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00:00Après deux ans et demi de crise immobilière, comment se présente cette année ce qu'on appelle le printemps de l'immobilier,
00:06c'est-à-dire la grosse saison des achats immobiliers en France, notamment de mars à mai ?
00:11On n'a pas vraiment eu ce printemps de l'immobilier en 2024 ni en 2023 à cause de la flambée des taux de crédit.
00:18Est-ce qu'il revient, le printemps de l'immobilier, en 2025 ? Est-ce qu'il y a une amorce de reprise des achats immobiliers ?
00:26Bonjour à tous. Oui, c'est un grand oui. Déjà, il revient. Depuis le début d'année, si on regarde sur les portails immobiliers en moyenne,
00:33on a à peu près entre plus 20 et plus 30 % d'annonces de biens à la vente qui sont diffusées. Et ça, c'est un excellent indicateur
00:39parce que s'il n'y a pas de biens à la vente, il n'y aura pas de clients pour acheter ou pour vendre. Donc on a, si je ne dis pas de bêtises,
00:45de côté de ce loger, plus 25 %, plus 30 % sur le Boncoin et plus 20 % sur le portail immobilier Biennissi.
00:52Donc on voit bien que, de manière assez uniforme dans toute la France, les biens reviennent à la vente.
00:58Autre point aussi qui est assez intéressant, on voit bien que les taux se sont stabilisés depuis le début d'année.
01:03Alors on entend... Taux de crédit, effectivement. Voilà, taux de crédit. La BCE nous disait qu'on allait encore descendre aux alentours des 3 et peut-être en dessous.
01:10Mais alors là, je serais beaucoup plus nuancé sur ce point-là. Par contre, je pense qu'il faut qu'on s'habitue en tout cas à avoir des taux aux alentours des 3 %, 3,30,
01:17pour la simple et bonne raison qu'on l'a vu, les taux ont baissé. Mais pour autant, on a des problématiques avec Trump.
01:24Tout ce qui se passe aux États-Unis, c'est une problématique. Et du coup, les OAT, et puis on voit avec l'armement qui s'est mis en place,
01:29on voit bien que les Allemands vont avoir besoin aussi de s'armer. Donc pour l'instant, je serais très nuancé, en tout cas sur une baisse des taux inférieure à 3,
01:35même si la Société Générale annonce aujourd'hui 2,99. C'est une opération qu'elle avait faite en février, qu'elle a reconduite en mars.
01:43Ils avaient coupé les vannes pendant pratiquement 24 mois. Et là, au bout d'un moment, un grand directeur a dit « mais attendez, on n'a plus de crédit qui arrive », etc.
01:52Donc ils ont ouvert les vannes. Et c'est vrai que justement, avec cette problématique d'OAT, pour le moment, c'est assez rigolo d'aller à la Société Générale.
01:58Il y a de très bonnes conditions, mais je pense qu'ils vont vite aussi revenir un peu en arrière. Et je dis toujours aux clients, si vous avez une banque avec qui ça se passe bien,
02:04actuellement, en tout cas, les banques font tout pour vous conserver. Voilà. Ça, c'est un point qui est très important. Donc n'hésitez pas non plus, si vous avez une offre à la concurrence,
02:12à challenger votre partenaire bancaire. Parce qu'effectivement, aujourd'hui, on le voit bien, on n'a pas envie d'avoir de décollecte dans les banques françaises.
02:19Est-ce qu'il y a des régions qui sont peut-être plus en avance que d'autres dans le cadre de ce printemps de l'immobilier, c'est-à-dire où les acheteurs passent vraiment en acte ?
02:27Oui. La Nouvelle-Aquitaine, plus 14% à peu près depuis le début de l'année.
02:30Et c'est plus 14% de quoi exactement ?
02:33Aujourd'hui, de transactions qui sont effectuées bien à la vente. On a même plus de 20, mais plus 14% sur la partie vraiment session.
02:40Donc on voit bien que depuis le début de l'année, c'est très dynamique. Alpes-Côte d'Azur, plus 4%, ce qui n'est pas mal du tout au niveau des banques.
02:46Quand vous dites Nouvelle-Aquitaine, par exemple, c'est à quoi ? Bordeaux ?
02:48Oui, Bordeaux, Bassins d'Arcachon, tous les environs. Alors, Bassins d'Arcachon aussi, on a beaucoup de personnes qui ont attendu pour vendre pendant 2-3 ans,
02:55parce que ce n'était pas le moment. Et c'est vrai que là, effectivement, on a à nouveau une forte accélération depuis le début d'année.
03:01Puis il y a des prix qui ont pas mal baissé, j'imagine.
03:03Oui, alors on a eu moins de 10%. Quoi qu'il en soit, si on parle un peu des prix, on voit bien que ce n'est pas linéaire dans toute la France.
03:11On voit bien aussi des régions qui commencent à réaugmenter leurs tarifs. Par exemple, c'est assez étonnant, parce que le marché va mieux.
03:16Mais pour autant, il ne faut pas oublier qu'on est très loin de ce qu'on avait connu auparavant. Et c'est Montpellier, à peine le marché se sent mieux,
03:24que tout d'un coup, les prix réaugmentent. Et donc, du coup, là, pour le coup, ça fait partie des villes. On est dynamique, mais beaucoup moins que d'autres régions,
03:32parce que, justement, il y a une flambée un peu des prix pour le moment.
03:35Est-ce que ce n'est pas un peu le risque, justement, que les prix rejoignent les taux de crédit et que, justement, quand ça baisse automatiquement, les prix réaugmentent ?
03:42On pensait avoir eu un plateau en termes de price. Et en fait, en réalité, on s'aperçoit que la réduction est beaucoup plus faible que prévu.
03:51Moi, je pense que là, je fais vraiment confiance à mes partenaires qui sont à la fois les réseaux immobiliers traditionnels ou les réseaux de mandataires.
03:59Aujourd'hui, plus que jamais, en tout cas, on a vraiment besoin d'avoir des conseillers immobiliers qui expliquent à leurs clients que ce n'est pas parce que,
04:04tout simplement, ça va un petit peu mieux qu'on doit réouvrir les vannes au niveau des clients qui veulent... Voilà, ça va mieux, je vais revendre mon bien et plus cher.
04:11Non, ce n'est pas la réalité. On le voit bien. Cette année, en 2025, on espère qu'on fera 900 000 ventes. On en a fait un peu plus de 800 cette année, 850 si je ne dis pas de bêtise.
04:19— À l'échelle de la France, un coup de marché. Oui, d'accord. — De ventes actées sur toute la France. Donc j'ai envie de vous dire qu'on avait 1,2 million pendant le Covid en 2021,
04:25mais on les aura plus. Donc attention. La vraie réalité, si vous voulez vendre dans l'année dans de bonnes conditions, soyez cohérent avec votre prix de cession,
04:33sinon, malheureusement, vous risquerez de ne pas vendre. — Du coup, ça veut dire que les acquéreurs, ils ont encore aujourd'hui de la marge de négociation.
04:39— Oui, on le voit bien. Aujourd'hui, en moyenne... Alors un peu plus sur les maisons et un peu moins sur les appartements. Mais en moyenne,
04:45on a à peu près 7% de négociation aujourd'hui, qu'on peut traduire sur toute l'année 2024. Sur 12 mois de licence, on se rend compte qu'on avait à peu près 7%
04:53de négociation et à peu près 10% pour la partie maison. Alors bien sûr, c'est une moyenne nationale. Vous avez des endroits du côté de Bourges-Nenèvres
05:01ou dans le Nord, du côté de Fourmis, où là, vous êtes même allés jusqu'à 15, 20% de baisse de prix. Voilà, tout à fait, parce que le marché...
05:08Mais le marché a beaucoup augmenté. Il faut savoir que dans des régions, on trouvait des maisons à moins de 100 000 € encore. Aujourd'hui,
05:13en dessous de 130 000 €, on a du mal à trouver des petites choses. Ou alors c'est vraiment des petites pépites qui se vendent de gré à gré
05:19ou qui sont vraiment chassées. — Pourquoi il y a plus de potentiel de négociation avec une maison ? C'est quoi, par nature ?
05:26— Des travaux, peut-être ? — Alors il y a aussi un point, c'est que c'est aussi une question de commodité. C'est-à-dire qu'en fait, en réalité,
05:33quand vous avez les appartements que ça a, vous avez les emplacements, vous avez des commerces de proximité.
05:36— Et les transports en commun. — Voilà. En Ile-de-France, il y a aussi toutes ces zones un petit peu semi-rurales, j'ai envie de dire,
05:41où effectivement, même en Ile-de-France, on le voit bien, dès que vous allez du côté de la Seine-et-Marne ou même dans le 78,
05:45dès qu'on est à 30, 40 bornes de Paris, là, forcément, c'est moins bien. C'est un tout petit peu... Même si c'est très desservi,
05:50mais quand vous faites plus d'une heure de route pour rejoindre Paris, les prix sont pas les mêmes. Donc c'est un peu plus facile
05:55sur ces côtés-là. Et puis après, c'est aussi une question d'entretien et puis de vétusté. On a aussi – et on en parlera, je pense –
06:01beaucoup de maisons qui sont en vente, qui ont 20, 30 ans. Et il y a quand même pas mal de travaux. Voilà. Etc., donc...
06:08— Alors qui sont les acheteurs, aujourd'hui ? Est-ce qu'on voit... On sait que le ventre mou du marché, c'est les primo-accédants.
06:14Est-ce que les primo-accédants sont de retour ? — Ça, c'est une bonne nouvelle. Les primo-accédants sont de retour. Alors timidement,
06:19sur le premier trimestre, mais là, on voit. Puis avec les annonces, en fait, de l'élargissement du PTZ dans toutes les zones.
06:25— Pré-assos zéro, effectivement, dans le 9. Oui. — Effectivement. Et ça, c'est très positif.
06:29— Et aux maisons, oui. Et aux maisons, justement. — Et aux maisons. Voilà. Pour la première fois, des deux côtés.
06:32Et je pense que ça, c'est un très bon point, parce que si on a à nouveau de la construction – et on sait très bien qu'on avait passé
06:36des moments très difficiles –, ça veut dire qu'on aura à nouveau dans 3, 4 ans des biens à la vente. Et donc ça, c'est quelque chose
06:42d'intéressant. Donc oui. Déjà, c'est le premier signal qui est fort et qui est vraiment intéressant. C'est que les primo-accédants sont là.
06:48Voilà. Autre chose aussi qu'on a, c'est qu'on a également les personnes qui, à un moment... C'est toujours compliqué quand vous avez acheté
06:54il y a 4, 5 ans à un taux de 1%. — Eh oui. — Et qu'aujourd'hui, vous avez une maison, il vous reste 15 ans, et puis vous vous dites
06:59« Bah voilà, les taux étaient à 4, 4,5 ». Bah là, qu'est-ce qui se passait ? On avait une bulle. C'est-à-dire qu'à juste titre,
07:05les vendeurs disaient « Je vais pas vendre », voilà, parce qu'effectivement, il n'y a pas d'intérêt pour moi. Et là, on voit bien
07:11que comme les taux ont redescendu aux alentours des 3, 2,99, 3,30 en fonction des projets, il y a aussi ce type de biens qui reviennent.
07:17Donc on a ces vendeurs qui disaient « Je veux une pièce plus grande », qui bougeaient pas trop. Bah là, effectivement, ils se reprojettent.
07:22— Même s'ils ont acheté leur premier bien avec un taux de 1%, ils se disent « Bon, bah là, j'ai besoin d'une pièce en plus.
07:28Je revends, je prends un crédit ». — Oui, parce qu'on le voit bien aujourd'hui. Il faut pas oublier la réhabilitation. C'est pas si facile.
07:33Les matières premières ont beaucoup augmenté. Donc il faut toujours se poser la question entre extension, réhabilitation ou revente pour un autre bien.