Un ricchissimo martedì con l’esperto del settore immobiliare Vincenzo De Palo, per chiarire ambiguità, sfatare dei miti, suggerire soluzioni e rispondere alle domande degli assidui frequentatori degli schermi di Radio Roma Television.
I curiosi romani d’hoc, chiedono quali siano le metrature più vendute nella provincia di Roma…inutile ribadire quanto anche la pandemia abbia avuto un ruolo centrale sull’acquisto di un immobile e dei suoi importanti requisiti. Lo Smart working ad esempio, ha inciso notevolmente sullo spazio e sulla luce. In secondo luogo la paura che una situazione dalla stessa o maggiore portata potesse ripresentarsi, ha spinto verso la scelta di abitazioni con uno spazio esterno/giardino.
Non meno importante anche la procedura, spiegata step by step, per ricavare un box all’interno di un’abitazione, e nello specifico di una villa, se al momento dell’acquisto lo stesso non è presente. E’ tempo anche di domande frizzanti, tra le più gettonate quelle sul tema provvigioni alte per un “semplice agente immobiliare” che altresì, di semplice, non ha assolutamente nulla!
Come sempre non si può non dedicare un momento alle competenze che distinguono il vero professionista da un fasullo imprenditore che decide in giornata di diventare beniamino del settore immobiliare. In particolare si pone l’accento sulle valutazioni immobiliari sui portali che incastrano una percentuale di attendibilità inferiore e per nulla soddisfacente rispetto all’esperto competente.
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I curiosi romani d’hoc, chiedono quali siano le metrature più vendute nella provincia di Roma…inutile ribadire quanto anche la pandemia abbia avuto un ruolo centrale sull’acquisto di un immobile e dei suoi importanti requisiti. Lo Smart working ad esempio, ha inciso notevolmente sullo spazio e sulla luce. In secondo luogo la paura che una situazione dalla stessa o maggiore portata potesse ripresentarsi, ha spinto verso la scelta di abitazioni con uno spazio esterno/giardino.
Non meno importante anche la procedura, spiegata step by step, per ricavare un box all’interno di un’abitazione, e nello specifico di una villa, se al momento dell’acquisto lo stesso non è presente. E’ tempo anche di domande frizzanti, tra le più gettonate quelle sul tema provvigioni alte per un “semplice agente immobiliare” che altresì, di semplice, non ha assolutamente nulla!
Come sempre non si può non dedicare un momento alle competenze che distinguono il vero professionista da un fasullo imprenditore che decide in giornata di diventare beniamino del settore immobiliare. In particolare si pone l’accento sulle valutazioni immobiliari sui portali che incastrano una percentuale di attendibilità inferiore e per nulla soddisfacente rispetto all’esperto competente.
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NovitàTrascrizione
00:00e oggi l'ospite d'onore, l'ospite di A Case d'Amici è Vincenzo De Palo, agente immobiliare
00:05che torna a casa proprio per svelarci il retroscena di questa realtà che è appunto il mondo
00:11dell'immobiliare e molto altro perché ci sono poi altre tematiche legate, no, strettamente
00:15legate a questa professione, giusto Vincenzo?
00:17Sì, grazie Giulia, rinnovo i saluti a te e degli spettatori, sì, si incastra tutto
00:22quanto e poi c'è anche un viaggio in parallelo che bisogna approfondire.
00:29Esatto, esattamente, quindi anche oggi risponderemo alle domande del pubblico e non solo, andate
00:33sempre su www.radioroma.it per seguire La Replica Digitale, altrimenti dalle 14 alle
00:3915 potete trovare quella televisiva sempre sul canale 14.
00:43Vi invito anche a seguire la pagina Instagram del nostro Vincenzo perché tutti i nostri
00:48interventi sono lì, quindi li potete anche recuperare seguendo la pagina e andando a
00:52curiosare anche nella sua, come dire, realtà professionale, social, mettiamola così, giusto
00:57Vincenzo?
00:58Sì, grazie Giulia.
00:59Andare il contatto Instagram ti va?
01:00Sì, è Vincenzo De Palo, agente immobiliare, sia Instagram, Facebook, poi c'è anche un
01:08canale YouTube, poi il collegamento con Radioroma.it ovviamente.
01:13Quindi è ovunque, non vi può assolutamente sfuggire perché…
01:17Siamo ovunque, potete rivedere ciò che diciamo in trasmissione.
01:20Esatto, esattamente, però noi vi obblighiamo anche a seguirla in trasmissione.
01:24Ovvio.
01:25Cominciamo subito Vincenzo, la prima domanda di oggi riguarda un po' le metrature, quindi
01:31tutta la questione riguardo questo aspetto e ci dicono quali sono le metrature più vendute
01:37nella provincia di Roma?
01:39Allora…
01:40Interessante.
01:41Sì, molto interessante perché il question time fondamentale di questo periodo è proprio
01:50l'analisi del mercato immobiliare, per cui c'è sempre molta differenza tra il mercato
01:56delle grandi città e quello delle città di provincia, che può essere la provincia
02:01di Frosinone, la provincia di Roma, in questo caso ne parleremo nello specifico, di quest'ultima.
02:06Quanto possono recuperare nel mercato immobiliare le città di provincia rispetto alle grandi
02:14città?
02:15Ci sarà sempre un po' di differenza.
02:18Il mercato della provincia di Roma è un mercato che regge bene, è un mercato che
02:24regge bene proprio per i collegamenti che ci sono tra essa e la città eterna, la città
02:31di Roma.
02:32Per quanto riguarda le metrature più vendute, andiamo su ville, appartamenti, case indipendenti,
02:42per quanto riguarda le ville siamo, per quanto concerne una metratura, che di media è tra
02:51i 150 e i 250 metri quadri, orientativamente.
02:59Poi ci sono gli appartamenti in particolare trilocali, quadrilocali e andiamo su una media
03:11di metratura che può andare dagli 80 metri quadri fino ai 100 metri quadri e qualcosa.
03:16I grandi spazi dopo il Covid sono ricercati, perché cercano tutti, il lavoro smart working
03:27è aumentato, ha contribuito il Covid alla crisi economica, perché il posto fisso è
03:33sempre più una chimera e quindi si lavora oggi con il computer, cosa che all'estero
03:41è sempre avvenuta, o meglio, è già avvenuta da più di un decennio, più precisamente.
03:48Noi ci siamo arrivati un po' in ritardo.
03:51Sicuramente a causa di questo evento negativo.
03:54Una piccola mia curiosità, che immagino sia anche la curiosità dei nostri amici, oltre
03:59a magari lo spazio, quindi chiaramente si cercano ambienti spaziosi, è però anche
04:05che c'è una tendenza a dover cercare spazi aperti, perché chiaramente dopo l'esperienza
04:11vissuta con il Covid, diceva, vabbè, aveva una casa grande con il giardino, quindi posso
04:16stare tranquilla.
04:17Chi invece si trovava in abitazioni, come dire, anche di pochissima metratura e senza
04:22giardino, diciamo che si è trovato parecchio in difficoltà ad affrontare la situazione,
04:25no?
04:26Sì, perché ovviamente avere un giardino, avere degli spazi aperti, ci permette un
04:34comfort completamente diverso, mi permetto di dire anche un prezzo diverso, per cui questo
04:41anche fa la differenza.
04:43Oggi fare mutuo è sempre più difficile e speriamo che ci sia da questo punto di vista
04:48tra le istituzioni e gli istituti di credito la volontà di una riforma, perché oggi più
04:55del 50% delle persone non possono più permettersi un mutuo oppure hanno addirittura bisogno
05:02dei garanti.
05:03Io conosco coppie che fanno gli insegnanti per fare un mutuo, poi dipende da ciò che
05:09vuoi comprare ovviamente e da quanto costa ciò che vuoi comprare, è ovvio, però se
05:17vuoi comprare qualcosa di più grande e così discorrendo addirittura fanno uso dei garanti.
05:24Quindi i genitori che garantiscono alla banca l'intervento eventualmente di pagare il mutuo,
05:31questo è il garante.
05:32Quindi la situazione è complessa, però sappiate che, lo dico al pubblico, deve essere chiaro,
05:42al prezzo giusto si vende sempre, quindi anche la domanda che capisco da parte di chi ci
05:49segue, le emettature più vendute, sappiate che quando parliamo di ville trilocali che
05:55sono gli immobili più venduti, però se li vendete appreso spropositato non otterrete
06:03un bel nulla, questo deve essere chiaro, il prezzo deve essere giusto, il venditore deve
06:08vendere abbastanza bene, l'acquirente non può permettersi di pagare proprio con voi
06:14e con il sottoscritto in qualità di agente immobiliare l'affare del sego.
06:18Benissimo, un'altra cosa che mi veniva in mente poi in realtà, e anche la domanda,
06:22nemmeno a farla opposta, dei nostri amici, è la procedura per rigavare un box all'interno
06:30di una villa, che poi possa essere un trilocale all'interno di una realtà, che prima però
06:35visitandolo non c'è là, non è costituito di un box, come si fa per crearlo?
06:39Ho capito, allora nel momento in cui voi avete, se questa è la domanda, una villa nella
06:46quale non era diciamo precostituito un garage, quindi uno dice voglio fare un garage a una
06:51villa e ce lo voglio piazzare, giustamente, allora la strada più semplice è quella di
07:02chiamare un tecnico che si rivolge al comune per quanto concerne il lavoro che volete fare,
07:12quindi parliamo di posto auto, di garage in questo caso, e dovete chiedere innanzitutto
07:18il permesso di costruire e fare tutte le pratiche comunali che servono per un garage, ci devono
07:26essere le condizioni per cui i garage solitamente appartengono alla categoria C6, che sono varie
07:37categorie di immobili, ad esempio un immobile ad uso abitativo, un appartamento normale può essere
07:43ad esempio accatastato alla categoria A2, i garage sono categoria C6 e devono avere determinate
07:51caratteristiche, se non ce le hanno assolutamente no, se invece volete, avete non so, un semi
08:01interrato, avete uno spazio in più che però non è accatastato a C6, allora potrebbe anche
08:08essere necessario un cambio di destinazione d'uso e anche lì chiamate il vostro tecnico di fiducia
08:16che farà la pratica e le pratiche ovviamente non sono gratuite perché fare un garage è una cosa
08:24importante. Attenzione a proposito di garage, sappiate che nel momento in cui vendete un
08:32appartamento oppure può essere una casa indipendente o un garage, i garage sono sempre delle
08:39pertinenze degli immobili, quindi se voi voleste eventualmente vendere un appartamento ma lasciare
08:50a voi il garage, dovete scrivere sul contratto di compravendita che vi tenete il garage perché se
08:58nel contratto di compravendita mettete la dicitura della vendita dell'immobile accatastato a residente
09:07A in via tal di tali e non inserite che il garage ve lo volete tenere, automaticamente il garage fa
09:15parte della compravendita in quanto pertinenza, quindi se ve lo volete tenere non lo volete cedere
09:21al nuovo proprietario lo dovete inserire chiaramente per iscritto. Ci siamo fermati abbiamo dato la
09:26pubblicità perché c'è una domanda come dire la più gettonata, sei pronta? Perché a una cosa simile
09:31avevi anche già risposto però continuano e insistono i nostri amici dicono lei non crede
09:38che la gente immobiliare abbiano provvigione troppo alta rispetto al lavoro che svolge?
09:43Mi ricordo che abbiamo detto qualcosa, giustamente si cerca di capire quale
09:54effettivamente è la provvigione giusta che corrisponde poi all'esercizio giusto dell'agente
10:00immobiliare, innanzitutto io dico quello che penso per quanto riguarda la mia professione
10:07di agente immobiliare, oggi ci sono agenzie e agenti immobiliari che pur di prendere incarichi
10:15che non venderanno mai abbassano le provvigioni e questo sta svilendo il nostro ruolo, per fortuna
10:23la qualità professionale c'è perché c'è tanta incompetenza però c'è anche della qualità nel
10:31nostro settore e di conseguenza la qualità sarà sempre salva, invito le persone prima di tutto
10:41piuttosto che inizialmente occuparsi della provvigione, occupatevi della qualità dell'agente
10:48immobiliare, controllate il suo operato perché è vero che ci sono una marea di agenzie e tanti
10:56agenti immobiliari ma chi lavora bene sul vostro immobile sono 10 agenti immobiliari su 3000 che ne
11:06trovate, vi dovete affidare ad un serio professionista perché insieme alla sua società ha
11:13dei canali che voi da soli non potete trovare, l'acquirente non si trova per strada e se ci
11:23fossero dei problemi burocratici di accordi con l'acquirente stesso e ci possono essere dei
11:30problemi di irregolarità dell'immobile non potete fare tutto da soli, questo è fondamentale, d'accordo?
11:39Esatto, la più volte abbiamo parlato anche, scusami se ti interrompo Vincenzo, abbiamo parlato più volte
11:45del fatto che anche la figura dell'agente immobiliare è una professione che non va improvvisata
11:49quindi questo volevo cogliere l'occasione proprio per ribadirlo e questo è anche uno dei tanti motivi
11:54perché se si consulta un professionista, allora nella maggior parte dei casi se è un vero
11:59professionista ben formato, ben preparato va tutto liscio, altrimenti dopo ce ne saranno
12:06veramente delle belle da, come dire, in senso negativo anche da prendere in considerazione
12:12e cercare anche in qualche modo alternative per poterle risolvere. Ma sì, ma voi pensate che ciò
12:19che noi diciamo in trasmissione facendo ecco queste consulenze immobiliari per dare dei consigli
12:27che speriamo essere utili al pubblico è pane quotidiano di tutti i giorni, per quanto riguarda
12:33la quantità di provvigione dipende dalla qualità dell'agente immobiliare, io personalmente a meno
12:41che non ci siano delle problematiche urgenti nel momento della firma io tengo le provvigioni
12:49medio-alte perché so di lavorare con serietà, di dare tutto, io so che lavoro veramente H24
12:58su un immobile del cliente ma poi appartengo ad una società che è la Goldwell Banker che
13:04mette in vetrina gli immobili dei nostri clienti su 140 paesi in tutto il mondo e questo ha un
13:11costo perché provengono acquirenti da tutto il mondo, non solo dalla stessa città o da tutta
13:17Italia ma da tutto il mondo e poi il lavoro che facciamo come quello di consulenza qui è un lavoro
13:25di consulenza molto più specifico poi nella realtà dei fatti e questo non può essere gratis, è come
13:33quando andate ad un supermercato e comprate buoni prodotti, è come quando andate dal bravo avvocato
13:40perché avete una causa penale da risolvere, la qualità ha un costo, deve essere un costo
13:47equilibrato perché io non posso chiedere il 10% di provvigione però sappiate che una
13:55provvigione medio alta per un serio professionista è il giusto, purtroppo i clienti e le persone si
14:02affidano a chiunque e questo è sbagliato, abbiate la pazienza di selezionare gli agenti
14:10immobiliari e perdeteci del tempo perché ne vale la pena se volete vendere bene perché più perdete
14:18tempo e più si deprezza l'immobile, c'è poco da fare, è inutile molti clienti concludo Giulia
14:24mi dicono ma tanto io non ho fretta di vendere e poi a un certo punto si trovano un'esigenza
14:30impellente, ma poi perché vendere male anche se siete ricchi o meno ricchi ma perché dovete
14:37vendere male. Un altro aspetto che volevo sottolineare se mi permetti Vincenzo è anche
14:43il rispetto per le vostre competenze, in tutte queste puntate noi abbiamo analizzato anche
14:48aspetti legali, è chiaro che lì subentra la figura specializzata in quello specifico settore però
14:53anche la persona che avendo diverse competenze sa a chi dovesse rivolgere qualora si presentasse
15:00un fatto anche abbastanza complicato, complesso da risolvere, non è da tutti assolutamente quindi
15:07è proprio rispetto per le competenze perché se studiamo insomma ecco voglio dire per metterci a
15:12disposizione anche ad aiutare delle persone quindi ogni cosa ha il suo costo e sono pienamente
15:17pienamente. Ma certo io ripeto faccio appello anche ai colleghi cioè che chiedono l'1% di
15:23provvigione 2% di provvigione pur di togliere l'incarico al collega cioè questo è di una
15:31improfessionalità assurda non la voglio chiamare in un altro modo ma è veramente assurdo assurdo
15:40una mentalità del genere tutto qui. Io volevo anche andare su visto che abbiamo adesso ampliato
15:48l'argomento sulla professione su quanto è importante la competenza su quanto non bisogna
15:53svenderci da tutti i punti di vista un'altra domanda che volevo porti è la valutazione
15:59immobiliare su alcuni portali che oggi è tema come dire forse quotidiano quindi quei
16:07portali che fanno delle valutazioni sono veramente attendibili quanto ci possiamo fidare questo
16:11comunque ha estrema connessione anche con quanto abbiamo detto fino ad ora no? Giulia questi sono
16:16argomenti che rappresentano il clou del nostro mestiere e della capacità di vendere bene da parte
16:23dei clienti allora oggi ci sono tanti portali che dicono facciamo valutazioni online metti i tuoi
16:31dati ecco la cosa più sbagliata del mondo e valuta l'immobile allora la valutazione di un immobile
16:38dipende da tanti fattori innanzitutto c'è una storia familiare dietro le spalle che va rispettata
16:46e alla quale io dal punto di vista economico do un valore d'accordo? perché se vado a vendere
16:54un immobile importante di una famiglia ad esempio cito a caso di imprenditori bisogna rispettare la
17:01storia di quella famiglia la storia di quell'impresa la storia di quell'azienda e per me è un valore
17:07economico primo e poi c'è una valutazione di quella che è la situazione generale dell'immobile
17:16per cui ci possono essere delle irregolarità dei contenziosi condominali per cui serve il
17:23supporto dell'agente immobiliare e dell'avvocato di fiducia bisogna arrivare a risolvere determinate
17:29questioni ci sono persone che hanno debiti però hanno necessità di vendere e se voi vi affidate
17:37a questi portali digitali che possono essere veramente come una goccia in mezzo al mare
17:44quando voi decidete di farvi un bagno al mare con questo caldo credo che non è che vi spruzzate un
17:52po' d'acqua addosso avete fatto il bagno perché dovete tuffarvi in mare volete allora analizzare
18:01bene l'immobile e bisogna tuffarsi in mare. For di metafora voglio voglia dire rischiate anche
18:11no perché in alcuni casi sicuramente è un rischio ma se avete se avete certezza del professionista
18:17che vi trovate davanti insomma ma certo ma è facile individuare il serio professionista il
18:22serio professionista sta sempre a contatto con voi vi sta ad ascoltare con molta pazienza risolve i
18:30problemi che ci sono individua una strategia iniziale e non la modifica ci sono tanti colleghi
18:37tante agenzie che purtroppo purtroppo non lavorano come si deve perché fateci caso i cartelli sono
18:47sempre gli stessi ora ci sarà difficoltà nel vendere determinati immobili eccetera però ripeto
18:54un professionista serio lo si intende immediatamente certo allora non affidatevi al
19:00caso e vendere da soli può essere un colpo di fortuna ma è utopia con il mercato di oggi
19:08perfettamente d'accordo io intanto ti voglio ringraziare perché come sempre preciso puntuale
19:13io ci tengo sempre a ribadirlo perché non è da tutti abbiamo detto prima importante per poter
19:17capire poter comprendere nella maggior parte dei casi ci troviamo anche in alcune situazioni in cui
19:21forse ignoriamo quello che abbiamo a disposizione invece in altri casi ancora forse non ci viene
19:27fornito abbastanza quindi intanto ti ringrazio per essere la nostra guida grazie a te Giulia che con
19:33molta professionalità mi metti a disposizione uno strumento che serve certamente a chi ci ascolta