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00:00Qui ne rêve pas d'être propriétaire un jour ?
00:03Une ambition que certains ont concrétisée et que des milliers d'autres ambitionnent de matérialiser.
00:08Comment naviguer entre les possibles arnaques, l'aspect administratif
00:13et toutes les conditions liées à l'acquisition foncière ?
00:16Pour répondre à ces interrogations, nous recevons dans ce nouveau numéro de CETECO
00:21le spécialiste en droits fonciers et immobiliers à Louboigny-Nobel, également auteur.
00:26Monsieur Bouigny-Nobel, bienvenue.
00:28Bienvenue, merci Ashley.
00:30Merci d'avoir accepté notre invitation.
00:32Merci, je vous en prie.
00:33Alors aujourd'hui, est-ce qu'être propriétaire foncière en Côte d'Ivoire, c'est quelque chose que vous jugeriez facile ?
00:39Quelle belle question.
00:42Acheter un terrain en toute sécurité en Côte d'Ivoire et devenir propriétaire en Côte d'Ivoire,
00:46c'est quelque chose que je juge facile, d'autant plus que le législateur,
00:52le ministère de la Construction font beaucoup d'efforts pour simplifier les procédures de plus en plus.
00:59Je juge qu'acheter un terrain en Côte d'Ivoire est une opportunité, une benne pour tout Ivoirien
01:07et pour tous ceux qui s'intéressent au secteur du foncier.
01:10Vous savez, le foncier est l'une des plus grandes richesses qu'un homme peut avoir.
01:17Il y a des biens qui, par l'usure du temps, pètent de la valeur.
01:22Mais acheter un terrain, acheter une taie avec le temps, on a cette rentabilité,
01:30on a cette croissance de la valeur qui est sans commune mesure.
01:35Surtout aujourd'hui, et nous le disons dans l'ouvrage que nous avons écrit,
01:40que les routes, les ponts et les infrastructures qui ont été construites ces dernières années
01:46ont de plus en plus donné de la valeur aux fonciers ivoiriens
01:51et j'encourage les Ivoiriens, tous autant qu'ils sont, à acquérir des taies.
01:56Alors, votre ouvrage, on va y revenir en cours d'interview,
01:59mais quelles sont les étapes clés à suivre avant d'acquérir un terrain en Côte d'Ivoire ?
02:03Alors, c'est une question très importante parce que,
02:07de même qu'on apprend à devenir menuisier, on apprend à devenir avocat,
02:14moi je suis magistrat, qu'on apprend à devenir magistrat,
02:17on apprend également à acheter des terrains.
02:21Et l'État, dans cette optique, a mis plusieurs règles que les acheteurs doivent suivre.
02:28Alors, dit que par une réponse un peu plus simple, on peut répondre, ce n'est pas évident.
02:36Pourquoi ? Parce que l'achat d'un terrain se fait en fonction
02:41de la situation administrative et juridique du terrain.
02:47Ce qui veut dire que si, par exemple, j'ai une aubaine aujourd'hui, je ne sais pas moi,
02:51à Técoubé, un million, je ne devrais pas nécessairement me jeter dessus,
02:54il faut bien que je regarde sa situation.
02:57Ça, c'est très important.
02:58Et je dis souvent, lorsque j'ai des causeries ou des réflexions que je fais
03:06avec des sachants et des connaisseurs du secteur, je dis, dans le secteur du foncier,
03:10on n'achète pas une superficie géographique.
03:13On achète d'abord une documentation administrative.
03:16C'est très important ce que je dis.
03:18Alors, ce n'est pas parce que vous voyez une situation géographique bien construite
03:22avec de belles maisons ou parce que c'est une opportunité avec un coût qui rentre
03:27dans votre bourse que vous devez automatiquement vous engager dans cet achat de terrain, non.
03:34Quelle est la situation administrative et juridique de ce terrain ?
03:38En Côte d'Ivoire, le constat donne d'observer qu'il existe plusieurs sortes de terrains.
03:46C'est-à-dire ? C'était justement ma question.
03:48Quel type de terrain existe en Côte d'Ivoire ?
03:50Il existe plusieurs catégories de terrains.
03:53Il y a des terrains qu'on trouve dans des lotissements en cours d'approbation.
04:00Il y a des terrains qu'on trouve dans des lotissements approuvés.
04:05Il y a des terrains qui sont mis en vente et sur lesquels il existe des ACD qu'on appelle l'ACD global.
04:13Il y a des terrains qui, eux, sont dotés uniquement d'ACD.
04:18Il y a même des terrains sur lesquels les propriétaires ont le certificat de mutation de la propriété foncière.
04:26Et la dernière catégorie, c'est les terrains sur lesquels on trouve des attestations villageoises.
04:32Et aujourd'hui, on progresse pour aller vers l'ADU.
04:35Alors, en fonction de chaque catégorie de terrain, il y a des règles à suivre.
04:40Qui sont ?
04:41Par exemple, prenons un terrain en cours d'approbation.
04:46Et c'est généralement ce type de terrain le plus mis en vente.
04:51Les terrains en cours d'approbation sont des terrains qui, en réalité,
04:56ne profitent pas pour le moment de l'arrêté d'approbation du ministre de la Construction.
05:02Ils sont dans le circuit de traitement parce que l'opérateur ou les propriétaires terriens
05:07ont sollicité du ministère la volonté de lotyer leur espace.
05:16Mais avant de lotyer un espace, il faut savoir que l'état de Côte d'Ivoire a mis en place des procédures.
05:23Et ces procédures commencent par l'autorisation de lotyer
05:26jusqu'à obtenir l'arrêté de lotissement.
05:32Et c'est dans ce type de terrain que, généralement,
05:38on voit que les opérateurs mettent en vente des lots
05:42pour, naturellement, leur permettre d'avoir des moyens pour financer le projet de lotissement.
05:49Ces lotissements n'étant pas encore approuvés, donc n'ayant pas la maturité juridique,
05:56si les vendeurs ou les opérateurs les mettent en vente auprès des acheteurs,
06:02alors il faut vous dire que vous n'aurez pas la propriété définitive,
06:08quoique vous aurez payé un certain montant à l'opérateur.
06:12C'est ce dont vous parlez dans votre ouvrage « Acheter en toute sécurité un terrain en Côte d'Ivoire ».
06:17En termes de préfinancement, le préfinancement aujourd'hui ne fait pas de nous des propriétaires, si j'ai bien compris.
06:22Effectivement, parce que les banques ne financent pas les projets,
06:28certaines banques ne financent pas toujours les projets de lotissement.
06:33Et on comprend parce qu'un projet de lotissement est un projet qui n'offre pas suffisamment de garantie.
06:41Alors, lorsqu'un opérateur se tourne vers un propriétaire terrain ou une communauté villageoise,
06:48et il offre ses services en disant « je peux mettre en œuvre toutes les procédures administratives et même techniques
06:57pour pouvoir obtenir un arrêté d'approbation sur vos parcelles »,
07:04il signe une convention avec la communauté villageoise et lui, l'opérateur,
07:10va rester maintenant le financement de ce projet de lotissement.
07:14Et comme je vous l'ai dit, généralement, les banques ne financent pas,
07:18elles vont trouver un autre moyen de pouvoir financer ce projet-là en mettant en vente quelques lots du futur lotissement.
07:29Je dis bien du futur lotissement parce que ce n'est pas encore un lotissement approuvé.
07:33Donc, ce n'est pas encore un lotissement à maturité.
07:39Pour donc lever des fonds, ils vont proposer à la vente, mais en réalité, ce n'est pas une vente, c'est un préfinancement.
07:46Parce que la vente suppose un transfert de propriété automatique.
07:50Dès que vous payez le prix, vous devez pouvoir rentrer en possession de vos lots
07:54et même de la documentation administrative qui frappe du saut de la régularité vos lots.
08:04Or, puisque ce lotissement est en cours d'approbation,
08:08il n'y a donc pas de documentation qui peut permettre le transfert de propriété.
08:12C'est donc un risque.
08:13C'est donc un grand risque.
08:14On va y revenir un petit peu plus tard.
08:16On nous parlait avant d'attestations villageoises, comme vous l'avez mentionné.
08:20Il est désormais question d'attestations de droits d'usage coutumiers.
08:23Alors, brièvement, est-ce que vous pouvez nous expliquer quelle est cette évolution, ce changement de nom
08:28et s'il se présente comme plus avantageux pour les futurs acquéreurs ?
08:33Alors, je trouve que c'est une très belle innovation que le gouvernement ivoirien a initiée.
08:40Et il me semble que l'ADU également procède d'une séance de travail,
08:47d'un séminaire spécial qui a été organisé entre le Conseil d'État et le ministère de la Construction.
08:54Il a été constaté que depuis l'ordonnance de 2013,
08:59les attestations villageoises sont délivrées par les autorités coutumieres
09:03comme premier document pour faire la demande d'ACD.
09:08Cependant, la pratique a donné de constater que les attestations villageoises souffraient de beaucoup d'irrégularités.
09:17Premier élément, on a constaté que sur un même lotissement,
09:24des attestations villageoises n'ayant pas la même police d'écriture, la même texte de papier,
09:31les mêmes cachets étaient délivrés d'un acquéreur à un autre.
09:37Alors, excusez-moi de vous avoir coupé, mais quels sont les risques qui sont liés justement à la vente de lotissements ?
09:46Et surtout, comment on peut s'en prémunir ?
09:48Parce que là, vous évoquez la falsification de documents, si j'ai bien compris.
09:51Comment on peut s'en prémunir ?
09:53Alors, le faux, il est présent et il est toujours présent.
10:00On ne peut pas entièrement se prémunir, mais on peut minimiser les risques.
10:06Le premier conseil que je peux donner, c'est de vous faire accompagner par un spécialiste de la question foncière
10:12qui pourra faire toutes les vérifications pour savoir si, effectivement, la documentation qu'on vous donne sur un terrain
10:18que vous voulez acheter est une documentation conforme, est une documentation authentique.
10:25Est-ce que cette documentation a été bel et bien signée par l'autorité compétente pour certifier de la vente de cette attestation ?
10:35C'est la première des choses.
10:36La deuxième des choses, c'est qu'on parlait tout à l'heure de l'ADU.
10:40L'ADU obéit à une technologie un peu plus sécurisée.
10:47L'ADU sera délivré par le ministère de la Construction.
10:50Ça veut dire que les lots qui seront mis en vente et que les acheteurs vont vouloir acquérir,
10:58ces lots-là feront l'objet d'une titrisation en amont.
11:03Et puisque ces lots sont déjà titrés avant d'être mis en vente,
11:10il y aura l'attestation des droits d'usage coutumiers qui sera délivrée avec un numéro unique, mais aussi avec un code QR.
11:19Ça vous permettra donc de faire toutes les vérifications pour savoir si celui qui met en vente le lot est bel et bien le propriétaire du lot, mais mieux.
11:28Cela aussi permet de savoir est-ce que nous sommes dans un lotissement qui est approuvé.
11:32Et toutes ces mesures sont suffisantes pour apporter un minimum de sécurité.
11:38Mais il y a aussi que je pense que l'ADU, les ventes des terrains avec ADU ne se feront pas devant un notaire.
11:45Puisqu'il y aura déjà des titres fonciers créés sur ces lots-là.
11:50Et nous savons que les notaires sont les spécialistes en la matière pour vérifier et pour assurer, n'est-ce pas,
11:57les sessions sur des parcelles sur lesquelles il existe des titres fonciers.
12:03Donc l'intervention du notaire, la sécurité qu'attache le document même tel qu'il est conçu par le ministère de la Construction avec le SIGFU qui est une structure sous-tutelle,
12:16les mesures numériques et technologiques qui sont attachées à l'ADU seront des éléments importants pour fiabiliser, pour sécuriser les ventes.
12:27Qu'en est-il des attestations villageoises qui demeurent dans la circulation juridique et foncière ?
12:36Pour ces attestations-là, le premier clé, nous le disons dans notre livre, le premier élément du moins, il faut pouvoir vérifier dans le guide villageois.
12:46Si l'attestation qu'on vous donne coïncide avec le lot qui vous est mis en vente,
12:53est-ce que cette attestation porte le nom de celui qui vous cède le lot ?
13:00On peut prendre aussi un commissaire de justice qu'on appelait autrefois hussier de justice pour faire le compulsoir.
13:07Il existe aussi un autre guide villageois qui est déposé au ministère de la Construction.
13:12Alors, il faut que des vérifications soient également faites pour voir si les informations contenues dans le guide déposé au village
13:20coïncident avec les informations qui sont contenues dans le guide déposé au ministère de la Construction.
13:28Et donc, ces vérifications-là permettront quand même de savoir que le vendeur est un vendeur sérieux et qu'il a la paternité ou la propriété du lot qu'il met en vente.
13:41À Tékobé, à Djamé-Sékoji ou encore le marché Saint-Joseph de Bain-Gerville,
13:47l'expropriation pour cause d'utilité publique fait grand bruit en ce moment dans le pays.
13:53Alors, comment, dans ce cas de figure, les propriétaires peuvent-ils se défendre très brièvement ?
14:00Alors, il faut savoir qu'il y a deux procédures, ce qu'on observe.
14:03Il y a les déguépissements et les expropriations pour cause d'utilité publique.
14:07Les déguépissements interviennent lorsque les occupants sont sans titre ni droit,
14:13ils n'ont pas de documentation officielle et ils occupent les espaces.
14:16Ils peuvent faire l'objet de déguépissements.
14:19Par contre, lorsque les populations ou les acquéreurs ont des titres de propriété, comme par exemple un ACD,
14:26et que pour des raisons de projet d'utilité publique, une route, un hôpital, une université,
14:33l'État en a besoin pour des projets d'ordre public,
14:37alors une conversation s'engage entre le propriétaire et l'administration.
14:45Une offre est faite de pouvoir les indemniser et si les propriétaires acceptent,
14:53une convention est signée entre l'État et les détenteurs de titres sur la parcelle concernée
15:00et par la suite le projet est déroulé.
15:03Par contre, lorsque il y a un problème de consensus entre l'acquéreur et l'État,
15:12on peut saisir le juge et le juge pourra décider du prix du mètre carré offert à l'acquéreur.
15:23La loi nous dit que lorsque le juge rend une décision,
15:26en pareil cas, elle ne peut faire l'objet de recours et cette décision s'applique entre les parties
15:35et force reste à la loi, après on passe à l'exécution de la décision de justice
15:39qui est rendue, c'est en cela qu'on appelle l'expropriation pour cause d'utilité publique.
15:45Merci M. Boigny-Nobel d'avoir répondu à nos questions.
15:48Je rappelle que vous êtes spécialiste du droit foncier et immobilier,
15:52ainsi que l'auteur du livre Acheter un terrain en toute sécurité,
15:55dans lequel vous pourrez trouver d'autres réponses sur l'acquisition foncière.
15:59Merci à vous, chers téléspectateurs, d'avoir suivi ce nouveau numéro de 7Echo.
16:03L'actualité se poursuit sur 7info et sur 7info.ca