Avec Adrien Saby, Co-fondateur de Blocshare
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##OSEZ_INVESTIR-2025-03-23##
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NewsTranscription
00:00YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne présente.
00:05Sud Radio. Oser investir. Thomas Binet.
00:10Alors Thomas, au sommaire d'Oser investir ce matin ?
00:13Eh bien la semaine dernière, si nos auditeurs nous avaient fait le plaisir d'être avec nous,
00:16on avait raconté quand même l'histoire du grand emprunt national qui risquait d'arriver.
00:20Eh bien cette semaine, les choses ont bougé.
00:22Le gouvernement français a décidé, à travers la BPI,
00:25de lancer un produit de placement à partir de 500 euros pour financer la défense.
00:29Je vais vous en parler dans un instant.
00:30Et puis comment investir dans des biens immobiliers rénovés ?
00:33On en parle avec notre invité Adrien Sabi, cofondateur de Blockshare.
00:36Et puis Céline Maac, notre consultante en gestion de patrimoine,
00:39qui va nous parler du dispositif LLI pour logements locatifs intermédiaires.
00:44C'est quoi ? Ça sert à quoi ? Céline va tout nous expliquer.
00:48Sud Radio. Oser investir. Le conseil de la semaine.
00:52Alors Thomas, un nouveau produit d'épargne,
00:54car le gouvernement veut permettre aux Français d'investir dans la défense à partir de 500 euros.
00:58Pourquoi une telle initiative ?
00:59Eh bien Laurence, l'objectif est double.
01:01D'une part, il s'agit de diversifier les sources de financement des entreprises du secteur
01:05en complément des fonds publics et des banques.
01:07Aujourd'hui, beaucoup de PME et de TI, d'entreprises à taille intermédiaire et de la défense,
01:13peinent à obtenir des financements pour moderniser leur infrastructure
01:16et accélérer leur production.
01:18D'autre part, l'environnement géopolitique actuel
01:20pousse la France à renforcer son effort de réarmement.
01:23Avec l'incertitude autour du soutien américain à l'Europe et la menace russe,
01:27l'Union Européenne doit gagner en autonomie en matière de défense
01:31et cela passe forcément par des investissements conséquents.
01:34Conséquents et concrètement, comment fonctionne ce placement ?
01:37C'est un produit d'épargne qui sera géré par BPI France,
01:40vous savez la banque publique d'investissement.
01:42Les particuliers pourront y investir à partir de 500 euros
01:45avec des fonds bloqués pendant au moins 5 ans.
01:47L'argent collecté servira à financer les entreprises françaises du secteur de la défense,
01:52notamment celles qui travaillent sur des innovations stratégiques
01:55ou qui ont besoin de renforcer leur capacité de production.
01:58Le gouvernement espère ainsi mobiliser l'épargne privée
02:01pour soutenir un secteur clé de la souveraineté nationale.
02:04Pour l'instant, le taux de rendement n'a pas été précisé
02:06mais il devra être suffisamment attractif pour séduire les investisseurs.
02:10Les investisseurs, mais est-ce que ce type d'investissement va attirer et attire déjà les Français ?
02:14C'est l'enjeu principal, Laurence.
02:15Historiquement, l'industrie de l'armement attire peu les investisseurs particuliers
02:19pour des raisons évidemment éthiques.
02:21Pourtant, avec l'augmentation des budgets militaires,
02:23ce contexte international tendu et la volonté de renforcer la souveraineté européenne,
02:29les mentalités pourraient quand même évoluer.
02:31Reste à voir si ce produit proposera une rémunération suffisamment compétitive
02:36pour convaincre les épargnants,
02:37d'autant que d'autres placements comme le Livret A ou les assurances vie
02:40offrent une sécurité et une liquidité plus importantes.
02:44À suivre.
02:54L'invité.
02:56Votre invité, Thomas, ce matin, c'est Adrien Saby, cofondateur de BlockShare,
03:00une plateforme qui permet d'investir dans des projets immobiliers rénovés.
03:04Bonjour.
03:05Bonjour.
03:05Adrien Saby, on a vu que les ventes immobilières ont baissé depuis de nombreux mois.
03:10Quels sont les facteurs qui expliquent cela selon vous, selon votre analyse ?
03:14Effectivement, Thomas, il y a une baisse des ventes massives dans le neuf.
03:17Pour donner quelques chiffres, on enregistre environ 35% de baisse entre 2024 et 2023.
03:23Ce qui est intéressant, c'est de regarder que la tendance se poursuit sur 2025
03:26avec 10% de baisse supplémentaire.
03:28Selon moi, il y a trois raisons principales qui expliquent cette baisse.
03:31La première, ça a été l'augmentation des coûts des matériaux et des matières premières
03:34liées à l'inflation, évidemment.
03:36La deuxième, c'est l'augmentation brutale des taux de crédit,
03:40puisque je rappelle qu'en 2022, on était encore autour de 1%.
03:44Et ça a duré pendant quasi une décennie.
03:46Donc, on s'est habitué à avoir des taux bas.
03:49Et on est remonté en 2024 à presque 5% sur des empreintes de 25 ans.
03:53Donc, on le sait, le crédit impacte lourdement les transactions immobilières.
03:57Et ça, ça a été couplé aussi à une politique un peu plus restrictive d'accès au crédit
04:01avec le HCSF qui limitait l'endettement à 35%.
04:03HCSF, ça veut dire ?
04:04Le Haut Conseil pour la Sûreté, Sécurité.
04:08Voilà, exactement, qui limitait l'accès au crédit à 35% pour les particuliers.
04:16Le troisième point, excusez-moi, ça a été, selon moi, des blocages administratifs.
04:20On a délivré moins de permis de construire.
04:21Il y a également eu des réglementations de loi zéro artificialisation des sols.
04:25Et ces trois facteurs cumulés ont expliqué une partie de la crise.
04:29Et enfin, tout ça, ça a été catalysé récemment par l'arrêt d'un dispositif
04:32qui est en vigueur depuis une dizaine d'années, donc le dispositif PINEL,
04:36qui représentait jusqu'à 40 000 transactions par an
04:38pour un marché de 7 milliards d'euros environ.
04:40Alors, vous venez d'en parler.
04:41On va s'arrêter là-dessus, justement, la fin du dispositif PINEL qui a été acté.
04:45Comment le marché de l'investissement, justement, a accueilli cette nouvelle ?
04:48Alors, c'est intéressant de regarder.
04:49On était en attente de voir comment les particuliers allaient se repositionner.
04:53On observe, en fait, nous, à notre niveau, une réorientation massive
04:56de la demande vers l'immobilier ancien et plus particulièrement
04:59vers des produits d'investissement locatif dans l'ancien.
05:02Deux types de produits se démarquent aujourd'hui par rapport à la demande.
05:05Le premier, c'est le loueur meublé, qu'on appelle le LMNP.
05:09Très simplement, vous achetez un bien immobilier rénové ou à rénover.
05:13Vous le rénovez, vous le meublez et vous le mettez en location.
05:16Et ça vous permet de bénéficier, si vous voulez, d'une politique fiscale,
05:20on va dire, avantageuse.
05:21Donc, en gros, vous ne payez pas ou peu d'impôts sur vos loyers,
05:24du moins les premières années.
05:25Le deuxième dispositif sur lequel on a beaucoup de demandes,
05:30c'est le Denormandie, qu'on appelle plus vulgairement le PINEL de l'ancien.
05:33Alors, très concrètement, vous achetez un appartement,
05:36vous réalisez des travaux, vous mettez en location nue, cette fois,
05:40et vous allez pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôt
05:42sur le montant global du projet de l'ordre de 2%.
05:45Donc, très concrètement, vous achetez un appartement 75 000 euros,
05:47vous réalisez 25 000 euros de travaux, coût total 100 000.
05:51Vous allez pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôt de 2%.
05:54Alors, vous venez de nous parler de ces deux dispositifs.
05:56Dans les deux cas, le Denormandie et le LMNP, ça s'adresse à qui ?
06:00Alors, ça s'adresse principalement aux particuliers.
06:03Le premier objectif, c'est de pouvoir déployer un investissement
06:06qui ne va pas générer de fiscalité sur son investissement.
06:10Le deuxième dispositif permet de la réduction d'impôt.
06:13Donc, ça s'adresse vraiment à l'investisseur particulier aujourd'hui
06:15qui souhaite investir.
06:16Mais ça veut dire que c'est le même profil dans les deux cas ?
06:19C'est le même profil dans les deux cas avec des objectifs qui sont différents.
06:22Dans un cas, on le disait, c'était évidemment de ne pas recréer de fiscalité
06:25ou d'avoir des revenus complémentaires pour le LMNP.
06:28Et sur le Denormandie, on va plutôt être dans une logique de réduction d'impôt.
06:31Alors, vous avez mis une solution qui se dénomme, qui s'appelle Block Invest.
06:36En fait, ça consiste à investir dans des projets immobiliers rénovés.
06:41Je le résume bien ?
06:42Voilà, exactement.
06:43En fait, nous, on est spécialisés aujourd'hui dans l'immobilier d'investissement rénové.
06:48Donc, très concrètement, on va proposer ces deux typologies d'investissement LMNP de Normandie.
06:53Là où on innove, c'est qu'on le met à disposition de manière complètement gratuite
06:57sur une plateforme sur laquelle les clients particuliers
07:00et des partenaires professionnels peuvent directement venir voir les biens
07:03qui sont fraîchement rénovés ou des biens en cours de rénovation,
07:07sélectionner leurs projets et ensuite, ils peuvent se positionner sur les projets.
07:11Alors, c'est une oeuvre dématérialisée, il faut aller sur un site internet, on regarde ça.
07:15Et vous, votre rôle dans tout ça, c'est quoi concrètement ?
07:17Alors, notre rôle en fait, il consiste à évidemment sélectionner les projets d'investissement.
07:22Alors ça, c'est issu d'une expérience de 12 ans.
07:25On a constitué un réseau de professionnels spécialistes en fait de la rénovation
07:29qui vont créer, structurer ces opérations.
07:32Ensuite, on va les sélectionner, mettre à disposition l'ensemble de la documentation,
07:36vérifier justement cette documentation.
07:38Et ensuite, on va mettre directement en ligne les projets
07:41et les particuliers vont pouvoir s'inscrire en fait gratuitement en une minute
07:45et regarder les projets qui sont susceptibles de les intéresser.
07:47Et les projets ou bien immobiliers, partout en France ?
07:49Partout en France.
07:50Sans exclusivité territoriale ?
07:52Aucune. En revanche, on a une exclusivité sur tous les projets.
07:55Ça, c'est important de le souligner.
07:56C'est-à-dire qu'en fait, nos projets ne seront pas distribués ailleurs ou sur d'autres plateformes.
08:00Merci Adrien Sabi.
08:01Merci.
08:01Merci beaucoup. A tout de suite.
08:03Sud Radio, oser investir, le coin de l'expert.
08:08Et nous sommes avec notre experte Céline Minc,
08:11consultante en gestion de patrimoine et fondatrice d'Eden Finance.
08:14Et aujourd'hui, on entend peu parler du LLI.
08:17A tort ou à raison d'ailleurs Thomas ?
08:19Écoutez, on va y répondre avec Céline dans un instant justement
08:22parce que le logement locatif intermédiaire était jusqu'alors peu plébiscité en fait.
08:26D'ailleurs, on le découvre à tous un peu en fait, aujourd'hui.
08:29Oui, effectivement. Bonjour à toutes et à tous.
08:30Donc le LLI, c'est un logement à loyer réglementé, inférieur au prix du marché,
08:36accessible sous condition de ressources des locataires,
08:39c'est-à-dire en gros pour ceux qui se situent au-dessus des plafonds pour accéder au parc social.
08:44L'investissement à LLI, c'est à destination de l'allocation nue ou meublée
08:49sur certaines zones géographiques et avec un minimum de 25% de logements sociaux.
08:54Et jusqu'à maintenant, Céline, c'était réservé quand même aux investisseurs institutionnels.
08:58Raison pour laquelle on n'en entendait pas parler.
09:00Oui, c'est la loi de finances 2024 qui a ouvert le LLI aux particuliers,
09:05ceux a priori, jusqu'au 31 décembre 2027.
09:08On s'en vérifiera si ça proroge.
09:11Mais est-ce un investissement simple ou y a-t-il des conditions à respecter ?
09:15Le fonctionnement fiscal est assez simple.
09:17L'investisseur acquiert un bien avec une TVA à 10% au lieu de 20% pour les autres dispositifs
09:24et bénéficie d'une compensation de la valeur de la taxe foncière par une créance d'impôt
09:29en contrepartie d'un engagement de conservation du bien immobilier de minimum 16 ans.
09:34Y a-t-il d'autres contraintes ou pas ?
09:35Oui, une majeure, c'est celle de détenir le bien obligatoirement via une personne morale,
09:41par exemple via une SCI, Société Civile Immobilière.
09:46Si ce montage peut être un outil de détention patrimoniale de choix,
09:50il ne devrait pas être mis en place de façon systématique
09:53car cela n'est pas nécessaire dans un certain nombre de foyers.
09:56Ça génère des contraintes administratives, juridiques, comptables,
10:00donc nécessairement des surcoûts par rapport à un investissement en direct.
10:04Donc si on devait résumer, la fiscalité, encore une fois,
10:07ne doit pas être la motivation de votre investissement.
10:10Et n'oubliez pas la sélection de l'emplacement.
10:13Merci Céline.
10:14Et merci beaucoup à vous. Merci Thomas.
10:16On vous retrouve le week-end prochain.
10:23Avec YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne.