Mercredi 8 janvier 2025, SMART BOURSE reçoit Laurent Saint-Aubin (Directeur de la gestion Actions, Sofidy)
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00:00Le dernier quart d'heure de Smart Bourges, chaque soir, c'est le quart d'heure thématique.
00:13Le thème ce soir, c'est celui des foncières cotées et des enjeux 2025 pour ce segment
00:18des foncières cotées en Europe.
00:20Nous en parlons avec Laurent Saint-Aubin, qui est directeur de la gestion à action
00:23de Sofidi et gérant notamment du fonds Sélection 1 chez Sofidi.
00:27Bonsoir Laurent.
00:28Bonsoir.
00:29Ravi de vous retrouver en ce début d'année pour évoquer les enjeux de ce secteur que
00:33vous connaissez très très bien.
00:35Un anniversaire n'est pas une information, on a l'habitude de le dire dans notre métier.
00:39Néanmoins, Sélection 1 célèbre ses 10 ans d'existence, c'est ça Laurent ? Je regardais
00:45les perfs que vous affichez, la performance annualisée est de 6%.
00:49Au global, sur ces 10 ans, vous faites à peu près deux fois mieux que l'indice de
00:53référence, c'est ça Laurent ?
00:56Rapidement, c'est quoi les grands enseignements de ces 10 ans et de cette surperformance ?
01:01Quels ont été les grands moments ou les grands moteurs qui ont permis cette surperformance
01:07de Sélection 1 par rapport à votre indice ?
01:09Je pense d'abord que c'est le signe qu'on peut, en faisant de la gestion active, malgré
01:14des frais supérieurs, faire beaucoup mieux que son indice de référence.
01:18Après, il faut quand même que je reconnaisse que c'est sans doute plus facile quand on
01:22a un fonds dédié à un seul secteur que quand on a un fonds multisectoriel.
01:27Battre le marché dans son ensemble, ça reste compliqué.
01:29Oui, je crois que c'est de plus en plus difficile.
01:33Je le sais d'autant plus que j'ai géré aussi des fonds multisectoriels.
01:37La raison de la surperformance, c'est toujours la même, c'est qu'il faut faire des choix
01:43drastiques, ne pas être investi dans une partie de l'indice.
01:48Aujourd'hui, on est investi dans la moitié des valeurs de l'indice seulement.
01:51Et aller aussi chercher à l'extérieur des thématiques d'investissement, donc faire
01:56preuve de curiosité, faire preuve de hardiesse aussi, ne pas hésiter à des positions importantes
02:02sur des valeurs un peu plus exotiques.
02:07Et voilà, c'est comme ça qu'on fait notre petite cuisine.
02:11Audace et gestion de conviction, voilà, c'est la recette de dix ans, des dix premières
02:16années de sélection.
02:17Alors, état des lieux du secteur des fonds cercotés en Europe à fin 2024 et en jeu
02:23de 2025, c'est le sujet.
02:25Laurent, votre message clé pour 2025, c'est que les décotes qu'on observe entre le prix
02:30de marché et la valorisation des actifs par les experts de ces fonds cercotés, ces décotes-là
02:36ne sont plus justifiées.
02:37Alors, le secteur, il est biface comme Janus.
02:42Il y a un aspect où effectivement, c'est tout à fait juste.
02:47Les décotes qui sont très importantes aujourd'hui, 32% de décotes sur la valorisation des actifs
02:54à fin 2024, ne se justifient probablement plus compte tenu de l'état industriel du
03:00secteur.
03:01Donc, des revenus locatifs avec une belle visibilité qui ont été soutenus par l'indexation
03:08et qui commencent à repartir sur les segments où il y a des actifs rares.
03:12Ça, c'est le premier point.
03:14Le deuxième point, c'est un réveil des transactions qui montrent que les valorisations, les expertises
03:23reflètent l'état du marché.
03:24Donc, on a eu Unibail-Rodamco qui a vendu 15% du Forum d'Ehal, Gécina qui a vendu
03:31son portefeuille de résidence étudiante à Neuvin, on a eu Unibail également qui
03:37a vendu Trinity.
03:39Donc, il y a un début de réveil des transactions.
03:46Le sujet du fameux mur de la dette, il est largement derrière nous.
03:52Donc, dans ce contexte-là, effectivement, on devrait revenir à une situation de réduction
03:58des décotes, voire de disparition des décotes, ce qui n'est pas rare historiquement.
04:03C'est la situation dans laquelle on a été en 2007, dans laquelle on a été en 2013-2014.
04:08Mais je disais que le secteur était biface parce que l'autre face, c'est une sensibilité
04:13extrême aux taux d'intérêt et à la macroéconomie américaine.
04:18Et la macroéconomie et les taux d'intérêt, ils sont aujourd'hui extrêmement perturbés
04:24par la prochaine arrivée de Donald Trump au pouvoir qui exerce avec énergie un ministère
04:33de la parole dans tous les sens qui se traduit par une crainte des marchés.
04:37Finalement, le scénario boucle d'or, la partie croissance, chiffre solide aux Etats-Unis,
04:44elle est toujours là.
04:45Par contre, la partie inflation, elle fait un peu peur parce qu'augmenter les tarifs
04:49douaniers et expulser les migrants, ça fait augmenter les prix, donc ça fait augmenter
04:55les taux.
04:56Il y a les problèmes budgétaires.
04:58Donc on a ce réflexe pavlovien qui consiste, quand les taux montent, à vendre les foncières
05:04malgré la première partie industrielle qui est positive.
05:08Et sur la partie industrielle, il n'y a plus de raison de voir des expertises baisser les
05:13prix et les valorisations ?
05:15Chaque classe d'actifs est différente, mais je dirais qu'à part le segment du bureau
05:21en périphérie où il y a sans doute encore une réserve de baisse de prix, on commence
05:27d'ailleurs à revoir des hausses de valorisation sur certains segments alternatifs.
05:33Sur les taux, c'est vrai que là on a repris en un mois 50 points de base sur des taux
05:37non américains.
05:38C'est un mouvement qui se globalise et qui se généralise tout de suite.
05:42Ce qui se passe aux Etats-Unis, on le retrouve au Royaume-Uni, en Europe, partout dans le
05:47monde.
05:48Si les décotes ne sont plus justifiées ou si les taux sont un problème, ça veut
05:57dire quoi ? Qu'il faut avoir un scénario, au moins une réflexion sur le sens des taux
06:03au cours de cette année 2025 ? Ça veut dire qu'il faut avoir une réflexion sur la partie
06:08politique monétaire également quand on est gérant d'immobilier coté ?
06:13Je ne sais pas si c'est malheureusement, mais c'est une grande partie de mon travail
06:20ces dernières années.
06:22Aller voir les sociétés, c'est ce qui est le plus plaisant, mais ce n'est pas la partie
06:28fondamentale.
06:29Un exemple, c'est la question de l'investissement résidentiel allemand qui reste le segment
06:35le plus important.
06:36Elle est entièrement dépendante d'un scénario sur les taux, puisque le résidentiel allemand,
06:43c'est un secteur acyclique.
06:45Est-ce qu'il va y avoir une récession en Europe ? Pour quel cas il faut en avoir ? Est-ce
06:49que la croissance européenne va tenir ? C'est un secteur avec de l'effet de levier et qui
06:55est le plus sensible aux évolutions de taux.
06:57Il y a des perspectives de baisse de taux en Europe quand même.
07:01Que Trump soit à la Maison Blanche ou pas, il y a bien ces perspectives-là, elles existent.
07:05C'est effectivement le scénario que je privilégie, à savoir qu'aux Etats-Unis, la réserve
07:11fédérale va sans doute être beaucoup plus prudente dans les futures baisses de taux.
07:15Les marchés anticipent une pause assez longue.
07:19A l'inverse, en Europe, il y a un degré d'autonomie, je ne sais pas jusqu'où il va, pour continuer
07:26de baisser les taux, surtout s'il y a un effet récessionniste de l'imposition de tarifs douaniers.
07:32Quel est le plan d'investissement pour Sélection 1, Laurent, pour cette année 2025 ?
07:38Vous évoquiez Unibail, Rodamco, Westfield, c'est la première valeur du fonds, c'est ça ?
07:44Parce que c'est Unibail, Rodamco, Westfield, parce que c'est du commerce ?
07:48En fait, moi ce que j'aime chez Unibail et ce que j'aime aussi chez Clépierre, c'est
07:54la capacité à avoir les meilleurs emplacements, et finalement quelle que soit la conjoncture,
07:59et à avoir cette capacité à les maintenir pleins et à les relouer plus chers.
08:04Unibail et Clépierre avaient un peu perdu ça avant le Covid et finalement on voit que
08:09ce moteur recommence à fonctionner, ce qui les distingue d'ailleurs d'autres foncières
08:14de commerce un peu plus secondaires et un peu plus en difficulté.
08:18Donc ça fait partie de ces actifs rares où il y a une capacité d'augmenter les loyers
08:23dont je parlais tout à l'heure.
08:25Et effectivement le résidentiel, aujourd'hui je reste sur un scénario constructif de baisse
08:31des taux en Europe et donc nous restons investis sur le résidentiel allemand pour cette raison,
08:37même si je ne suis pas fan de ce secteur où il y a effectivement un certain nombre
08:44de problèmes politiques et où même on peut douter de ce fameux argument qui consiste
08:49à dire qu'il y a un déséquilibre entre l'offre et la demande.
08:52Quand on a la démographie qu'on a en Europe, ce n'est pas un truc qui est absolument éclatant.
09:00J'entends.
09:01Vous avez toujours beaucoup aimé aussi ce qui était de l'immobilier de croissance,
09:06des postes spécifiques, des résidences spécialisées, les data centers, etc.
09:11Toutes ces poches-là aussi, ça continue pour vous d'être des convictions importantes,
09:16notamment dans le plan 2025 ?
09:18Alors tout le monde parle de data centers aujourd'hui, en matière immobilière vous
09:23avez deux choses, vous avez la structure brute qu'on va livrer à un client, la foncière
09:29qui fait ça n'a aucun savoir-faire donc en fait l'essentiel de la marge va lui échapper
09:35et puis vous avez des opérateurs immobiliers qui exploitent et qui donnent des services
09:39à leurs clients et c'est sur cette niche-là qu'on est et effectivement ça a fortement
09:44contribué à la super performance de 2024, ça représente 6% du fonds aujourd'hui donc
09:50on reste là-dessus.
09:51Le deuxième élément qui est un peu nouveau c'est le retour de disparités géographiques.
09:57La géographie ce n'était pas important en matière d'immobilier, un bureau à Madrid
10:03c'était la même chose qu'un bureau à Berlin.
10:05Cette disparité elle revient parce qu'il y a des différentiels de croissance et par
10:08exemple l'Espagne continue de surperformer et il y a un segment géographique sur lequel
10:16on peut s'exposer avec des valeurs cotées en Europe de l'Ouest qui est l'Europe de
10:20l'Est où il y a des taux de croissance, un niveau de formation de la population et
10:25qui constitue d'ailleurs une porte d'entrée aux industries chinoises qui pourraient tenter
10:31de tourner les tarifs douaniers en temps direct dans l'Union Européenne.
10:36Donc on regarde aussi cette jaune géographique avec des investissements.
10:42Des dispersions géographiques qui se créent aujourd'hui dans ce marché de l'immobilier.
10:45Et par contre un des échecs de 2024 c'est notre exposition à la Grande-Bretagne avec
10:50des titres de très grande qualité et la Grande-Bretagne qui n'est pas chère sous-performe
10:56et continue de sous-performer massivement.
10:58Avec des taux britanniques aujourd'hui.
11:00Je ne sais pas si vous avez vu mais c'est une sale séance pour l'obligataire britannique
11:04avec un sterling qui plonge de 1%.
11:06On n'a pas parlé du bureau mais le fait de ne pas en avoir parlé pendant 12 minutes,
11:11qu'est-ce que ça nous dit Laurent ? Qu'il faut être encore un peu prudent.
11:15Il y a un segment de bureau mal aimé qui me paraît intéressant, c'est la défense.
11:23En fait, il n'y a pas tellement d'offres alternatives pour des très grandes surfaces
11:31de bureau très bien desservies.
11:32Il y a des taux de vacances, des niveaux de loyers qui sont descendus trop bas à mon
11:36sens.
11:37Mais à part ça, le bureau périphérique parisien, ce n'est pas bon.
11:44Après, il y a beaucoup de foncières de bureau avec une exposition à Paris et j'ai des
11:50doutes sur l'attractivité internationale de la France en ce moment.
11:53Donc, ça me fait un petit peu peur, y compris sur le bureau Prime.
11:57On intègre un peu la prime de risque politique sur le marché.
12:02La start-up nation est un peu de plomb dans l'aile aujourd'hui.
12:06Je reviens au bureau à la défense, JP Morgan veut rappeler tout le monde cinq jours par
12:10semaine.
12:11Ça commence.
12:12On verra comment ça se traduit chez nous.
12:13Merci beaucoup Laurent Saint-Thomas, directeur de la gestion d'action de Sofidi qui était
12:17avec nous pour parler de ce segment.
12:19Des foncières cotées en Europe dans Smart Bourse sur Bsmart4Change.