Jeudi 27 mars 2025, retrouvez Olivier Lange (Président, LFPI Gestion) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et nous finissons cette émission comme d'habitude avec l'œil de l'expert où nous allons tenter
00:07de comprendre comment investir dans l'hôtellerie via du private equity. Pour en parler nous
00:12avons le plaisir d'accueillir sur le plateau de Smart Patrimoine Olivier Lange. Bonjour
00:15Olivier Lange. Bonjour Nicolas. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes
00:18le président de LFPI Gestion et alors quand on parle d'investir dans l'hôtellerie via
00:22du private equity c'est pour faire la différence justement avec l'investissement immobilier
00:26classique où on achète les murs et ensuite on laisse une société exploiter du coup
00:30les murs. Là on est vraiment dans l'acquisition d'une entreprise qui tourne déjà avec les
00:35murs mais aussi le fonds de commerce. C'est exactement ça, donc on rachète un hôtel
00:39qui est une entreprise avec une composante immobilière significative mais qui est une
00:44entreprise avec des clients, des salariés qui a la vocation à se développer, à être
00:50géré le mieux possible et c'est ce qu'on fait au travers du private equity effectivement.
00:54Ça veut dire quoi investir dans l'hôtellerie en 2025 Olivier Lange ?
00:58Ça veut dire effectivement souscrire souvent au travers de différents véhicules adaptés
01:04aux besoins des clients qui soient institutionnels ou privés et faire l'acquisition d'un hôtel
01:10ou d'un portefeuille d'hôtel, prendre une participation significative ou au contraire
01:15mettre un petit ticket de diversification au travers d'un véhicule commun de placement.
01:19D'accord. Donc il y a vraiment plusieurs manières effectivement d'investir dans l'hôtellerie
01:23et justement notre rôle c'est d'écouter les besoins des clients et d'essayer de trouver
01:27l'offre adaptée à leurs besoins. C'est un secteur qui se porte bien l'hôtellerie
01:31en 2025. Est-ce que les drivers du secteur sont uniformes ? Est-ce qu'on fait une différence
01:36entre petits et gros hôtels par exemple ? C'est je pense un secteur qui est durablement
01:40porteur, qui est notamment driver par la demande touristique qui est particulièrement forte
01:46en France et le fait que l'offre hôtelière est relativement limitée. En réalité il
01:50n'y a pas tant que ça d'hôtels, les réserves foncières sont contraintes, il y a la non-artificialisation
01:56des sols. Bien sûr. Donc c'est un secteur qui est porteur. Il y a une composante immobilière
02:01qui rassure les clients et qui est particulièrement adaptée je pense dans des périodes d'inflation
02:07et de hausse des taux parce qu'à la différence d'autres actifs immobiliers que vous avez
02:11dans le bureau ou le résidentiel, vous avez des loyers fixes ou en tout cas légèrement
02:15indexés, là les hôteliers évidemment ils changent leur prix quotidiennement, ils
02:20peuvent effectivement les augmenter si c'est nécessaire et donc c'est un secteur qui s'adapte
02:25bien en période de hausse des taux. Plus de flexibilité au contexte économique. Voilà,
02:28plus effectivement, on perd de hausse des taux qui est assez efficace effectivement
02:33et c'est aussi un investissement pour des investisseurs privés qui offrent des mécanismes
02:40de défiscalisation notamment le 150 0 BTR pour des gens qui veulent différer l'imposition
02:45sur les plus-values. D'accord, ça c'est pour les épargnants qui auraient vendu une
02:49entreprise et qui chercheraient à réinvestir dans une autre activité économique le fruit
02:54de la vente de leur première entreprise. Donc l'investissement hôtelier est éligible
02:58à ça comme il est éligible au pacte d'Utreil quand il y a des sujets de préparation de
03:02la succession, de transmission. Quand on fait de l'investissement en private equity, alors
03:07vous l'avez dit c'est pour des institutionnels mais aussi des particuliers, ça nécessite
03:10quand même d'avoir eu au-delà d'une connaissance du marché immobilier, une connaissance du
03:14secteur de l'hôtellerie, il faut trouver quoi ? On va jusqu'à trouver le gérant et
03:18les équipes ? En tout cas je pense qu'on peut définir ce qu'on souhaite, acquérir
03:24des actifs par exemple dans des stations balnéaires ou au ski, des actifs de périphérie ou des
03:30actifs de centre-ville. Ensuite il faut comprendre que c'est une entreprise en soi et donc il
03:34faut des gens qui sont à même de gérer ensuite la société, travailler sa commercialisation,
03:40ça s'appelle le lead management, l'optimisation des prix de vente, bien manager les équipes,
03:45il y a de nombreux salariés dans un hôtel, gérer des travaux, c'est une activité à
03:50part entière donc il faut effectivement souvent passer par des professionnels si on ne veut
03:53pas gérer soi-même parce que les particuliers ne sont pas toujours à même de faire.
03:57Bien sûr, et quand on est justement investisseur particulier, vous constatez qu'on investit
04:01combien en moyenne, combien de temps et via quel type de véhicule ?
04:05En tout cas, via nos solutions, je dirais que la fourchette est large, de quelques dizaines
04:11de milliers d'euros jusqu'à quelques millions pour les plus fortunés. Et certains investisseurs
04:17peuvent effectivement vouloir détenir à 100% un hôtel, voire un portefeuille d'hôtel,
04:22donc ça peut les conduire à investir des montants significatifs.
04:25Et c'est des investissements qu'on fait dans la durée, sur quoi, sur 5 ans, 10 ans, 20
04:30ans, c'est un changement d'activité pour certains ?
04:32En moyenne, c'est des investissements de 5-6 ans qui permettent effectivement de créer
04:37de la valeur après l'acquisition, souvent par des programmes de restructuration, de
04:41repositionnement de l'hôtel après des travaux significatifs. C'est pour ça que ça prend
04:46plusieurs années pour en tirer le plein potentiel et avant de revendre.
04:49Et alors justement, si on parle de rendement, alors vous nous avez dit qu'il y avait un
04:53avantage fiscal pour ceux qui ont déjà revendu une entreprise, mais hors avantage
04:57fiscal, le rendement d'un investissement hôtelier ?
04:59Hors avantage fiscal, et en moyenne, les TRINET sont compris entre 7 et 15%.
05:03Vous avez des opérations qui offrent des rendements élevés avec des risques un peu
05:10supérieurs. Et à l'inverse, quand vous achetez un très bel hôtel au bord de la mer, dans
05:15un emplacement numéro 1, vous aurez peut-être un peu moins de rendement, mais sans doute
05:19beaucoup moins de risques par rapport à d'autres actifs hôteliers.
05:21Merci beaucoup Olivier Lange de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine. Je rappelle
05:25que vous êtes le président de LFPI Gestion. Merci beaucoup.
05:27Merci à vous.
05:28Et quant à nous, on se retrouve très vite sur Be Smart For Change.