La trêve hivernale est-elle indispensable ?

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Les Vraies Voix avec Romain Rossi-Landi, avocat spécialisé en droit de l’immobilier.  Retrouvez Les Vraies Voix avec Cécile de Ménibus et Philippe David du lundi au vendredi de 17h à 20h sur #SudRadio. --- Abonnez-vous pour plus de contenus : http://ow.ly/7FZy50G1rry   ———————————————————————  ▶️ Suivez le direct : https://dai.ly/x8jqxru   Retrouvez nos podcasts et articles : https://www.sudradio.fr/   ———————————————————————   Nous suivre sur les réseaux sociaux   ▪️ Facebook : https://www.facebook.com/SudRadioOfficiel  ▪️ Instagram : https://www.instagram.com/sudradioofficiel/  ▪️ Twitter : https://twitter.com/SudRadio  ▪️ TikTok : https://www.tiktok.com/@sudradio?lang=fr  ———————————————————————  ☀️ Et pour plus de vidéos des Vraies Voix : https://youtube.com/playlist?list=PLaXVMKmPLMDRB7z8JrbG9LyNtTmhxaU-a   ##LE_COUP_DE_PROJECTEUR_DES_VRAIES_VOIX-2024-11-01##

Transcript

00:00Le coup de projecteur des Vraies Voix. Nous sommes le 1er novembre, c'est le début de la trêve hivernale.

00:08Plusieurs mois sans expulsion de locataires en difficulté.

00:12Ça va durer jusqu'au 31 mars. Durant six mois, les locataires ne peuvent plus être expulsés de leur logement,

00:16même en cas d'impayé. Trêve mise en place à la suite de l'appel de l'abbé Pierre.

00:19À l'époque, en 1954, on sortait d'un hiver absolument épouvantable.

00:24Il y a de rares exceptions à la trêve hivernale. Quelles sont-elles ?

00:28On va en parler avec notre invité Romain Rossilandi. Bonsoir maître.

00:32Bonsoir.

00:34Merci de nous rejoindre sur Sud Radio en direct, le jour de la Toussaint.

00:38En plus, c'est quand même très sympa à vous. Vous êtes avocat spécialisé en droit de l'immobilier.

00:41Comment marche la trêve hivernale ? Quelles sont les exceptions à la trêve hivernale ?

00:45À qui sert-elle pour la bonne cause ? Et par qui, parfois, peut-elle être détournée ?

00:50Vous démêlerez le vrai du faux.

00:52Avec nous dans un instant, Philippe Bilger. La trêve hivernale, ça partait d'une bonne intention.

00:56Sûrement. C'est-à-dire, je me demande si la trêve hivernale, ça n'est pas...

01:01Mais pardon, maître, si je dis des absurdités sur un sujet qui me passionne pourtant.

01:07Est-ce que ça n'est pas la manière dont une société accepte par principe un certain taux de misère,

01:19de médiocrité d'existence, pas du tout dans le genre du mépris ?

01:24Est-ce qu'au fond, ça ne palie pas le fait que nous savons d'emblée que nous n'aurons jamais une société idéale ?

01:35Et est-ce que ça ne nous contraint pas, d'une certaine manière, à ne pas faire les efforts suffisants

01:42pour éviter précisément cette parenthèse qui est la trêve hivernale ?

01:48On a aimé que pendant plusieurs mois, tous les loyers ne soient pas payés. René Chiche ?

01:51Alors, moi, je trouve que la trêve hivernale est indispensable. Trois petits points.

01:55Dans certains cas, lorsque vous avez, par exemple, une femme seule avec un ou deux enfants qui a des problèmes,

02:00je ne sais pas, de chômage ou financier, qui ne peut pas payer son loyer,

02:04et que ça tombe durant ces mois-ci, en plus du rentrée, on ne peut pas l'expulser.

02:07Comme vous l'avez dit, si justement, en même temps, Philippe, ça permet aussi d'avoir une certaine justice sociale

02:14par rapport à une certaine misère qui peut exister.

02:16Un étudiant qui n'a pas les moyens non plus, peut-être pendant un moment donné,

02:19on n'est pas obligé de l'expulser durant l'hiver.

02:22Par contre, là où je ne comprends pas, où les pouvoirs publics n'ont pas encore mis au point

02:27une forme d'expulsion obligatoire pour, effectivement, certains squatteurs,

02:32certains délinquants qui sont violents, qui, eux, ne sont pas expulsés.

02:35Alors, il n'y a pas à avoir des avis d'expulsion. Il faut l'avis de la préfecture pour avoir...

02:39D'être invité au DTRA, d'ailleurs.

02:41Maitre le dira encore mieux que moi.

02:43Pourquoi les politiques n'ont pas encore mis au point une loi qui oblige automatiquement

02:49tous ces fameux délinquants, dealers, squatteurs à partir,

02:52et eux ne doivent pas bénéficier de cette trêve hivernale ?

02:55A ce propos, d'ailleurs, petite parenthèse, vous entendiez à l'instant sur Sud Radio

02:57ce témoignage qui était poignant d'une propriétaire d'un immeuble squatté chez André Bercoff.

03:02Squatté par un groupe de sans-papier qui était venu ici avec une association.

03:07Sachez que ce squat a été levé il y a quelques semaines.

03:09C'est important de le préciser aussi pour le contexte.

03:11La trêve hivernale, pour moi, est évidemment justifiée totalement en son principe.

03:15Mais après, la vraie question, c'est la pénurie de logements.

03:18C'est la cherté des logements.

03:20C'est quand même ça le vrai sujet.

03:21S'il y a assez de logements et que les logements ne sont pas à des prix délirants

03:24et que les gens peuvent à peu près se loger avec un travail, même à mi-temps, etc.

03:29Il n'y a plus de problème, si vous voulez.

03:31Le problème, évidemment, c'est qu'aujourd'hui, comme il n'y a pas de logements

03:33et que les loyers sont encore un peu délirants,

03:35même s'il y a un encadrement des loyers désormais dans la plupart des villes de France,

03:38qui est une bonne chose.

03:39Effectivement, derrière, il peut y avoir des abus rares, à mon avis,

03:43mais qui peuvent peut-être exister.

03:45Alors, Romain Rossilandi, vous êtes toujours avec nous.

03:47Je le rappelle, avocat spécialisé en droits de l'immobilier.

03:49Très concrètement, si je suis propriétaire,

03:52que j'ai un locataire qui ne paye pas son loyer pour une raison X ou Y depuis plusieurs mois,

03:56ça veut dire qu'à partir d'aujourd'hui, de toute façon,

03:58il n'est plus expulsable jusqu'au 31 mars. On est d'accord ?

04:01Alors, c'est plus compliqué que ça.

04:03C'est pour ça qu'il faut bien préciser à quoi ça correspond, la trêve hivernale.

04:07En fait, pendant la trêve hivernale, la seule chose qui est interdite,

04:10ce n'est pas de lancer une procédure d'exclusion pour un locataire qui ne paye pas.

04:13C'est de faire exécuter une décision d'exclusion qui a déjà été ordonnée par un juge.

04:17Donc, ce qui ne fonctionne pas pendant la trêve hivernale,

04:20c'est tout simplement toutes les décisions de justice qui ont déjà ordonné des exclusions,

04:23qui n'ont pas encore eu le temps d'être exécutées

04:25et pour lesquelles le préfet n'a pas encore accordé le concours de la force publique.

04:28Donc, c'est quand même très important de le rappeler

04:30parce qu'il y a beaucoup de gens qui pensent à tort

04:32que parce que c'est la trêve hivernale,

04:34on ne peut plus lancer de procédure d'exclusion,

04:36on ne peut plus délivrer de commandement, c'est faux.

04:38Donc, les bailleurs doivent continuer à lancer les procédures.

04:41Ce n'est même pas le moment idéal pour lancer la procédure,

04:43pour pouvoir avoir une décision de justice qui sera exécutoire

04:47au moment de la fin de la trêve hivernale, au printemps prochain.

04:50Ça, c'est le premier point.

04:52D'ailleurs, aujourd'hui, pour les dossiers qui viennent,

04:55c'est plutôt des décisions d'exclusion qui ont été prononcées en 2021, en 2022 en général.

05:00Il faut comprendre qu'il y a deux, trois trêves hivernales

05:04qui peuvent parfois être nécessaires

05:07avant de pouvoir obtenir l'exclusion manu militare.

05:10On n'est pas au Japon.

05:11Vous parliez du Japon tout à l'heure.

05:12Ça n'a rien à voir.

05:13En France, effectivement, les décisions de justice ne sont pas exécutées.

05:15Et ce qui est dramatique,

05:17je parle uniquement sur l'angle juridique pour l'instant.

05:20Je comprends très bien.

05:21J'adhère à tout ce que vous avez dit d'ailleurs.

05:23On va revenir à la question philosophique de Philippe Bilger,

05:26qui est très importante d'ailleurs.

05:28Je suis entièrement d'accord.

05:29Mais sur le plan juridique,

05:30je voudrais rappeler que l'État a l'obligation d'exécuter les décisions de justice.

05:36Il est tenu de prêter son concours à l'exécution des décisions de justice.

05:39Et quand il ne le fait pas,

05:40il engage automatiquement sa responsabilité.

05:43Ce n'est pas moi qui le dis,

05:44c'est le Code des procédures civiques d'exécution.

05:45Ce qui veut dire que tous les propriétaires

05:47qui ont obtenu une décision d'exclusion

05:48peuvent se retourner contre l'État

05:50et obtenir des indemnités.

05:52Et aujourd'hui, c'est absolument incroyable

05:54parce qu'on a des situations où l'État préfère payer.

05:57Je crois que c'est 55 ou 60 millions d'euros par an

06:00à des propriétaires

06:02parce que l'État ne peut pas

06:04exécuter les décisions d'exclusion,

06:05il ne peut pas excluser les gens.

06:07– Mais ça veut dire que la trêve hivernale

06:12sur le plan de l'exécution,

06:15elle s'impose au pouvoir.

06:19Ils n'ont pas le droit de la relativiser

06:23au regard parfois de circonstances particulières.

06:27– Alors, le préfet peut effectivement,

06:30s'il y a des enfants, s'il y a des situations,

06:32on peut le comprendre,

06:33reporter l'exclusion manu militare.

06:36Parfois, il y a même des gens qui bénéficient du droit au logement

06:39et qui doivent être relogés.

06:40– Le droit au logement au sujet.

06:41– Et le propriétaire, lui, il n'est pas responsable de ça.

06:44Donc le propriétaire, à ce moment-là,

06:45il faut qu'il fasse un recours.

06:46Et ça n'est pas automatique.

06:47C'est-à-dire que les gens ne le savent pas.

06:49Les gens ne font pas ces recours,

06:50ne prennent pas d'avocat pour se défendre.

06:52Donc l'État ne va pas vous faire une lettre en disant

06:54en fait, vous avez le droit d'obtenir une indemnité.

06:56En revanche, quand on le fait, ça fonctionne.

06:58Alors, ce n'est pas toujours ce que veut le propriétaire.

07:00Le propriétaire, souvent, moi, mes clients me disent,

07:01moi, je veux récupérer mon bien.

07:03C'est pas… bon, alors effectivement, tant mieux,

07:05je suis un peu indemnisé.

07:06En général, on est indemnisé à hauteur des indemnités d'occupation

07:08qui auraient dû être payées par l'occupant.

07:10Mais ce n'est pas toujours ça que veut…

07:12Parfois, le propriétaire a besoin, tout simplement,

07:14de récupérer son bien pour y habiter.

07:16– René Chiche.

07:17– Je voulais poser une question à Maître.

07:19– Maître Rossilandi.

07:20– Maître Rossilandi, est-ce qu'il existe vraiment une assurance

07:24face aux loyers impayés pour les propriétaires ?

07:27On m'a dit que ça existait,

07:28que les propriétaires pouvaient souscrire une assurance

07:30qui garantit, finalement, leur loyer impayé.

07:33– Bien sûr, il y a des assurances privées avec les compagnies d'assurance,

07:36ça fonctionne assez bien pour les loyers impayés,

07:38même pour les dégradations locatives.

07:40Et il y a aussi la garantie VISA.

07:42Alors ça, c'est public, c'est l'État qui garantit,

07:45ça fonctionne assez bien, il faut le dire,

07:46quand il y a des choses qui fonctionnent bien,

07:47VISA, je crois que ça fonctionne bien, c'est gratuit,

07:49et c'est une garantie.

07:50Alors, il y a des limites, c'est quand même bien encadré,

07:53mais ça fonctionne plutôt bien.

07:54– Mais ça n'existait pas il y a quelques années, non ?

07:56– La garantie VISA, c'est récent comme dispositif.

07:58– Ah d'accord, très bien.

07:59– Mais encore une fois, le vrai problème,

08:00c'est que là, dans le contexte des derniers mois,

08:02des dernières années, la pénurie de logements s'est accrue

08:06dans les derniers rapports,

08:07donc c'est ça en fait qui est le vrai problème,

08:08c'est que derrière, ça crée aussi un appel d'air.

08:10– Ça crée une tension sur le marché du logement.

08:13– Voilà, et ça va créer aussi beaucoup de procédures,

08:15ce qui n'est évidemment pas le but des gens,

08:16ni des bailleurs, ni des locataires,

08:19d'avoir une épée de démocratie autour de soi.

08:21– Une chose importante d'ailleurs, à demander M. Rossilandi,

08:24pour illustrer notre propos,

08:26une procédure d'expulsion en général,

08:28elle est déclenchée après combien de mois de loyer impayé ?

08:34– Ça dépend.

08:35Moi, je conseille à mes clients de ne pas trop tarder à agir.

08:37Évidemment, quand on est bailleur,

08:39même dans l'intérêt du locataire, il faut agir assez vite.

08:41Au bout de 3 ou 4 mois de loyer impayé,

08:43il faut délivrer un commandement de payé.

08:45Après, il y a tout un tas de garde-fous.

08:47Moi, j'appelle ça le parcours du combattant,

08:49pour le propos du travail de la procédure d'expulsion,

08:51puisqu'il y a tout un tas de délais légaux,

08:52dont je vais vous épargner, à respecter.

08:54Mais quand on fait bien cette procédure,

08:56en général, la procédure elle-même dure entre 6 mois et 1 an,

09:00quand on se débrouille bien.

09:01En revanche, et c'est là qu'il y a un vrai sujet,

09:03et moi, je ne comprends pas.

09:05– Ça veut dire qu'on se retrouve quand même avec 4 mois plus 1 an,

09:08globalement, d'un payé en tout, à la fin.

09:11Ensuite, vous l'avez compris, le plus compliqué pour le propriétaire,

09:13c'est d'obtenir enfin le feu vert du préfet.

09:15C'est ça qui peut prendre des années, parfois 2-3 ans.

09:17Moi, j'ai des dossiers de 2020-2021 qui ne sont toujours pas exécutés.

09:20Alors, il y a eu beaucoup de retard avec le Covid.

09:22On a quand même, il faut reconnaître, accéléré un peu les choses.

09:25Moi, je le vois même à l'échelle de mon cabinet,

09:27j'ai eu des décisions d'expulsion.

09:28Certains dossiers ont été traités beaucoup plus rapidement

09:30qu'il y a quelques années.

09:31Donc ça, pour mes clients, c'est plutôt une bonne chose.

09:33Mais il y a eu une accumulation, je pense, qui explique beaucoup de choses.

09:36Mais il y a un chiffre qui m'a un peu interpellé.

09:38Je crois qu'il y a à peu près 120 000 expulsions judiciaires

09:40ordonnées par les tribunaux par an en France.

09:42Et il n'y en a que 20 000 qui se sont effectuées

09:45manu militari, si vous voulez, au niveau des préfets.

09:47Alors, peut-être qu'il y a des gens qui sont partis spontanément,

09:49mais pas que.

09:50Ça, ce chiffre, il est, à mon avis, révélateur.

09:53C'est les 100 000 dossiers dont je vous parle

09:54où, effectivement, le préfet n'agit pas alors qu'il devrait le faire.

09:57Alors, il y a une autre question que j'aimerais vous poser,

09:59si vous le permettez, parce qu'elle est importante.

10:00C'est le revers de la médaille.

10:02Est-ce qu'il y a aussi, est-ce que vous en avez vu,

10:04des demandes d'expulsion qui sont abusives,

10:06qui, parfois, tombent sur des pauvres gens

10:08qui se retrouvent dans l'incapacité de payer depuis un ou deux mois

10:11et qui, pourtant, foutent tout ce qu'ils peuvent,

10:13mais se retrouvent face à un propriétaire complètement intransigeant ?

10:16L'expérience de l'avocat que vous êtes, elle donne quoi là-dessus ?

10:19Alors, pour moi, une procédure d'expulsion ne peut pas être abusive par définition.

10:22C'est-à-dire qu'il y a des loyers qui ne sont pas payés.

10:24Donc, forcément, il y a un juge et ça, c'est sous contrôle du juge.

10:27Donc, moi, j'ai complètement confiance.

10:28Et les tribunaux, croyez-moi, le procès est plutôt assez déséquilibré.

10:31Vous savez, moi, je constate qu'il y a une enquête sociale.

10:34On s'intéresse toujours à la situation de l'occupant et c'est tout à fait normal.

10:37La loi de 89 protège beaucoup le locataire.

10:40J'essaie, moi, justement, de faire entendre souvent au tribunal la voix du propriétaire.

10:44Ce n'est pas facile parce que, souvent, le propriétaire a besoin des loyers

10:47pour payer un crédit.

10:49Maintenant, on commence à en prendre un peu conscience.

10:51Le propriétaire moyen, ce n'est pas du tout quelqu'un de nantis.

10:53C'est, en général, quelqu'un qui a un seul bien

10:56et qui a besoin des loyers pour sa retraite ou quoi que ce soit.

10:59Donc, c'est important de le rappeler.

11:01Et donc, toute la procédure est équilibrée.

11:03Donc, quelqu'un qui est de bonne foi, un locataire qui est de bonne foi,

11:06qui pourra probablement rembourser sa dette, il obtient des délais.

11:09Il peut obtenir jusqu'à un an de délai.

11:11Avant, c'était trois ans. Maintenant, ça a été diminué à un an.

11:13Mais le tribunal fera son travail.

11:15Après, il a d'autres recours si jamais la décision a été ordonnée,

11:19mais qu'il peut encore apurer sa dette.

11:21Il peut saisir le juge de l'exécution.

11:22Tout ça, ce sont des procédures.

11:24Croyez-moi, il y a beaucoup de garde-fous pour le locataire de bonne foi

11:27pour pouvoir rester dans les lieux.

11:29Et nous, en tant qu'avocat, quand on défend des pro-écarbailleurs,

11:32on préfère avoir un locataire, effectivement,

11:34qui va se rétablir et rester en situation,

11:37qui va rester dans les lieux.

11:38Donc, on accepte les échéanciers dès que c'est possible.

11:40– Et c'est qu'on a quand même la sensation, en vous écoutant,

11:43que c'est quand même des procédures qui sont très inefficaces,

11:45qui sont très longues.

11:46À l'issue de tout ça, on imagine que les gens se retrouvent à la rue,

11:49ou en tout cas sans logement, par définition,

11:51s'ils sont expulsés manu militare comme vous dites.

11:53Donc, à un moment donné, pour accélérer tout ça,

11:55la seule solution, même si évidemment, je sais que ce n'est pas évident,

11:58c'est de pouvoir reloger les gens plus facilement.

12:00Parce que j'imagine que dans un grand nombre de cas,

12:02si des personnes se voient proposer des solutions de logement,

12:04elles partiraient d'elles-mêmes.

12:05– Eh bien, en tout cas, on en reparlera peut-être le 31 mars.

12:07Et d'ici là, bien avant, parce qu'on parle immobilier

12:10chaque samedi aussi sur Sud Radio, souvent avec vous,

12:13mon cher maître Rossy Landy.

12:14Notre rendez-vous de l'immobilier, vous êtes locataire ou propriétaire,

12:16vous vous posez des questions, chers amis ?

12:17– Très clair.

12:18– Écoutez-nous toujours à 9h15 le samedi jusqu'à 10h

12:21avec toute l'équipe de Parlons Imo et Sylvain Lévy-Valency.

12:24Merci maître Rossy Landy.

12:26À bientôt sur Sud Radio.

12:28Bonne fête de la Toussaint.

12:29Merci de nous avoir rejoints en ce jour férié.

12:31Merci à vous Philippe Bidger.

12:32– À bientôt.

12:33– À très vite.

12:34Nous sommes également avec René Chiche.

12:35Merci à vous mon cher René.

12:36– Et merci Jean-Marie.

12:37– Et Tom Conan une autre fois.

12:38– Merci Jean-Marie.

12:39– Chers amis, vous êtes sur Sud Radio, la radio du rugby.

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