Mercredi 27 novembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Alexis Bourdillat (Fondateur, Readi) , Xavier Demeuzoy (avocat expert en droit de l'immobilier et Airbnb) , Régis Yancovici (Dirigeant et fondateur, Luxavie) et Alexis Alban (Président, Lodgis)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:19émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur BeSmart4Change, sur les réseaux
00:23sociaux de BeSmart4Change et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes
00:27les plateformes de podcast. Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord
00:32avec l'écho des cryptos, le rendez-vous dédié aux cryptomonnaies, aux cryptoactifs
00:35ou à la tokenisation de Smart Patrimoine et en l'occurrence ce sera le sujet qui va
00:38nous animer aujourd'hui. La tokenisation des actifs financiers traditionnels est-elle
00:42favorisée par la hausse récente du bitcoin et des cryptomonnaies en général en lien
00:46avec l'élection de Donald Trump ? Ce sera donc la question qui nous animera en première
00:50partie de l'émission avec Alexis Bourdia, le fondateur de Reddy. Nous enchaînerons
00:53ensuite avec un enjeu patrimoine consacré à l'investissement immobilier en vue de
00:59faire de la location touristique meublée. Cet investissement peut-il rester intéressant
01:05face à la promulgation de la loi Le Meur qui abaisse des seuils fiscaux mais qui fait
01:11également entrer ces actifs immobiliers dans une réglementation similaire à celle de
01:18la location nue, notamment en matière de passoires thermiques. Nous poserons la question
01:21avec Xavier Demesois, avocat expert en droits de l'immobilier mais aussi avec Alexis Alban,
01:26président de Logis. Et puis enfin dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil
01:30de l'expert, nous aurons le plaisir de retrouver Régis Iancovici, fondateur et dirigeant de
01:34Luxavie pour décrypter l'assurance-vie luxembourgeoise dans une stratégie de gestion de patrimoine.
01:39On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:45Nous enchaînerons donc avec l'écho des cryptos, le rendez-vous dédié aux cryptomonnaies
01:49ou aux cryptoactifs de Smart Patrimoine et nous allons tenter de comprendre ensemble
01:52quel impact la hausse récente du Bitcoin et d'autres cryptomonnaies ou cryptoactifs
01:57peut avoir sur la tokenisation d'actifs financiers. Pour cela, nous avons le plaisir de recevoir
02:03sur le plateau de Smart Patrimoine Alexis Bourdiat. Bonjour Alexis Bourdiat.
02:06Bonjour.
02:07Vous êtes fondateur de Reddy. Reddy qui est une entreprise qui justement travaille sur
02:11ces sujets de tokenisation et fait le pont finalement entre le monde de la blockchain
02:16et des crypto-monnaies et le monde de la finance traditionnelle. On a vu récemment
02:20des marchés crypto euphoriques, un Bitcoin particulièrement euphorique notamment en
02:25lien avec l'élection de Donald Trump mais pas que. Finalement ça s'est maintenu derrière
02:30mais c'est quand même l'élément déclencheur. Comment est-ce que vous analysez cette séquence
02:34de 2-3 semaines maintenant qu'on vit sur les marchés cryptos ?
02:37Tout à fait. On parle vraiment, on assiste vraiment à une euphorie sur les marchés
02:42comme vous l'avez dit. En fait, on a le Bitcoin qui est l'actif phare, la crypto-monnaie
02:47phare qui est en forte hausse depuis l'élection de Donald Trump. Mais derrière, ça tire
02:52à la hausse toutes les autres crypto-monnaies, la plupart en tout cas, ce qu'on appelle
02:57les altcoins, les jetons alternatifs. Et parmi ces jetons, on retrouve de nombreux projets
03:04d'infrastructures de marché, aussi peut-être des projets moins sérieux. Mais sur les projets
03:12qui nous intéressent autour de la tokenisation, on voit les acteurs qui ont leurs jetons
03:16qui s'apprécient. Pour eux, c'est une bonne nouvelle parce qu'ils vont pouvoir émettre
03:20des nouveaux jetons. Et en fait, il faut voir les jetons de ces acteurs comme étant un
03:28investissement pour eux. Pour l'investisseur, acquérir un jeton de cette startup, c'est
03:34comme investir dans une startup. Et ces startups, elles vont travailler sur l'infrastructure
03:40de marché, sur la tokenisation. Et aujourd'hui, elles vont avoir les moyens de développer
03:45plus rapidement leurs projets. Parce que la valeur de leur jeton s'apprécie
03:48et que ça leur permet de lever plus d'argent quelque part, si je comprends bien. Ça veut
03:52dire que si la valeur s'apprécie, ça veut dire qu'il y a plus d'acheteurs, potentiellement
03:55plus de personnes à l'achat sur ce type de jetons aussi ?
03:57Exactement. Alors, les investisseurs qui vont être à l'achat, normalement, leur
04:01thèse d'investissement, c'est de se projeter sur le développement futur de la startup.
04:06Donc, ils vont croire dans le développement de son activité. C'est pour ça que leur
04:12jeton va s'apprécier. Pour la startup, effectivement, elle va avoir davantage de
04:19réserve, de liquidité pour favoriser son développement. Aujourd'hui, ces startups
04:24qui ont des jetons qui sont valorisés parfois quelques milliards, elles travaillent dans
04:29l'infrastructure de données financières qui transitent de blockchain en blockchain.
04:35C'est justement pour enlever des frictions à un secteur, à un écosystème qui est
04:41très fragmenté. Par exemple, il y a Chainlink. Il y a d'autres acteurs qui travaillent
04:45sur la gestion d'actifs vraiment sur la blockchain, comme Mundo. Et donc, leurs jetons
04:51sont valorisés aujourd'hui plusieurs milliards de dollars.
04:54Et ça, on a vu une sorte de contagion suite à l'élection de Donald Trump, même sur
04:59ces jetons-là, alors que ce n'est pas directement des crypto-monnaies au sens où on peut l'entendre
05:06équivalent à Bitcoin, par exemple. Ça démontre quoi ? Ça montre qu'il y a une sorte d'euphorie,
05:14d'espoir des investisseurs sur, potentiellement, une facilité à monter des projets blockchain
05:20ou crypto dans l'avenir et qui bénéficierait à la tokenisation d'actifs financiers traditionnels ?
05:25En fait, pour faire simple, ça démontre l'institutionnalisation de la blockchain.
05:29Parce que les projets que je vous ai cités, et il y en a d'autres, il y en a qui sont des
05:34projets de blockchain, par exemple, vraiment d'infrastructures techniques. Ces projets-là,
05:39ils répondent à la demande d'investisseurs institutionnels pour disposer d'une infrastructure,
05:47pour échanger des titres financiers, pour échanger de la donnée financière.
05:52Bien sûr.
05:52Et donc, en fait, le fait que leurs jetons s'apprécient, ça montre que la thèse d'investissement
05:58prend beaucoup de valeur et va se concrétiser. Leur raison d'être va se concrétiser. Pourquoi ?
06:06Parce qu'on assiste à l'institutionnalisation. Il y a d'autres sujets d'actualité qui montrent
06:13ce phénomène-là, mais on assiste vraiment à l'institutionnalisation de la blockchain et
06:20l'adoption par les acteurs financiers. C'est poussé par l'élection de Donald Trump et toutes
06:24les réformes qui sont envisagées, mais il va y avoir une course mondiale aujourd'hui pour être le
06:33premier à avoir une infrastructure de marché sur la blockchain qui permet d'accueillir tous les
06:40acteurs financiers.
06:40Institutionnalisation ou euphorie, voire effet de bulle, post-élection de Donald Trump ? Et on
06:46verra dans six mois, effectivement, ce qu'il reste des projets qui subsistent en matière de
06:50valorisation de jetons, par exemple, si on prend ça comme indicateur.
06:54Aujourd'hui, si on s'écarte de la valorisation des jetons, c'est un pari sur l'avenir d'un
07:01protocole, d'une application. Si on regarde aujourd'hui ce qui se passe en matière d'adoption
07:06réelle, on a quand même des acteurs financiers qui lancent leurs actifs tokenisés sur de
07:11nouvelles blockchains, donc des fonds monétaires tokenisés qui arrivent sur cinq blockchains.
07:18Par exemple, pour le plus grand fond monétaire tokenisé sur la blockchain, la semaine dernière,
07:23il a été lancé sur cinq nouvelles blockchains. Ces blockchains bénéficient de l'intégration de
07:29ces produits d'investissement, en fait, sur leurs blockchains et leurs jetons, c'est
07:33apprécié, c'est une bonne nouvelle pour ces blockchains-là. Aujourd'hui, l'univers est très
07:38fragmenté et c'est pour ça, d'ailleurs, qu'on a créé un outil comme Ready pour référencer tout
07:42l'univers et permettre aux investisseurs de naviguer parmi les blockchains, parmi les
07:46applications, parmi les émetteurs d'actifs. On aide à naviguer, à comprendre, à centraliser
07:55l'univers, on recrée l'univers pour permettre de le découvrir et de comparer les solutions
08:00qui existent. Aujourd'hui, on voit ces émetteurs d'actifs qui, justement, accélèrent sur leur
08:08déploiement blockchain et c'est favorisé notamment par un contexte dans lequel ils ont
08:16l'appui d'autorités gouvernementales, d'organisations gouvernementales, notamment de banques centrales.
08:23Même aux Etats-Unis ou plutôt en Europe sur le sujet ?
08:26Aux Etats-Unis, le pari futur, et on aura les réponses en janvier, c'est qu'il va y avoir
08:32des autorités de régulation qui sont favorables au Bitcoin et également une réserve fédérale. Il y a
08:40des rumeurs comme quoi elles pourraient acquérir des crypto-monnaies en tant que réserve. C'est un
08:48souhait, c'est un projet de loi qui sera soumis. Donc aujourd'hui, on a un écosystème qui est
08:57adopté par les institutions gouvernementales et les organismes également gouvernementaux.
09:03Avec notamment, en Europe plus précisément, et on pourra finir là-dessus, des tests, des démarches,
09:10des initiatives pour créer des monnaies numériques.
09:14Tout à fait. En fait, aujourd'hui, un actif financier tokenisé, c'est un jeton qui représente un actif financier et pour pouvoir l'échanger, il faut l'échanger contre une devise, une monnaie.
09:28Aujourd'hui, les monnaies légales ne sont pas sur la blockchain. Les monnaies qu'on retrouve sur la
09:32blockchain, ce sont des stable coins et ils sont émis par des entreprises privées. Et cette année,
09:38la Banque Centrale Européenne a confié à quelques banques centrales nationales, dont la Banque de
09:45France, des projets pour émettre un euro numérique sur les blockchains. Et donc il y a des tests qui
09:54sont réalisés sur des blockchains réels. Donc ce sont des déploiements réels d'un
10:01euro numérique test. Donc c'est la Banque de France qui émet son euro et qui peut le
10:06récupérer. Et donc il y a eu des obligations qui ont été émises sur des blockchains et qui ont été
10:16réglées en euro numérique. Et donc ça, ça représente une avancée considérable. Et ces tests-là, dans
10:22quelques années, ça va mener à vraiment l'implémentation de l'euro numérique. Et donc à
10:28chaque transfert d'actifs financiers, on aura une monnaie légale qui servira de règlement. Donc
10:33aujourd'hui, on peut le dire, on est dans une infrastructure financière qui va être déployée
10:42sur la blockchain. Et donc il s'agit vraiment de l'infrastructure du futur. Et aujourd'hui,
10:47même la tokenisation des actifs est devenue une matière première. Il y a beaucoup de plateformes
10:52qui permettent de tokeniser des actifs. Nous, on a identifié ces plateformes, on les audite,
10:58on regarde comment la tokenisation des actifs fonctionne avec elles. Et donc aujourd'hui,
11:04un émetteur d'actifs, il doit réfléchir à comment se déployer sur la blockchain et émettre ses actifs
11:11dans ce nouvel écosystème. Merci beaucoup Alexis Bourdias. Je rappelle que vous êtes le fondateur
11:16de Redi. Merci d'être venu nous voir dans ce mois de patrimoine. Et quand à nous, on se retrouve tout
11:19de suite dans Enjeu patrimoine. Et nous enchaînons à présent avec Enjeu patrimoine. Nous allons
11:27revenir sur les incidences en matière d'investissement immobilier, notamment en vue de
11:32faire de la location touristique. Deux, la loi l'humeur en vigueur depuis le 21 novembre. Pour
11:39en parler, nous avons le plaisir d'avoir deux experts du sujet sur le plateau de Smart
11:41Patrimoine. Xavier Demeusois nous accompagne tout d'abord. Bonjour Xavier Demeusois. Vous êtes
11:45avocat expert en droit de l'immobilier, mais aussi expert en location saisonnière. Et à vos côtés,
11:49nous avons le plaisir d'accueillir Alexis Alban. Bonjour Alexis Alban. Bonjour. Vous êtes président
11:53de Logis. Logis, particulièrement spécialisé sur la location meublée. On va essayer de comprendre
11:59avec vous deux l'impact de cette loi l'humeur. Certains l'ont qualifié de loi anti Airbnb. En
12:05tout cas, cette loi qui vient réglementer un peu plus les locations saisonnières. Il y a des aspects
12:10fiscaux, mais il n'y a pas que ça. Il y a aussi des aspects en lien avec la rénovation énergétique,
12:15ou avec la capacité des communes à réglementer chez elles la manière dont on peut réaliser la
12:21location saisonnière. Xavier Demeusois, est-ce que vous pouvez nous résumer, pour un investisseur
12:26particulier, ce que cette loi va changer ? Effectivement, les députés ont adopté une loi
12:32qui est finalement ce qu'on peut appeler un couteau suisse, qui vient un petit peu restreindre la
12:37location saisonnière en France. Pour résumer, il y a une boîte à outils qui va être à disposition
12:42des élus de toutes les communes de France, et qui va permettre à ces élus de voter des
12:47délibérations de conseils municipales pour réglementer au niveau local la courbe durée,
12:51et pour la durcir. C'est-à-dire que parmi les différentes mesures, il y a notamment
12:56l'interdiction désormais de louer des passevoirs thermiques en Airbnb. Ça c'est au niveau national ?
13:02Oui, ça c'est au niveau national, mais il y aura également un numéro d'enregistrement qui va être
13:07mis en place pour que les communes puissent surveiller un petit peu le nombre de locations
13:10qui sont opérées pour pouvoir mieux réguler les choses. On aura également la faculté pour les
13:14communes d'abaisser le seuil de 120 jours jusqu'à 90 jours pour les résidences principales. Vous
13:20avez également un très fort durcissement des sanctions pour ceux qui louent leur location
13:25Airbnb, qui n'ont pas le droit de le faire. Les amendes, par exemple, passent de 50 000 à 100 000
13:29euros. Donc vous avez un tout un nombre de seuils. Vous avez également les intermédiaires immobiliers
13:34qui désormais sont concernés par cette situation, puisqu'aujourd'hui, si jamais ils concourent à
13:39une infraction, ils ont la même amende sommairement que le propriétaire pour suivir.
13:42Là on parle éventuellement d'agences immobilières, de conciergeries, qui ne vérifieraient pas le nombre de jours de location.
13:47Enfin, dernière mesure phare, j'ai envie de dire, ça concerne la copropriété, puisque
13:52désormais les copropriétés pourront, lors d'une assemblée générale annuelle ou extraordinaire,
13:56adopter une résolution qui dit que la location de courte durée est interdite dans l'immeuble,
14:01dans certains cas, à la double majorité de l'article 26 et non plus à l'unanimité comme
14:05c'était le cas aujourd'hui. D'accord, donc on pourra plus facilement interdire, si je comprends bien,
14:09au sein des copropriétés. Dans résidences secondaires notamment et dans des immeubles qui,
14:13effectivement, qui ne sont pas commerciaux, dans des appartements, en fait, dans 90% des
14:18copropriétés, effectivement. On va avoir aujourd'hui une faculté ouverte aux copropriétés. Je tiens
14:23tout de suite à préciser que cette mesure, pour moi, me semble non conforme, et en tout cas sujet
14:30à débat. D'accord. Et il n'est pas impossible, effectivement, que le Conseil constitutionnel soit
14:33saisi, en tout cas sur cette mesure de la copropriété. On reviendra vers vous dans un instant
14:38pour comprendre un petit peu les incidences et, effectivement, l'avenir de cette loi. Juste avant,
14:42Alexis Alban, il y a aussi un volet fiscal à cette loi. Avant, on avait une sorte de facilité
14:48fiscale lorsqu'on faisait de l'allocation saisonnière qui est remise en cause avec la loi. Tout à fait,
14:53il y avait une facilité et un avantage même fiscal à louer sur de la courte durée emmeublée,
14:59typiquement sur Airbnb. Aujourd'hui, c'est remise en cause. A la fois, les seuils sont revus. On était
15:05à 77 000 euros. On passe à 15 000 euros de seuil maximum pour déclarer au microbic. Là, on parle
15:11de rentrée d'argent liée à une location saisonnière. Tout à fait. Et le deuxième point sur ce sujet,
15:18c'est l'abattement qui était à 50 % et qui passe à 30 %, ce qui crée un désavantage, en fait,
15:25pour la location touristique, tout en sachant que sur la location meublée traditionnelle, on reste bien
15:30à un abattement de 50 %. D'accord. Donc, c'est juste la location touristique qui voit, effectivement,
15:35sa réglementation évoluer, pas la location traditionnelle. Xavier Demesois a résumé,
15:41effectivement, les autres mesures au-delà de la fiscalité. En tant que président de l'OGIS qui
15:46opère dans la location meublée, vous regardez de près ce qui se passe dans la location touristique,
15:50cette loi, elle vous paraît trop dure pour un investisseur immobilier ? On parle d'investissement
15:56dans l'immobilier en vue de faire de la location saisonnière ou il y a encore des opportunités ?
16:00Il y a une possibilité de naviguer, quand même, dans cet environnement juridique ? Alors, c'est
16:04vrai que le législateur frappe fort, comme il l'a déjà fait par le passé avec la loi Elan,
16:11par exemple, qui était aussi une approche dissuasive sur la location touristique. C'est vrai que pour
16:18nous, l'analyse qu'on a, c'est que ça va forcément avoir un impact pour les propriétaires qui vont
16:22devoir faire évoluer, en partie, notamment les futurs propriétaires qui achètent un mien pour
16:27le louer en meublé, vont faire évoluer leur stratégie locative pour l'orienter plutôt vers
16:31du meublé traditionnel. Parce que c'est vrai qu'aujourd'hui, faire du touristique, et on le
16:36sait, depuis des années on en parle, il y a chaque année ou tous les 2-3 ans, un encadrement qui
16:42vient s'ajouter et qui rend la location touristique un peu plus dissuasive. Et du coup,
16:48c'est vrai qu'encore une fois aujourd'hui, ça s'impose aux investisseurs. Et là, en tant que
16:55professionnel de l'immobilier, vous dites qu'on est dans un contexte dissuasif vis-à-vis de la
17:00location touristique. Je caricature, mais n'allez pas là-bas ou alors allez-y dans une stratégie
17:06différente ? Il y a toujours des possibilités. Aujourd'hui, ça concerne principalement des
17:13sujets d'autorisation. On donne davantage de pouvoir aux mairies. C'est sûr que le propriétaire qui
17:19déclare homicrobique n'aura pas la même rentabilité qu'avant. Après, il y a toujours des
17:25possibilités de tirer profit de la location touristique, notamment en faisant classer son
17:30logement, qui permet d'échapper à certains dispositifs que j'ai pu citer avant. Qui avant
17:35avait un abattement fiscal de 71% ramené à 50% ? Exactement. On lui est place des 30%, donc ça
17:40reste assez avantageux. Et il y a aussi toujours la possibilité de déclarer au réel, en fonction
17:46notamment quand on investit pour faire des travaux ou qu'on passe par une conciergerie. C'est vrai
17:50qu'il y a un ensemble de charges qui permettent de réduire fortement l'assiette imposable. Et donc
17:55ça, ce sera toujours possible sur le touristique. Xavier Demesois, vous nous avez donné un certain
17:59nombre de mesures, notamment cette possibilité de donner aux mains des communes, mais aussi des
18:04copropriétés, la possibilité ou non de louer pour des propriétaires. Est-ce que ça crée un
18:09environnement un peu plus incertain quand même, quand on parle d'investissement en vue de réaliser
18:15une location touristique meublée ? C'est-à-dire que je mets de côté les propriétaires qui voudraient
18:20arrondir leur fin de mois avec un certain nombre de locations. C'est incontestable. J'ai même envie
18:24de dire, au niveau de la sécurité juridique, c'est dangereux puisque vous avez des gens qui
18:28ont acheté des appartements il y a 2, 3, 4 ans dans des stations balnéaires en vue de faire de la
18:32courte durée. Il n'y avait aucune restriction, que ce soit dans la commune ou dans l'immeuble. Et
18:36aujourd'hui, vous allez nager de copropriétés qui, au mois de mai 2025, va vous dire on arrête. C'est
18:42terminé. Et là, il n'y a pas de recours possible ? Justement, si. Il y aura probablement une QPC,
18:46question prioritaire de constitutionnalité, qui va quasiment, de façon certaine, être soulevée
18:52puisque le Conseil constitutionnel, en 2014, dans des faits analogues, a censuré une telle
18:58disposition qui porte une telle atteinte aux droits de propriété. Et aujourd'hui, une double
19:02majorité de l'article 26 vient dire à des gens, chez vous, vous ne pouvez plus faire ça. Donc c'est
19:07une atteinte quand même assez grave aux droits de propriété qui méritera certainement un contrôle
19:12du Conseil constitutionnel. Voilà. Ça veut dire qu'il faut s'attendre à ce que ça évolue. En tout
19:19cas, aujourd'hui, c'est en vigueur. Donc globalement, c'est la loi à l'heure actuelle. Donc on peut
19:22avoir... Et une question prioritaire de constitutionnalité peut mettre du temps avant
19:29d'être traité. Ça veut dire que dans ce temps-là, on aura un an, deux ans potentiellement où on aura
19:33des interdictions. Après, ça dépend des communes et des propriétés. Mais c'est le sujet. Bien sûr,
19:36c'est le sujet, effectivement. Et aujourd'hui, il faut respecter la loi. Donc il va falloir
19:40effectivement composer avec. Donc voilà, il y aura peut-être un certain nombre d'Assemblées
19:45générales qui vont être contestées en justice. Peut-être que ces procédures vont attendre que
19:49le Conseil constitutionnel se positionne. Moi, j'invite les propriétaires à ne pas hésiter à
19:53contester le cas échéant ces Assemblées générales, puisqu'une Assemblée générale qui n'est pas
19:57contestée devient définitive. Donc il y aura, à mon avis, un vrai sujet sur ce terrain-là. Mais
20:01on pourrait même se poser la question plus généralement de l'apport de cette loi. On en
20:05discutait tout à l'heure avant votre émission de savoir quelle est véritablement la portée de
20:09cette loi. Est-ce que restreindre finalement d'une telle façon la courte durée est intéressant ou
20:14pas pour les communes ? Si on prend l'exemple de New York ou de Saint-Malo, ce n'est pas si
20:17persinant que ça. Une question, Xavier Demosois, vraiment de décryptage. Parce qu'on en parlait
20:23avec Alexia Alban juste avant l'émission qui disait qu'il ne faut pas confondre les discussions
20:26en cours actuellement pour le projet de loi de finances et cette loi Le Meur. Effectivement,
20:29on a pas mal de mesures intégrées dans le projet de loi de finances dont on se demande si elles
20:33vont rester ou non. Si jamais le projet de loi de finances était retoqué, ça n'a rien à voir avec
20:38la loi Le Meur qui, elle, reste en activité, reste en vigueur pour le moment. Et le sujet serait
20:43potentiellement devant le Conseil constitutionnel. Non, bien sûr. Là, on est vraiment uniquement
20:47sur des dispositions en termes de copropriété, de restrictions de location, etc. Ces dispositions-là
20:52ne changeront pas, a priori. Elles sont là pour rester. Il va falloir composer avec. Effectivement,
20:58les gens aujourd'hui qui louaient leur appartement à Paris, qui risquaient 50 000 euros, aujourd'hui
21:02risquent 100 000 euros, à l'heure où je vous parle. Donc, c'est très sérieux. Il y a vraiment
21:06une boîte à outils aujourd'hui qui est en vigueur. Et j'invite vraiment les gens qui regardent votre
21:12émission à se pencher sur cette loi puisqu'elle peut les concerner au premier chef.
21:16Alexis Alban, qu'est-ce qu'on fait aujourd'hui quand on a un projet immobilier et qu'on se dit
21:21bon, effectivement, je ferai de la location meublée touristique, pour ne pas citer le nom de
21:28l'opérateur, ou au pire, je ferai ça si jamais je n'arrive pas à trouver de locataire ?
21:32Alors, il faut faire du cas par cas. On n'a pas la même stratégie à Angers ou à Paris. Ce qui est
21:41sûr, c'est que l'objectif, c'est quand même d'aller chercher de la rentabilité, qu'aujourd'hui,
21:45la location nue, ce n'est pas forcément l'approche la plus intéressante en termes de rentabilité. On
21:51constate quand même que l'avantage de la location meublée traditionnelle et en partie touristique,
21:56quand on est dans le cadre légal qui permet de le faire, reste d'un point de vue rentabilité
22:01avantageux. Et donc, c'est vrai que pour un propriétaire, un investisseur qui souhaite
22:06maximiser ses revenus, faire de la location meublée, pour le faire sereinement pendant dix ans,
22:12plutôt traditionnelle que touristique, c'est quelque chose qui reste très intéressant et
22:17qui n'a pas été remis en question dans le cadre du projet de loi de finances, comme ça avait pu
22:21être imaginé lors des discussions de l'été. Faire classer son logement, le logement en
22:27question, c'est compliqué, c'est une stratégie aussi ? Ou là, c'est un peu la cerise sur le
22:30gâteau quand on peut le faire ? Alors, c'est une stratégie en effet. Ça suppose quand même
22:34d'avoir un certain standing, on ne peut pas faire classer n'importe quel logement, donc il y a
22:38quand même un investissement de la part du propriétaire à prévoir. Après, c'est une démarche
22:42administrative comme une autre, et donc ça reste tout à fait une option viable pour un propriétaire
22:47qui souhaite louer sur de la courte durée. Merci à tous les deux de nous avoir accompagnés dans ce
22:53décryptage de la loi, donc l'humeur et l'impact sur la stratégie d'investissement immobilière.
22:59Je rappelle, Xavier de Meuzoc, vous êtes avocat expert en droits de l'immobilier et location saisonnière,
23:03Alexis Alban, vous êtes président de l'OGIS. Merci à tous les deux, et quant à nous, on se
23:05retrouve tout de suite dans l'Œil de l'expert.
23:12Et pour finir cette émission, l'Œil de l'expert, nous avons le plaisir de retrouver sur le plateau
23:16de Smart Patrimoine, Régis Iancovici. Bonjour Régis Iancovici. Bonjour Nicolas. Vous êtes
23:20fondateur et dirigeant de Luxavie et aujourd'hui, on va essayer de comprendre ensemble comment et
23:24ou pourquoi intégrer l'assurance-vie luxembourgeoise dans ses questionnements en matière de gestion de
23:29patrimoine, Régis Iancovici. Oui, c'est vrai que les investisseurs qui nous appellent, nous sommes
23:35spécialistes de l'assurance-vie luxembourgeoise, on ne le dit pas souvent sur ce plateau parce qu'on
23:39parle beaucoup d'ETF, mais Luxavie, c'est la contraction d'assurance-vie et de Luxembourg.
23:45D'accord. Et puis c'est vrai que nos clients cherchent le luxe à vie. D'accord. D'où le nom.
23:49D'où le nom, exactement. On aime jouer avec les mots. Et à propos de mots, il y a une petite
23:54citation que je voudrais démarrer, mais qui n'a rien à voir avec la finance. D'accord. C'est
23:57choisir, c'est renoncer. D'accord. André Gide. Et dans le cadre de l'assurance-vie, parfois, il y a des
24:04non-choix. Il y a des non-choix quand on est expatrié, par exemple, on est obligé de se diriger vers
24:09l'assurance-vie luxembourgeoise parce que ce sont des contrats qui vous accompagnent en fonction des
24:13pays où vous vous déplacez. Bien sûr. Il y a des non-choix quand vous vous dirigez vers l'assurance-vie
24:18française et que vous n'avez pas un montant suffisant, en général 100 000, 150 000 euros selon les
24:24compagnies d'assurance pour aller au Luxembourg. Mais lorsque vous n'êtes dans aucun de ces deux
24:29cas et que vous voulez aller vers de l'assurance-vie, selon moi, ce n'est pas renoncer à quoi que ce soit
24:36que de choisir l'assurance-vie luxembourgeoise par rapport à l'assurance-vie française. D'accord.
24:41Pour des résidents fiscaux français. Pour des résidents fiscaux, exactement. D'accord. Et alors
24:45pourquoi ? Parce qu'il y a une flexibilité dans l'assurance-vie luxembourgeoise qu'on ne trouve pas
24:51en France. Tout d'abord, mon métier, c'est d'aligner les souhaits des clients avec concrètement
24:57ce qu'ils font. Et quand tout le monde dans nos métiers ont eu beaucoup de coups de fil depuis
25:02la dissolution, qu'est-ce qui se passe, mon argent, j'ai peur, la France, etc., etc., je dis,
25:08commencez à vous inquiéter de votre fonds en euros. Vous êtes sur l'assurance-vie française,
25:13vous êtes bourré sans trop le savoir de dette française, alignez vos craintes avec ce que
25:20vous faites. Ou alors, remettez-vous en question, peut-être qu'il n'y a pas à craindre tant que ça.
25:24Mais le Luxembourg permet, pourquoi pas, d'acheter de la dette française au sein d'un contrat
25:28luxembourgeois, si c'est ce que veut faire le client. Mais alors, qu'est-ce que ça change d'ouvrir
25:31un contrat d'assurance-vie au Luxembourg plutôt que d'un contrat d'assurance-vie en France ? Alors,
25:34cette flexibilité permet, par exemple, d'incorporer des titres. Vous arrivez, plutôt que de verser du
25:39cash, vous versez des titres. D'accord. Que vous possédez déjà, que vous amenez au contrat. Voilà,
25:44c'est ça. Alors, si vous avez des titres ultra liquides, effectivement, ça coûterait de les
25:49vendre et de les racheter. Mais s'ils ne sont pas très liquides, pour le coup, vous ne pouvez
25:52pas les vendre. Pourquoi pas les titres que vous détenez de votre propre entreprise ? Bien sûr.
25:57Voilà. Alors, ça, c'est des situations à étudier. Il y a cette possibilité de personnaliser à
26:01l'extrême la structuration du contrat. Vous avez la possibilité d'avoir des comptes en devise. La
26:08devise est une véritable classe d'actifs. On voit bien avec l'affaiblissement de l'euro,
26:12les placements de dollars ont été intéressants à faire. Et on ne peut pas investir en devise sur
26:16un contrat d'assurance-vie française. Non, vous ne pouvez pas avoir une poche, un dollar,
26:19un yen, tout ce que vous voulez. Dans les grandes devises, je ne suis pas sûr qu'une devise du
26:24Zimbabwe pourrait être éligible à l'assurance-vie. Mais bon, blague à part. Vous avez la possibilité
26:30donc d'incorporer des actifs à liquidité réduite. Vous pouvez faire du prêt equity, vous pouvez
26:35faire des fonds structurés. L'assureur, et ça c'est important, n'est pas là pour référencer
26:41des produits. L'assureur est là juste pour vérifier que la circulaire 15-3 du commissariat
26:46aux assurances luxembourgeois est bien vérifiée à travers les produits qui sont positionnés dans
26:52les contrats. Donc ce qu'on entend par flexibilité, c'est une plus large palette de produits qu'on
26:57peut intégrer dans son contrat d'assurance-vie luxembourgeois. Exactement. La philosophie du
27:01contrat luxembourgeois, c'est de dire que plus l'investisseur a de capitaux à investir, plus il
27:08a la possibilité de faire des choses. En France, on prend un peu les investisseurs, pardonnez-moi,
27:12pour des enfants. On protège tout le monde de la même manière et le plus possible. Au Luxembourg,
27:19et bien plus on a de capitaux, en général sur deux critères, le patrimoine et la prime, plus
27:25on peut intégrer le produit. C'est le seul argument pour l'assurance-vie luxembourgeoise, très très
27:30rapidement ? Le seul argument... Est-ce qu'il y a d'autres arguments ? Oui, par exemple, en tant
27:35que spécialiste ETF, il y a un argument qui est important. Quand vous achetez un ETF dans
27:39l'assurance-vie française, vous ne connaissez pas le cours d'exécution. Vous achetez ça comme
27:44un fonds. Dans l'assurance-vie luxembourgeoise, comme en tant que conseiller financier, on est
27:48en prise directe avec la banque dépositaire, ce qui n'est pas le cas en France, alors on connaît
27:53exactement les cours d'exécution puisqu'on le gère presque comme un compte-titres. D'accord,
27:59donc plus de flexibilité et plus de transparence pour un investisseur un peu plus averti ? Une
28:05transparence totale, c'est une transparence parfois qui peut faire peur quand on n'est
28:08pas très averti. Quand vous avez un chirurgien qui va vous expliquer, je vais vous ouvrir,
28:13je vais pousser la horte et je vais regarder derrière, ça fait peur. Mais en réalité,
28:18nos clients préfèrent avoir cette transparence parce que ce sont des gens avertis qui se sont
28:22renseignés sur le sujet. Merci beaucoup Régis Siankovici de nous avoir accompagné dans ce
28:26mois de patrimoine. Je rappelle que vous êtes fondateur et dirigeant de Luxavie et quant à
28:29nous on se retrouve très vite sur Bsmart for Change.