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Para #SeñalInformativa emisión vespertina, el investigador de la UdeG, Máximo Jaramillo, habla sobre la vivienda en la Zona Metropolitana de Guadalajara
Para #SeñalInformativa emisión vespertina, el investigador de la UdeG, Máximo Jaramillo, habla sobre la vivienda en la Zona Metropolitana de Guadalajara
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00:00¿Qué es la vivienda en Jalisco?
00:30¿Qué es la vivienda en Jalisco?
01:00¿Qué es la vivienda en Jalisco?
01:30Una de las ciudades donde esto está empeorando de una manera más grave en el país.
01:34Ahorita puedo llegar un poco a eso, pero en realidad es una crisis muy grave y efectivamente, como bien comentas con la pregunta, es un problema que afecta mucho más a las personas más jóvenes.
01:47¿Por qué? Porque en una mayor medida son las personas que menos poseen viviendas como propietarias, que se ven enfrentadas a, si no son propietarias, a tener que rentar una vivienda.
02:02Hay muchos factores que están detrás del aumento tan amplio, tan grave que vemos en los precios de las viviendas.
02:09Tal vez los podríamos, digamos, dividir en dos pilares muy importantes.
02:14Por un lado es el tema de la falta de regulación del mercado de la vivienda y por otro es que en México y en Guadalajara básicamente no existe vivienda pública.
02:24Ahorita vuelvo a eso, pero en el tema de la regulación de la vivienda, digamos, ahora sí que en términos básicos de economía, cualquier mercado, para que sea completamente competitivo, digamos, para que el precio se regule solo, como dicen ciertas teorías de la economía, tiene que haber una perfecta competencia.
02:46Y lo que vemos en el mercado de vivienda es que tenemos todo lo contrario a una perfecta competencia.
02:52En realidad el suelo en la ciudad de Guadalajara, por ejemplo, es escaso y además cada vez hay un menor número de actores económicos involucrados en la construcción de la vivienda en la ciudad de Guadalajara.
03:05Digamos, son cada vez menos inmobiliarias que acumulan un mayor número de departamentos o viviendas que están construyendo en la ciudad.
03:13De alguna forma, si el gobierno, el estado renuncia a buscar alguna regulación sobre los precios de las viviendas, sobre los precios de las viviendas nuevas, digamos, que se están construyendo, pues al final de cuentas quienes pueden decidir estos precios son estos actores, decíamos, que están acaparando una gran parte del suelo y por otro lado, pues de las viviendas que están siendo construidas en la ciudad.
03:40Entonces, digamos, por un lado el tema de la falta de competencia en el mercado de la vivienda está detrás de esto y por otro, uno que hemos señalado desde ya hace algunos años es que cada vez se ve más a la vivienda como un medio de inversión, digamos, y no tanto como un bien para satisfacer una necesidad, que es la necesidad de alojamiento y demás que estén asociadas con la vivienda.
04:03Entonces, digamos, esto me parece que a la mayoría de las personas que estén escuchando o viendo el programa les les les será común ver cómo hay múltiples anuncios a nivel, digamos, en la ciudad que publicitan las nuevas viviendas que están construyendo.
04:20Insisto, insisto, la mayoría de ellas departamentos como departamentos o viviendas para inversión e incluso llegan a decir invierte en esta vivienda que cuesta 3, 4 millones de pesos, algunas más que esto.
04:35Y te prometemos un rendimiento anual de 25 por ciento, 30 por ciento.
04:41¿Qué significa eso?
04:42Que están incluso imaginando o buscando empujar que esas viviendas que ahora, por decir algo, nos están vendiendo a un millón de pesos, el siguiente año lo puedan vender a 1.2, digamos, 1.3 millones de pesos, ¿no?
04:57Es decir, un aumento del 30 por ciento, pero eso, pues, al final de cuentas que las personas vean a, digamos, que haya cada vez más viviendas enfocadas en satisfacer la necesidad de inversionistas.
05:10Por un lado, implica que esos inversionistas están esperando que año con año el precio de la vivienda siga subiendo y de hecho lo más deseable para estos inversionistas es que crezca lo más rápido posible el precio de la vivienda.
05:25Entonces, en la medida en que un mayor porcentaje del parque habitacional construido en las ciudades en México, y esto es un problema a nivel global, está enfocado en satisfacer estas necesidades de los inversionistas, en esa medida ese porcentaje de viviendas, pues, tendrán todos los incentivos para subir de precio año con año, digamos, de una manera acelerada, ¿no?
05:49Este, digamos, esto podría explicar de una mejor manera que, pues, de 2017 a la fecha de hoy, a 2024, digamos, los datos que tiene la Sociedad Hipotecaria Financiera es del cuarto trimestre de 2024, que haya incrementado, se haya duplicado básicamente el precio promedio de la vivienda, ¿no?, en la ciudad de Guadalajara.
06:11¿Qué nos dice eso? Que una vivienda que en el, digamos, que en 2017 costaba 2 millones de pesos, esta misma vivienda sin ningún cambio, sin, digamos, sin ninguna adición especial o algo que justifique este aumento del precio, ahora cuesta 4 millones de pesos, ¿no?
06:30De 2 millones a 4 millones de pesos, simplemente porque el mercado inmobiliario, pues, como lo decíamos ahora, bajo esta desregulación en la que se vive en México y en la ciudad de Guadalajara, pues, ha ido incrementando de una manera exagerada durante estos años.
06:45Buenas tardes, nos saluda con mucho gusto Cecilia Saldaña. Pues, siguiendo con esta cuestión que la vivienda se ha convertido en un negociazo, ¿cuál es el perfil del comprador? ¿Quién puede comprar estas viviendas o rentar? Porque también las rentas están, pues, bueno, por los cielos.
07:02Sí, muchas gracias por la pregunta. Y, de hecho, es muy importante decirlo porque, en realidad, digamos, el precio justo mediano de la vivienda en la ciudad de Guadalajara está cerca de los 2 millones de pesos.
07:18Esto con datos de la sociedad hipotecaria financiera que vienen de los datos, digamos, de los créditos que se piden en la ciudad de Guadalajara, ¿no? Los créditos hipotecarios.
07:29Entonces, esos 2 millones de pesos para pagar una vivienda, digamos, una hipoteca equivalente a un precio de 2 millones de pesos implica que, más o menos mensualmente, con la tasa de interés que hay ahora pidiendo un crédito a 15 años, ya ni siquiera, digamos, 30 años, a 15 años, se tienen que estar pagando cerca de 20 mil pesos al mes, ¿no?
07:49Y quienes ganan, digamos, 20 mil pesos al mes para que te preste un banco o el Infonavida, eso tendrías que estar ganando el triple de dicha cantidad, ¿no?
07:58Entonces, se implica que tienes que ganar 60 mil pesos al mes. ¿Cuál es el porcentaje de familias y de hogares en Guadalajara que ganan esos 60 mil pesos al mes?
08:08Es menos del 10% de la población en la ciudad, ¿no?
08:12Entonces, eso significa, hace rato decía que era el precio mediano de la vivienda, ¿no?
08:16Es decir, 50% de las viviendas construidas en la ciudad de Guadalajara cuestan estos 2 millones de pesos o más.
08:23Y eso significa que ese 50% de las viviendas construidas solamente tienen como mercado disponible, digamos, como mercado objetivo, personas que, familias que pueden pagar solamente al 5% de las familias, ¿no?
08:37De los hogares.
08:37Entonces, parece que suena raro que, digamos, que esa construcción de vivienda, el 50% de las viviendas vaya dirigido solamente al 5% de hogares que realmente pueden pagar esas viviendas, ¿no?
08:52Y entonces, el truco, digamos, en esto, en esto que parece que no hace sentido la oferta y la demanda, está justo en realidad en lo que decíamos hace un momento, en el tema de que no son los hogares que necesitan viviendas quienes están demandando estas nuevas viviendas de lujo que vemos construidas en toda la ciudad, sino en realidad son inversionistas, por un lado.
09:12O también, digamos, está todo el tema que mencionaba hace un momento de la financiarización de la vivienda, que vean a la vivienda como un medio de inversión.
09:21Y por otro lado, está también la demanda que puede que no explique la totalidad de lo que estamos mencionando, pero es un factor importante la demanda de vivienda para renta en corto plazo, ¿no?
09:32El famoso Airbnb, todas estas plataformas, digamos, que rentan las viviendas en el corto plazo, que tratan de alguna manera de sustituir a los hoteles, aunque no tienen las mismas regulaciones que los hoteles, obviamente.
09:44Y ahí entra todo este tema que también se ha hablado mucho de los nómadas digitales, de las personas que extranjeras, sobre todo, sobre todo de países del norte global que emigran, que emigran, digamos, a ciudades como Guadalajara, colonias como la colonia americana y demás.
10:02Y que, pues, buscan rentar y muchas veces rentan a través de este tipo de plataformas, ¿no?
10:07Entonces, son distintos factores que, al final de cuentas, están detrás de este incremento del precio de vivienda, pero en realidad lo que sí sabemos es que dentro del mercado objetivo de estas nuevas viviendas que se están construyendo en la ciudad, no está ni los jóvenes ni, digamos, una persona promedio asalariada de la ciudad de Guadalajara.
10:30Una persona promedio asalariada de la ciudad de Guadalajara realmente no puede encontrar vivienda en la ciudad de Guadalajara porque, así como decíamos hace rato que de 2017 a 2024 se ha duplicado el precio de la vivienda,
10:45lo que encontramos cuando agarramos las últimas dos décadas en términos de los salarios, en la ciudad de Guadalajara vemos que incluso han disminuido, ¿no?
10:52Han disminuido cerca del 25% y entonces ahora salarios más bajos tienen que supuestamente ser suficientes para pagar viviendas más caras como lo estamos viendo, ¿no?
11:03Entonces, pues, la realidad es que la vivienda que sea asequible y alcanzable para las personas promedio de la ciudad, sobre todo para los jóvenes, es básicamente inexistente.
11:15Y es por eso que está el otro pilar que mencionaba hace rato que es casi inexistente en la ciudad de Guadalajara que es justo este tema de la vivienda pública que existe en otros países y que en Guadalajara, pues, básicamente no hay nada de esto.
11:30Bueno, ya hablaremos de la vivienda pública con usted más adelante porque es un temazo, maestro, este tipo de vivienda, pues, ni para jóvenes y con muchísimo respeto, usted lo dijo muy bien, yo lo voy a decir coloquialmente, ni para godines, es para regidores, para arribita, regidores, alcaldes, diputados y a quienes tienen ese tipo de salarios.
11:50Maestro, qué gusto platicar con usted y hasta muy pronto.
11:53Muchas gracias, hasta luego y un saludo a su audiencia.
11:55Muchísimas gracias. Y además a lo que ya dijo el maestro, agréguele el cártel inmobiliario.
12:01Nosotros regresamos en dos minutos.