Entre 2018 et 2024, le montant moyen des travaux par copropriétaire dans des immeubles construits entre 1961 et 1974 a triplé, passant d'en moyenne 5.500 euros à 16.943 euros.
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00:00Mergie, entretien, gardien, syndic, combien on débourse en moyenne aujourd'hui ?
00:05Est-ce que ça s'est un peu allégé, cette facture ?
00:07Ou en sont les impayés au programme de relative bonne nouvelle quand même ?
00:10Oui, alors il y a les bonnes nouvelles, il y a les mauvaises nouvelles,
00:12mais comme je suis sympathique, je vais commencer par les bonnes nouvelles.
00:16Du côté de vos charges courantes, on est en moyenne en 2024,
00:19c'est les chiffres de Foncia, 1 440 euros sur l'année 2024
00:24en moyenne de charges courantes dans l'éco-pro.
00:271 440, ça reste une moyenne évidemment, c'est stable, c'est stable sur un an.
00:31Mais quand je regarde en termes de région, Paris, on monte à plus de 2000 euros,
00:362100 euros, alors que dans le quart sud-ouest, on est à 1000 euros.
00:40Alors pourquoi il y a un tel écart ? Vous le savez, Paris, ça coûte cher,
00:43donc la maintenance, elle coûte d'autant plus cher.
00:45Et puis, il y a beaucoup de gardiens à Paris.
00:47En fait, si vous regardez Paris et Île-de-France,
00:49elle regroupe cette région Île-de-France,
00:51la moitié de tous les gardiens qu'on compte en France.
00:54Donc forcément, ça aussi, ça a un coût.
00:56Donc première relative bonne nouvelle, les charges se stabilisent.
01:00Deuxième relative bonne nouvelle, les impayés de charges.
01:05On est là encore en train de se stabiliser, bon an, mal an,
01:08autour de 11, 11,5 % des co-pros qui affichent des impayés de charges.
01:13On était quand même monté en 2022, au plus fort de la crise inflationniste,
01:18à 17 % en moyenne.
01:19Donc oui, ça va un petit peu mieux.
01:21Par contre, je tiens à le dire, pour les copropriétés en grande difficulté,
01:25là, ça devient de plus en plus compliqué.
01:27En fait, le registre...
01:28C'est tombé les copropriétés par les impayés.
01:29Oui, exactement.
01:30Parce qu'en fait, quand vous regardez le registre national des co-pros,
01:32c'est l'ANA, l'Agence nationale de l'habitat,
01:34qui regarde comment se portent nos copropriétés.
01:37En fonction du taux d'impayé par co-pro,
01:39elle définit des seuils d'alerte.
01:40Et le seuil d'alerte maximal, il est au-delà des 31 % d'impayés
01:45dans une même copropriété.
01:46Alors, figurez-vous qu'on était à seulement 30 000 de ces co-pros
01:51avec plus de 31 % d'impayés en 2018.
01:54On est désormais quand même à 55 000 co-pros en France
01:58avec plus de 31 % d'impayés.
02:01Donc, ça reste quand même assez problématique
02:04pour ces copropriétés fragiles.
02:06La moyenne se stabilise,
02:07mais celles qui vont mal vont de plus en plus mal.
02:09Et la mauvaise nouvelle, c'est le poids des travaux.
02:11La vraie mauvaise nouvelle, c'est le poids des travaux.
02:13Franchement, moi, quand j'ai vu les chiffres,
02:14j'ai failli tomber de ma chaise.
02:15Bon, après, je suis petite.
02:17Faut regarder, en fait...
02:18Donc, ça ne fait pas trop mal.
02:20Et puis, j'ai des airs bagaillants.
02:23Quand je regarde les bâtis,
02:24en fait, en fonction des années de construction de vos logements,
02:26vous avez plus ou moins de travaux à faire
02:28et plus ou moins coûteux.
02:29Les pires années de construction, c'est les années 60.
02:32Pour les immeubles construits entre 61 et 74,
02:35là, vous avez eu en 2024, attention,
02:38un montant moyen de travaux par copropriétaire
02:41individuellement de plus de 16 600 euros en 2024.
02:45Mais ils peuvent tous payer ?
02:46Bah non, ils ne peuvent pas tous payer.
02:47Évidemment qu'ils ne peuvent pas tous payer.
02:49C'est le cycle de vieillissement, finalement.
02:50C'est le cycle de vieillissement, effectivement.
02:52Alors, tu as tout à fait raison,
02:53mais il y a aussi une évolution.
02:54C'est-à-dire que quand j'ai regardé
02:56sur cette même génération de bâtis,
02:58en 2018, le montant moyen par copropriétaire
03:00était de 5 500 euros de travaux.
03:04Trois fois plus en six ans.
03:05Qu'est-ce qui s'est passé ?
03:06On a multiplié les travaux de rénovation
03:08pour faire des économies d'énergie à l'usage,
03:10mais aussi à cause, grâce,
03:12ça dépend de quel côté vous vous placez,
03:14aux interdictions à louer des passoires thermiques.
03:16Ça oblige les copropriétaires à faire ces travaux-là.
03:18Donc, la réglementation pèse.
03:19La réglementation pèse,
03:21accélère les travaux nécessaires face à ces passoires thermiques
03:24qui sont essentiellement sur cette génération de bâtis.
03:26Donc, je vous le rappelle, entre 1961 et 1974.
03:28C'est les années pourries de la construction.
03:29C'est les années pourries de la construction.
03:31Et c'est d'ailleurs pour ça que dans les stations de ski,
03:32vous comptez plus de 90 % de passoires dans certaines stations
03:35parce qu'elles ont toutes été construites dans les années 60.
03:38Bon, qu'est-ce qu'il ne faut pas acheter, en fait ?
03:39Alors, le problème, c'est qu'il faut les acheter.
03:41Il faut faire les travaux, mais en même temps...
03:43Oui, mais vous les payez moins cher au démarrage.
03:44Non, c'est toujours important de faire ces travaux.
03:46À l'usage, vous y gagnez.
03:47Le sujet, c'est comment j'essaie de me prémunir
03:50de ces risques d'impayés dans des co-pros fragiles.
03:52Figurez-vous qu'il existe, à l'image de ce qu'on fait
03:54pour les loyers impayés, des garanties contre les impayés de charge.
03:59Il faut se décider au sein de la co-pro avec le syndic.
04:01Ça vous coûte individuellement une trentaine d'euros par an.
04:05C'est quand même largement...
04:07Voilà, on peut le prendre.
04:08Et en plus de ça, ça vous couvre...
04:10Alors, il faut attendre quelques mois
04:11parce que quand il y a un copropriétaire qui n'arrive pas à payer,
04:13on lui laisse quand même le temps.
04:15Et donc, si vous faites partie de ces copropriétaires en difficulté,
04:18négociations, à l'amiable,
04:20vous essayez de rééchelonner le paiement,
04:22voire reporter le paiement.
04:24Il y a des solutions, mais il faut en parler.
04:26Il ne faut pas attendre le dernier moment.
04:27À un moment, il peut être viré.
04:28Il peut être viré.
04:29En fait, on peut faire une retenue sur salaire,
04:30on peut faire une retenue sur son compte bancaire
04:32et, à la fin, l'obliger à vendre le bien immobilier.
04:35Donc, le but, c'est d'anticiper.
04:36On a une difficulté, on contacte le syndic
04:39et on voit pour rééchelonner sa dette.
04:40C'est le plus important.
04:41Je vous le rappelle, faites toujours preuve de nuance.
04:44Considérez que l'autre va vous écouter.
04:45Une copropriété a tout intérêt à s'entendre bien avec ses voisins.
04:49Ça, c'est vrai.