Pierre Hautus, directeur délégué de l’association Clameur, spécialiste des études notamment sur les loyers des logements dans le parc privé et Thomas Reynaud, fondateur et CEO de Garant Me, dont la mission est de garantir la location, simplifier les démarches, accompagner les propriétaires et les locataires, sont invités de l'émission Figaro Immo, animée par Olivier Marin.
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00:00Trouver une location dans le privé devient de plus en plus compliqué.
00:04Pénurie de biens sur le marché, manque d'investisseurs privés,
00:07mais il y a des solutions, état des lieux et conseils pratiques.
00:11Figaro Imo, c'est parti !
00:15Deux invités dans cette émission, Figaro Imo, pour parler immobilier locatif.
00:24On est entre la tension et puis des solutions.
00:28Thomas Reynaud, bonjour.
00:28Bonjour, merci de m'accueillir.
00:30CIO de Garantemy, dont la mission est de garantir à la fois la location,
00:35de simplifier les démarches entre propriétaires et locataires.
00:38Pierre Autus, bonjour.
00:40Bonjour.
00:41Délégué général de l'association Clamer,
00:43alors qu'il regroupe beaucoup de professionnels de l'immobilier,
00:46spécialiste des études et notamment sur les loyers dans le privé,
00:49ce que l'on verra ensemble.
00:51En introduction à tous les deux, peut-être dans un contexte,
00:55on parle beaucoup de reprise des transactions,
00:58de printemps de l'immobilier, de conditions d'emprunt qui s'améliorent.
01:02Est-ce que c'est la même dynamique sur le marché locatif, Pierre ?
01:06Sur le marché locatif, ça tarde encore à se matérialiser.
01:10Le fait qu'il y ait plus de transactions est une bonne nouvelle.
01:13En revanche, sur le marché de la location, on le verra dans les chiffres après,
01:16on a un allongement de la durée des baux,
01:19ce qui fait qu'il y a une moins bonne rotation,
01:21et donc de l'offre locative qui est structurellement non vivante.
01:27Et par ailleurs, le neuf ne vient pas pousser l'offre pour remettre des logements à la location.
01:33En tout cas, ça va doucement dans le bon sens, mais ça y va quand même.
01:37Et donc, on a un marché locatif privé globalement qui reste encore un peu bloqué,
01:41un peu sclérosé, comprimé dans son cadre.
01:46Blocage, ça va doucement, Thomas ?
01:48Oui, je partage la vision de Pierre.
01:50Quelque chose qui est intéressant à noter,
01:52le marché locatif s'était bloqué à peu près 5 à 6 mois après le marché de la transaction.
01:58Et du coup, ce qu'on espère, c'est qu'il se débloque aussi 5 à 6 mois après.
02:02Il y a toujours un ricochet un peu tardif,
02:05parce que c'est le marché de la transaction et son dynamisme
02:08qui fait que les biens reviennent rapidement à la location.
02:12Très bien.
02:13Alors Pierre, on va voir avec vous l'étude de l'Observatoire Clameur
02:17sur l'évolution des loyers dans le privé.
02:19Il y a beaucoup de choses, mais vous allez nous faire la synthèse.
02:21Quels sont les principaux enseignements à retenir ?
02:25Alors déjà, le principal enseignement à retenir,
02:27c'est que globalement, France entière,
02:29on a une évolution des loyers qui est plus lente que l'inflation,
02:33plus lente que l'IRL, qui est l'indice de relèvement des loyers,
02:36lui-même calibré sur l'IPCH, l'indice à la consommation harmonisée.
02:40Pas trop technique, attention.
02:42Pas trop technique, mais bon.
02:42Un peu technique, mais globalement, c'est l'inflation.
02:45Et donc, on voit une dynamique des loyers qui est là.
02:48Elle n'est pas négative, elle n'est pas en récession,
02:49mais elle va moins vite que l'inflation.
02:52Et donc, il n'y a pas d'alerte particulière à donner
02:56sur le marché du logement global, sur le marché locatif.
02:59En revanche, selon les territoires, évidemment,
03:01il y a des dynamiques bien différentes,
03:03des territoires dans lesquels les loyers augmentent un peu plus vite.
03:07Je pense notamment au département de la Marne ou d'autres départements plus à l'ouest,
03:13comme la ville de Brest, qui est depuis plusieurs années de suite relativement dynamique.
03:19Et donc, on peut parler d'une France locative à plusieurs vitesses.
03:24On n'est même plus à deux vitesses, mais à plusieurs vitesses,
03:26parce qu'il y a encore un tas de départements où non seulement les loyers baissent,
03:29mais en plus, la vacance locative, c'est le temps qu'il se passe entre deux mises en location,
03:35qui peut être due soit à des mises en travaux,
03:38mais aussi tout simplement à ce qu'il n'y ait pas de locataire,
03:41candidat locataire qui soit demandeur d'un logement qui est remis sur le marché.
03:46L'évolution à Paris.
03:48Alors, l'évolution à Paris, elle est très encadrée, nécessairement,
03:54puisqu'il y a l'encadrement des loyers.
03:56On note cependant un petit retour en arrière sur la vacance locative,
04:01qui était très, très serrée, donc un marché très verrouillé,
04:05qui se détend un petit peu sur l'année 2024.
04:08Et l'explication qu'on pourrait donner, qu'on peut donner,
04:11c'est qu'il y a de nombreuses mises en travaux,
04:14mises en chantier qui ont été faites par les particuliers,
04:16qui mettent leurs biens en location,
04:18et accompagnés par leurs professionnels dans un certain nombre de cas,
04:21les professionnels de l'immobilier.
04:23Et donc, ça a allongé légèrement,
04:25avec les obligations de rénovation énergétique, bien entendu,
04:28au 1er janvier 2025.
04:30Donc, l'anticipation de ces interdictions,
04:32qui ont obligé les investisseurs, les propriétaires,
04:37à faire des travaux.
04:38Et donc, on observe un petit regain sur cette année,
04:40qui n'est pas forcément intuitif,
04:43sur les mises en location à Paris spécifiquement.
04:46Donc, une vacance locative légèrement en hausse sur Paris,
04:50alors qu'elle reste très tendue,
04:52mais elle était continuellement en baisse depuis les 5-10 dernières années.
04:55Et si l'on prend une photo sur les biens les plus énergivores,
04:58les fameuses classes, on va dire, G, F, E, notamment ?
05:03Alors, le F et G, très présents, évidemment, en région parisienne.
05:07On se rend compte aussi qu'on a une France un peu différenciée,
05:11on ne peut pas parler de plusieurs vitesses,
05:12mais différenciée, notamment entre les métropoles,
05:15les zones les plus rurales.
05:17Et donc, on se rend compte quand même que si on intègre
05:20les logements classés F, G et E,
05:23on est globalement à la moitié du parc.
05:25Un peu plus même, je crois que c'est 55%.
05:27On est un petit peu au-dessus, exactement.
05:29Et donc, on se rend compte qu'il y a quand même un chantier,
05:32sans faire de jeu de mots, important à mener
05:35d'ici les échéances du calendrier de rénovation énergétique à opérer.
05:41Et même si on se concentre uniquement sur les logements énergivores F et G,
05:46notamment en région parisienne, où il y a une demande très forte
05:48et une offre qui est souvent à la peine,
05:51eh bien, on a une grosse partie du parc qui risque de disparaître,
05:55ou en tout cas de mettre beaucoup de temps à muter.
05:57Et pendant ce temps-là, ce sont des difficultés pour les gens à se loger.
06:01Et puis, un investisseur qui se retrouve sans revenu pour son investissement
06:04et donc, il perd en rentabilité.
06:05L'investisseur, le propriétaire bailleur, qui n'est pas forcément un anti,
06:10il regarde aussi, et c'est normal, la rentabilité, les rendements.
06:14Il faut que ce soit gagnant-gagnant, à la fois pour le propriétaire bailleur
06:16et aussi pour le locataire.
06:18En termes de rentabilité, comment cela évolue,
06:21si l'on regarde en arrière et par rapport à aujourd'hui ?
06:23Alors, quand on fait une carte de la rentabilité nationale en France,
06:26on a l'impression que certains départements sont hyper rentables
06:29avec des rentabilités au-delà des 10% qui font rêver de nombreux investisseurs.
06:34Si vous allez dans l'Aisne, dans les Ardennes
06:36ou dans certains départements plus au sud, la Corrèze, la Dordogne,
06:41qui sont des départements plus ruraux,
06:43eh bien, on peut imaginer de manière brute,
06:46sans intégrer tous les paramètres,
06:48qu'il y a 7 à 10, 11% de rentabilité, de rendement.
06:53Alors déjà, il faut ajouter la fiscalité,
06:54qui est très lourde et très imposante dans l'immobilier,
06:57mais aussi un facteur très important que certains investisseurs parfois oublient,
07:01c'est la vacance locative.
07:04On parlait d'un regain léger à Paris,
07:06mais qui ne vient pas nécessairement entamer très fortement la rentabilité, le rendement.
07:11Mais quand vous ne pouvez pas louer,
07:13vous ne louez pas votre bien pendant 2, 3 mois à chaque remise en location,
07:17eh bien, sur 10, 20 ans, le temps d'un investissement,
07:20vous pouvez recalculer votre rentabilité
07:22et vous n'êtes certainement pas à 10%.
07:23Ce qui ne veut pas dire qu'il n'y a pas de « bonnes choses »
07:26et de « bon coût » à faire dans ces zones rurales,
07:28dans ces zones rurales ou des villes moyennes,
07:31où il y a souvent de la demande,
07:33il peut y avoir des universités, il peut y avoir des usines, etc.,
07:35une demande locative forte.
07:36Mais toujours faire attention à bien intégrer cette notion de vacances locatives potentielles
07:41en fonction de la configuration du bien, de sa lettre énergétique, sa compte
07:45et de ses caractéristiques générales.
07:48Très bien. Autre étude.
07:50Thomas, à Garantme, vous avez fait une étude de marché sur la vérification des dossiers.
07:56C'est une enquête réalisée auprès de 92 agences immobilières
07:59et plus de 200 propriétaires bailleurs.
08:01Les principaux enseignements ?
08:03D'abord, on va vous dire ce qui nous a motivés à faire cette étude.
08:06La première motivation qu'on a eue, c'est de voir un regain de falsification des dossiers
08:11qu'on reçoit chez Garantme.
08:13On a eu, en 2024, 20% des dossiers déposés qui présentaient au moins une falsification.
08:18Donc, on a voulu vérifier si le marché présentait la même chose.
08:21Donc, des fraudes.
08:21D'accord.
08:22La fraude.
08:22Qui n'est pas nécessairement synonyme de problématique sur le loyer après,
08:28mais en tout cas, les locataires sentent le besoin
08:30qu'il faut améliorer leur dossier pour pouvoir être sélectionné.
08:33C'est aussi la conséquence d'une forte tension sur le marché.
08:36La deuxième chose qui nous a motivés,
08:39c'est le fait que l'intelligence artificielle arrive
08:43et ouvre des opportunités sur la vérification des dossiers
08:47qui sont très importantes pour le marché.
08:49Et donc, on a voulu voir le degré de maturité des acteurs,
08:51que ce soit les propriétaires particuliers ou les agences immobilières,
08:54pour pouvoir utiliser ce type de solution.
08:58On en retire quelques enseignements intéressants.
09:02D'abord, la crainte de la fraude sur le dossier locatif
09:04est très répandue chez les bailleurs particuliers.
09:07Plus de 90% d'entre eux.
09:08De plus en plus ?
09:09C'est la première étude qu'on fait sur le sujet.
09:11Et donc, je ne sais pas faire de comparaison.
09:13En tout cas, c'est massif.
09:14On sort 91% des propriétaires qui déclarent que ça leur fait peur.
09:18Il y a 9% de courageux.
09:21Et on a à côté agences immobilières,
09:24plus des deux tiers qui disent que c'est leur principal défi.
09:28Mais en même temps, elles tirent de ce défi une opportunité
09:30pour convaincre les propriétaires de leur donner un mandat de gestion.
09:33Pourquoi ? Parce qu'en tant que professionnel,
09:35je vais pouvoir utiliser des outils
09:37qu'un propriétaire particulier n'a pas à sa disposition
09:40pour limiter la fraude sur la sélection du locataire.
09:45Donc, on a 60% des agences immobilières
09:47qui nous disent qu'elles utilisent ça comme argument
09:49auprès des propriétaires.
09:53Mais il y a quelque chose qui est quand même étonnant.
09:55C'est qu'en fait, la très grande majorité des agences immobilières aujourd'hui
09:59continuent à vérifier les dossiers de manière manuelle.
10:02Et donc, elles sont consciencieuses, elles sont rigoureuses,
10:05elles mettent de l'énergie et du temps pour faire les vérifications.
10:08Mais les locataires mettent aussi potentiellement
10:09beaucoup d'énergie et de temps sur la falsification.
10:12Et du coup, on arrive à une époque
10:14où il faut avoir des outils plus puissants
10:16que ceux qui utilisent les locataires pour falsifier leurs dossiers.
10:19Lesquels, par exemple ?
10:20C'est là où on a deux types d'outils à allier.
10:24D'abord, il existe des bases publiques de plus en plus ouvertes
10:27mises à disposition par l'État.
10:29Il est possible de vérifier la véracité d'un avis d'imposition en ligne
10:34sur impôts.gouv.
10:36On peut le faire à la fois en tant que professionnel et en tant que particulier.
10:39Donc ça, c'est une recommandation qu'on a pour les investisseurs locatifs.
10:42Un avis d'imposition, on ne peut plus le falsifier aujourd'hui.
10:46La deuxième chose, et donc je l'ai mentionné au début,
10:49c'est l'intelligence artificielle.
10:51Aujourd'hui, pourquoi l'immobilier est un cas d'usage très intéressant ?
10:55Parce qu'un agent immobilier, il lit beaucoup.
10:57Et en fait, un robot, ça lit beaucoup,
10:59beaucoup plus vite, beaucoup plus en détail, sans erreur.
11:04Et donc, on est capable aujourd'hui, en tant qu'assureur,
11:08de construire des outils qui vont vérifier la cohérence des documents
11:12entre eux en une fraction de seconde.
11:15Donc, on va gagner beaucoup de temps.
11:17Et là, il va y avoir, je pense, un changement qui va s'opérer sur le marché.
11:20Vous savez que les agences immobilières ne gèrent que 30% des lots en France.
11:24Un bailleur particulier ne pourra pas payer des solutions d'intelligence artificielle qui vérifient,
11:28là où une agence peut.
11:30Et donc, il va y avoir un découplage de la fiabilité des dossiers
11:33entre ce qu'une agence immobilière peut faire, qu'elle peut se doter d'outils,
11:36et ce qu'un bailleur particulier peut faire tout seul, parce qu'il ne pourra pas.
11:40Donc, je pense que les agences vont vraiment pouvoir mettre en avant
11:43cette nouvelle capacité qu'elles ont de mieux sélectionner les dossiers des locataires
11:49par rapport à le faire tout seul.
11:51Pierre, justement, chez Clammer, ce sont des choses que vous entendez.
11:54Il y a beaucoup de professionnels de l'immobilier chez Clammer, justement.
11:57Oui, d'ailleurs, on a évidemment les dix plus grands groupes qui composent Pluriance,
12:02l'autre association pour laquelle je représente les intérêts et je peux porter la parole.
12:09Il y a aussi les particuliers qui contribuent pour donner leur loyer et accéder à des informations.
12:15Mais on se rend compte, évidemment, que la force de frappe d'un professionnel de l'immobilier,
12:20d'investir dans des logiciels maintenant de gestion,
12:22que ce soit pour générer la comptabilité, que ce soit pour gérer dans les syndicats de copropriétaires,
12:31donc le métier de syndic, on a ces outils IA qui s'insèrent partout dans toute la chaîne
12:36et ça va évidemment jusqu'à la sélection du locataire, le potentiel incident de paiement anticipé
12:44et de gérer de manière anticipée beaucoup de choses qui peuvent arriver dans les immeubles,
12:50dans la gestion de l'immeuble. On peut maintenant aussi prévoir des maintenances,
12:56des fuites potentielles, des remplacements de canalisations pour éviter justement ces fuites
12:59grâce à une intelligence artificielle qui modélise beaucoup plus rapidement
13:03et de manière beaucoup plus sécurisée que notre simple cerveau humain.
13:08Mais n'oublions pas que derrière la science artificielle,
13:11il y a toujours quand même quelqu'un qui lui dit exactement ce qu'il doit faire
13:13et donc il faut savoir la paramétrer. Et donc tout l'enjeu du métier, ce sera de réussir à paramétrer
13:18et de bien mettre en place les différents facteurs d'évolution de cette IA.
13:23Alors, comme vous le voyez, il y a une pénurie de locations dans le privé.
13:26Comment redonner envie, comment reconnaître le propriétaire bailleur, l'investisseur privé,
13:32comme un acteur économique et social à part entière ?
13:34Comment redonner cette envie d'investir dans l'immobilier ?
13:38Aujourd'hui, ce qui freine un particulier à investir dans l'immobilier, je crois que c'est deux choses.
13:45D'abord, c'est la complexité que ça représente.
13:49Il existe beaucoup d'épargnants qui ont la capacité à faire un apport,
13:53qui ont les revenus suffisants pour pouvoir emprunter et faire face à une mensualité,
13:56qui ne le font pas parce qu'ils ne comprennent pas, c'est trop complexe, ça les effraie.
14:00Et c'est normal, il y a beaucoup de dispositifs fiscaux, beaucoup de statuts différents.
14:04Et donc, je pense qu'il y a un chemin à trouver pour simplifier.
14:09Il existe des propositions autour d'un statut de bailleur privé unique,
14:15qui est défendu par beaucoup d'associations différentes,
14:18sur lesquelles nous, en tant qu'acteurs de l'assurance, on ne s'est pas particulièrement engagés,
14:22mais quand on les observe de loin, on trouve ça intéressant pour rendre plus sexy l'investissement locatif.
14:27Et changer le regard que l'on a déjà sur l'investisseur privé.
14:30La deuxième chose, je pense, c'est la rentabilité.
14:36Et aujourd'hui, il y a un effet ciseau qui est inquiétant pour l'investissement locatif.
14:42D'un côté, les revenus stagnent parce qu'on encadre les loyers,
14:47mais de l'autre, les coûts augmentent.
14:49Votre emprunt vous coûte plus cher.
14:51Vous empruntez aujourd'hui à 3,20.
14:54Vous empruntez à 1% il y a deux ans, deux ans et demi.
14:57Ça va mieux quand même aussi par rapport à l'an dernier.
15:00Et vous devez rénover et ça coûte de l'argent.
15:03Il faut le faire parce que pour l'avenir, il faut le faire.
15:06Et donc, vous avez à Paris, par exemple, vous aviez il y a 10 ans la capacité à payer votre mensualité
15:13via le loyer que vous verse le locataire.
15:16Alors qu'aujourd'hui, le loyer, si vous empruntez aujourd'hui,
15:19va être que 50% de votre mensualité bancaire.
15:22Donc, il y a un effort à faire pour compléter et rembourser la banque.
15:26Donc, forcément, ça rend l'investissement locatif moins attractif.
15:29Donc là-dessus, les solutions, on les connaît.
15:31C'est de la simplification fiscale, de l'allègement fiscal
15:33ou de l'encouragement fiscal à la rénovation.
15:38On voit bien effectivement que la question de la rentabilité nette est vraiment importante,
15:44au-delà de tous les aspects de complications qu'on peut faciliter par différents outils,
15:50notamment via les professionnels.
15:51Mais la question, elle est éminemment fiscale, parfois un peu réglementaire,
15:57mais elle n'est pas que budgétaire.
16:01Ceci pour dire que la fiscalité, en fait, la décision, elle est politique.
16:06Et le bras de fer qui existe autour du statut du bailleur privé,
16:09il ne s'agit pas de faire un statut du bailleur privé
16:11pour aligner tous les régimes au moins 10 ans,
16:15et donc de faire encore soit des économies, soit des hausses d'impôts.
16:19On l'a vu avec l'allocation meublée non professionnelle sur l'imposition des plus-values.
16:24L'idée était de dire qu'on va davantage aligner le logement nu avec le logement meublé,
16:29ce qui peut être une bonne idée, je n'ai pas d'avis là-dessus.
16:32Mais ce qui arrive au bout, c'est un surcroît de fiscalité.
16:36Et donc si on veut rendre l'investissement locatif pour pouvoir loger les Français,
16:40dans le parc privé, il y a plusieurs manières de loger les gens,
16:43mais le parc privé en est une grande part, il faut que ce soit attractif.
16:47Et il faut qu'à la fin, au bout, au-delà de la simplicité de l'investissement,
16:51qu'il y ait une rentabilité et que l'investisseur soit payé pour le risque qu'il prend à emprunter
16:56et pour rembourser l'intégralité ou une grande partie de ses charges nouvelles qu'on lui impose,
17:04notamment à travers la rénovation énergétique.
17:06Donc quand vous êtes dans une situation avec un marché qui est bloqué au niveau des loyers,
17:10dont les charges augmentent aussi par ailleurs, vous compressez l'investisseur entre les deux
17:15et il se retrouve un peu perdu.
17:16On est dans une situation budgétaire un peu compliquée.
17:19Peut-être que c'est le moment de prendre les bonnes décisions justement
17:21et que le ministère du Logement discute de manière transparente avec les services de Bercy
17:27et que le gouvernement prenne une décision forte pour ce statut du bailleur privé
17:31qui soit un nouveau type d'investissement beaucoup plus favorable,
17:35qui permette non pas à enrichir les gens, même si c'est très bien de s'enrichir,
17:39les particuliers pour que l'investissement soit populaire, je ne sais pas,
17:42mais pour loger les gens, pour qu'il y ait une offre pléthorique et de bonne qualité,
17:48accessible à tous.
17:49La décision doit être politique avant tout, Thomas, pour vous ?
17:53Oui, à ceci près que je trouve qu'on met beaucoup d'énergie à faire des plans.
17:59Ils appellent le plan, ils appellent ça le plan 600 000 pour faire des logements étudiants par exemple.
18:04Donc il y a différents plans, on met beaucoup d'énergie à les établir, à les promouvoir
18:08et ensuite en revanche, peu de moyens pour réellement les déployer.
18:12Il y a beaucoup d'énergie chez les particuliers si on leur donne le cadre
18:16dans lequel il est facile d'investir et c'est attractif d'investir.
18:21Et donc je ne pense pas que politiquement, l'État doit s'engager nécessairement très lourdement financièrement,
18:27notamment parce que le parc social ne fait pas tout et parce que le parc privé doit prendre le relais.
18:33Et donc oui, il faut déterminer un cadre clair et simple.
18:36Sur les développements notamment du co-living, Pierre ?
18:40Alors c'est un peu comme la location meublée, c'est un peu la location meublée de longue durée j'entends.
18:45Il y a un certain nombre d'investisseurs qui s'orientent vers des manières un peu différentes
18:51de mettre en location des biens pour deux raisons à mon sens.
18:57La première, c'est qu'il y a une vraie demande.
19:00L'ère du co-living répond à une demande parce qu'autour il y a du service.
19:04Il y a une manière différente d'habiter, collective mais individualisée.
19:11Et puis aussi parce que c'est un espace dans lequel on a un peu plus de marge de manœuvre
19:17pour améliorer la rentabilité de son investissement.
19:20C'est un peu la même chose pour le touristique.
19:24Il y a une demande, la France a voulu être la première place mondiale du tourisme.
19:29Il y a beaucoup de touristes qui sont venus, il fallait répondre à cette demande.
19:33Et donc des gens ont investi pour répondre à cette demande.
19:36Ça existait déjà l'investissement locatif de courte durée dans toutes les villes, plus ou moins touristiques.
19:41Et puis il y avait un cadre plus léger, moins réglementé, avec des loyers et des rentabilités bien plus importants.
19:49Et d'ailleurs on voit bien que dans ces cas-là, l'appel à un intermédiaire, à une sécurisation avec une assurance,
19:56se fait plus facilement parce qu'on a plus de marge de manœuvre.
20:00Et donc il faut appréhender ça comme le fait qu'il faut répondre à une vraie demande
20:04et s'alerter sur le fait que peut-être que le cadre un peu classique de la location nue
20:09dans lequel on arrive avec ces petits meubles et on s'installe pour une durée plus ou moins longue,
20:14eh bien il y a quand même un large panel qui fait qu'on s'est un peu détourné de ce qui était traditionnel
20:21parce qu'un peu trop contraint, trop compliqué, trop taxé, trop encadré.
20:26Et donc c'est là le rééquilibre qu'il faut trouver entre la demande,
20:31qui existe aussi par ailleurs sur le résidentiel de longue durée,
20:35mais qui est dans un carcan qui effraie peut-être un certain nombre d'investisseurs.
20:39Thomas ?
20:40Je me permets un peu de philosophie.
20:41Je pense que le co-living, ça traduit au-delà de tous les chiffres,
20:46et je suis d'accord avec ce que dit Pierre,
20:48aussi une certaine distanciation des Français,
20:51une distanciation émotionnelle par rapport au logement.
20:53S'installer dans un bien nu qu'on va meubler pour le long terme,
20:59qu'on s'approprie réellement, émotionnellement c'est assez fort,
21:03et il y a un changement générationnel,
21:05je pense que je peux en témoigner à travers ma génération,
21:10qui consiste à vouloir passer plus de temps loin de là où on habite en week-end,
21:15et où du coup le logement est moins important,
21:18et on peut du coup accepter de le partager avec d'autres personnes,
21:22à un âge plus tardif que ce qu'on acceptait de le faire auparavant.
21:26Et si je veux revenir maintenant sur des considérations un peu plus financières,
21:29c'est en effet un moyen pour le propriétaire d'échapper à certaines contraintes budgétaires,
21:35de l'encadrement des loyers notamment,
21:37puisque le co-living avec du service peut s'exonérer de l'encadrement des loyers,
21:41et c'est parallèle à une autre tendance,
21:44qui est le recours au bail code civil,
21:47de plus en plus par des bailleurs particuliers,
21:49comme par des agences immobilières,
21:51qui normalement est destiné à louer à des personnes pour de la résidence secondaire,
21:56mais qui aujourd'hui devient de plus en plus utilisée aussi pour la résidence principale.
22:00Donc il y a une dérive là-dessus.
22:01C'est une dérive quasiment légale, du coup, interprétable,
22:06et qui permet de s'exonérer de l'encadrement des loyers quand on est propriétaire,
22:11et qui permet de s'exonérer de l'encadrement des frais d'agence
22:13quand on est un professionnel de l'immobilier.
22:15Et donc on voit que les contraintes sur l'encadrement des loyers font naître des tendances.
22:21Après, est-ce qu'elles sont bonnes ou mauvaises ? On verra.
22:24Pierre, réaction ?
22:25Oui, attention, sur le bail code civil, simplement,
22:27il n'est pas toujours très légal dans un certain nombre de situations.
22:33Il faut être prudent dans l'utilisation.
22:34Évidemment, il n'est pas illégal.
22:35Il est plutôt illégal que légal, et l'égalité est plutôt l'exception.
22:40Le bail code civil, c'est pour des choses très précises.
22:43Donc pour louer un étudiant pour un bail de 9, 10 mois ou d'un an,
22:47le bail code civil n'est pas recommandé du tout.
22:50Et donc il faut faire très attention.
22:52Et c'est pour ça que ces questions de l'allocation touristique, du co-living,
22:57de ce bail code civil,
22:58posent des questions éminemment réglementaires et de risques que l'on prend en tant qu'investisseur.
23:03De vouloir échapper à une situation qui nous est inconfortable,
23:06ou qui ne nous convient pas en tant qu'investisseur.
23:08Mais attention aux conséquences, parce qu'elles peuvent être lourdes.
23:11Comment améliorer les relations entre propriétaires et locataires, Thomas ?
23:16C'était une question fondamentale qui avait été posée en 2020 lors du rapport du député Nogal.
23:21Il avait donné un rapport qui s'appelait Louer en confiance.
23:25Il y avait deux idées principales qui en ressortaient, auxquelles moi je souscris totalement.
23:30La première était de donner aux professionnels de l'immobilier,
23:33à un professionnel de l'immobilier, la gestion du dépôt de garantie.
23:37Pourquoi je souscris à cette idée ?
23:39Parce que c'est le point d'achoppement principal dans la relation entre un propriétaire et un locataire.
23:44Je fais un chèque de caution à l'entrée, à la sortie, je ne le récupère pas.
23:48Du coup, qu'est-ce que je fais en tant que locataire ?
23:50Je ne paye pas mon dernier mois de loyer, mes deux derniers mois de loyer.
23:54Ça crée énormément de tensions.
23:56Il y a beaucoup de conflits qui arrivent devant les tribunaux grâce à ça.
23:58C'est la même principale raison.
24:00Les données à un professionnel en gestion auraient du sens,
24:04parce qu'ils pourraient se positionner en tant qu'arbitre, médiateur,
24:07sur un sujet qui est complexe, celui de la dégradation et de l'utilisation du bien.
24:12La deuxième chose que préconisait ce rapport et à laquelle je souscris,
24:17c'est de rendre obligatoire pour un propriétaire la souscription d'une garantie de loyer
24:24pour pouvoir percevoir ces loyers.
24:28La crainte de l'impayé, elle est majeure en France.
24:32La souscription d'un produit comme celui-là, si elle devient obligatoire,
24:36permettrait une plus grande mutualisation des risques,
24:38surtout les locataires,
24:42et donc une meilleure maîtrise du risque pour les compagnies d'assurance
24:44qui pourraient faire baisser les prix
24:46pour rendre les produits plus attractifs pour les propriétaires.
24:49Une fois que le loyer est sécurisé,
24:51l'immobilier devient plus attractif,
24:53parce que les gens qui investissent dans l'immobilier,
24:55ce n'est globalement pas des fous qui font du bitcoin.
24:57Ce sont des gens plutôt mesurés, qui veulent un rendement garanti.
25:00Donc c'est assez cohérent avec leur profil.
25:03Pierre, justement, comment améliorer les relations propriétaires-locataires
25:06pour en poursuivre ce que disait Thomas ?
25:08Il y a une question d'équilibre des rapports locatifs.
25:10Je crois qu'il y a eu quelques évolutions quand même assez positives
25:13dans la loi de Guillaume Casbarian,
25:16qu'il faut souligner,
25:16parce que dans les 20 ou 30 dernières années,
25:19il n'y a pas eu beaucoup de choses
25:20qui sont allées venir un peu rééquilibrer les choses
25:23dans les situations un peu conflictuelles,
25:25très conflictuelles.
25:26Il s'agit d'expulsions locatives,
25:27donc ce n'est pas quelque chose de neutre ni de très heureux,
25:31mais de venir un peu rassurer les propriétaires
25:33dans la longueur des procédures.
25:34Il ne s'agit pas de donner plus de prérogatives particulières aux propriétaires,
25:38mais dans cette loi,
25:39il s'agit simplement de ne pas laisser deux ans, trois ans,
25:42parce que ça fait tâche d'huile.
25:44Un investisseur qui se retrouve avec un locataire qui ne paie plus
25:46ou qui est un logement squatté,
25:48ce qui est encore une autre situation,
25:49et que ça met des mois, des années à se résoudre,
25:53c'est vraiment quelque chose de très effrayant.
25:56Sur l'aspect de sécurisation des loyers,
25:58je suis un peu plus libéral.
26:00L'obligation pour chacun de s'inscrire dans un régime assurantiel,
26:05il y a un risque assez fort
26:07qu'on appelle le risque du syndrome de la cage d'escalier.
26:11C'est le locataire qui ne paye pas,
26:12qui le dit à son voisin,
26:13et puis parce qu'il a l'impression que personne ne va venir chercher l'argent,
26:16et donc ça met en risque et fait des impayés de loyers successifs.
26:22Je pense qu'aujourd'hui, il y a beaucoup de produits qui existent.
26:26Celui de garantie en éteint,
26:28chacun vient mettre ses chaussons à sa taille,
26:31si je puis dire,
26:32et donc on a la garantie visale,
26:34on a la GLI,
26:35on a la caution personnelle,
26:36chacun peut avoir un éventail de solutions de sécurisation
26:40qui est le plus adapté pour son investissement.
26:43Et je ne pense pas qu'une solution obligatoire d'assurance
26:47soit forcément heureuse.
26:51Et puis par ailleurs,
26:52il y a eu des solutions qui ont été proposées dans le début des années 2000
26:54qui consistaient à faire payer le locataire,
26:56le propriétaire et l'État, chacun un tiers,
26:59dans une caisse un peu généralisée,
27:00d'assurance universelle garantie des loyers.
27:02Ça n'a pas fonctionné à l'époque, me semble-t-il,
27:06pourtant j'étais encore bien jeune
27:07et pas encore dans ce monde de l'immobilier,
27:09mais il me semble que ça n'a pas fonctionné
27:11parce que déjà à l'époque,
27:13les loyers parisiens étaient plus élevés
27:15et la cotisation parisienne, on va dire,
27:19sans stigmatisation évidemment,
27:20était plus élevée
27:21et Paris a dit, on va payer pour la province.
27:24Donc il n'y a pas de système parfait,
27:25c'est ça que je veux dire,
27:26je ne dis pas que cette solution a été enterrée par les Parisiens,
27:29mais il n'y a pas de système parfait
27:31et plutôt que d'obliger,
27:33je pense que chacun doit pouvoir trouver
27:36les chaussures à son pied
27:37et choisir la garantie la plus adaptée.
27:40Aujourd'hui, on a vraiment quasiment un système pour tous
27:43avec un développement formidable de plein d'acteurs
27:47dont la puissance quasi publique
27:49avec Action Logement et Visale
27:50qui vient sécuriser le loyer des salariés.
27:54Donc on a tout ce qu'on peut obliger,
27:57je ne suis pas forcément très pour.
28:00Un mot de conclusion Thomas ?
28:01Pour rassurer les propriétaires face aux locataires,
28:05parce que c'est ça apaiser les relations propriétaires-locataires,
28:09il faut un rééquilibrage dans la relation,
28:12c'est ce que disait Pierre.
28:14La loi Casbarian est allée dans le bon sens là-dessus.
28:17J'attire l'attention sur un élément,
28:19il faut que ces lois puissent réellement
28:20entrer en vigueur dans les faits.
28:24On gère à peu près 80 000 lots chez Garantemi.
28:27Ce qu'on observe,
28:27c'est que la réduction des délais de procédure,
28:30même si elle est théorique,
28:32dans les faits ne se produit pas,
28:33parce qu'on a des tribunaux très engorgés.
28:35Donc on a aussi un travail à faire
28:37de terrain, de désengorgement des tribunaux
28:40pour réellement donner confiance aux propriétaires.
28:42Eh bien, merci en tout cas à tous les deux.
28:44Merci pour vos études,
28:46et merci pour vos bons conseils.
28:48Pierre Autus, merci beaucoup.
28:50Merci, Olivier.
28:51Thomas Reynaud, merci infiniment.
28:52Merci beaucoup.
28:53Et à très bientôt
28:54pour une prochaine émission de Figaro,
28:57IMO.