Mercredi 2 avril 2025, retrouvez Damien Basez (Directeur régional de l'ouest parisien, BRED, Groupe BPCE) et Ludovic Huzieux (Cofondateur, Artémis Courtage) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et nous enchaînons à présent avec Enjeu patrimoine, un enjeu patrimoine consacré
00:07aux marchés de l'immobilier, aux tendances du marché de l'immobilier au premier trimestre
00:11en France, avec un focus pour commencer sur le prêt à taux zéro et sur l'élargissement
00:16du prêt à taux zéro depuis le 1er avril 2025.
00:19Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine,
00:23Ludovic Uzieux.
00:24Bonjour Ludovic Uzieux.
00:25Bonjour Nicolas.
00:26Vous êtes cofondateur d'Artemis Courtage et à vos côtés, on a le plaisir d'accueillir
00:29également Damien Bazez.
00:30Bonjour Damien Bazez.
00:31Bonjour Nicolas.
00:32Vous êtes directeur régional au sein de la Brede Banque Populaire.
00:35Alors, messieurs, on tourne cette émission le 1er avril 2025, le jour de l'entrée en
00:40vigueur du nouveau prêt à taux zéro.
00:43Damien Bazez, on peut peut-être commencer par vous.
00:45Qu'est-ce qui change concrètement ? Maintenant, on peut utiliser son prêt à taux zéro pour
00:49acheter de l'immobilier neuf et de la maison individuelle neuve, ce que l'on ne pouvait
00:52pas faire avant, c'est ça ? Oui, on a pu le faire prêt à taux zéro
00:55à 30 ans d'existence, donc il y a eu quelques années.
00:57Il bouge régulièrement.
00:58Il bouge régulièrement, mais effectivement, il y a des bonnes nouvelles pour les Français,
01:02notamment sur le neuf.
01:03On peut acheter dans tout le territoire et on remet au goût du jour le fait de pouvoir
01:06acheter sa maison individuelle, ce qui n'était plus le cas en 2024.
01:10C'est ça.
01:11Deux grandes évolutions, Ludovic Igieux.
01:12Tout le territoire, pour tout le monde, pour tout type d'immobilier et on peut aller sur
01:16le neuf là où c'était plus compliqué ces dernières années ?
01:19En tout cas, les dernières années, on ne pouvait financer avec un prêt à taux zéro
01:23que de l'habitat collectif dans le neuf.
01:26Aujourd'hui, on remet effectivement dans les biens finançables les maisons individuelles,
01:31les maisons à construire.
01:32Bien sûr.
01:33Et puis, il n'y a plus de zones géographiques, les zones très compliquées à comprendre
01:37à baisser.
01:38On peut financer aujourd'hui dans le neuf des maisons individuelles, des biens collectifs,
01:44des appartements partout sur le territoire.
01:45Il y a toujours évidemment des conditions de ressources, il y a toujours des plafonds,
01:49il y a toujours des enveloppes à considérer pour ce PTZ, mais en tout cas, il est élargi
01:53et c'est la bonne nouvelle de ce 1er avril.
01:55Qu'est-ce que ça change ?
01:56Alors, toujours avec vous, Ludovic Uzieux, pour le marché, selon vous, pour les primo-accédants,
02:02pour ceux qui veulent acquérir une résidence principale, d'avoir un élargissement du PTZ,
02:07est-ce que ça va donner un petit peu de souffle à des personnes qui en avaient besoin ou
02:12est-ce que ça reste à la marge, selon vous ?
02:14Moi, je le crois, c'est une mesure incitative.
02:17D'abord, on s'aperçoit que les mesures qui entrent en vigueur aujourd'hui sont principalement
02:22concentrées sur les primo-accédants, qui étaient les grandes victimes et les grands
02:26perdants de cette crise de l'immobilier et du crédit, en tout cas, qu'on a traversée
02:29en 2023-2024, ça va beaucoup mieux depuis quelques mois maintenant, niveau taux de crédit
02:34et aussi marché de la transaction.
02:36Et les grands perdants de cette crise, évidemment, parce que les plus fragiles, ce sont les primo-accédants.
02:41Toutes les mesures qui entrent en vigueur aujourd'hui sont des mesures...
02:44Donc, au-delà du Préatozéro ?
02:46Oui, bien sûr.
02:47Le Préatozéro est recentré, évidemment, sur plus de projets, plus de zones.
02:51Et puis, il y a aussi le fait d'être, pour les primo-accédants, exonérés sur les droits
02:57de donation, jusqu'à 300 000 euros par primo-accédant.
03:02Bien sûr.
03:03Et puis, les fameux frais de notaire réhaussés de 0,5 %.
03:07Les droits de mutation, bien sûr.
03:08Les droits de mutation, exactement, à titre onéreux.
03:11Eh bien, les primo-accédants en sont aussi exonérés.
03:15Donc, on voit qu'il y a un cap, quand même, dans cette politique du logement.
03:19On a longtemps dit que les ministres du logement ou les secrétaires d'État tournaient à
03:24un rythme beaucoup trop rapide, qu'il n'y avait pas de cap, qu'il n'y avait pas d'envergure.
03:27Là, on s'aperçoit que ce sont des mesures qui sont données pour trois ans.
03:30Donc, on a quand même un petit peu de temps pour s'organiser.
03:33Et puis, c'est des mesures qui sont incitatives pour les primo-accédants, qui, encore une
03:38fois, sont les principales victimes de la crise du crédit.
03:41Dans mon réseau, par exemple, dans des années normales, on finançait environ 40 % de primo-accédants.
03:47En 2024, on est descendu en dessous de 30 %, moins de 30 % de nos clients étaient des primo-accédants.
03:52Donc, on n'est plus sur un coup de pouce, on est sur une nécessité, sur le fait d'aider les primo-accédants.
03:57C'est vraiment le carburant de l'immobilier, les primo-accédants, et c'est vers eux qu'il faut recentrer ces incitations.
04:02Damien Bazez, sur le prêt à taux zéro, dans un premier temps, avant peut-être un élargissement sur,
04:07effectivement, ces primo-accédants ou autres, quand on est banquier, qu'on voit effectivement ce prêt à taux zéro évoluer,
04:15est-ce que ça a un impact direct sur vos clients et sur la manière aussi de faire son métier et de délivrer ce prêt à taux zéro ?
04:21Complètement. Nous, on estime, alors ce sont des estimations, mais que ça pourrait déclencher, sur 2025, entre 20 000 et 22 000 projets supplémentaires.
04:30Ce qui n'est pas neutre, c'est à peu près 50 % de plus quand même que ce qu'il y avait.
04:34Donc, ça a toujours un impact puisque le prêt à taux zéro complète un autre prêt immobilier pour le client.
04:40Oui, c'est ça, c'est-à-dire qu'on n'est pas rentré dans le fonctionnement du prêt à taux zéro, mais il y a un fonctionnement de quotité,
04:45un pourcentage de la valeur globale du bien qu'on peut financer avec le prêt à taux zéro.
04:49Exactement, vous pouvez aller jusqu'à 50 % du financement et après vous financez avec un prêt complémentaire,
04:53donc c'est très favorable pour les Français, pour nos clients, et donc pour nous, en tant que banquiers qui souhaitons les accompagner,
05:00c'est effectivement un vrai coup de pouce, comme vous le disiez tout à l'heure, c'est un vrai signal positif sur le marché de l'immobilier.
05:07C'est un outil supplémentaire qui existait déjà, mais c'est un outil un peu plus efficace aujourd'hui quand on est banquier pour dire
05:13« bon ben voilà, pour votre projet immobilier, il y a le prêt classique et puis vous pouvez compléter si vous voulez y aller avec le prêt à taux zéro »
05:18qui est maintenant accessible pour vous aussi, par exemple ?
05:21C'est surtout que ça élargit l'assiette, et comme ça élargit l'assiette, ça élargit le nombre de Français qui vont pouvoir,
05:27en tant que primo-excédents, refaire du prêt immobilier, et donc nous, en tant que banquiers, on est ravis de pouvoir les accompagner.
05:32Ludovic Usieux nous parlait de ce recul de primo-excédents sur le marché immobilier en 2024, vous l'avez vu également, vous, au sein de la Bred ?
05:40Oui, c'est le marché français, c'est quelque chose, on a eu effectivement un ralentissement de l'immobilier, on le sait,
05:48depuis quelques mois, depuis deux ans globalement, on l'a vu, après nous, on a continué d'accompagner les clients,
05:54on n'a pas du tout stoppé, il y avait encore quand même de la demande, mais effectivement, les signaux sont très positifs, et je pense qu'on en parlera après,
06:01on est quand même très optimistes pour un rebond sur l'année 2025.
06:05Et alors, justement, comment est-ce que vous la voyez, cette année 2025, démarrer ? On a trois mois de recul, on n'a peut-être pas encore tous les chiffres,
06:13puisqu'on arrive tout juste dans le début du deuxième trimestre. Déjà aujourd'hui, on peut emprunter à combien, à peu près, pour un crédit immobilier,
06:22mettons, sur 25 ans, puisque c'est ce qu'on donne généralement dans les médias, Damien Bazez ou Ludovic Usieux, comme vous voulez.
06:27Est-ce que vous aurez le même chiffre, déjà ?
06:29J'espère que non. C'est une moyenne sur le territoire, et tous profils confondus, mais aux alentours de 3,30, 3,40 sur 25 ans.
06:40C'est effectivement la durée la plus utilisée aujourd'hui, la durée moyenne de prêt dans mon réseau, chez Artemis Courtage, c'est aux alentours de 22 ans et demi.
06:49Donc vous imaginez bien que pour arriver à une moyenne de 22 ans et demi, la majorité des prêts sont effectivement demandés et tirés sur 25 ans.
06:56D'accord.
06:57Sur 20 ans, qu'est l'autre durée utilisée ? On est aux alentours de 3,30 pour un taux moyen et un projet moyen, entre guillemets.
07:05Donc on a vu quand même les taux baisser sur, allez, j'allais dire les trois premiers mois de l'année, mais aussi les trois derniers mois de 2024, si je ne dis pas de bêtises.
07:13Effectivement, c'est à peu près les taux qu'on a sur la stat crédit logement sur février, sur 20 ans. En global, on est à 3,15.
07:20Et évidemment, vous avez en fonction des profils aussi des fois des taux même qui ont été en dessous de 3 sur les banques.
07:26Ce qui est intéressant sur les taux, si on dézoome un peu, si on avait fait la même émission il y a un an, sur les taux sur 20 ans, on était aux alentours de 4.
07:34Oui, bien sûr.
07:35Et si on l'avait fait il y a 6 mois, on était aux alentours de 3,50, 3,60. Donc on voit quand même que sur quelques mois, il y a une vraie baisse.
07:40Et ça, c'est des signaux très favorables.
07:42Et sur les taux, pour continuer, il faut se dire quand même qu'on a les taux courts qui ont baissé régulièrement, puisqu'en mars, les CER passaient de 2,75 à 2,50.
07:52Et ça fait 6 baisses consécutives. Et en juillet 2024, les taux courts étaient à 4%. Donc on voit quand même qu'il y a une tendance sur ce côté-là.
07:59Et après, le sujet qu'on aura, c'est l'OAT 10 ans, qui est globalement bien alenté, mais où il y a des petites zones de tension sur mars.
08:07Elle a rebaissé aux alentours de 3,45, mais elle est montée à 3,60. Et donc là, c'est quand même un sujet à regarder.
08:12Elle est en contrôle. Mais évidemment, avec ce qui va se passer avec la guerre commerciale, avec la guerre en Ukraine, avec quelques sujets,
08:18c'est juste sur ça qu'il faudra être vigilant. Mais globalement, on a une conjoncture favorable.
08:22Ce que vous dites, c'est qu'il ne faut pas s'attendre à ce que ça continue à baisser. Mais on est quand même dans une conjoncture favorable.
08:28Et il faut aussi s'attendre à ce que potentiellement, le contexte économique soit à surveiller. C'est ça ?
08:34Sur l'impact que ça pourrait avoir sur les taux de crédit immobilier ?
08:37Oui, c'est ça. D'un côté, quand même, on a les taux courts qui ont baissé. C'est encore une fois important, parce que c'est un signal,
08:41une impression qui est maîtrisée. Et en effet, sur l'OAT 10 ans, qui est un élément important des taux de limo,
08:47il va falloir qu'on surveille les sujets que j'ai évoqués juste avant, parce que ça peut effectivement avoir une incidence sur le crédit.
08:53Ludovic Usieux, comment se positionner sur le sujet immobilier, crédit immobilier, 1er avril 2025 ?
09:01C'est un contexte beaucoup plus favorable, au-delà des taux qui ont baissé d'environ 1%, sans point de base, depuis une année.
09:10L'autre grande nouvelle, c'est que toutes les banques et tous les banquiers sont autour de la table du crédit immobilier
09:17et qu'elles prêtent à nouveau pour tout type de projet, tout type d'emprunteurs, même si effectivement, il y a un effort
09:23qui est concentré sur les prix moins excellents. Évidemment, tous les autres profils sont aussi éligibles au crédit immobilier.
09:29Damien le rappelait, ce n'était pas franchement le cas l'année dernière ou l'année précédente.
09:32Quelques banques continuaient de prêter, selon les départements, les régions, plutôt les banques mutualistes et régionales.
09:39Aujourd'hui, toutes sont revenues autour de la table du crédit. C'est quelque chose qu'on salue.
09:44Quand on peut mettre en concurrence des banques, le nombre de projets augmente, la qualité des négociations aussi.
09:49On surveille évidemment tous les jours ou à peu près l'OAT 10 ans, qui est un peu nerveux,
09:55qui fait que globalement les taux en ce moment sont stables depuis le début de l'année.
09:59Ça fait trois mois qu'on navigue aux alentours des 3% sur 20 ans et un peu plus sur 25 ans.
10:05C'est quelque chose de relativement maîtrisé pour le moment.
10:08Il y a des ajustements de grilles dans certaines banques, quelques points de base à la hausse,
10:12quelques stabilités ou même quelques baisses sur les taux courts effectivement.
10:16Moi, je pense que c'est un peu le scénario central de 2025 en réalité.
10:21C'est un scénario stable. Je pense que le gros de la baisse est quand même derrière nous
10:25et qu'on devrait au 1er avril avoir des taux qui se situent dans un range,
10:30à plus ou moins loin point de base dans un sens ou dans l'autre.
10:33C'est compliqué, on a compris, de faire de la divination ou de l'incantation sur les taux de crédit immobilier en ce moment.
10:40Le contexte est tellement nerveux que ça peut bouger d'un mois sur l'autre ou quasiment.
10:44En tout cas, c'est un scénario relativement stable et c'est ce qui permet aussi de relancer un marché.
10:49C'est ce que j'allais dire. Alors, on sort un petit peu de vos métiers à vous si on parle du marché immobilier,
10:53des tendances du marché immobilier, mais est-ce que cette stabilité constatée sur les taux de crédit immobilier
10:58se retrouve aussi dans les niveaux de prix du marché ?
11:02Oui, on a des niveaux de prix qui... Il y a une baisse selon les régions de plus ou moins 10%
11:11sur la même période que la crise du crédit sur les 18 derniers mois globalement.
11:16On s'aperçoit effectivement des remontées du réseau région par région,
11:21que les négociations sont un peu plus courtes et un peu moins profondes.
11:26Il y a moins de place à la négo et que le marché est en train aussi de se resolidifier.
11:31Donc, la baisse des prix est peut-être... Le plus gros de la baisse des prix est sûrement derrière nous,
11:36probablement comme le plus gros de la baisse des taux de crédit.
11:39On a eu un regain de pouvoir d'achat et puis là, on est dans une période de reconquête et de volume qui commence à regrossir.
11:45Damien Bazez, sur le marché au global, au-delà du crédit ?
11:50Sur le marché au-delà du crédit, je rejoins déjà ce qui a été dit,
11:53c'est que je pense qu'on a passé la bosse des taux et il y a un ajustement des prix.
11:58Je pense qu'on est aussi dans des moments favorables, on l'a dit par rapport à la législation,
12:02mais aussi dans le timing, puisque souvent le printemps, avril, mai, juin sont des moments forts sur l'immobilier.
12:06Il faut prendre ça en compte aussi.
12:08Il faut prendre en compte tout ça, parce que du coup, ça donne du vent dans les voiles sur le marché.
12:13Tout ça est bien orienté. Après, encore une fois, je vous l'ai dit, il y a quelques réflexions et regards sur ce qui peut se passer en externe,
12:21mais il y a quand même une baisse de l'inflation, c'est très important, des taux maîtrisés, des prix corrigés, de la demande.
12:26Il reste de la demande, ça reste un marché porteur et avec les coups de pouce qu'on donne aux primo-accédants,
12:31je pense que très sincèrement, on a du vent dans les voiles et les choses sont bien alignées.
12:36Merci beaucoup, messieurs, de nous avoir accompagnés dans Smart Patrimoine.
12:39Merci Damien Bazès, directeur régional chez Bred, Banque Populaire.
12:42Merci également Ludovic Uzieux, cofondateur d'Artemis Courtage.
12:45Merci à tous les deux.
12:46Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.