Roma è una città che si trasforma e attira sempre più investitori italiani e stranieri per il suo mercato immobiliare e a dirlo sono i numeri: +8% di domande nel 2024, con prezzi in aumento, ma l’offerta resta ancora bassa. Ma è anche un mercato da analizzare sul fronte delle nude proprietà e delle case all'asta: investimenti che fanno gola a chi cerca l'affare a prezzi contenuti. Ma come funziona il tutto?
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NovitàTrascrizione
00:00Non solo Roma, le notizie dalla regione con Elisa Mariani.
00:30Per le case a Roma l'offerta è leggermente in diminuzione, è una città grande, è una città variegata che sembra essere realizzata apposta per gli investimenti da parte soprattutto di persone straniere, sono soprattutto acquirenti stranieri a chiedere di più in una città come Roma.
00:50Ma è anche una città che ha a che fare con due concetti di cui forse sappiamo non abbastanza, cioè la questione legata alla nuda proprietà e alle case all'asta.
01:02Sembra che siano questi due aspetti in particolar modo a contribuire un po' al cambiamento degli ultimi anni di Roma.
01:10Ma come funzionano? Sappiamo davvero tutto di questi concetti e soprattutto sappiamo se si tratta sempre di un buon investimento o se bisogna prestare attenzione.
01:21Noi ovviamente vorremmo farci dare dei consigli utili dal nostro ultimo ospite, esperto di mercato immobiliare, Vincenzo De Palo.
01:31Buongiorno e ben tornato a non solo Roma, Vincenzo.
01:33Buongiorno Elisa, buongiorno a tutti voi Radio Roma e telespettatori, sì cerchiamo di fare luce.
01:42Di fare un po' di chiarezza, ti abbiamo rubato da Giulia, da casa di amici, ti abbiamo trasportato qui a non solo Roma per parlare un po' di un tema molto attuale a Roma.
01:52Allora io inizio chiedendoti di spiegarci cosa si intende esattamente per nuda proprietà.
01:59Magari noi conosciamo sommariamente il concetto, ma ovviamente tu sei un esperto, puoi raccontarci dettagli un po' meglio.
02:08Allora per nuda proprietà noi intendiamo quando parliamo di, in generale per quanto riguarda il diritto di proprietà di usufrutto, che è un diritto reale di godimento.
02:20Cosa vuol dire? Di usufrutto in molti hanno sentito parlare perché è assai comune questa formula.
02:28In pratica c'è un usufruttuario che ha diritto di vivere in un immobile, ha diritto di metterlo in affitto, di eventualmente anche ristrutturarlo, purché non cambi destinazione d'uso dell'immobile, però non è proprietario e non lo può vendere.
02:44Chi è che può vendere un immobile? È il nudo proprietario.
02:47Il nudo proprietario che stesso, quando parliamo di usufrutto, è un figlio che ha la nuda proprietà, al cospetto di un padre o una madre di un genitore che ha l'usufrutto.
03:01In questo modo il genitore rimane all'interno dell'immobile, però il figlio ne diventa proprietario e spesso si sceglie questa soluzione per ragioni fiscali.
03:10Ecco, volevo chiederti, nel caso specifico della nuda proprietà è un buon investimento o anche qui ci sono dei rischi?
03:19Perché ad esempio nella questione delle case all'assa ci arriviamo tra pochissimo, insomma lì bisogna prestare attenzione, ora ci spiegherai perché.
03:25Invece nel caso della nuda proprietà?
03:26Allora, care Elisa, ogni investimento immobiliare, come qualsiasi tipo di investimento, sì c'è diciamo un margine di rischio, quello che io posso consigliare in tempi televisivi è che la nuda proprietà più è anziano l'usufruttuario e più è un investimento conveniente.
03:51Però dipende sempre dalla situazione che ha la persona interessata a comprare una nuda proprietà e dalla motivazione che spinge il nudo proprietario a vendere, perché spesso sono figli e genitore che litigano
04:08questa è casa mia, non ti permettere, perché succedono queste cose e allora il figlio o la figlia cosa dicono al proprio genitore? Adesso mi vendo la nuda proprietà e mi libero di te.
04:20Però non è così semplice perché ribadisco, è un investimento che comunque comporta dei rischi perché si vende la nuda proprietà, però l'usufrutto rimane, fino a quando?
04:32Di solito un usufrutto dura fino alla morte dell'usufruttuario, salvo patti contrari messi per iscritto, sul contratto ovviamente.
04:44Tutto chiarissimo e grazie ovviamente per avercelo spiegato così bene Vincenzo e l'abbiamo detto all'inizio, questo mercato immobiliare di Roma sembra sia cambiando tra questi due aspetti
04:56la nuda proprietà ma anche le case all'asta, anche qui ci sono dei numeri molto interessanti perché magari si è attratti da un investimento che potrebbe essere potenzialmente molto buono
05:08Anche in questo caso ti chiedo è sempre così, tu hai parlato di un margine di rischio che è sempre presente quando si fanno degli acquisti, però numeri alla mano, le case all'asta vanno molto?
05:20Sì, in pratica le case all'asta sono soprattutto nella zona centro-sud d'Italia, stanno diventando di moda, passami il termine non tecnico
05:33Perché ci sono situazioni debitorie o situazioni complesse che rendono necessario il pignoramento e le aste immobiliari
05:46A parte il fatto che le ultime riforme, soprattutto durante il governo Draghi, hanno concesso fino all'ultimo momento
05:57a chi è stato vignorato dei propri beni immobili di poter fino all'ultimo momento vendere l'immobile
06:06Quindi la riforma cartabbia ha messo delle novità a riguardo che vi consiglio sempre di andarvi a rivedere con gli esperti
06:15Non sempre conviene l'asta perché te lo vendono l'immobile così com'è e non si sa se ci sono abusi di lizi o quant'altro
06:27O meglio, mi spiego in maniera più dettagliata anche se è veloce
06:31Si ha la documentazione dell'immobile quando ovviamente si vuole partecipare ad un'asta
06:38È ovvio che si hanno tutti i documenti necessari
06:42Però ci sono delle situazioni complesse per cui c'è bisogno di pignorare perché i creditori devono tornare del proprio credito
06:50E quindi piglia e si vende l'immobile
06:52Bisogna fare un controllo molto accurato con gli esperti e non fare passi falsi perché poi dal voler fare l'affare
07:03A voler rischiare tantissimo il passo è breve ed il confine è molto labile
07:11A me le aste non piacciono, cari Elisa
07:13Ecco perché, Vincenzo, spiegaci
07:17Non mi piacciono, cari Elisa, perché per mia formamentis il proprietario che perde la casa tenta sempre di recuperarla
07:27In qualche modo o tramite terzi oppure per vie comunque infinite come quelle che concedono le aste immobiliari
07:38Ora non sto a spiegare il come e il perché, se no andremmo troppo lontani
07:42E quindi qualsiasi offerta che io andassi a fare per una casa all'asta
07:47Metterei in difficoltà il povero proprietario che vuole recuperare l'immobile
07:52Ma chi te lo fa a fare come si dice a Roma?
07:55Che è un modo di dire che piace tanto, tantissimo ai romani
07:59Vincenzo, io faccio questa domanda che capisco, mi allargo un po' dal tema che stiamo trattando
08:04Però essendo un esperto di case e anche di mercato immobiliare magari sai risponderci
08:09Nella seconda parte di non solo Roma noi abbiamo parlato anche un po' di emergenza abitativa a Roma
08:13Che è un tema molto molto attuale, tantissime famiglie sono in attesa di alloggi
08:18Vabbè noi adesso parliamo un po' del mercato immobiliare, una costola del mercato immobiliare
08:24Da esperto ti chiedo come potrebbe essere risolta questa problematica davvero importante per una città come Roma?
08:34Allora bisogna puntare, questo non vale soltanto per Roma ma anche per altre grandi e medie città
08:43Metropoli no? Certo
08:44Dove il problema sussiste un po' dappertutto
08:50C'è bisogno a mio giudizio di una regolamentazione nazionale condivisa
08:58Perché ad esempio Roma capitale e come altre città metropolitane
09:04Magari si basano su dei condizionamenti più regionali che non nazionali
09:09Innanzitutto si stava iniziando a fare una rivoluzione per quanto riguarda le case popolari e le ATER
09:18Perché tanto per farla breve, cara Elisa, c'è un grosso problema per le case popolari
09:27Nel senso che ad esempio, tanto per fare un esempio valido per tutti, per far capire il grande problema
09:34In pratica lo Stato vaga l'immo a se stessa perché ci sono dei debiti immo da parte delle ATER
09:42Che fa anche un po' a ridere, no? Fa un po' a ridere Vincenzo, perdonami
09:45E' abbastanza curioso e addirittura le ATER di Roma devono al comune di Roma e quindi a se stesse
09:52Ma parliamo di cifre veramente di milioni e milioni di euro
09:57Cifre incredibili e si stava mettendo mano su questo
10:01Poi si stanno costruendo delle nuove case popolari e soprattutto bisognerebbe secondo me regolamentarizzare il fatto che
10:09Ci sono tanti palazzi occupati da immigrati clandestini e questo purtroppo è un problema che rischia di creare anche
10:18Consentimelo uno scontro etnico che a mio giudizio va evitato
10:22Sì all'accoglienza, però se commette un reato un italiano deve pagare questo reato anche il clandestino irregolare
10:33Che in quanto tale non si capisce perché deve stare in Italia
10:37Però c'è bisogno di una riforma legislativa condivisa altrimenti il pasticcio e lo scontro politico è dietro l'angolo
10:45E mi sembra che già siamo un po' su quella via perché purtroppo la situazione dell'emergenza abitativa a Roma è molto complessa
10:54E tra le altre cose si protrae, si trascina da diversi anni, quindi non è assolutamente un tema dell'ultima ora
11:02Vincenzo ti ringrazio di cuore per essere stato in nostra compagnia e averci chiarito un po' degli aspetti che magari possono essere utili ai nostri telespettatori e alle nostre telespettatrici
11:12A prestissimo allora
11:14Grazie a te Elisa, grazie a Radio Roma, un saluto e a presto
11:19A prestissimo, grazie ancora
11:21Non solo Roma, le notizie dalla regione con Elisa Mariani