No Sociedade Digital, o cofundador da aMORA, Rafael Cerqueira, explica por que o financiamento imobiliário em São Paulo pesa tanto no bolso do brasileiro e como a tecnologia pode ajudar a mudar esse cenário.
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TecnologiaTranscrição
00:00E aí o que a gente tem visto, e aí não é só a gente, o mercado inteiro, o próprio governo também tem percebido isso,
00:07que o sistema brasileiro de poupança está minguando, ele está sofrendo.
00:14E o reflexo direto disso é essa maior dificuldade para a obtenção do financiamento imobiliário.
00:19Então, toda essa consequência dos bancos subindo o valor da entrada e tudo é porque eles estão com uma restrição de funny,
00:27ou seja, eles estão com menos poupança, menos poupança para dar o financiamento imobiliário do que as pessoas querem,
00:32tomar esse financiamento imobiliário na outra ponta, e eles estão se obrigando a restringir o crédito.
00:37E aí é esse cenário que a gente está vendo, é cada vez mais complicado, mais complexo para o consumidor,
00:43que só quer comprar a casa dele, e essa é a oportunidade que a gente vê, de entrar nesse mercado,
00:48é um ótimo momento para a gente oferecer novas soluções, com mais inovação, com produtos diferentes,
00:54porque tem essa oportunidade se abrindo.
00:56Eu quero falar de tecnologia já já, mas eu estou intrigado.
00:59Legal.
01:00Se a gente fosse olhar assim, fazer um gráfico em pizza,
01:05qual porção maior seria a fintech ou a proptech, né?
01:14É uma pergunta boa também, que o pessoal brinca com a gente.
01:17Quando vocês vão para o divã, na análise, vocês se definem como?
01:21Porque talvez a grande sacada de vocês tenha sido pela saída financeira,
01:25não necessariamente o olhar do mercado imobiliário, né?
01:29Sim, sim, sim.
01:30É, a gente brinca que tem esse debate meio interno, né?
01:34Qual que é a nossa identidade, né?
01:36E daria para dizer que a gente quase tem uma classificação que eles chamam real estate fintech.
01:40Então, é uma fintech imobiliária, né?
01:43Mas é isso, é um 70 a 30, é um híbrido ali entre uma solução.
01:48No final das contas, a gente está resolvendo um problema financeiro das pessoas
01:51através de uma solução imobiliária.
01:53Então, tem esse misto, né?
01:55Mas é, a gente sempre se provoca para tentar entender uma crise de identidade, né?
01:59Quem sou eu?
02:00O que estou fazendo?
02:01Mas é difícil de vez em quando rotular, mas acho que...
02:05Mas no fim do dia, a construção dessa jornada é muito em cima da dor do cliente,
02:11do quanto vocês são capazes de solucionar uma questão ali que é relevante.
02:17Vocês escolheram um caminho de um desenho ali que nasce a partir da ideia de alguém
02:22que trabalha no mercado financeiro?
02:23Sim.
02:24Mas buscaram a tecnologia como meio do caminho porque vocês operam 100% digitais, é isso?
02:28É isso, 100% digital.
02:31E a gente enxerga a tecnologia não como necessariamente o fim,
02:36mas ela é um meio para se chegar a algo, né?
02:39Então, a tecnologia, ela faz com que a gente consiga operar
02:43tanto com menos risco, quanto de uma maneira com muito menos processos
02:49que custam muitos recursos, etc.
02:52Tentar fazer alguns paralelos vai ficar mais fácil de entender.
02:55Então, tem o jeito que o banco, por exemplo,
02:57ele analisa o valor de uma propriedade, né?
03:01Então, ele contrata um laudo de um terceiro que avalia aquele valor de propriedade.
03:05A gente faz tudo isso interno.
03:06Então, a gente foi ao longo dos anos desenvolvendo uma tecnologia
03:09para capturar dados de mercado, conseguir processar esses dados de mercado
03:14e conseguir ter uma avaliação do imóvel de uma maneira muito mais assertiva e própria,
03:18que nos dá o conforto, nos dá a segurança para oferecer um produto com uma entrada mais baixa.
03:22Em termos de processo também, a gente faz todo o processo de atendimento digital, né?
03:27A gente não tem agência, a gente tenta lidar com o cliente só em momentos-chave
03:32para explicar como é que funciona o produto.
03:35O resto, a gente tenta montar uma esteira de autoatendimento.
03:38Então, tudo isso a gente faz com que a gente consiga melhorar a nossa margem
03:41e repassar isso em termos de preço para o cliente e tornar o produto mais atrativo, né?
03:46Então, é sempre isso que a gente tenta trazer essa componente.
03:50E agora, com inteligência artificial também, a pergunta é,
03:53poxa, o nosso produto não é um produto de inteligência artificial.
03:56A inteligência artificial é um meio para eu tornar a minha proposta de valor
04:00cada vez melhor, com menos risco, com maior retorno.
04:03Ela está atrelada a processos e a soluções que vocês integraram.
04:07Exatamente, atrelada a atendimento, análise de risco de imóvel, de crédito de cliente e tudo.
04:11Então, a gente vai adaptando essas questões.
04:13Vocês já movimentaram quanto desde o surgimento da empresa?
04:16Mais ou menos uns 80 milhões.
04:1880 milhões de imóveis já negociados.
04:20É, isso.
04:21Isso só operando em São Paulo?
04:22Só operando em São Paulo, é.
04:24Qual que é para vocês hoje o grande desafio do ponto de vista de gestão de dados,
04:29do entendimento dessa maçaroca de informações que vocês têm?
04:32Porque é um mercado ainda muito analógico, né?
04:35Muito.
04:36Eu me lembro que, alguns anos atrás, não muitos,
04:40eu conversava com o pessoal da Loft.
04:42E eles tinham um desafio muito grande, que era a identificação dos imóveis à disposição,
04:49nas áreas de interesse deles.
04:51Sim.
04:52E que eles estavam buscando formas de automatizar isso na relação das buscas com os cartórios.
04:58Porque eles precisavam buscar os registros desses imóveis.
05:01E, às vezes, processos desencontrados, né?
05:03O Brasil tem muito dessa coisa de sucessão, né?
05:06O cara é herdeiro, não deu andamento, o imóvel está lá fechado, ele é uma baita oportunidade de negócio,
05:12mas, às vezes, os herdeiros nunca se interessaram por andar aquilo.
05:15Ou, eventualmente, prédios.
05:17Como é que eu sei quantos imóveis estão à venda ou disponíveis em um determinado prédio?
05:21Aquela era a dor deles.
05:23Sim.
05:23E eles foram buscando soluções, até mecanismos próprios, para fazer isso.
05:27Eu imagino que, quando vocês automatizam, por exemplo, essa questão dos dados de mercado,
05:32para poder fazer precificação...
05:34Sim.
05:34Vocês estão plugando de fontes que, muitas vezes, lá na origem, elas não estavam digitalizadas.
05:41Vocês estão trazendo insumo para uma base de análise que vocês estão tendo que manipular ainda.
05:47Sim.
05:47É um...
05:48Para esse segmento, ainda, a conversão do analógico para o digital é ainda o grande shabu?
05:55Aqui em São Paulo, melhorou muito à medida que a prefeitura começou a divulgar os dados de transações.
06:01Então, ela já tem mais de dois anos, mais ou menos, que a prefeitura tem uma...
06:05Mas é super recente.
06:06É super recente.
06:07E aí, a gente conseguiu se aproveitar disso, digamos assim, no bom sentido.
06:12Mas é, certamente, ainda, por exemplo, se você quer entrar numa cidade do interior e entender preços de transações daquela região, daquela cidade específica,
06:22você vai ter que ir lá no RGI, no registro de imóveis, bater e falar, poxa, me vende algumas matrículas, porque, no final das contas, elas são públicas, né?
06:29Mas elas estão ali e você tem que comprar elas do cartório para obter essa informação.
06:34Então, assim, a gente vislumbra um futuro em que outras prefeituras também vão começar esse movimento de transparência.
06:40Afinal, os dados são públicos, de fato, né?
06:42Mas essa facilidade de obtenção, ela é muito importante, acho, para o mercado como um todo.
06:47Porque um grande problema que a gente vê é a simetria de informação.
06:51Então, o mercado imobiliário, você tem uma simetria gigante entre quem vende e quem compra.
06:57Quem vende, geralmente, é uma construtora, que mesmo sendo pequena, ela tem muito mais informação que um comprador.
07:02É uma imobiliária que está auxiliando um vendedor.
07:05São pessoas que têm muito conhecimento.
07:07Quem está comprando, geralmente, é uma pessoa física que comprou pouquíssimas vezes na vida.
07:12A média no Brasil de compra de imóvel por pessoa é de 1,8.
07:16Ou seja, a maioria das pessoas não compra duas vezes.
07:19Se ela compra duas vezes, ela compra no ano e daqui a 20 anos ela vai comprar de novo.
07:23O processo já mudou, já é totalmente diferente.
07:25Então, esse acesso à informação, ele é muito complexo.
07:29Mesmo uma base da prefeitura.
07:31Qual comprador, hoje em dia, sabe que a prefeitura solta essa base
07:35e que ele conseguiria verificar naquele prédio quais as transações.
07:38Ninguém.
07:39Então, isso é uma das coisas que a gente tenta resolver.
07:41Essa simetria de informação.
07:42Então, não só a simetria financeira, né?
07:44Entre fazer a conexão entre quem não tem o capital e quem tem o capital
07:49e fazer essa ponte e emprestar o recurso de uma maneira do nosso produto,
07:52que não é um empréstimo, mas é esse aluguel com opção de compra.
07:55Mas também a gente tenta fazer essa ponte da informação.
07:58Entre buscar a informação, que é a dificuldade que você comentou,
08:01onde está essa informação, qual a qualidade dessa informação,
08:04processar essa informação, mastigar e entregá-la para o nosso cliente
08:08em forma de, ó, esse preço do seu imóvel que você está olhando está bom,
08:12é um imóvel que tem liquidez, pode avançar com a compra,
08:16que a gente acha que, lógico, a gente não consegue garantir tudo,
08:19mas que com as informações que a gente tem, tem um bom potencial essa compra.