L’immobilier, tout le monde en parle ! Parce que cette classe d’actifs touche tout le monde : que ce soit investisseurs ou acquéreurs. Sur les dix dernières années, l’immobilier a augmenté de quasiment 30 % quand aujourd’hui, la pierre est en net recul avec notamment une baisse de 12 % sur les transactions selon les notaires, et -60 % pour le marché du tertiaire.
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00:00 Et c'est parti pour l'œil du CGP, la dernière partie de Smart Patrimoine où nous allons revenir ensemble sur les grands questionnements qui
00:10 peuvent exister en matière de marché immobilier ou d'investissement immobilier et plus particulièrement évidemment vis-à-vis des SCPI.
00:16 Nous allons en parler avec Guillaume Lucchini. Bonjour Guillaume Lucchini. Bonjour Nicolas.
00:20 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes associé fondateur de Scala Patrimoine.
00:23 Alors un mot peut-être sur le contexte global. Quel est le momentum que l'on vit sur ce marché de l'immobilier ?
00:28 C'est vrai que l'immobilier, tout le monde en parle. Pourquoi ? Parce que c'est une classe d'actifs qui touche tout le monde finalement.
00:33 La personne qui a besoin d'acheter sa résidence principale comme celui qui investit. Le momentum est un peu délicat pour une raison très simple.
00:39 C'est qu'on a vécu depuis 10 ans une augmentation finalement de l'immobilier quasiment de 30% sur les 10 dernières années.
00:45 Nous sommes entre 2013 et 2023. Bien sûr. Et aujourd'hui ce n'est pas un ralentissement. C'est un net recul.
00:52 Les chiffres sont là. On a une baisse de 12% au niveau des transactions selon les notaires à cet été.
00:59 Et puis si on prend le marché on va dire du tertiaire, on est à -60%. Donc vous imaginez effectivement l'effet que ça peut avoir.
01:06 Tout ça c'est dû aussi à un contexte inflationniste comme tout le monde le sait. Une inflation avec finalement un rôle des banques centrales
01:14 avec des taux qui sont remontés de manière assez subite puisque finalement on est passé de 0 à 4% quand on prend le taux de dépôt.
01:22 Et puis si vous prenez aujourd'hui un emprunt sur 15 ans entre septembre 2021 et septembre 2023, on est passé de 1 à 3,95%.
01:30 Bien sûr. Forcément quand vous augmentez les taux de manière assez importante, le ménage subit une baisse de son pouvoir d'achat.
01:38 Et forcément dans l'immobilier ça se répercute à l'achat donc sur des mètres carrés potentiellement à la baisse.
01:43 Une question que j'imagine on vous pose souvent Guillaume Lecquini, faut-il rester à l'écart des SCPI dans le contexte actuel ?
01:50 Faut-il y chercher des opportunités ? Faut-il voir le verre à moitié plein face au contexte qu'on a actuellement ?
01:56 Alors j'aurais à revenir sur des choses qu'on entend. Beaucoup font un focus sur les SCPI, sur le marché des gestionnaires de patrimoine,
02:04 sur le fait d'avoir vendu des SCPI. D'abord la SCPI c'est un investissement, c'est une classe d'actifs. On ne met pas tous ses œufs dans le même panier.
02:11 Cette classe d'actifs finalement est pondérée sur différents secteurs. Vous avez le secteur des bureaux, du commerce, de la logistique.
02:19 Donc tous finalement ne sont pas impactés de la même manière. Si vous prenez par exemple le bureau et la logistique, on a à peu près -17% depuis le début de l'année.
02:28 Si vous prenez le commerce, on est qu'à -12%. Après le commerce, ça se comprend aussi puisqu'à l'époque du Covid, effectivement il avait été déjà impacté.
02:35 Donc l'impact est moins important. Mais pourquoi ce questionnement ? Parce que très souvent on fait un focus sur l'investissement parce que l'investissement "est coté".
02:45 C'est-à-dire qu'il y a une valorisation au jour le jour. Mais on oublie que si le secteur tertiaire baisse, c'est que le résidentiel baisse.
02:52 Et si on prend les chiffres à Paris, on est à -5% depuis le début de l'année. Alors bien évidemment les arrondissements ne fonctionnent pas tous de la même manière.
02:59 On a très clairement une nette différence entre le 20ème arrondissement et le 7ème. Mais si vous prenez par exemple les chiffres des grandes villes comme Bordeaux, on est à -8% depuis le début de l'année.
03:08 Est-ce qu'une seule fois on s'est posé la question de se dire "si vous êtes propriétaire d'un appartement à Bordeaux, il faut le vendre".
03:14 Ce serait peut-être même le pire moment.
03:17 Donc en fait cette notion-là, en tant que conseil, il faut prendre beaucoup de recul. Quand on fait de l'investissement, enfin quand on fait de l'investissement dans le temps.
03:27 Très souvent ça s'est fait en plus avec l'effet de levier. On a en plus des loyers qui prennent l'inflation, puisqu'ils sont indexés sur l'ILC.
03:33 Donc là encore, il faut prendre du recul. Et puis si on prend un "momentum" qui est à peu près similaire, alors je ne dis pas similaire mais on s'y rapproche.
03:42 Vous prenez ce qui s'est passé entre 2008 et 2011, le marché a fait -15. Dès 2011 il était à l'équilibre et dès 2012 il était positif.
03:50 Donc je pense qu'il faut prendre du recul aujourd'hui sur ces effets d'annonce. Pour autant, effectivement il y a bien un impact tout de suite.
03:56 Et puis surtout, il y a eu beaucoup d'annonces successives sur un laps de temps assez réduit, où on s'est dit "mince, peut-être que la situation est plus complexe qu'on ne le croit".
04:10 C'est qu'à un moment donné, les ajustements sont obligatoires. Vous savez, quand vous êtes dans un investissement de SCPI, vous avez une autorité de régulation,
04:18 votre prix de part est encadré, vous ne pouvez pas faire n'importe quoi. Pour autant, vous avez des "curseurs" qui vous permettent un tout petit peu de flexibilité.
04:27 Le problème c'est qu'à un moment donné, vous êtes obligé de faire ces corrections. Et pour beaucoup, c'est peut-être là où pour l'investisseur c'est "pas correct",
04:36 certaines SCPI sont allées au-delà finalement de la correction. Pourquoi ? Parce que peut-être en anticipant déjà l'après,
04:42 c'est-à-dire qu'un contexte qui va rester difficile en tous cas, je sais, proches à moi, et plutôt que de revaloriser deux fois la baisse,
04:48 peut-être c'est plus intéressant pour elle de le faire en une seule fois. Mais en tout cas, pour un investisseur, il faut qu'il reprenne son contexte d'investissement,
04:55 pour quelle raison il l'a fait, sur quelle durée, et je pense qu'il faut s'en tenir aux fondamentaux.
04:59 Merci beaucoup Guillaume Luchini d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine, d'avoir rappelé effectivement que l'immobilier c'est un investissement de long terme.
05:06 Je rappelle que vous êtes associé fondateur de Scala Patrimoine. Merci beaucoup.
05:10 Merci Nicolas.
05:11 Et quant à nous, on se retrouve très vite sur BISpart.
05:13 [Musique]