Jeudi 13 février 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Laurent Schwartz (Président, Comptoir National de l'Or) , Serge Harroch, (Fondateur, Cabinet Alpha Phi) , Paul Bourdois (Cofondateur, France SCPI) et Vincent Danis (Président, Savinianne)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion
00:13de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux
00:17et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une émission que vous pouvez
00:20retrouver tous les jours sur BeSmart4Change, sur les réseaux sociaux de BeSmart4Change
00:25et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast
00:29Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec Patrimoine Passion, le
00:33rendez-vous dédié aux investissements plaisir, passion ou alternatif de Smart Patrimoine
00:36et en l'occurrence nous tenterons de comprendre comment appréhender l'investissement dans
00:41l'or en ce début d'année alors que l'or dépasse ses records depuis quelques jours
00:45Nous en parlerons avec Laurent Schwartz, président du comptoir national de l'or
00:49Nous enchaînerons ensuite avec Enjeux Patrimoine, un enjeu patrimoine qui tentera de comprendre
00:53comment investir en SCPI en cette année 2025 avec des SCPI qui continuent à baisser
00:59leur prix de part d'un côté et d'autres jeunes SCPI qui collectent beaucoup et qui
01:03offrent des rendements intéressants, nous poserons la question à Vincent Danis, président
01:07de Savignan mais aussi à Paul Bourdoix, cofondateur de France SCPI et puis enfin dans la troisième
01:12partie de l'émission, dans l'œil de l'expert, nous nous demanderons comment appréhender
01:15le marché de l'immobilier cette fois-ci en 2025 avec Serge Harocq, gérant du cabinet
01:19Alphafi, on se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine
01:24Et c'est parti pour Patrimoine Passion, le rendez-vous dédié à l'investissement
01:30plaisir, passion ou alternatif de Smart Patrimoine, aujourd'hui nous allons tenter de comprendre
01:34comment appréhender l'or en matière d'investissement, pour en parler nous avons le plaisir de recevoir
01:39sur le plateau de Smart Patrimoine Laurent Schwartz, bonjour Laurent Schwartz
01:43Bonjour Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine
01:45vous êtes président du comptoir national de l'or, peut-être un mot rapide sur le comptoir
01:49national de l'or, on parle d'or physique quand on va, quand on se rend dans une boutique
01:53du comptoir national de l'or ? Oui on parle d'or physique, le comptoir
01:56national de l'or est un intermédiaire qui donne accès au marché de l'or physique
01:59aux particuliers qui souhaitent investir dans des pièces ou des lingots d'or ou d'argent
02:04mais aussi vendre des héritages qu'ils ont pu récupérer, on est également spécialisé
02:09dans le rachat de métaux précieux, on analyse tous les métaux précieux, or, argent, platine,
02:15palladium sous toutes ses formes et on expertise les bijoux de ces dames
02:19Alors aujourd'hui on va plutôt parler d'or ensemble, si on regarde depuis une dizaine
02:24de jours, alors l'or progresse depuis plus longtemps mais depuis une dizaine de jours
02:27il atteint des niveaux qu'il n'a pas connus, notamment aujourd'hui un peu au-dessus des
02:342900 dollars l'once, qu'est-ce que ça nous dit en matière d'investissement, d'appréhension
02:43de cet actif pour un investisseur ou une investisseur ?
02:46Alors le cours de l'or évolue à la hausse, depuis un certain temps on a augmenté de
02:52près de 4% en février, de 8% en janvier, sur les 12 derniers mois on a augmenté de
02:58près de 50% et depuis 2019 on a doublé le cours de l'or, donc le cours de l'or depuis
03:04en réalité 15 ans, depuis la crise des subprimes est à la hausse et c'est un actif qui est
03:10devenu incontournable avec des possibilités d'investissement en physique notamment
03:14C'est étonnant quand on est expert de l'or de voir plus 50% depuis 2019 alors que ça
03:20a toujours été vu comme un actif, une valeur refuge quelque part l'or avec plutôt l'idée
03:25qu'on allait faire de la performance sur des actions ou sur d'autres types d'actifs
03:28plus risqués, là on voit qu'on peut faire de la performance avec l'or si jamais on
03:33était là effectivement dès 2019
03:35C'est vrai que depuis 20 ans le cours de l'or a augmenté de 10% par an, il a été
03:40multiplié par 10, c'est un actif qui permet de diversifier son patrimoine et qui permet
03:48de renforcer une forme de stabilité à son portefeuille, c'est vrai qu'il n'a pas été
03:53habitué à de telles augmentations mais depuis la crise des subprimes, depuis le démarrage
03:58des politiques monétaires expansionnistes, finalement depuis les années 2000, l'or
04:05retrouve de belles couleurs, ça fait 25 ans que c'est le cas
04:10Début 2025, quand on voit l'or à un tel niveau, est-ce qu'on se dit c'est trop cher ?
04:16Est-ce qu'on se dit c'est le moment ? Est-ce qu'on se dit, je parle d'acheter, est-ce que
04:21quand on est au comptoir national de l'or on voit beaucoup plus de gens qui viennent
04:25vendre de l'or parce qu'ils se rendent compte que les prix deviennent avantageux ?
04:28Comment est-ce qu'on vit ce début d'année ?
04:30C'est vrai qu'on voit beaucoup de gens venir par opportunisme, vendre de l'or parce
04:35qu'il est à des niveaux stratosphériques, donc c'est évidemment pour quelqu'un qui
04:39a de l'or, qui souhaite s'en défaire, une excellente occasion de le faire.
04:42Est-ce qu'il faut encore acheter de l'or ? C'est la question qu'on se pose depuis 15
04:45ans, on nous pose depuis 15 ans et c'est toujours une question à laquelle il est difficile
04:49de répondre parce qu'on est à chaque fois au plus haut mais c'est le plus haut du passé,
04:53ce n'est pas le plus haut de l'avenir.
04:54En général, on conseille aux clients de se positionner s'ils ont décidé de se positionner.
04:59On achète sur le long terme de l'or physique, c'est quelque chose qu'on garde, on le vend
05:04rarement de son vivant, habituellement on le transmet et sur ces périodes très longues,
05:08il est conseillé de ne pas trop se préoccuper des petites variations quotidiennes hebdomadaires
05:14ou mensuelles et de se positionner.
05:16On conseille aussi à nos clients de ne pas attendre un cours, de ne pas chercher un cours
05:20en général.
05:21On ne fait pas de trading sur l'or ?
05:22On ne fait pas de trading sur l'or physique.
05:23Sur l'or physique, d'accord.
05:24On ne fait pas de trading sur l'or physique, sur l'or papier c'est un petit peu différent.
05:28Et alors, pour quelles raisons est-ce qu'on achète de l'or physique dans la gestion de
05:33son patrimoine ?
05:34Si on peut parler de gestion de patrimoine, parce qu'effectivement, il y a un facteur
05:36émotionnel, on est dans une rubrique qui s'appelle patrimoine-passion, il y a aussi
05:39des bijoux de famille ou des choses qui nous ont été transmises, mais si on parle gestion
05:43de patrimoine, pour quelles raisons est-ce qu'on va se mettre à acheter de l'or ?
05:46Alors, il est conseillé en général d'investir entre 3, 5 et 8% de son portefeuille dans
05:52de l'or.
05:53D'accord.
05:54Certains analystes ou spécialistes conseillent jusqu'à 25%, parce qu'ils ont calculé
05:59que c'était une manière de stabiliser le portefeuille de manière optimale.
06:04En réalité, ce qu'on constate, c'est que l'or est un actif décorrélé des autres
06:09classes d'actifs, lorsque les marchés financiers montent, l'or baisse et inversement, et c'est
06:15actuellement aussi le cas.
06:16L'or, c'est vraiment un outil de diversification, c'est un outil qui va venir renforcer la
06:24diversification du portefeuille.
06:26Bien sûr.
06:27Donc c'est un outil de diversification, même si effectivement on voit, je reviens sur ma
06:30question d'avant, mais pour bien comprendre, on voit des performances intéressantes, mais
06:33il ne faut pas y aller pour chercher des performances, si je comprends bien, c'est le bonus quelque
06:37part.
06:38Alors, c'est le bonus, c'est quelque chose qui est stable, qui est fiable, qui a traversé
06:44les siècles et qui revient sur le devant de la scène depuis 20-25 ans, donc aujourd'hui
06:49c'est devenu un actif incontournable.
06:51Si on regarde, d'ailleurs je vais vous poser la question autrement, j'allais dire si on
06:55regarde du côté de la géopolitique, mais je vais plutôt vous poser la question autrement,
06:58quand on vole l'or physique, est-ce qu'on regarde la situation géopolitique ?
07:01Complètement, on regarde absolument la situation géopolitique, l'or évolue en fonction de
07:07différents critères.
07:08En fonction des taux d'intérêt, si les taux baissent, l'or monte, c'est mécanique, si
07:12le dollar baisse, l'or monte, c'est aussi mécanique.
07:15Si la géopolitique est agitée, s'il y a des tensions dans la politique internationale,
07:21s'il y a des guerres, s'il y a des renversements de régime, des crises économiques ou des
07:24crises financières, l'or systématiquement est à la hausse.
07:28Donc on regarde la géopolitique plus que jamais et ces dernières années ont été
07:32riches en événements géopolitiques malheureux.
07:36Un président des Etats-Unis qui concentre tous les regards et toutes les interrogations
07:41sur l'évolution de sa politique, ça peut avoir une incidence sur le cours de l'or,
07:45à la hausse comme à la baisse ?
07:46Ça a une incidence, le cours de l'or actuellement est à 91 000 euros le kilo, c'est un niveau
07:53jamais connu, jamais atteint et le principal coupable désigné, c'est la hausse des droits
08:01de douane qu'il a annoncé, qui provoque du désordre économique, du désordre politique
08:07et une inflation à venir dont l'or est une très belle protection.
08:13Et donc ça, ça a une incidence directe sur le cours de l'or, parce qu'on a tendance
08:16à se dire, or, valeurs, refuges, donc évolution plus stable dans le temps, là ça a une incidence
08:20directe même si effectivement l'évolution des droits de douane, on sent qu'il y a des
08:23annonces, il y a la réalité, il y a des évolutions dans la réalité, ça a quand
08:27même une incidence à prendre en compte sur le cours de l'or ?
08:29Ça a une incidence, ça a une incidence d'autant plus marquée que cette annonce a provoqué
08:35un flux massif d'or physique de la Suisse et de l'Angleterre vers les Etats-Unis de
08:42peur qu'il y ait des droits de douane.
08:44Donc on a vu ces dernières semaines, ces derniers mois, ces afflux massifs qui ont
08:50eu un impact sur la prime que l'on peut payer sur l'or physique par rapport au cours de
08:54l'or habituel.
08:55Il y a près de 437 tonnes qui ont été déplacées d'Europe vers les Etats-Unis au cours de
09:04ce dernier mois depuis l'entrée en poste de Donald Trump.
09:07L'acquisition d'or physique par les banques centrales, c'est aussi un sujet qu'on regarde
09:12de près, un peu plus complexe à regarder pour le particulier, mais qui a un impact
09:15sur le cours de l'or ?
09:16Oui, ce qu'il faut savoir, c'est que les banques centrales utilisent cet actif en tant
09:19qu'actif de diversification.
09:21C'est aussi pour elles l'actif, la valeur en dernier ressort.
09:25Elles détiennent un cinquième de la détention mondiale d'or, l'or est la deuxième monnaie
09:30de réserve après le dollar avant l'euro.
09:33Donc on voit bien que ça joue un rôle très important.
09:37En 2023, les banques centrales ont acheté énormément d'or, elles ont atteint des records.
09:412024 était très soutenu, on verra ce qu'elles décideront de faire en 2025.
09:45Est-ce qu'on verra l'or dépasser les 3 000 dollars l'once en 2025 ?
09:49C'est ce que la plupart des analystes financiers prédisent sur 2025.
09:56A suivre, on en reparlera peut-être ensemble, Laurent Schwarz, merci beaucoup de nous avoir
10:00accompagné dans Smart Patrimoine, je rappelle que vous êtes président du comptoir national
10:04de l'or.
10:05Merci beaucoup.
10:06Merci.
10:07Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
10:12Et nous enchaînons à présent avec Enjeu patrimoine, nous allons tenter de comprendre
10:16ensemble comment appréhender l'investissement SCPI en ce début d'année 2025 avec des informations
10:21diverses qui nous parviennent notamment en matière de SCPI et surtout selon les différentes
10:27SCPI analysées.
10:28Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Paul Bourdois.
10:32Bonjour Paul Bourdois.
10:33Bonjour Nicolas.
10:34Vous êtes cofondateur de France SCPI, vous comparez, vous analysez les SCPI chez France
10:38SCPI et à vos côtés, nous avons le plaisir d'avoir avec nous Vincent Danis.
10:42Bonjour Vincent Danis.
10:43Bonjour Nicolas.
10:44Vous êtes président de Savignan, alors vous, pour le coup, vous accompagnez directement
10:46vos clients dans différents types d'investissement dont les SCPI et vous suivez ce marché de
10:52près.
10:53On va peut-être commencer avec vous, Paul Bourdois, je vous disais juste avant l'émission,
10:57quand on se concentre uniquement sur les articles de presse, pas sur les chiffres mais sur les
11:01articles de presse, on a l'impression que d'un article à l'autre, où tout va bien,
11:05où c'est la catastrophe sur les SCPI, avec encore 10 SCPI qui ont baissé leur prix
11:10de part depuis le début de l'année, des rendements et notamment des dividendes qui
11:15diminuent sur les SCPI au global en 2024 et un certain nombre de SCPI qui arrivent à
11:20tirer l'oreille pointe du jeu.
11:21Déjà, vous allez nous expliquer ce que vous en pensez, mais est-ce que c'est uniquement
11:24les jeunes SCPI qui offrent du rendement aujourd'hui ?
11:26Globalement oui, et vous avez raison, tout ce que vous lisez est vrai, la presse a toujours
11:30raison.
11:31En général, ce dont on s'aperçoit pour 2024 et je pense que ça va être encore plus
11:36vrai pour 2025, c'est que le marché est polarisé, c'est-à-dire qu'il y a soit des très bonnes
11:41SCPI, quand je dis très bonnes, on s'entend…
11:44Il n'y a pas de jugement de valeur, mais il y a des rendements à la clé.
11:47Exactement, qui servent du rendement et puis d'un autre côté, vous avez en effet des
11:51SCPI qui corrigent et qui sont un peu plus dans une impasse, en tout cas dans une impasse
11:55de liquidité, donc un marché extrêmement fragmenté.
11:58Un marché extrêmement fragmenté qui pose question quand on veut accompagner ses clients
12:03en matière d'investissement, Vincent Danys, ou alors la réponse est toute trouvée, on
12:07va vers les jeunes SCPI, on ne peut pas se poser pas plus de questions que ça.
12:11Nous, on est là pour simplifier le choix de nos clients et les accompagner, et simplifier
12:15leur choix aujourd'hui, ce n'est pas simplement les jeunes et les anciennes, ce sont les SCPI
12:19qui collectent et qui ont la chance de pouvoir investir et qui n'ont pas de problème de
12:23liquidité dans le marché actuel, et celles qui, par contre, ne collectent plus, qui
12:27parfois ont des problèmes de liquidité de part en attente de retrait, et pour celles-là,
12:31elles sont probablement à l'infirmerie pendant un certain temps et toute l'année 2025.
12:35Et celles-là, oui, effectivement, il n'y a pas d'espoir à court terme, parce que de
12:40toute façon, il y a encore des personnes en attente de récupérer leur mise, quelque
12:46part, et il n'y a pas suffisamment de collecte, donc on sent un certain immobilisme, voire
12:51des SCPI un peu figés.
12:53On a vu pour certaines d'entre elles des baisses de prix de part cinglantes, mais comme
12:58ces baisses de prix de part provenaient également d'une baisse anticipée de la distribution
13:02en 2025, ces baisses n'ont pas pour conséquence d'améliorer le rendement facial pour des
13:06nouveaux entrants qui, tout à coup, se diraient « j'investis au plus bas et ça peut être
13:10opportun ». Le fait de couper dans la distribution, c'est un signal que, comme je le disais,
13:15l'ASPI est à l'infirmerie, et malheureusement, il est prévu qu'elle reste à l'infirmerie
13:20probablement toute l'année.
13:21– Et ça, c'est quelle proportion du marché, ces SCPI, pour qui la situation est vraiment
13:27compliquée ? Vincent Danis ou Paul Bordois ? Je ne sais pas qui a la réponse.
13:31– Je suis prêt à en compléter ma liste.
13:33– Les deux, très bien.
13:34Vincent Danis puis Paul Bordois, oui.
13:35– En fait, un nombre limité de SCPI, une dizaine de SCPI, concentrent deux tiers des
13:40parts en attente de retrait.
13:41– D'accord.
13:42– Donc là, il y a vraiment des problèmes très localisés.
13:44Après, dans les SCPI qui vont mieux, là par contre, c'est beaucoup plus diffus, puisqu'effectivement,
13:49on va trouver toutes les jeunes SCPI qui, par nature, collectent, investissent au bon
13:53moment.
13:54Mais on trouve aussi quelques véhicules qui ont plutôt bien traversé la crise, qui continuent
13:57de collecter et qui bénéficient aussi de ces investissements relutifs.
14:00Donc globalement, il y a des problèmes très concentrés, mais par contre, sur les attractions
14:06et les potentiels de meilleure fortune en 2025, eh bien, on va trouver des SCPI de toute
14:10nature.
14:11– Donc, les SCPI pour lesquels la situation est vraiment compliquée, restent une part
14:17concentrée, minoritaire, du nombre de SCPI en France, Paul Bourdois, si je comprends
14:21bien.
14:22– Oui, je suis tout à fait d'accord avec vous et j'ajoute que les SCPI qui posent
14:26des problèmes aujourd'hui, des problèmes de liquidité, puisque c'est la majeure
14:29partie du problème, ce sont des SCPI qui ont toujours le même portrait robot.
14:33C'est des SCPI qui sont plutôt anciennes, en tout cas entre 20 et 30 ans, qui sont investis
14:39sur des bureaux en Ile-de-France, donc bureaux vieillissants et qui, évidemment, comme on
14:43le disait, n'ont pas réussi à arbitrer ou n'ont pas voulu arbitrer leur patrimoine.
14:47Elles se retrouvent un peu dans la panade, comme on le disait.
14:49Je précise également que ce qui se passe, et la raison pour laquelle ces SCPI doivent
14:54dévaloriser leur prix de part, sans rentrer trop dans le technique, c'est qu'elles
14:57ont profité d'une collecte qui était importante et massive ces dernières années, et ce qu'on
15:03leur reproche finalement, c'est ce qu'on en sens aujourd'hui pour ces nouvelles SCPI
15:08qui donnent du rendement.
15:09– D'accord.
15:10– Regardez, c'est génial, ces jeunes SCPI, ces nouvelles SCPI, elles ont une collecte
15:13qui est massive.
15:14– Oui, mais c'est exactement ce qui pose problème aujourd'hui pour les anciennes
15:16SCPI.
15:17Donc, attention.
15:18– Alors, peut-être qu'on peut préciser, parce que je ne suis pas sûr d'avoir compris,
15:21on a des anciennes SCPI qui ont beaucoup collecté, et qui ont réalisé beaucoup d'acquisitions
15:28et d'investissements, et c'est ce qu'on est en train d'en senser pour les nouvelles
15:30SCPI aujourd'hui, et c'est ce qu'on leur reproche, et c'est ce qu'on reproche
15:32à celles d'hier, c'est ça ?
15:33– La SCPI ne peut pas vivre sans collecte, c'est quelque chose qui est important.
15:38Donc, les SCPI, les nouvelles SCPI qui se sont créées, il y en a une vingtaine l'année
15:42dernière à peu près, un tout petit peu moins.
15:44– Elles collectent beaucoup.
15:45– Elles collectent beaucoup, parce qu'elles ont des rendements qui sont attractifs.
15:47– Et il n'y a pas d'historique.
15:48– Et il n'y a pas d'historique, absolument, donc pas de problème.
15:50Et c'est exactement cette énorme collecte, cette collecte massive, c'est ce qui pose
15:55problème aujourd'hui à ces vieilles SCPI, ces SCPI plus anciennes, parce qu'elles
16:00ont collecté massivement, en général elles sont issues de réseaux bancaires, et donc
16:04elles ont dû forcément investir, et investir sur des actifs pas au bon moment, et des actifs
16:09qui…
16:10– Dans un marché immobilier plus haut.
16:11– Qui corrigent aujourd'hui.
16:12Donc, attention, pardon, si vous m'avez compris, les SCPI aujourd'hui qui collectent
16:17beaucoup, elles pourraient avoir des problèmes demain, en effet, de rendement ou de correction
16:22de prix de part.
16:23– Vrai sujet, Vincent Dranis, est-ce que ça veut dire qu'aujourd'hui, à la lumière
16:26de ce qu'on a pu connaître depuis un an, un an et demi sur le marché des SCPI, alors
16:29ce n'est pas la première crise que connaissent les SCPI, mais en tout cas à la lumière
16:32de ce qu'on a connu ces derniers mois, on investit différemment aujourd'hui en SCPI,
16:37on regarde des critères un peu différents en fonction du contexte économique actuel ?
16:39– Alors, effectivement, parmi les critères qui demeurent, il y a ce côté cohérence
16:43entre la collecte et les investissements, mais là où il y a un changement, et c'est
16:47heureux, c'est que de plus en plus, on pratique en gestion immobilière ce qu'on pratiquait
16:52en gestion financière, c'est-à-dire un principe de base qui est la diversification
16:55du portefeuille.
16:56– Bien sûr.
16:57– Et avoir plutôt une allocation entre plusieurs SCPI, ne pas emmener un épargnant
17:01sur une seule SCPI en disant, ben là, on prend un risque pour un placement long terme,
17:06où ça peut bien se passer, mais il peut aussi y avoir des déviations, et notamment
17:10pour le risque sur les jeunes SCPI, c'est qu'un épargnant qui entre aujourd'hui
17:12dans une jeune SCPI, par nature, il ne connaît que 10% du patrimoine que la SCPI aura dans
17:184 ans, dans 5 ans.
17:19– Bien sûr.
17:20Et donc ça c'est à avoir en tête.
17:21– Il y a une carte blanche donnée au gérant, tant que le gérant reste raisonnable et a
17:25des investissements qui restent en phase avec ce qu'il a fait depuis le départ, tout
17:28va bien, si d'aventure la collecte se poursuit et que le gérant n'adopte pas une politique
17:33d'investissement raisonnée en phase avec cette collecte, là, par contre, il y a intérêt
17:37à suivre et peut-être sortir avant que les problèmes n'arrivent.
17:39– Voilà, ce que vous dites est très clair, mais j'ai encore du mal à comprendre si
17:43je me positionne du point de vue du particulier, c'est-à-dire que d'un côté, si on me
17:47dit, cette SCPI existe depuis 30 ans, il n'y a pas de risque, ça a toujours fonctionné,
17:51ce que je comprends c'est qu'il faut que ça allume une petite alerte rouge dans ma
17:54tête en me disant, attention, parce que ce n'est pas forcément toujours bien, mais
17:58en même temps, une jeune SCPI qui n'a pas encore complètement réalisé ses investissements,
18:03n'est pas non plus toujours, effectivement, exempt au risque, donc stratégiquement,
18:07ça devient compliqué pour l'investisseur particulier.
18:09– Mais le choix de l'investisseur, c'est de bénéficier de la granularité de la SCPI
18:12et pour le montant d'investissement qu'il souhaite faire, avoir la capacité de répartir
18:16entre plusieurs véhicules, par exemple en 2025…
18:18– Plusieurs véhicules diversifiés ou pas forcément ?
18:20– Pas forcément, mais le critère sera plutôt véhicule par véhicule, aujourd'hui par
18:25exemple, on regarde beaucoup les SCPI à capital fixe qui sont quasiment des oubliés du marché
18:30parce qu'elles ne comportent pas d'enjeu commercial, mais elles ont subi parfois les
18:34mêmes décotes que des SCPI à capital variable, tout en ayant à la fois des réserves et
18:39des potentiels de plus-value qu'elles peuvent réaliser parce qu'elles ont acheté à
18:42bon compte des immeubles il y a très longtemps et qu'elles pourront aussi alimenter par
18:46les plus-values futures beaucoup plus rapidement que les SCPI nouvelles.
18:49À côté, on voit des jeunes SCPI qui n'ont pas fait tout pour le rendement, ce rendement
18:54facial qui est très attractif et qui peut-être préjuge des collectes à venir mais pas des
18:57performances futures, et bien certaines jeunes SCPI ont commencé à doter très tôt leur
19:02report à nouveau et donc probablement seront des meilleurs véhicules à moyen long terme
19:07que des SCPI qui ont un peu trop parié sur leur capacité à maintenir un rendement fictivement
19:12élevé.
19:13– Paul Bourdois, comment est-ce qu'on fait le choix dans toutes les SCPI existantes ?
19:16Moi il y a quand même une question qui me taraude quand je traite ce sujet, c'est
19:20une SCPI qui a baissé son prix de part, est-ce que c'est forcément une SCPI qu'il faut
19:26tenir à l'écart de futurs investissements ?
19:28– Alors ça dépend de combien elle a baissé son prix de part, nous ce qu'on conseille
19:33à nos clients…
19:34– Ça peut lui redonner du souffle un peu aussi.
19:35– Oui mais alors Nicolas je vous laisse investir sur ces SCPI qui viennent de dévaloriser,
19:39moi à l'instant je n'y vais pas et je ne conseille pas nos clients puisque Français
19:42CPI accompagne ses clients dans l'investissement de SCPI, on déconseille aujourd'hui d'aller
19:47sur ces SCPI, et en effet le principe de diversification dont on parlait à l'instant il est extrêmement
19:53important, diversification à l'intérieur d'une SCPI, en effet elle peut investir
19:58de manière diversifiée, diversification sur plusieurs véhicules quand on investit
20:02et diversification sur plusieurs typologies d'actifs, typologie également, on parle
20:08de la typologie souvent, diversification géographique aussi, on peut investir en Europe, on peut
20:14investir hors de France etc. donc principe de diversification, d'opportunisme si on
20:20peut dire ça autrement, ou de ne pas mettre tous et ceux dans le même panier plus couramment.
20:24– Est-ce que vous constatez que les SCPI diversifiés sont plus attractifs ou en tout
20:29cas il y a une appréhension plus grande, appréhension pardon ce n'est pas le bon
20:33terme mais est-ce qu'il y a une envie plus grande d'investir dans des SCPI diversifiés
20:36que dans des SCPI plus spécifiques aujourd'hui Paul Bourdois ?
20:40– Alors c'est un peu, moi je me méfie un peu des termes généraux parce que diversifier
20:45aujourd'hui on met un peu, toutes les SCPI veulent être diversifiées, c'est vrai
20:50qu'il y a disons 10 ans, 15 ans, 20 ans même, la mode était un peu aux SCPI monotypologiques
20:56donc c'était des SCPI spécialisés dans les bureaux, dans les commerces, dans la logistique
21:00etc. et on se rend compte aujourd'hui qu'il faut répondre à différents cycles, que
21:04la logistique est un marché qui est moins profond que celui des bureaux, la santé pareil,
21:10donc je me méfie un peu de, il faut investir dans les SCPI diversifiés, aujourd'hui
21:15toutes se réclament d'être des SCPI diversifiées, toutes, j'exagère peut-être un peu, mais
21:20la majorité donc, non, il faut être sélectif avant tout.
21:23– Vincent Danis, je reviens sur ces SCPI qui ont fait baisser leur prix de part, est-ce
21:28qu'on peut s'attendre à ce qu'il y en ait d'autres dans l'année, est-ce que
21:30c'est toujours forcément un signal d'alarme quand on accompagne des investisseurs dans
21:35leur stratégie ?
21:36– Oui pour certaines, parce que pour les immeubles de bureaux de plus de 50 millions
21:39d'euros, là le marché n'est pas stabilisé encore, on a bien du mal à trouver un prix
21:44et très probablement il y a une donnée qui nous échappe mais qui impactera fortement
21:47les expertises qui va être l'évolution des taux à long terme pour déterminer quel
21:52est l'écart qui convient encore d'appliquer à ces patrimoines-là, donc ça c'est pas
21:55stabilisé.
21:56Pour le côté ancienne SCPI, est-il opportun d'y entrer, quand même deux remarques,
22:02la première c'est que ça dépasse le cadre des SCPI mais on a rarement envie d'entrer
22:06dans un endroit dont on ne peut pas sortir et la deuxième remarque c'est que s'il
22:10y a une baisse des taux à long terme, pour les SCPI qui ont ramené leur prix de part
22:15au minimum de la fourchette réglementaire, elles n'auront pas d'autre choix que de
22:19procéder à une hausse rapide du prix de part, donc on va se trouver sur quelque chose
22:24qui n'est pas complètement intuitif ou finalement quel que soit l'état de la situation de
22:28ce patrimoine qui ne va peut-être pas toujours très bien, on peut malgré tout avoir un
22:32léger rebond en fin d'année.
22:34– Et alors comment est-ce qu'on fait pour naviguer dans tout ça ? Vincent Danis on
22:38se fait conseiller, il n'y a pas d'autre moyen aujourd'hui ?
22:40– On se fait ça très attentivement, nous on passe au scalpel tous les trois mois quand
22:44il y a les bulletins trimestriels, la plupart des SCPI de la place, qu'une fois qu'on
22:48a ces bulletins, on pose des questions aux sociétés de gestion parce qu'on trouve
22:52qu'il manque des informations dans les bulletins donc on va les chercher ailleurs, en fait
22:55on sait qu'on est mieux mais on cherche à voir plus clair.
22:57– Et bien on finira là-dessus, merci beaucoup Vincent Danis président de Savignan, merci
23:01Paul Bourdoin cofondateur de France SCPI et quant à nous on se retrouve tout de suite
23:05dans l'œil de l'expert.
23:06Générique
23:08– BeSmart
23:10– Faut-il acheter de l'immobilier en 2025 ? Voilà le sujet qui va nous animer à présent
23:14dans l'œil de l'expert et pour en parler nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau
23:17de Smart Patrimoine Serge Haroche, bonjour Serge Haroche.
23:20– Bonjour.
23:21– Vous êtes fondateur du cabinet Alphafi, alors on a vu pas mal d'indicateurs différents
23:26sur ce marché de l'immobilier, une évolution des prix, des taux d'intérêt qui ont baissé,
23:31un contexte économique et je dirais même aussi politique ou en tout cas vision du politique
23:36vis-à-vis du marché de l'immobilier qui pose un certain nombre de questions, est-ce
23:41que selon vous il est pertinent d'acheter de l'immobilier en 2025 quand on réfléchit
23:44gestion de patrimoine global Serge Haroche ?
23:46– Alors l'immobilier c'est quand même le seul périmètre dans lequel on va vous
23:51prêter de l'argent alors que vous n'en avez pas, donc oui il faut investir à tout moment
23:56dans de l'immobilier, la question c'est dans quel support faut-il investir, est-ce
24:00qu'on achète déjà de la résidence principale ou de l'immobilier locatif quel qu'en soit
24:04la nature, la vraie question est là.
24:06– D'accord, parce que vous considérez que l'achat d'une résidence principale
24:09ça reste de l'investissement immobilier ?
24:10– Ça dépend de la tendance du marché, si la tendance est haussière comme on l'a
24:15connu dans les 25 dernières années, oui parce qu'on a profité à la fois de la chute
24:21de la crise de l'immobilier en 1995 et du passage à l'euro où on a eu un coup de
24:25boost de 2020 à 2025 et là c'était pertinent parce qu'on faisait à la fois une forte
24:30plus-value et on se logeait, aujourd'hui on a connu une correction avec une hausse
24:35très importante des taux d'intérêt puisqu'on est passé de 0,80 à 3 voire 4% là ça recorrige
24:41un petit peu mais globalement l'investisseur était habitué à des taux d'intérêt assez
24:47bas, l'immobilier en a profité pour monter et là on assiste plutôt à une correction
24:51du marché et que je considère qu'à partir du moment où on achète sa résidence principale
24:57et qu'on n'y reste pas forcément longtemps, devoir déménager dans 5, 7, 8, 9 ans et
25:04espérer avoir une plus-value qui permette de rattraper les frais de notaire et tout
25:07ce qui a été engendré comme frais pour cette acquisition, ce n'est pas forcément
25:10aujourd'hui judicieux, celle sera peut-être plus tard mais aujourd'hui il vaut mieux
25:14faire de l'investissement locatif.
25:15– Ça répond du coup à la question que j'avais vous posée donc plutôt investissement
25:18locatif en 2025, donc votre conviction c'est il faut faire de l'immobilier mais plutôt
25:22de l'investissement locatif ?
25:23– De toute façon, après il faut juste choisir son support en fonction du marché
25:27et des opportunités.
25:28– Toujours si je reviens peut-être au contexte politique, alors beaucoup de professionnels
25:33de l'immobilier disent que de toute façon le politique n'a jamais aimé l'immobilier
25:36mais là depuis quand même 6, 8, 10 mois on voit que les déclarations politiques en lien
25:41notamment avec les négociations sur le budget laissent entendre que ce n'est pas là où
25:45ils ont envie forcément de faciliter la vie des investisseurs, ça ne change rien
25:48à votre conviction, l'investissement locatif reste une bonne manière de gérer son patrimoine.
25:54– Alors l'investissement locatif reste une bonne manière pour une simple raison,
25:57c'est qu'on va nous prêter de l'argent, on va pouvoir en principe, on va pouvoir utiliser
26:02l'argent de la banque pour pouvoir investir en notre propre nom et capitaliser au fur
26:06et à mesure.
26:07La rentabilité de cet investissement va être variable en fonction d'énormément de paramètres,
26:13les paramètres actuels et les paramètres à venir qu'on ne peut malheureusement pas
26:16maîtriser mais comme dans tout investissement il y a un risque et il y a un risque immobilier,
26:21il y a un risque de taux d'intérêt, il y a un risque de marché, à un moment donné
26:24si on veut investir il faut accepter de prendre des risques.
26:26– Un investissement locatif début 2025 dans un contexte où les banques prêtent,
26:32est-ce que ça suffit à se lancer, est-ce qu'il faut quand même se constituer un
26:36apport pour potentiellement aller vers ce type d'investissement, peut-être aller au-delà
26:41de ce que peut demander une banque par exemple, est-ce que c'est stratégiquement intéressant ?
26:44– Alors il y a deux choses quand on décide d'investir dans l'immobilier, la première
26:49à laquelle on ne pense que très rarement c'est d'avoir de la liquidité, de la liquidité
26:53de côté pour faire face à tous les aléas qu'on peut avoir lorsqu'on fait un investissement,
26:57essentiellement quand on fait d'ailleurs un investissement en direct, c'est-à-dire
27:01en achetant une petite surface ou une surface plus importante, avec tous les aléas qui
27:05sont liés de la vacance locative, aux travaux, aux charges etc.
27:09Donc oui, il faut avoir de la liquidité et non, il faut éviter de mettre de l'apport
27:15dans les opérations parce qu'on augmente le levier en empruntant auprès de la banque
27:20la liquidité, servant soit à pouvoir réinvestir en cas d'impossibilité d'emprunter ou de
27:26restriction des conditions de crédit, soit en cas d'aléa de la vie, à la fois de
27:31la vie de l'investisseur et de la vie du bien immobilier en tant que tel.
27:36On rappelle, et vous l'avez dit, que quand on fait de l'investissement immobilier locatif
27:39ce n'est pas forcément achat en direct, ça peut être de l'immobilier meublé aussi
27:45mais de la SCPI également.
27:46Très rapidement, l'objectif final d'une démarche d'investissement locatif, quel
27:52est-il sur le long terme ?
27:54Sur le long terme, la démarche de tout type d'investissement, immobilier compris, c'est
27:58d'atteindre un objectif propre et identique à 7 milliards d'individus, c'est d'être
28:03heureux.
28:04D'être heureux sur terre, ça a un prix, la question c'est est-ce qu'on en a les moyens.
28:07Lorsqu'on est à la retraite, on n'a pas envie forcément de s'embarrasser de charges
28:12et de travaux.
28:13Par conséquent, il vaut mieux arbitrer à ce moment-là son patrimoine immobilier et
28:19vivre de ses rentes placées par exemple dans des contrats d'assurance-vie ou dans d'autres
28:24supports plus liquides et plus transmissibles.
28:26Merci beaucoup Serge Haroche de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine, je rappelle
28:30que vous êtes fondateur du cabinet Alfa-Fi, merci beaucoup.
28:32Merci.
28:33Quant à nous, on se retrouve très vite sur Bsmart for Change.