Devenir propriétaire des murs de son cabinant peut-être tentant. Mais quel est le bon montage ? Qui doit acheter ? Le médecin ? Sa société d’exercice libéral ? Une autre société comme une SCI ? Me Dominique Decamps-Mini, avocate du Cabinet Theis 360 spécialisé dans les professions médicales, vous partage ses tips.
Pour réaliser un projet immobilier et acheter ses locaux professionnels, une des meilleures solution reste la SCI (société civile immobilière).
Plusieurs options sont possibles :
- SCI liée à l'impôt sur le revenu
- SCI liée à l'impôt sur les sociétés
- SCI avec un démembrement de parts sociales
Pour bien choisir, il faut bien étudier sa situation.
SCI -IR liée à l’impôt sur le revenu
C'est une société semi-transparente. Ce sont les associés qui vont être fiscalisés et pas la société en elle-même.
Cette option est souvent choisie lorsqu’il y a beaucoup de travaux, puisque ça permet d'imputer, à l'impôt sur le revenu de la personne physique qui est associée, le déficit foncier, même s’il y a des plafonds.
SCI -IS liée à l'impôt sur les sociétés
Cette société-là n’est pas une société transparente. C’est-à-dire qu’elle est imposée au titre de l'impôt sur les sociétés : le taux est de 15% jusqu’à 42 500€ de bénéfice puis 25% au-delà des 42 500€ de bénéfice.
Les loyers encaissés vont produire du bénéfice et c'est ce bénéfice qui va être soumis à l'impôt sur les sociétés.
La différence entre les deux SCI, se joue sur l'amortissement du bien.
Le bien ne peut pas être amorti en SCI-IR alors qu'il l’est en SCI-IS.
La fiscalité va être payée au fur et à mesure lorsqu'on est en SCI-IR et elle n'est payée qu'à la fin lorsqu'on va revendre le bien dans le cadre d'une SCI-IS.
Donc pour choisir laquelle choisir entre ces deux SCI, cela va dépendre du projet, du montant, des travaux, des loyers... Tout s’étudie et tout se chiffre.
SCI avec démembrement des parts sociales
La troisième solution est de démembrer les parts sociales. Cela reste une optimisation possible. Dans ce cas-là, la SCI reste liée à l'impôt sur le revenu. C'est la personne physique qui détient la nue-propriété des titres.
Pour pouvoir faire un démembrement, le médecin doit obligatoirement exercer sous forme de société d'exercice libéral (SEL) pour que l'usufruit des titres soit acquis par la société d'exercice libéral qui, elle va être à l'impôt sur les sociétés.
Attention ! Ces montages nécessitent une grande rigueur et une vraie technicité dans la rédaction des statuts, des conventions de démembrement dans le cadre de la détermination financière de l'usufruit de la nue-propriété.
Donc, selon le cas, cette solution peut être la plus intéressante fiscalement, mais à ne pas faire faire par n'importe qui, car complexe.
Merci à Maître Dominique Decamps-Mini du Cabinet Theis 360 pour ses précieux conseils, pour la contacter : ddm@theisavocats.fr
Pour réaliser un projet immobilier et acheter ses locaux professionnels, une des meilleures solution reste la SCI (société civile immobilière).
Plusieurs options sont possibles :
- SCI liée à l'impôt sur le revenu
- SCI liée à l'impôt sur les sociétés
- SCI avec un démembrement de parts sociales
Pour bien choisir, il faut bien étudier sa situation.
SCI -IR liée à l’impôt sur le revenu
C'est une société semi-transparente. Ce sont les associés qui vont être fiscalisés et pas la société en elle-même.
Cette option est souvent choisie lorsqu’il y a beaucoup de travaux, puisque ça permet d'imputer, à l'impôt sur le revenu de la personne physique qui est associée, le déficit foncier, même s’il y a des plafonds.
SCI -IS liée à l'impôt sur les sociétés
Cette société-là n’est pas une société transparente. C’est-à-dire qu’elle est imposée au titre de l'impôt sur les sociétés : le taux est de 15% jusqu’à 42 500€ de bénéfice puis 25% au-delà des 42 500€ de bénéfice.
Les loyers encaissés vont produire du bénéfice et c'est ce bénéfice qui va être soumis à l'impôt sur les sociétés.
La différence entre les deux SCI, se joue sur l'amortissement du bien.
Le bien ne peut pas être amorti en SCI-IR alors qu'il l’est en SCI-IS.
La fiscalité va être payée au fur et à mesure lorsqu'on est en SCI-IR et elle n'est payée qu'à la fin lorsqu'on va revendre le bien dans le cadre d'une SCI-IS.
Donc pour choisir laquelle choisir entre ces deux SCI, cela va dépendre du projet, du montant, des travaux, des loyers... Tout s’étudie et tout se chiffre.
SCI avec démembrement des parts sociales
La troisième solution est de démembrer les parts sociales. Cela reste une optimisation possible. Dans ce cas-là, la SCI reste liée à l'impôt sur le revenu. C'est la personne physique qui détient la nue-propriété des titres.
Pour pouvoir faire un démembrement, le médecin doit obligatoirement exercer sous forme de société d'exercice libéral (SEL) pour que l'usufruit des titres soit acquis par la société d'exercice libéral qui, elle va être à l'impôt sur les sociétés.
Attention ! Ces montages nécessitent une grande rigueur et une vraie technicité dans la rédaction des statuts, des conventions de démembrement dans le cadre de la détermination financière de l'usufruit de la nue-propriété.
Donc, selon le cas, cette solution peut être la plus intéressante fiscalement, mais à ne pas faire faire par n'importe qui, car complexe.
Merci à Maître Dominique Decamps-Mini du Cabinet Theis 360 pour ses précieux conseils, pour la contacter : ddm@theisavocats.fr
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00:00 Mario est fan de jeux vidéo.
00:01 Il veut s'installer à Strasbourg en achetant ses locaux,
00:04 mais il ne sait pas quelle structure choisir.
00:06 Mario, écoute bien, on va t'accompagner dans ce joli projet immobilier.
00:10 Pour acheter des locaux professionnels,
00:23 un des meilleurs véhicules reste la Société Civile Immobilière, SCI.
00:29 Sauf que plusieurs options sont possibles.
00:31 SCI-IR, à l'impôt sur le revenu.
00:34 SCI-IS, à l'impôt sur les sociétés.
00:37 SCI, avec un démembrement de parts sociales.
00:40 Tout va dépendre de la situation dans laquelle on est.
00:42 SCI, impôt sur le revenu, c'est une société semi-transparente,
00:51 et donc ce sont les associés qui vont être fiscalisés,
00:54 et pas la société en elle-même.
00:56 C'est souvent une option qui est choisie lorsque l'on a beaucoup de travaux,
01:00 puisque ça permet d'imputer à l'impôt sur le revenu de la personne physique qui est associée,
01:06 le déficit foncier.
01:07 Évidemment, il y a des plafonds, il y a des limites.
01:09 Mais c'est une des solutions lorsqu'il y a énormément de travaux à réaliser.
01:12 La Société Civile Immobilière, à l'impôt sur les sociétés,
01:19 là par contre, ce n'est pas une société transparente.
01:22 La société est imposée au titre de l'impôt sur les sociétés.
01:26 Donc c'est 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice,
01:30 et 25 % au-delà de 42 500 € de bénéfice.
01:33 Donc les loyers qui sont encaissés vont produire du bénéfice,
01:36 et c'est ce bénéfice qui va être soumis à l'impôt sur les sociétés.
01:39 La différence entre les deux, c'est l'amortissement du bien.
01:42 Le bien ne peut pas être amorti en SCI-R, alors qu'il est amorti en SCI-IS.
01:47 La différence entre les deux, encore une fois,
01:49 la fiscalité va être payée au fur et à mesure lorsqu'on est en SCI-IR,
01:54 et elle n'est payée qu'à la fin, lorsque l'on va revendre le bien,
01:58 dans le cas d'une SCI à l'IS.
02:00 Donc ça va dépendre du projet, du montant,
02:03 il y a des travaux, il n'y a pas de travaux,
02:05 il y a des loyers importants, moins importants.
02:07 Donc ce sont des choses qui s'étudient et qui se chiffrent.
02:10 On peut faire des études chiffrées pour essayer de comparer les deux solutions.
02:18 Une troisième solution est de démembrer les parts sociales.
02:22 On entend beaucoup parler du démembrement de parts sociales
02:24 dans les optimisations possibles.
02:26 Dans ces cas-là, la SCI reste à l'impôt sur le revenu,
02:30 c'est la personne physique qui détient la nue propriété des titres,
02:33 et pour pouvoir faire un démembrement,
02:35 le médecin doit obligatoirement exercer sous forme de société d'exercice libérale,
02:40 pour que l'usufruit des titres soit acquis par la société d'exercice libérale,
02:44 qui, elle, va être à l'impôt sur les sociétés.
02:47 Attention, par contre, ce sont des montages
02:49 qui nécessitent une grande rigueur et une vraie technicité
02:53 dans la rédaction des statuts, des conventions de démembrement,
02:55 dans le cadre de la détermination financière de l'usufruit d'une nue propriété.
03:01 Donc c'est effectivement, au cas par cas,
03:03 quelque chose qui peut être très optimisant, très intéressant,
03:06 mais à ne pas faire faire par n'importe qui,
03:08 puisqu'il peut y avoir des risques à mettre en place ce démembrement de parts sociales.
03:12 Alors, en conclusion, Mario,
03:14 pour ton projet d'acquisition de murs professionnels,
03:16 bien définir ton projet avec toute la dimension financière et fiscale
03:21 et prends le bon conseil pour savoir le mieux t'orienter.
03:24 [Musique]