Advogados especializados em conflitos entre vizinhos nos condomínios afirmaram que cachorros, carros, crianças e barulhos diversos estão entre os maiores motivos das brigas. Em boa parte das vezes, os problemas são resolvidos com diálogo, mas não é raro que alguns dos casos acabem parando na Justiça. O advogado especialista em direito condominial, Rodrigo Karpat, concedeu entrevista exclusiva ao Tá na Roda.
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00:00Advogados especializados em conflitos entre vizinhos nos condomínios afirmam que cachorros, carros, crianças e barulhos estão entre os maiores motivos das brigas.
00:11Em boa parte das vezes os problemas são resolvidos no diálogo, mas não é raro que alguns desses casos acabem parando na justiça.
00:18Para falar sobre isso e muito mais, nós vamos conversar agora com Rodrigo Carpatti, um dos maiores advogados especialistas em condomínio que a gente tem.
00:26Carpatti, que legal, que honra te receber aqui no Tá Na Roda.
00:28A honra é minha, Kobayashi e todos os presentes e audiência.
00:33Com certeza, os debates foram quentes, estou acompanhando, mas esses debates de condomínio não são menos quentes.
00:40Qual que é o top one? Qual que é o principal problema nos condomínios?
00:44Você colocou bem aí, a gente fala nos 5 Cs, cão, carro, cano, criança e calote.
00:49Cão, carro, cano, criança e calote.
00:54Mas nós estamos observando aí no mercado, hoje em São Paulo, nos últimos 10 anos tem 7 mil novos condomínios.
01:02Só em 2025, mais mil condomínios.
01:05Então, esses condomínios acabam sendo foco de discórdia e lembrando que esses condomínios cada vez maiores.
01:11Isso acho que envolve a questão física desses condomínios, que hoje são condomínios clube,
01:17a problemática de segurança, então as pessoas se voltam pra dentro dos espaços.
01:22Você sabe que esses 5 Cs que você trouxe pra gente aqui já me dá um bom roteiro aqui pra gente começar a nossa conversa.
01:28Cão, qual o principal problema envolvendo cachorro no condomínio?
01:31Então, nós temos no Brasil, acho que é o quarto maior país de pets no mundo.
01:36Então, não são só cães, são gatos, pássaros, peixes.
01:40E grande parte desses animais estão dentro dos condomínios.
01:44A circulação, as pessoas deixam cachorros soltos dentro das residências e vão trabalhar.
01:50Isso traz aí uma perturbação gigantesca.
01:53Inclusive, algumas vezes que eu noto um maus-tratos.
01:56Eu lembro de situações onde nós tivemos que arrombar apartamentos com a ajuda da polícia,
02:00porque os cachorros ficaram ali.
02:02Eu lembro de conversar com uma senhora que disse,
02:04não, só o fim de semana, eu deixei comida e água.
02:08E o cachorro latiu o final de semana inteiro.
02:09Eita, nós.
02:10Deixa eu trazer o Jesualdo para a nossa conversa,
02:12que ele é professor de Direito Civil, inclusive foi meu professor há muitos anos atrás, né, Jesu?
02:18Explica para a gente aí a sua visão sobre esse novo tratamento dado aos animais, principalmente,
02:24porque isso tem mudado ao longo das últimas décadas, né?
02:27É, a gente tem que fazer essa diferenciação do que seja animal, né?
02:29Por exemplo, é comum a convenção de condomínio estabelecer, não podem animais.
02:34Mas um peixe não pode?
02:36Um pequeno animal não pode?
02:37O que é exatamente um animal que possa causar desassossego para os condôminos?
02:42Esse tem sido um grande debate.
02:44Eu queria fazer uma pergunta para o nosso convidado.
02:46Pergunta que eu faço em provas, inclusive, para os alunos,
02:48porque é uma matéria que eu trabalho bastante, é uma matéria de condomínio.
02:51É possível, doutor, a exclusão de condomínio nocivo ao condomínio?
02:55É possível, sim, a exclusão do condomínio que prejudica, mas voltando só no tema do cachorro,
03:04o que prepondera, na verdade, é a perturbação, o sossego, saúde e segurança.
03:09Então, não importa o tamanho daquele animal, importa a perturbação que ele causa no estabelecimento.
03:14Então, a exclusão tem sido uma construção jurisprudencial, a legislação, a gente tem projetos, leis de modificação,
03:22inclusive, o novo Código de Processo, o novo Código Civil, ele tem essa questão.
03:29Mas, por hora, é uma construção jurisprudencial e...
03:33Você já pegou algum caso muito interessante de algum animal muito exótico num condomínio?
03:38Que virou algum problema, alguma discussão na Assembleia,
03:42algum condomínio queiram criar um canguru, uma cobra, um coala dentro do prédio?
03:47Com certeza, eu lembro de uma cobra que constantemente ia parar no andar de baixo.
03:53Eita!
03:53Então, isso trazia um desconforto, aquela pessoa tinha uma criança pequena,
03:59a cobra não era peçoienta, mas, mesmo assim, é complicado.
04:03E aí, pode proibir?
04:05Então, você pode regular.
04:07Se é uma cobra, por exemplo, que não está legalizada, com certeza é proibido.
04:13Se ela tem ali maus tratos, é acondicionada num espaço muito pequeno, também não pode.
04:18Mas se é um animal legal que pode ser criado, mas daí a gente vai de novo pela perturbação.
04:25Por mais que ele seja legal, por mais que eu possa ter um cachorro,
04:29ele pode perturbar o sossego alheio.
04:31Perfeito.
04:32Fala aí, Priscila Silveira, você já teve problemas de condomínio?
04:35Se bem que você deve morar em casa, né, Priscila?
04:37Você tem uma cara que mora em mansão, não vai dividir a vida com nenhum outro condomínio.
04:41Quem me der, eu tenho medo de morar em casa, acredita, Cobo?
04:43Eu moro em condomínio e eu nunca tive problema com ninguém.
04:48Eu sou tranquila com relação ao condomínio.
04:50Mas eu vejo que o barulho, a questão do barulho é um problema que atinge muita gente, principalmente quando eles acontecem depois das 10.
05:00E a pergunta que eu faço pro doutor é o seguinte.
05:03Na verdade, o barulho depois das 10, né, a gente tem a lei do silêncio, mas o barulho, dependendo dos decibéis, eles também são vedados durante o dia.
05:13Então eu queria que o senhor explicasse, né, essa questão, porque às vezes as pessoas falam assim, não, mas eu posso fazer barulho, ainda não são 10 horas.
05:20E aí eu queria saber se de fato isso, né, acontece.
05:24Infelizmente, Priscila, não tem uma solução prática pra isso.
05:27Primeiro nos grandes centros, né?
05:29À noite é a hora que você vai descansar, além das festas, além do cachorro, passa o caminhão do lixo, passa o cara tirando a caçamba, ah, mas não pode.
05:38Aquela dark kitchen, então a legislação, ela vai caminhando de uma forma que fica inviável.
05:45Hoje, as normas ABNT específicas que tratam de perturbação do sossego, lembrando que perturbar o sossego é crime.
05:53Elas têm decibéis que estão sendo revistos, mas essa perturbação é durante o dia e durante o momento noturno.
06:02Perturbar o sossego é crime previsto no Código de Contravenções, perturbação do sossego.
06:07Então, em tese, uma perturbação do sossego, eu chamo a polícia e ela tem que resolver.
06:12Na prática, isso não acontece.
06:14Você pega em locais, às vezes...
06:16Mas é bom registrar, né?
06:18É bom registrar.
06:19Faz um vídeo, reclama, formaliza pro condomínio.
06:21Qual que é a dica, quem tá sofrendo isso?
06:24Lá em casa eu tenho um problema sério com o meu vizinho, que ele gosta de karaokê e ele acha que canta bem.
06:30Então, assim, é uma tristeza sem fim.
06:34Não tem muito dia certo pra isso acontecer.
06:35Não tem muito dia certo pra isso acontecer.
06:38O que eu preciso fazer, por exemplo, quem tá na mesma situação que eu?
06:41E aí?
06:41É complicado, Kobayashi, porque a gente tem um outro agravante, que é, às vezes, a falta de isolamento acústico entre unidades.
06:47Então, nós temos uma norma de 2013, mas os prédios, muitos prédios são antigos.
06:53E isso faz com que a interferência seja grande.
06:56Eu tenho um cliente, onde ele aperta a descarga e o vizinho de baixo reclama.
07:00Ele tá só utilizando o banheiro.
07:02Então, é um problema de isolamento acústico.
07:04O problema é grave.
07:05O que tem que usar é o bom senso.
07:07Parece um jargão, mas é o bom senso.
07:09As pessoas precisam entender.
07:11Ele pode fazer o karaokê.
07:12Então, você bate lá na porta dele e fala, amigo, você pode cantar, mas vamos dar uma maneirada.
07:18Abaixa um pouco o volume.
07:19Coloca o isolamento na sua residência.
07:21Vou dar um fone de ouvido pra ele.
07:23Vou dar um fone de ouvido.
07:23Fala pra ele assim, Kobayashi.
07:24Você gosta de cantar?
07:26Ele vai falar, gosto.
07:28Então, por que você não aprende?
07:29Isso aí.
07:30Verdade.
07:30Boa dica, Pachacão.
07:31Já que estamos falando de cantorias, vamos com o cantor aqui do nosso programa, Diego Tavares.
07:36Eu vou aproveitar esse momento com o doutor Carpagio aqui pra tirar uma dúvida pessoal.
07:39Uma coisa que tá acontecendo.
07:41Que tá acontecendo.
07:42Depois a gente negocia os honorários, doutor.
07:44Obra.
07:45Eu tenho...
07:47Lá no prédio onde eu moro, o síndico parece que tem os seus favoritos.
07:50Então, algumas situações que acabam gerando penalidades pra alguns condôminos, não geram
07:56penalidades pra outras situações equivalentes.
07:58Como que os condôminos que são prejudicados com esse tipo de conta do síndico, eles podem
08:03reagir?
08:03O que eles podem fazer?
08:04Não, isso já tá na cara que o síndico é uma pessoa tendenciosa e inapropriada pra
08:10ocupar o cargo.
08:10Então, hoje o mercado cresce cada vez mais a figura do síndico profissional.
08:15é profissionalizar, é conscientizar aquela tua comunidade, aqueles seus vizinhos e buscar
08:20um profissional que atenda os anseios da coletividade e não só...
08:24Explica isso pra gente, porque isso aí tá uma onda interessante.
08:27A coisa do síndico profissional.
08:29É o cara que ele não precisa nem morar, às vezes, no condomínio, não é isso?
08:32Exatamente.
08:33Ele é externo, externo, não mora no condomínio, não tá nem apegado aos afetos dele, nem aos
08:39desafetos.
08:40Ele vai agir ali racionalmente, com base no que mais se espera de uma conduta técnica.
08:46Como é que tem funcionado isso?
08:48O que precisa?
08:48Sai mais caro?
08:49Sai mais barato?
08:50Como é que é?
08:51Eu tenho observado que sai mais barato, porque você pagando, você consegue exigir.
08:57Então, aquele morador, tem bons síndicos moradores, a gente chama esse morador de síndico
09:01orgânico.
09:03Ele pode ser um bom síndico, mas a dedicação dele é limitada.
09:07Ele trabalha, ele tem algumas outras atividades, ele vai viajar no final de semana, ele tem
09:13férias.
09:13O síndico profissional, ele tem uma estrutura por trás dele pra colocar esse condomínio
09:19pra funcionar.
09:20Então, em tese, busca-se um síndico profissional porque ele tem uma qualificação profissional
09:25específica praquilo.
09:27Ele tá atrelado a um contrato.
09:29Então, alguns condomínios têm um síndico ali todos os dias, tem equipes que trabalham
09:34e isso faz com que a efetividade desse profissional que está apto pra exercer essa atividade
09:40seja mais efetiva do que um síndico, às vezes, sem tanta capacitação, ofereça serviço.
09:47Eu morei em um condomínio numa ocasião que a síndica tava lá, moradora, já tava
09:52lá há mais de 20 anos síndica do condomínio.
09:55E havia ali uma insatisfação de boa parte dos moradores, mas um constrangimento em se
10:02iniciar um movimento de oxigenação.
10:05Nada contra a pessoa da síndica.
10:08Mas, assim, sem atualizar, sem novas ideias, um condomínio que não se adequava às questões
10:15mais modernas dos condomínios.
10:16Você enfrenta muito isso também aí no dia a dia dos condomínios de São Paulo?
10:20Muito isso e o que reflete isso, Kubashi, ao final de tudo isso, são condomínios desvalorizados
10:27e a desvalorização da própria unidade imobiliária.
10:30Então, a passividade, deixar aquele síndico, o imóvel, ele é um bem que tá no mercado.
10:36Então, ele envelhece, ele tem a vida útil do produto.
10:39Se ele não fizer uma manutenção preventiva, corretiva, ele vai se desgastando.
10:44E na hora de você renovar aquele patrimônio, o custo tá muito caro.
10:48Então, o prédio mal gerido profissionalmente, o prédio sem grandes mudanças,
10:54ele acaba trazendo uma desvalorização do próprio bem imobiliário.
11:02Então, manter uma situação como a que você colocou, de síndicos que se perpetuam ali,
11:08podem existir interesses exclusos, mas mesmo que não existam,
11:11isso traz um desgaste muito grande pra aquela comunidade.
11:14Temos mais dois minutinhos, dá tempo de uma última pergunta do Luiz Fernando Pacheco.
11:18Sem brigar dessa vez, hein, Pacheco?
11:20Não é possível que você vai arranjar uma briga na...
11:21O Pacheco seria um bom síndico, eu acho.
11:23Deus me livre, por ordem na casa.
11:25Eu não brigo, eu debato com veemência, é apenas isso.
11:30Você sabe que tem uma coisa que me incomoda em condomínio?
11:35Eu morei em casa, Pri, casa é segura.
11:39Se você tem uma rua com segurança e tal, câmeras e cerca elétrica e tal,
11:46a minha rua, a minha casa nem trancava a porta, pra falar a verdade.
11:49Dentro do condomínio, né?
11:50Mas hoje eu moro em condomínio.
11:52E uma coisa que me incomoda no condomínio é o seguinte,
11:56eu moro sozinho.
11:58Existem outras unidades, outros apartamentos,
12:02em que moram cinco, seis pessoas.
12:05E a gente divide a conta de água.
12:08O que me parece que é algo bastante comum,
12:12pelo menos aqui em São Paulo, né?
12:14Essa é uma questão que eu acho, é uma questão que é de fácil solução,
12:21mas que os condomínios não adotam.
12:23Como é que você vê isso?
12:25É muito interessante a pergunta, Pacheco.
12:28A forma de se dividir os condomínios é através da fração ideal.
12:32Então, quando você não tem...
12:36Pra unidade, ok.
12:37Mas, às vezes, pro consumo que você consegue identificar, a luz.
12:40Não é certo que você pague a luz do vizinho que estava viajando.
12:45Ou o inverso, como o caso da água.
12:47Então, nós temos uma legislação.
12:49Os prédios novos, eles saem hoje com uma individualização, por lei.
12:53Existe uma lei.
12:54Os antigos, se isso incomoda muita gente,
12:58a gente busca empresas de individualização,
13:01homologadas pela própria concessionária.
13:04Tem empresa que faz uma medição parcial, paralela.
13:07E, depois, a conta de água vem em 10 mil reais.
13:11E, daí, ela vai dividindo pelas unidades.
13:13Isso já existe.
13:14O Rodrigo Carpatti, quero que você deixe aí pras pessoas as suas redes sociais,
13:20como elas fazem pra te seguir, te mandar lá uma dúvida.
13:23Porque isso aí é uma coisa que gera dúvida toda hora.
13:26Fala pra gente aí como é que as pessoas encontram o Rodrigo Carpatti.
13:30Através das redes sociais, a gente trabalha com bastante conteúdo elucidativo.
13:35Rodrigo Carpatti, em qualquer rede social, consegue me encontrar.
13:39Perfeito.
13:39Recebemos aqui o advogado especialista em condomínios,
13:43uma das maiores autoridades no assunto no Brasil.
13:45Uma honra de te receber.
13:46Espero que você volte mais vezes aqui, a Jovem Pan.
13:48Eu que agradeço.
13:49Um grande abraço.
13:49Obrigado.
13:50E, por aqui, nós vamos voltar agora pra nossa roda.
13:53É na câmera 1, é isso, Vitinho?
13:54Então, vamos.
13:55Então, vamos lá pra nossa roda,
13:56porque, Diego Tavares, você cantor que é,
13:59eu quero saber se você já arranjou problemas com seus condôminos,
14:03com seus vizinhos.
14:05Olha, muitos problemas.
14:06Eu sou...
14:07Mas é de cantar mal?
14:09Porque isso aí não é possível, né?
14:10Você tem carreira?
14:11O grande problema que eu acho que eu já ofereci pros meus vizinhos
14:14é barulho de criança,
14:15porque eu tenho três filhas, as três pequenininhas, né?
14:18Elas têm diferença de dois anos.
14:19As mais velhas, a Olivia e a Sofia, tem quatro,
14:21e a Aurora tem dois.
14:23Então, teve um período muito turbulento de barulho,
14:25principalmente à noite, quando elas acordavam pra chorar.
14:27Mas eu tenho um problema muito parecido com o seu também,
14:29que é vizinho que gosta de festa, que gosta de karaokê.
14:33Então, lá no prédio onde eu moro,
14:34barulho é o que é mais terrível lá, né?
14:38O resto, eu acho que até que tá tudo bem.
14:40É um prédio pequeno, são poucos moradores,
14:42então, quase tudo a gente consegue se organizar no grupo de WhatsApp.
14:47Eu não faço parte do grupo de WhatsApp de condomínio.
14:50Não, não.
14:50Deus me livre, cara.
14:51Sim.
14:52E você acredita nesses grupos?
14:53É bom dia, boa tarde, boa noite,
14:55e problema resolvido, zero, Jesus.
14:58Rapaz, eu não só tive problema de condomínio,
15:00como no meu.
15:01Eu fui presidente da associação,
15:02que equivalaria ao síndico.
15:04Só arrumei problema na minha vida.
15:06E principalmente porque dava incompatibilidade.
15:07Quem mais fazia festa era eu.
15:09E eu tinha que punir a mim mesmo.
15:11Então, não foi uma boa experiência pra todo mundo
15:13no meu condomínio, quando eu fui síndico.
15:15Não recomendo pra ninguém,
15:16a não ser que seja um síndico profissional,
15:18como o Carpati nos orientou a ter.
15:20Ah, você não acarrejou briga no condomínio, não?
15:23Eu duvido.
15:23Você que debate com venência.
15:25Duvido, duvido.
15:26Não, eu sou muito tranquilo.
15:29Na verdade, eu tinha uma síndica que...
15:31Eu morava na Rua Lagoas,
15:33em frente, aqui em São Paulo,
15:35Rua Lagoas, em frente à Praça Buenos Aires,
15:38num edifício icônico, muito bacana, antigo,
15:41o edifício Paquita.
15:43E o problema do edifício antigo
15:45é que na laje,
15:48não tinha laje,
15:49era teto e chão.
15:51Então, a acústica
15:53era muito prejudicial.
15:56A Maria Alice Fergueira,
15:57falecida atriz,
15:58aquela atriz do Tapa na Pantera,
16:00sabe?
16:01Não é do meu tempo,
16:01Pacheco.
16:02Tapa na Pantera,
16:03um vídeo icônico.
16:04Dá problema em condomínio também.
16:06A Maria Alice ficava muito brava
16:08quando eu,
16:09as segundas-feiras,
16:10tinha pôquer na minha casa
16:11e ela ficava brava com isso.
16:14Mas,
16:14nada que uma boa conversa
16:16não resolvesse.
16:17Os meus atuais vizinhos
16:20vão ter uma folga
16:21até o fim do mês
16:22porque eu estou mudando de casa.
16:24Aí, está vendo?
16:25Esse é o cara que é o super rico.
16:27Quando você vê o projeto
16:27de super rico no Congresso,
16:29está se referindo ao Pacheco.
16:30Para uma maior,
16:31para uma mais cara.
16:32Eu quero ser tributado
16:36Esse país precisa
16:38tributar a gente como eu.
16:40Só para falar,
16:41você viu que ele me deu,
16:42né?
16:42Olha,
16:43é seguro, viu?
16:44Eu moro com segurança,
16:46deixava até...
16:47Ou seja,
16:47ele quis dizer bem claro
16:48que eu, né?
16:49Sou aqui,
16:50como diz o Diego,
16:51um menino.
16:52Não,
16:52eu quis dizer
16:54que é um medo
16:55que não é justificável
16:57se você tem uma rua
16:58com segurança.
16:59É verdade isso.
17:00No meu condomínio
17:00eu também não tenho
17:01nenhum problema.
17:02A única coisa, sim.
17:03Por exemplo,
17:04tem a área que seria comum,
17:05não pode andar com o cachorro,
17:07não pode criança correr.
17:08Você viu a história
17:09que o Pacheco contou?
17:10Apareceu uma cobra
17:11no seu apartamento,
17:12do andar de cima.
17:13Deus me livre.
17:14Cada condomínio
17:17tem a sua particularidade.