Mercredi 8 janvier 2025, SMART PATRIMOINE reçoit David Seksig (cofondateur, Remake AM)
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00:00Nous terminons ce premier numéro 2025 de Smart Patrimoine avec l'œil de l'expert.
00:08Carte blanche sur le sujet immobilier, donné à David Seksic, le co-fondateur de Remake
00:13Asset Management.
00:14David, bonjour et bienvenue.
00:15Bonjour Grégoire.
00:16Votre carte blanche, si je puis dire, concerne l'immobilier à travers le sujet des expertises
00:22immobilières.
00:23On parle bien de Pierre Papier, d'investissement et d'une classe d'actifs immobilières qui
00:27s'est considérablement financiarisée depuis quoi ? Une trentaine voire une quarantaine
00:31d'années maintenant ?
00:32C'est ça, exactement Grégoire.
00:34En fait, on a une classe d'actifs qui s'est financiarisée dans les années 90, au milieu
00:39des années 90.
00:40Les anglo-saxons sont arrivés en Europe et ont commencé à importer des méthodes de
00:45financiarisation dans l'approche des immeubles, dans l'approche de l'immobilier.
00:49Alors, ça veut dire quoi financiariser l'immobilier ? Ça veut dire que finalement, si on regarde
00:54l'immobilier de manière assez simple, qu'est-ce qu'on a ? On a un point d'entrée, quel prix
00:57d'achat ? On a un point de sortie, quel prix de vente ? Entre les deux, il peut y avoir
01:01des fluctuations, ça ne vous aura pas échappé.
01:03Ces fluctuations, elles peuvent dépendre des marchés de taux et puis, dans toute la
01:07durée de détention, on va toucher des loyers qui vont s'indexer évidemment.
01:11Mais ça nous fait penser à quoi ce type de modèle ? Ça nous fait penser à une obligation.
01:15Et donc, on a approché cette classe d'actifs comme les obligations à partir de 1995-1996
01:22et tous les bailleurs de fonds institutionnels ont mis l'immobilier dans l'ordre de l'allocation.
01:26C'est devenu d'ailleurs une allocation indispensable pour tout investisseur que d'avoir de l'immobilier
01:32parce que sur le long terme, l'immobilier limite la volatilité d'un portefeuille, a
01:36tendance à l'écraser un petit peu tout en ayant une prime de risque suffisante pour
01:40rémunérer le risque auquel s'attend, auquel s'expose l'investisseur par rapport au risque
01:45spécifique immobilier.
01:46Comment est-ce qu'on met un prix sur tout ça ? C'est-à-dire la question de la valorisation
01:49pour un actif qui n'est pas coté.
01:51Alors, il y a des foncières cotées mais là, on parle vraiment de SCPI, d'investissement
01:54pierre-papier comme on dit, David, comment est-ce qu'on valorise ça ? À travers quelle
01:58méthodologie ? Le sujet, c'est celui des expertises immobilières.
02:01Alors, les experts immobiliers, puisqu'il y en a, ça existe, effectivement, ils approchent
02:07la valeur du non-coté de trois manières différentes et puis après, on fait des mixes
02:12de méthodes.
02:14La première, vous la connaissez parfaitement, tout le monde l'a fait, c'est ce qu'on
02:18appelle la méthode des comparables.
02:19Mon voisin a vendu son appartement à 10 000 euros du mètre, le mien vaut forcément
02:24le même prix, au moins, d'ailleurs, même si le sien, on voit la tour Eiffel en montant
02:29dans la cuvette des toilettes, pas forcément chez moi, mais effectivement, donc on a plutôt
02:33tendance à essayer de comparer ce qui n'est pas comparable puisque l'immobilier n'est
02:37pas fongible, c'est-à-dire que les actifs, finalement, ne sont pas comparables entre
02:40eux, ils ne sont pas de la même génération, ils n'ont pas tous la même clim, ils n'ont
02:42pas tous la même qualité de locataire, etc.
02:44Et donc, on essaye de comparer un peu des choux et des carottes mais c'est une première
02:47approche qui est une approche intéressante.
02:49La deuxième approche, c'est une approche purement mathématique, c'est ce qu'on appelle
02:52l'approche du rendement.
02:53J'attends 5%, 6%, 7% de rendement sur un actif, je vais prendre mon loyer, considérer
03:02que ça correspond au rendement que j'attends, donc je divise ce loyer par un taux et j'obtiens
03:06une valeur.
03:07Ça, c'est la méthode du rendement, on capitalise, c'est comme ça qu'on appelle les choses,
03:12à l'infini, et puis on va un petit peu modifier cette valeur suivant les risques qu'on détecte,
03:17les risques d'emplacement, les risques techniques, voire les risques de relocation à terme, etc.
03:23Parce que toutes les zones ne prennent pas, vous louez un immeuble à 100 euros du mètre
03:27et puis 10 ans après, vous le louez à 50 balles, donc ça peut être un peu compliqué
03:30parfois.
03:31Ça, c'est la deuxième méthode et puis pour les actifs les plus complexes, les actifs
03:37les plus complexes, par exemple les centres commerciaux, qui ont des actifs avec une
03:39multitude de locataires.
03:41Beaucoup de flux à intégrer.
03:43Exactement.
03:44Donc on va simuler tous les flux sur une dizaine d'années qu'on va recevoir et qu'on
03:48va sortir, les travaux, les franchises de loyers, etc.
03:52Et puis on va définir une espérance de valeur dans 10 ans, combien je peux vendre ce centre
03:57si je le travaille bien, et on va, ce qu'on appelle, faire une actualisation.
04:01C'est-à-dire qu'on va ramener la somme de ces flux futurs à la valeur d'aujourd'hui.
04:06C'est-à-dire qu'on va en fait diminuer la valeur de ces flux parce qu'on va considérer
04:10qu'un euro vaut mieux que deux, tu l'auras, et c'est la méthode traditionnelle en finance
04:16qu'on utilise pour valoriser les actions.
04:17Pour les entreprises, oui, c'est ça.
04:18Exactement.
04:19C'est une méthode très classique.
04:20Et on fait un mix de ces trois méthodes et c'est ce que font les experts immobiliers
04:24de manière traditionnelle pour approcher la valeur d'un immeuble.
04:27Quelle est l'influence du facteur taux dans cet univers de méthodologie de valorisation
04:32de l'immobilier ? Ça n'a pas été un sujet pendant très longtemps, ou en tout cas c'était
04:36un vent très favorable.
04:38Depuis 2-3 ans, on a compris que ça pouvait bouger dans l'autre sens.
04:41Effectivement.
04:42Après Lehman Brothers, en 2008, on a eu une baisse de taux massive qui est intervenue
04:49l'année.
04:50Et puis on a vécu l'âge d'or de taux quasiment négatifs qui a impacté, c'est l'argent magique,
04:55ça a impacté la dette des Etats, enfin ça a tout impacté.
04:58Et surtout cet argent magique est venu se greffer sur les actifs ce qui a emporté une
05:02hausse massive des valorisations.
05:04Donc pendant à peu près 13 ans, 2009 à 2022, on a eu une hausse régulière des actifs,
05:11que ce soit immobilier ou autre.
05:13Patatras, 2022, on sort du Covid, les chaînes de production doivent se reconstituer, on
05:19a l'Ukraine, etc.
05:21Inflation, hausse des taux pour stopper l'inflation.
05:24Parce que 0 à 5 quoi, 0 à 4.
05:26400 points de base en un an, l'explosion atomique, ça emporte toutes les classes d'actifs
05:32sur son passage.
05:33L'immobilier qui est une classe d'actifs très visqueuse, très lente, parce qu'il
05:37faut 6 mois pour faire une transaction, on ne s'aperçoit pas tout de suite de l'impact
05:39sur les prix, les bouts sont longs, tout est long, tout est lent.
05:43Et donc ça résiste, ça résiste, ça résiste, mais à un moment la digue se brise.
05:46Et effectivement c'est ce qu'on voit maintenant depuis un an et demi, le marché s'est fractionné
05:51avec des acteurs qui ont des performances aujourd'hui différentes en termes aussi bien
05:55de distribution que de valorisation.
05:58Pour conclure rapidement, David, est-ce que l'expertise, les méthodologies d'expertise
06:05sont nécessaires sans doute ? Est-ce qu'elles sont suffisantes pour estimer la valeur d'un bien ?
06:09Alors nécessaires c'est important parce que ça permet de donner une tendance.
06:12Maintenant j'aimerais juste rappeler que MSCI a sorti une excellente étude en 2023
06:19sur les 20 dernières années dans tous les pays quasiment du monde, en tout cas les
06:23pays européens plus les US, dans lequel on a regardé la différence entre les prix
06:27de transaction et les expertises.
06:28Il y a une différence en valeur absolue de l'ordre de 10%.
06:31Ça veut dire que les experts finalement sont toujours un peu en retard, toujours un peu
06:35en avance, mais c'est très difficile dans le non-côté de savoir véritablement la
06:41vraie valeur.
06:42Ce qu'il faut retenir, c'est pas ça me semble-t-il, c'est effectivement un indicateur
06:45de valeur avancée, mais ce qu'il faut retenir c'est que dans ce genre de classe d'actifs,
06:49les actifs non-côtés, il est extrêmement difficile d'essayer de faire du trading
06:55de SCP ou du trading de PCI ou d'STI, c'est pas possible, donc il vaut mieux se raisonner
07:00en termes de cycle.
07:01Et quand le point d'entrée, et il est bon aujourd'hui, est bon, il faut y aller et
07:04rester sur une bonne tendance.
07:06C'est la tendance qui compte.
07:07Merci beaucoup David.
07:08David Seixique, le co-fondateur de Remake AM qui était l'invité de l'œil de l'expert
07:11dans Smart Patrimoine, première édition 2025.
07:14Merci Grégoire, à bientôt.