Come ogni martedì, Vincenzo De Palo, agente immobiliare di fiducia del Salotto di Radio Roma torna “A Casa di Amici” per dedicarsi completamente alle curiosità e domande del pubblico del Canale 14.
Si presenta nuovamente il tema del guadagno, con le domande dei seguaci della Rubrica “Il mondo dell’immobiliare”; questa volta però centrale è il settore di lusso. Anche in questo caso, l’esperto risponde rievocando le parole delle scorse puntate in cui ha cercato di mettere in guardia gli aspiranti professionisti immobiliari dal “successo immediato”. Il guadagno da una vendita di immobili di lusso, chiaramente è notevole, ma ciò non toglie che occorre, per l’appunto, saperli sapersi dedicare al cliente con professionalità, trasparenza, onesta e soprattutto con le competenze necessarie!
Altro argomento da non sottovalutare riguarda la registrazione del preliminare, passaggio fondamentale per evitare che l'acquirente perda la protezione legale e che il venditore venda l'immobile ad un terzo, oltre ad incorrere in alcune situazioni poco piacevoli! Queste ultime, ricorda Vincenzo, possono presentarsi anche e soprattutto qualora non ci si affidi ad un’agenzia immobiliare seria e preparata su più fronti.
Essenziale sapere, per il pubblico seguace di “A Casa di Amici”, cosa succede in una situazione di separazione e/o divorzio, se all’ipotetica ex moglie possa spettare la casa coniugale qualora avesse già un appartamento e cosa invece poi, spetta all’ex convivente….
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Si presenta nuovamente il tema del guadagno, con le domande dei seguaci della Rubrica “Il mondo dell’immobiliare”; questa volta però centrale è il settore di lusso. Anche in questo caso, l’esperto risponde rievocando le parole delle scorse puntate in cui ha cercato di mettere in guardia gli aspiranti professionisti immobiliari dal “successo immediato”. Il guadagno da una vendita di immobili di lusso, chiaramente è notevole, ma ciò non toglie che occorre, per l’appunto, saperli sapersi dedicare al cliente con professionalità, trasparenza, onesta e soprattutto con le competenze necessarie!
Altro argomento da non sottovalutare riguarda la registrazione del preliminare, passaggio fondamentale per evitare che l'acquirente perda la protezione legale e che il venditore venda l'immobile ad un terzo, oltre ad incorrere in alcune situazioni poco piacevoli! Queste ultime, ricorda Vincenzo, possono presentarsi anche e soprattutto qualora non ci si affidi ad un’agenzia immobiliare seria e preparata su più fronti.
Essenziale sapere, per il pubblico seguace di “A Casa di Amici”, cosa succede in una situazione di separazione e/o divorzio, se all’ipotetica ex moglie possa spettare la casa coniugale qualora avesse già un appartamento e cosa invece poi, spetta all’ex convivente….
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NovitàTrascrizione
00:00Allora, Vincenzo, io direi di iniziare subito con i consigli immobiliari, appunto come tu stesso li hai chiamati,
00:06perché i nostri amici ci chiedono sempre cose anche relativi al guadagno,
00:10di probabilmente gente anche che, da un certo punto di vista, forse necessita, come dire, no, una svolta nella propria vita.
00:17Ma proprio la scorsa volta, se i nostri amici si ricordano bene, abbiamo parlato, abbiamo dato la definizione di successo,
00:24che non è strettamente legata ad un guadagno notevole, ma all'onestà, no, dell'agente immobiliare.
00:30Sì, si può anche guadagnare tanto, il problema è come, come si raggiungono questi guadagni.
00:38Non bisogna fare gli scalatori per forza, bisogna avere una regola morale di vita, ma nel lavoro come nella vita privata.
00:48Assolutamente sì. La domanda in questione è, quanto guadagna un agente immobiliare che vende case di lusso?
00:54Quindi parliamo proprio del settore di lusso in questo caso.
00:58Sì, io conosco molto bene il settore del lusso. Allora, ci sono dei mercati diversi, c'è il mercato del lusso, poi ci sono altri mercati immobiliari.
01:11Innanzitutto consiglio ai più giovani di capire qual è il loro territorio che più loro gradiscono, nel quale gradiscono lavorare, per cui ci sono diversi tipi di mercati.
01:29Nel settore del lusso si può guadagnare molto bene, perché voi calcolate immobili di lusso, vuol dire dai 500.000 euro in su, come valore per ogni singolo immobile.
01:43Quindi fate ad esempio 500.000 euro al 2-3% di provvigione dalla parte del venditore e dalla parte dell'acquirente e capite quanto si può guadagnare.
01:57Però nel settore del lusso dipende tutto dalla struttura della società, dalle qualità e dall'esperienza che ha un agente immobiliare, perché è vero che si guadagna tantissimo,
02:08però bisogna avere un'esperienza in più rispetto a chi magari ha le prime armi, perché non è così facile.
02:18Poi chi lavora nel circuito provinciale è abituato a ragionare con una certa mentalità di attacco dal punto di vista professionale, con un modo di fare diverso,
02:32mentre invece nel settore del lusso la clientela è appunto diversa e quindi bisogna comportarsi in maniera diversa.
02:41Bisogna essere camaleontici, è come quando si va a un concerto di Vasco Rossi, bandana e birretta.
02:48Quando si va ad un concerto di musica classica, giacca e cravatta.
02:55Allora io proprio nell'incipit ricordavo quanto abbiamo detto la scorsa volta, perché ripeto abbiamo parlato di questo successo.
03:03Anche questa domanda, essendo un po' simile e riconducibile al guadagno, volevo risottolineare questa cosa,
03:11perché sì si possono vendere immobili di lusso, ma bisogna saperlo fare sempre per avere successo.
03:16Quindi principi come l'onestà, la trasparenza, l'abilità a immedesimarsi nelle determinate situazioni sono comunque dei criteri fondamentali
03:25che bisogna perseguire con un po' di esperienza e poi si può pensare ad arrivare a questo gradino e quindi ad avere poi anche successo.
03:33Sì, do un ultimo consiglio per quanto riguarda quest'argomento sia ai clienti che ai colleghi.
03:40Non si possono prendere incarichi pur di pubblicizzare se stessi e la propria agenzia, società di riferimento.
03:49È inutile, non si vende, si perde tempo e si perde credibilità professionale e la qualità ha un costo.
03:59Non si può prendere un immobile al 10% di provvigione perché saremo dei ladri.
04:04Come non si può, a mio giudizio, prendere un immobile all'1% di provvigione per prenderlo noi invece dei nostri colleghi.
04:13E le agenzie immobiliari la devono smettere di prendere incarichi soltanto per farsi pubblicità perché rovinano la credibilità delle agenzie immobiliari.
04:25Non si può vendere da soli un immobile, scordatevelo.
04:29Questo deve essere chiaro, l'acquirente non si trova per strada.
04:32Scusa lo sfogo.
04:34No, no, assolutamente, fatto benissimo perché con alcune persone ci vuole la mano dura.
04:38È il primo maggio quindi siccome poi mi vado a rilassare anch'io mi sfogo definitivamente.
04:43Adesso volevo parlare di una tematica comunque anche un po' particolare perché la prossima domanda riguarda proprio la registrazione del preliminare.
04:51E quindi ci chiedono, quando i clienti non procedono alla registrazione del preliminare cosa succede?
04:57Diamo anche una definizione, facciamo capire chi è e che cos'è, scusate, ai meno esperti.
05:02Allora, il preliminare è quello che popolarmente noi definiamo compromesso.
05:08Quindi quando due persone si promettono di raggiungere un accordo di compraventita per un determinato immobile.
05:19In realtà la legge non obbliga a registrare, però se non registrate il contratto preliminare, vale a dire quello che popolarmente si dice compromesso, se non lo registrate poi ci sono le sanzioni.
05:36E quindi perché pagare queste sanzioni?
05:40Ma poi io aggiungo un'altra cosa, non registrare il compromesso significa che qualora ci fossero degli abusi gravi, ci fosse una situazione pesante, questo preliminare potrebbe anche essere reso nullo.
05:57Perché complicarsi la vita, cara Giulia? Non ci complichiamo la vita.
06:03Allora, il compromesso può essere fatto anche tramite scrittura privata e non registrarlo.
06:09Però fate una scrittura privata autenticata attraverso il notaio che poi registra, oppure andate direttamente a fare l'atto notarile.
06:19Ricordatevi che per gli immobili comprati su carta, vale a dire quegli immobili che devono essere ancora costruiti,
06:27quindi io dico a Giulia, cara Giulia, io ti vendo questa villa che devo costruire, ti faccio vedere il progetto, tu mi conosci, quindi hai fiducia in me.
06:40Dice sì, compro su carta questo immobile. Allora lì c'è l'obbligo della registrazione.
06:48Molte persone dall'esterno dicono quanti passaggi, quanta burocrazia, ragazzi è importante per una questione di tutela. Dico bene?
06:59La cialtronaggine non è mai positiva. Allora dovete essere precisi e mettere a riparo voi stessi da rischi, pericoli, sanzioni, aumento di tasse, di imposte, eccetera.
07:15Ma dovete anche rispettare l'altra parte che è l'acquirente, perché l'acquirente non deve fare l'affare del secolo, voi non glielo vedete una sola.
07:24Assolutamente, detto proprio in termini spicci, giusto, giusto, assolutamente.
07:29Andiamo avanti con un'altra domanda che riguarda anche un po' i pericoli, le conseguenze negative qualora dovessimo agire senza l'aiuto di un'agenzia immobiliare.
07:41Ne abbiamo parlato tante volte del fatto che il professionista serve per un motivo, perché ha delle competenze, può guidare, l'abbiamo ripetuto anche poc'anzi in qualche modo.
07:49Quindi ci dicono quali sono i costi inaspettati ai quali si può andare incontro se non ci si affida ad un'agenzia immobiliare?
07:58Sì, vi faccio un esempio concreto, lo faccio agli spettatori.
08:04Dovete capire che oltre ai rischi di andare a vendere o comprare un immobile che eventualmente potrebbe anche avere delle problematiche per cui potrebbe anche essere vendibile,
08:20ma quelle problematiche poi renderebbero ancora più difficile la situazione di chi compra.
08:26E quindi poi rischiate veramente delle cause in tribunale pazzesche.
08:30L'unico modo per evitare tutto ciò è affidarsi ai professionisti.
08:35I professionisti, quelli seri, con cura guardano la regolarità dell'immobile, se ci sono ipoteche, se ci sono debiti, se c'è un contenzioso condominiale.
08:48Per cui tu non è che compri casa, poi c'è un contenzioso condominiale, perdi causa, l'acquirente ti dice ma che cavolo mi hai venduto?
08:55Mi hai venduto l'immobile perché non volevi pagare il contenzioso che sapevi di perdere.
09:00Tutti gli immobili che vengono venduti con delle cause in corso molto probabilmente si possono anche vendere, dipende poi dal caso.
09:09Però un serio agente immobiliare non può vendere un immobile ad un acquirente che rischia di trovarsi in una situazione legale complicata da sciogliere.
09:20Non è serio.
09:22Come non è serio da parte delle agenzie immobiliari prendere in incarico degli immobili e poi non lavorarci, perché rovinano la credibilità delle agenzie immobiliari.
09:37Io vedo sui social, e sono molto dispiaciuto, che addirittura ci sono pseudo guru del settore immobiliare, che non sono nemmeno agenti immobiliari,
09:48che stanno consigliando alle persone di non affidarsi alle agenzie immobiliari.
09:54Siamo contenti? Lo dico ai miei colleghi.
09:58Questo perché? Perché prendete gli incarichi all'1%, senza avere la certezza che abbiate gli acquirenti giusti.
10:07Perché ci sono tanti bravissimi giovani che lavorano per società che cercano lo zerbino di turno che va in giro a correre, a sudare, alla ricerca di immobili.
10:21Non serve a niente, lo dico soprattutto ai più giovani.
10:24Abbandonate queste società che vi vogliono far lavorare inutilmente e che vi vogliono schiavizzare.
10:31Allora, prendetevi subito l'abilitazione.
10:35Cercate la società che più fa al caso vostro e tirate fuori gli attributi per fare un'attività imprenditoriale come si deve.
10:46Perché questo giocare a fare le agenzie immobiliari, a giocare a fare gli imprenditori, è diventato insopportabile e rovina la credibilità della nostra professione.
10:57In conclusione, in pratica, ciò che rischiate non è di inciampare se non vi affidate ad un professionista.
11:06Rischiate veramente di ritrovarvi delle cause in tribunali pesanti, pesanti, pesanti e sarebbero dolori amari.
11:14Abbiamo parlato prima della pubblicità dei giovani e mi è piaciuto molto, lo volevo ribadire, questo consiglio.
11:20Perché chi decide di intraprendere proprio questo percorso, diciamo che sui social, non sempre ha l'esempio giusto.
11:27Quindi dovrebbero essere coloro che hanno una certa esperienza a dare il consiglio corretto.
11:32Sì, ma oggi sui social... Allora, io sono un fan dei social e di internet perché lavoro anche con il digitale, collaboro anche con società
11:43che lavorano proprio con società immobiliari digitali, si collabora anche con loro in qualità di referente territoriale.
11:50Amo il digitale, questo sia chiaro. Però, però, il digitale sta diventando un minestrone dove tutti dicono la stessa cosa.
12:01Fateci caso, anche nel settore immobiliare tutti pubblicizzano le cose allo stesso modo, è incredibile.
12:09Adesso vi dico, vi svelo qual è il segreto per essere felici nella vostra vita, però attenzione, ve lo svelo tra 30 secondi, clicca qui sotto.
12:18Tutti così. È una strategia chiaramente.
12:21Ora ovviamente, come hai detto tu, mi è piaciuta molto l'introduzione, insomma l'inciso, nel senso che chiariamo che i social sono un grande punto di riferimento,
12:31che internet ha dei grandi vantaggi, però nello stesso tempo come qualsiasi altra cosa ha anche degli svantaggi.
12:38Quindi sta a noi, come dire, moderare, maneggiarlo con cura, mettiamola così.
12:43Andiamo avanti e parliamo di una situazione un po' particolare questa volta, Vincenzo, perché se la ex moglie ha già un appartamento,
12:51l'espetta la casa coniugale e all'ex convivente invece, quindi situazione frizzante.
12:59Frizzante, importante, perché allora oggi il contesto familiare è molto più difficile a mio giudizio per certi aspetti, anche se poi ogni epoca ha le sue difficoltà.
13:13Oggi c'è una situazione economica incerta per le nuove generazioni, c'è meno opportunità di fare mutuo per comprare casa.
13:21Ci sono tante situazioni per cui il nervosismo abbonda, però state calmi, non litigate, non fate la guerra e fate l'amore.
13:31Detto ciò, quando però una coppia scoppia, che succede?
13:37Sia per le coppie divorziate sia per le coppie conviventi la legge tutela i figli.
13:46Quindi i figli hanno sempre la priorità e in caso di separazione e divorzio, nel caso in cui una coppia che convive dovesse sciogliersi,
13:58se dovessero decidere a chi affidare i figli, è chiaro che anche nella gestione della casa,
14:08eventualmente gli avvocati in accordo tra loro oppure un giudice, nel caso ci servisse il suo intervento,
14:16affidano sempre quella che è stata la casa coniugale, la casa familiare ai figli.
14:24Perché la legge tutela i figli, poi il più delle volte la legge affida alle ex moglie oppure all'ex convivente i figli,
14:36perché solitamente la madre è vista come colei che nell'immaginario culturale e così discorrendo,
14:43sembra essere la persona più idonea, perché i bambini sono sinonimo di affetto, di dolcezza,
14:49e quindi la donna è sempre vista come un elemento...
14:52Anche se oggi la questione sta cambiando, proprio il pensiero culturale su alcuni punti di vista,
14:57cambia e non cambia, forse soltanto in apparenza, potremmo dire.
15:01Sì, secondo me dovremmo fare uno sforzo, però insomma a prescindere da questo,
15:07quindi nel caso in cui ci fosse una separazione e un divorzio, nel caso di coppia che era sposata,
15:15e dopo la separazione il divorzio e la donna aveva già una casa, può rivendicare i diritti su quella che era la casa coniugale?
15:26Se la coppia dei figli, certamente sì, perché i figli vengono sempre lasciati dove era la casa coniugale familiare,
15:38quindi dove viveva la famiglia, sicuramente verranno in quello stesso luogo messi i figli con il genitore
15:49al quale vengono assegnati i figli stessi, e così anche con una coppia convivente, d'accordo?
15:59Una curiosità, perdonami Vincenzo, qualora invece non ci fossero figli in entrambe le situazioni come funziona,
16:05visto che la legge appunto tuta le figli?
16:07Allora, quando non ci sono figli avviene questo, matrimonio con separazione dei beni,
16:18ci si sposa, si va a vivere in una casa, divorziano perché la coppia non va,
16:27e con la separazione dei beni ognuno si tiene il suo, d'accordo?
16:32Se ci fosse una cointestazione di un mutuo, allora ci dovrebbe essere un accordo su chi continuerà a pagare il mutuo di quella casa,
16:46o ci si divide eventualmente le spese, per cui metà io metà tu, ci mettiamo d'accordo senza discutere,
16:54oppure si rivede il mutuo, sul fatto di andare a rivedere il mutuo abbiamo già detto qualcosa,
17:01perché alla banca non gli importa nulla di quello che accada alla coppia, hai firmato un contratto di mutuo,
17:10però se la banca non fosse disponibile a modificare il contratto di mutuo, perché magari io divorzio da Giulia e dico
17:18vabbè però il mutuo continuo a pagarlo io, me lo intesto io, perché magari era cointestato, modifichiamo il mutuo,
17:25se la banca dice di no si può fare una surroga, un istituto di credito compra il mutuo,
17:32e poi attraverso quel nuovo istituto di credito si rifà un nuovo mutuo,
17:37chiaramente se pagano il tuo mutuo e poi sono disponibili a firmare un nuovo contratto di mutuo,
17:44non è che te lo fanno agevolato, questo è un esempio.
17:49Per quanto riguarda il matrimonio in comunione dei beni, cosa succede?
17:54Ricordatevi che gli immobili che ricevete in successione donazione prima e dopo il matrimonio rimangono sempre a voi,
18:02quindi non si può pretendere nulla da parte dell'ex coniuge,
18:07e sempre senza figli ricordatevi che se comprate un immobile dopo il matrimonio in comunione dei beni,
18:14si divide 50 e 50, 50 a me, 50 al mio ex coniuge, a meno che, perché c'è sempre un a meno che nelle mie consulenze,
18:23non si vada dal notaio a dire che questo immobile non fa parte della comunione dei beni,
18:28e allora a quel punto l'immobile non fa parte della comunione dei beni.
18:33Uno dice vabbè, allora faccio il furbo e vado a convivere perché così non devo nulla alla mia compagna in caso di litigio.
18:42No, non è così, perché le donne intelligenti, stasera gli uomini mi odieranno tutti,
18:48ricordatevi che se andate a convivere, cara Giulia, se andate a convivere potete firmare tra di voi un accordo
18:59di un eventuale mantenimento nel caso in cui la coppia dovesse scoppiare.
19:04È sempre una forma di tutela, io ti volevo ringraziare Vincenzo perché già queste parole…
19:09È sempre una forma di tutela!
19:11È sempre una forma di tutela, io parlo per tutti, per carità.
19:15Questa cosa qui che hai detto, quest'ultima risposta anche nel caso della comunione dei beni,
19:20separazione dei beni e quant'altro, è la dimostrazione che per fare questa professione ci vuole competenza,
19:27ci vuole conoscenza, bisogna studiare e non è che ci si sveglia la mattina e si decide di diventare un agente immobile.
19:35Un'ultima cosa perché è detto benissimo, sarò veloce lo giuro, perché uno dice cosa c'entra tutto questo con gli immobili?
19:44Se ci sono tutti questi contenziosi, ma noi che cavolo andiamo a vendere un beneamato nulla.
19:52E allora noi dobbiamo sapere qual è la situazione, dobbiamo avere un'infarinatura, un po' di tutto,
19:58senza sostituirci agli avvocati, ai geometri.
20:01La competenza è fondamentale.
20:03È fondamentale, queste problematiche che raccontiamo io le incontro tutti i santi giorni.