Jean Marie Souclier, président de Sogénial analyse le bilan 2024 pour les SCPI de Sogenial et se projette sur 2025, une année de redémarrage pour toute l'industrie.
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00:00Smartimo est au coeur du grand forum du patrimoine ce lundi 20 janvier 2025 et notre premier invité c'est Jean-Marie Soucliez. Bonjour Jean-Marie. Bonjour Fabrice.
00:14Le président de Sogenial, spécialiste des SCPI. Avec vous on va faire justement un bilan 2024 et puis on va se pencher sur les perspectives 2025.
00:22Alors Jean-Marie comment s'est passé cette année 2024 ? Une année mitigée et pour Sogenial comment ça s'est passé ?
00:28C'était une année relativement mitigée sur le marché des SCPI en général puisque la collecte atteint des niveaux relativement bas
00:35après les dévaluations de part de plusieurs sociétés de gestion et plusieurs signaux pas très bons sur les marchés.
00:41Néanmoins on a eu les premières baisses des taux directeurs des banques centrales et ça ça a eu un impact un petit peu positif en fin d'année
00:47et pour Sogenial plus particulièrement ce fut une bonne année on a bien tenu dans la collecte puisqu'on a fait 147 millions de collectes
00:54sur nos 5 fonds grand public, nos 4 SCPI et notre GFI et on est assez fiers de ces éléments pour cette année 2024.
01:01Oui c'est vrai que cette action de la BCE finalement ça a apporté une bouffée d'oxygène et c'est vrai que vous me disiez sur cette année 2024
01:07il y a eu une collecte un peu en dent de scie avec des bons mois qui étaient un petit peu moins et puis des soi-disant un peu moins, un peu plus faibles
01:15mais qui étaient finalement assez surprenants. Comment vous expliquez cette disparité par rapport aux autres années ?
01:19Alors je pense que c'était assez lié à la situation un peu politique aussi, à l'instabilité politique et puis l'attente des gens de voir un peu ce qui se passait
01:26donc c'est vrai qu'on a eu un premier semestre qui était dans la lignée de la fin de l'année 2023 et puis on est rentré en étant assez dynamique
01:33on sentait que les gens avaient envie de faire du business donc ça a été assez dynamique septembre-octobre puis ça s'est ré-effondré un petit peu en novembre
01:39et c'est reparti en décembre, je pense que c'est lié relativement à la conjoncture politique dans notre pays aujourd'hui.
01:46Et puis ce n'est pas fini puisqu'on risque d'avoir encore des surprises, une politique un peu de stop and go en tout cas sur la collecte
01:52on se penche bien évidemment sur ce qui va se passer cette année, bon déjà une relative stabilité politique, des taux plutôt bien orientés du côté de la baissée
02:01on entend encore des baisses de taux, comment vous voyez cette année 2025 pour les SCPI Jean-Marie ?
02:05Alors on espère que globalement ce sera une année de stabilité, sauf sur les taux qu'on espère voir baisser bien sûr, en termes de collecte on s'attend à une reprise de la collecte
02:13et à des augmentations de collecte, cette année on pense que le plus dur est fait, les taux remontant forcément les patrimoines immobiliers se stabilisent
02:21donc on pense que les baisses de part de certains qui auraient été obligés de baisser leur part sont terminées, enfin en tout cas on n'en aura plus trop aujourd'hui
02:27c'est un peu du passé et les gens ont compris maintenant le mécanisme, ils ont compris à quelle société de gestion ils pouvaient se fier
02:35et dans quelle société investir et dans quelle SCPI elle est celle qui allait être celle de l'année et celle des années futures
02:41donc je pense qu'on va être dans une année de stabilité pour une partie et de croissance pour le reste
02:45Si on regarde un peu la gamme de SOGENIAL, c'est vrai que vous étiez très fort sur les Coeurs de Ville, Coeurs de Région, ce n'est pas une marque déposée chez SOGENIAL
02:55mais vous n'avez pas hésité non plus à aller au-delà des frontières ?
02:58On a lancé après Coeurs de Ville qui est notre première puis Coeurs de Région, on a souhaité diversifier finalement le concept de Coeurs de Région d'être régional et diversifié à l'Europe
03:06et à la zone euro, c'est vrai qu'on a lancé en 2021 Coeurs d'Europe qui est aujourd'hui notre SCPI phare en termes de collecte puisqu'elle a rejoint Coeurs de Région
03:15et c'est une SCPI qui se développe très bien aujourd'hui, on a fait nos premiers investissements en Allemagne cette année après avoir développé l'Espagne, le Portugal et la Belgique
03:23et on cherche de nouveaux pays, on a des réunions en ce moment pour trouver des nouveaux pays d'investissement et de nouvelles terres de conquête
03:28On a l'impression que l'Allemagne c'est un peu l'El Dorado et ça fait longtemps que ça dure notamment au point de vue fiscal mais au niveau de la profondeur du marché, expliquez-nous
03:35L'Allemagne c'est un marché qui est très profond, ça fait partie des trois grands marchés ex-européens avec l'Angleterre qui est toujours très largement dorant, on va parler du continent plus tôt
03:45et après on a la France et l'Allemagne, deux pays très dynamiques, l'Allemagne étant devant, c'est vrai que c'est un pays qui est toujours très dynamique en termes d'investissement
03:52alors plutôt sur des très gros investisseurs, des très gros montants et c'est vrai que les SCPI qui arrivent, qui se positionnent sur des produits un peu plus petits en termes de taille
04:00ça permet finalement de trouver notre place dans un marché qui reste dynamique et relativement performant, surtout qu'on a eu, c'est historiquement un marché défensif
04:09mais là avec les baisses de prix et les corrections de prix assez fortes qu'il y a eu dans ces pays-là qui ont eu lieu avant la France, on s'est retrouvé dans des positions assez intéressantes d'investissement
04:16puisqu'on arrivait vraiment au creux du marché avant la reprise
04:19Alors justement on va se pencher, puisque quand on parle SCPI c'est de la pierre-papier, c'est des actifs réels, tangibles
04:25Si on regarde un petit peu les acquisitions de 2024, qu'est-ce que vous avez réalisé ?
04:29Alors en 2024 on a fait 18 acquisitions pour l'ensemble de nos SCPI, on s'est pas mal positionné en commerce cette année puisqu'on a vu de très belles opportunités
04:37donc on a acheté un Retail Park par exemple pour Coeur d'Europe au Portugal au-dessus de Porto
04:43on a acheté un très beau Retail Park également pour Coeur de Région à Hérouville-Saint-Clair dans la banlieue de Caen
04:50un très très bel actif, très performant
04:52on a acheté également des bureaux, on a acheté de l'activité, on a terminé l'année sur des acquisitions par exemple de bureaux à Toulouse
04:58de bureaux à Léquin dans le Nord, des bureaux très récents, très très beaux et très performants
05:03on a également acheté de l'activité en fin d'année, toute fin d'année, pour Coeur d'Europe au Pays Basque
05:09avec Locataires Héroski qui est une chaîne de supermarché du Pays Basque qui s'est évidemment étendue dans toute l'Espagne
05:16Alors justement, quand vous dites qu'il y a des taux très intéressants, on voudrait savoir, puisque vous dites que c'est le dernier de la guerre
05:23il faut bien acheter, même si on a une collecte abondante
05:25déjà première question, comment on fait un tel sourcing puisque vous êtes maintenant en multi pays ?
05:29Alors pour le sourcing, on s'appuie sur nos équipes françaises, on s'appuie sur nos équipes à l'étranger
05:34on a ici des partenaires, puisque historiquement notre métier c'est d'analyser les dossiers
05:38on s'appuie sur des réseaux de brokers, d'agents immobiliers très diffus et très importants
05:43l'idée c'est d'être présent dans tous les maillages, les très grands nationaux, les petits indépendants locaux, les indépendants nationaux
05:49voilà, tous ceux qui sont très dynamiques en termes de commerce, de bureau
05:53c'est notre métier de les connaître, d'aller travailler avec eux et d'être présent sur tous les marchés où on investit
05:58on a des équipes en Espagne, on a des équipes au Portugal, on a des équipes en France, en Belgique
06:02et ça c'est vraiment la proximité, c'est un mot que j'utilise très souvent mais qui est très important
06:07il faut qu'on ait une proximité avec nos porteurs de part, avec nos locataires
06:10mais aussi avec les régions où on investit, avec les pays où on investit et donc avec ces marchés
06:15Est-ce qu'on a l'impression qu'il y a eu un coup de frein en France, est-ce que dans d'autres pays
06:20on voit que par exemple l'Espagne est très dynamique, l'Italie est très dynamique
06:24ce sont des zones aussi que vous regardez pour leur dynamisme économique ?
06:27Alors en Europe tous les pays n'ont pas eu les mêmes histoires
06:30certains pays ont corrigé très tôt comme l'Allemagne ou l'Angleterre
06:33certains pays ont corrigé plus tard comme la France mais ça c'est inhérent à nos modèles économiques et à nos pays
06:37c'est toujours comme ça quand il y a des crises entre guillemets sur les marchés immobiliers
06:41et puis il y a des pays qui n'ont pas beaucoup bougé ou pas du tout bougé voire ont progressé
06:45comme l'Espagne et le Portugal qui a eu une crise de 2000 litres très très importante
06:49et qui commencent, qui sont sortis depuis quelques années de cette crise
06:52donc qui sont en pleine phase de croissance
06:54et c'est vrai que c'est des pays qu'on va aller chercher puisqu'il y a une énorme dynamisme
06:57il y a des entreprises puissantes, on va aller chercher des contreparties locales fortes aussi
07:00puisque pour nous c'est important de se dire quand on va dans un pays
07:03c'est pas forcément pour acheter des marques françaises et être exposé à des marques françaises
07:07mais d'être exposé à des locataires locaux avec la puissance et la force économique de ces acteurs nationaux, régionaux
07:12bien sûr et puis une dernière question c'est aussi sur cette année peut-être un nouvel élan
07:18est-ce que les particuliers, les investisseurs vont revenir sur ce segment des SCPI ?
07:22c'est vrai qu'ils avaient le choix avec du taux sans risque à 3,5, 4%
07:26on avait même des comptes à terme supérieurs à 5%
07:28est-ce que là du coup avec la baisse des taux ils vont redécouvrir ce placement qu'est la SCPI ?
07:32alors assez naturellement avec la baisse des taux, les taux de rendement des autres produits ont tendance à baisser
07:37donc leur intérêt baisse un petit peu
07:39en même temps les SCPI ont aujourd'hui des performances très intéressantes
07:43puisqu'on a des actifs qu'on arrive à acheter et mettre dans les portefeuilles avec des rentabilités supérieures à avant
07:48alors il faut se méfier peut-être un petit peu des taux d'annonce à des taux très élevés
07:52qui certes sont bien pour les porteurs de parts à prendre aujourd'hui
07:54mais il faut se dire qu'ils vont pas durer dans le temps
07:56le fameux les performances passées ne laissent rien présager des performances futures et ça faut jamais l'oublier
08:01c'est quoi les 6-7-8 qu'on voit chez certains ?
08:03voire plus chez certains en fait ça veut dire qu'on a des bonnes médecines de gestion qui font un bon travail d'investissement
08:07mais c'est souvent des SCPI en lancement dont les taux vont se stabiliser dans le temps et rejoindre une moyenne assez classique
08:13mais voilà ça reste des bons produits d'investissement qu'il faut regarder
08:16et puis faut pas oublier le reste des SCPI qui vont continuer à se développer
08:20et finalement souvent c'est la taille et la...
08:22la SCPI c'est vraiment un produit de long terme donc il faut des portefeuilles aussi de long terme
08:26quand je dis de long terme c'est aussi avec des achats dans plusieurs phases de temps
08:30avant crise, pendant les crises, après les crises et faut arriver à regarder un portefeuille global
08:34qui va arriver à avoir des maturités différentes
08:37parce que dans tout programme immobilier, dans tout portefeuille
08:40on a des locataires qui s'en vont, on en a qui reviennent
08:42c'est la vie d'un immeuble de temps en temps il faut restructurer
08:45et quand on a un patrimoine qui est étalé dans le temps
08:47ben finalement ça va s'étaler dans le temps
08:49alors quand on a des patrimoines qui ont été constitués des fois trop vite
08:51ça peut être un petit peu plus dangereux
08:53c'est-à-dire que les problèmes peuvent arriver un peu au même moment
08:56donc il faut continuer à investir dans les SCPI classiques
08:59et continuer à investir dans toutes les SCPI qui aujourd'hui on le vend en poupe
09:02et qui vont se développer dans le temps
09:04Voilà, on en sait un petit peu plus sur ce produit
09:06les SCPI à mettre évidemment, ça fait désormais partie des briques
09:09des patrimoines notamment pour ses revenus complémentaires très réguliers
09:12Merci Jean-Marie Souclier, je rappelle que vous êtes président de ce génial immobilier
09:16et à très bientôt sur Smartimo
09:18Merci Fabrice