendre
04:24avec des situations qui deviennent intenables puisqu'il y a l'argent file.
04:27Deuxièmement, je constate qu'il y a une espèce de collusion.
04:30C'est un dossier dans lequel il y a une chaîne de corruption ou de complicité,
04:33comme vous le disiez fort justement,
04:35qui fait qu'à un moment, on se sent sans doute complètement enfermé
04:38puisque chaque interlocuteur qui est censé, par les obligations professionnelles qui sont les siennes,
04:42dire « attention » ou « ne faites pas ça » ou « c'est trop » ou « ne le font pas »,
04:47cette chaîne fait qu'il n'y a plus aucun frein.
04:49Si un de ces professionnels, notaire par exemple, avait dit « attention, il y a quelque chose qui ne va pas »,
04:54l'acheteur, le client, dirait « ah, ça m'inquiète ».
04:57Il prend sa décision avec la même liberté, mais il aurait eu cette alerte. Là, il n'y est pas.
05:01Alors cette histoire, forcément, va forcément, pour ne pas dire,
05:04est en train de jeter la suspicion sur toute une profession, très clairement.
05:08Et pas que sur une profession, mais c'est quand même la profession de promoteur au départ
05:13et de gestionnaire de patrimoine, on en parlera avec Sabine Tellier dans un instant.
05:17C'est concret, il va falloir quand même recréer une confiance,
05:20parce que les gens la doutent, et je vais vous dire, il faut être très clair,
05:24deux mois de procès durs, enfin de procès, on va en parler beaucoup de cette histoire.
05:30Mais ça va laisser des traces. Comment on fait pour recréer une confiance dans ce contexte ?
05:34Alors d'abord, c'est bien normal qu'on en parle, et je pense que le simple fait d'en parler
05:37contribue effectivement à comprendre, mais doit nous permettre,
05:41à nous les professionnels qui ne sommes pas en procès avec nos clients,
05:44d'expliquer ce qu'il faut faire, c'est-à-dire quelles sont les méthodes pour éviter.
05:48Il faut en sortir de l'apprentissage.
05:51Ça ne peut pas rester un énorme procès, vous le disiez, mais ça ne peut pas rester un procès.
05:55Alors justement, comment on crée cette confiance ?
05:59A quoi faut-il faire attention ? On va s'intéresser, on va essayer d'être positif,
06:02justement pour les invisiteurs qui nous écoutent.
06:04Si demain ils veulent acheter un bien, à quoi doivent-ils faire attention dans les grandes lignes d'abord ?
06:08Alors dans le premier temps, c'est l'emplacement.
06:11On achète un appartement, une maison, un actif immobilier.
06:15Donc on regarde où c'est. Si c'est une zone tendue, il y a beaucoup de gens qui veulent y habiter.
06:19Si c'est une zone détendue, il y a moins de gens qui veulent y habiter.
06:22C'est basique, mais cet emplacement, il doit être vu comme ça.
06:25Deuxièmement, on va regarder tout ce qui va concerner les transports,
06:28les services qui sont autour de mon logement.
06:30Il faut que je pense à l'habitant, finalement.
06:32S'il n'a rien de ce qu'il souhaite, ensuite je regarde toutes les nuisances,
06:36le bruit, tout ce qui va exister autour, les vis-à-vis, etc.
06:40C'est important, c'est où on vit, on y passe du temps.
06:42Mais Jean-Luc Guittard, pardon, je vous interromps,
06:44mais il y a des villes qui sont surchargées en parc locatif,
06:47je ne vais pas les citer pour leur faire de la mauvaise pub,
06:49mais évidemment, il y a des maires,
06:51il fut une époque où on faisait venir des promoteurs en masse,
06:53qu'on construit en masse, et donc du coup,
06:55après, pour trouver un locataire, très compliqué.
06:57Eh bien, dans ces cas-là, je vais vous dire, il ne faut pas investir.
06:59Voilà.
07:00Si on ne peut pas trouver un locataire, on va acheter un actif immobilier
07:03qui ne sera pas générateur de revenus.
07:05C'est sans doute une erreur.
07:07La rentabilité, j'imagine qu'il faut s'y attacher ?
07:09Absolument, puisqu'on voit des affichages de taux de rentabilité
07:13qu'il va falloir contester.
07:15Il faut les contester parce qu'entre la rentabilité affichée
07:17et la rentabilité réelle, vous avez des charges non récupérables,
07:19vous avez de la fiscalité, vous avez des frais de gestion,
07:21vous avez éventuellement des travaux,
07:23vous avez plein de choses qui vont se mettre entre les deux
07:25et qui font qu'entre l'affichage et la réalité,
07:27parfois, il y a des mauvaises surprises,
07:29donc autant le savoir en avance.
07:30Ça peut être un choix, à la fin, d'investir avec des travaux, etc.,
07:32sur une logique de plus-value,
07:34mais on ne peut pas investir sur un taux qui, par définition,
07:36n'est pas celui qui va être servi.
07:39Alors, l'affaire Apollonia met aussi à jour quand même
07:41la question qui se pose sur les acteurs qui interviennent.
07:44Comment on peut s'assurer que ces acteurs soient ?
07:46Le mot honnête, c'est toujours la question qu'on se pose,
07:48mais comment on peut s'assurer de leur professionnalisme ?
07:51Moi, je dis souvent une chose, c'est le temps, en fait.
07:53Les gens qui sont là pour vous donner un conseil
07:56et qui vont continuer à vous le donner,
07:58ils s'engagent quand même, parce que si ça se passe mal,
08:00ils seront là et c'est eux qui vont se faire,
08:02passez-moi l'expression, engueuler.
08:03Tout ce qui est vente rapide, vente des intermédiaires,
08:06moi, je crois beaucoup, si on n'a pas de conseil,
08:08quand ensuite ça se passe mal, c'est difficile
08:11de se retrouver tout seul face au problème
08:13qu'on fait à Apollonia.
08:14L'intermédiaire, quand on a confiance dans l'intermédiaire,
08:17il est là à l'achat, il est là s'il y a une difficulté,
08:19et ça, c'est la vie.
08:20Alors, concrètement, on rencontre des difficultés,
08:22parce que ça peut arriver dans le parcours d'un acheteur,
08:24on s'y prend comment pour en sortir ?
08:26Alors, à mon sens, on commence par essayer
08:29de chercher une forme de collectivité.
08:31Si on est sur des immeubles collectifs,
08:32s'il y a un problème, il est sans doute à partager.
08:34Et donc, la première chose pour moi, c'est le dialogue,
08:37en essayant de le rendre collectif,
08:38donc de donner de la force du collectif dans la discussion.
08:41Ensuite, s'il y a eu un intermédiaire,
08:42comme je le disais juste avant,
08:44c'est son rôle, donc je vais le voir,
08:45et je lui dis, cher ami, ça se passe mal,
08:47donc je compte sur vous, puisque vous avez été rémunéré
08:49lorsque j'ai acheté, donc cette rémunération,
08:51elle doit servir sur le temps de ma détention.
08:54Et puis, pour terminer, on peut peut-être se faire accompagner
08:56aussi par des professionnels de justice,
08:58j'entends par là, par exemple, des avocats,
09:00qui peuvent nous accompagner dans le cas où on a des doutes, non ?
09:02On peut, mais je pense que dans une vente immobilière
09:04que je vais qualifier de simple, à ce stade...
09:07Là, on n'était pas dans quelque chose de simple.
09:08Ce n'était pas simple.
09:09Mais les consignations de patrimoine, en général,
09:11apportent l'ensemble du conseil, de la connaissance, etc.
09:13Et eux-mêmes, d'ailleurs, vont chercher la précision.
09:15S'il y a une complexité, ils vont chercher la précision.
09:18Merci à vous, Jean-Luc Guitard.
09:19Merci.
09:20Merci beaucoup d'être intervenu sur Sud Radio.
09:21Je vous rappelle que vous êtes le directeur général de Consultim.
09:24Tout de suite, on explique quelque chose.
09:27Sud Radio, oser investir, le coin de l'expert.
09:31On expertise quelque chose, je dirais même.
09:34On accueille Sabine Tellier,
09:35notre consultante en gestion de patrimoine,
09:37gérante associée au cabinet Berger
09:39et associée avec vous, Thomas.
09:42Oui, Sabine.
09:43Les marchés sont chahutés en ce moment.
09:45On le voit bien aux Etats-Unis.
09:46Que se passe-t-il exactement ?
09:48Faites-nous un petit rappel des faits.
09:50Après une envolée, en fait, ces cinq dernières années,
09:53de 130% sur le S&P 500,
09:57qui sont les 500 plus grosses capitalisations boursaires aux Etats-Unis,
10:02les marchés américains marquent une pause.
10:05Depuis le début de l'année, on est à moins 15%.
10:08L'élection Trump, forcément, a eu un impact
10:10qui avait rassuré au départ.
10:12Mais ces premières mesures sont très protectionnistes.
10:14Avec des droits de douane, tout ça s'immute.
10:16Résultat des courses, les tensions inflationnistes sont là.
10:20Il y a un risque de remonter tôt,
10:21une croissance mondiale sous pression.
10:23Et avec la concurrence en plus chinoise sur l'e-halo-cost,
10:27les incertitudes continuent à s'accumuler
10:29et ça pèse lourdement sur les marchés.
10:31Du coup, à vous entendre, il faudrait fuir les marchés ?
10:33C'est bien ça ?
10:34La psychologie de l'investisseur, Thomas.
10:36Vendre à la bête.
10:38Ce serait la plus mauvaise attitude à adopter.
10:40C'est normal de vouloir se protéger,
10:41mais ce serait une grosse erreur.
10:43Quel est justement le bon comportement, Sabine, à adopter ?
10:46Face à un marché en baisse, il faut garder la tête froide.
10:49L'erreur, c'est la panique.
10:50Vendre dans la précipitation, c'est figer les pertes.
10:52Si on investit avec une vision long terme,
10:54ces phases de repli sont souvent des opportunités.
10:57Il ne s'agit pas du tout de racheter d'un coup,
11:00mais de rester très discipliné,
11:01continuer à investir progressivement,
11:03rester diversifié,
11:04et se rappeler que les marchés ont toujours rebondi.
11:07La patience et la méthode restent le meilleur allié de l'investisseur.
11:11Vous avez un exemple concret à nous donner ?
11:13Souvenons-nous, en 2020, pendant la Covid,
11:15les marchés ont chuté de plus de 35% en quelques jours.
11:17Certains voulaient vendre.
11:18On a tenu bon.
11:19Résultat des courses,
11:20les marchés américains ont depuis gagné plus de 130%.
11:24Même un investisseur qui était entré au plus haut en février 2020
11:26aurait aujourd'hui plus de 70%.
11:28C'est une leçon clé.
11:30Après chaque crise, l'abus d'Internet, les subprimes,
11:33des prêts à haut risque,
11:34la remontée des taux en 2022,
11:36les marchés finissent toujours par rebondir.
11:38Le temps est l'allié de l'investisseur discipliné, Thomas.
11:41Le temps est l'allié de l'investisseur discipliné.
11:43Merci Sabine.
11:44On va rester discipliné jusqu'à dimanche prochain.
11:46A votre retour mon cher Thomas Binet.
11:48A bientôt.
11:49Merci.