Le spécialiste de la donnée immobilière PriceHubble nous a livré une étude sur l'encadrement des loyers. Résultat: l'évolution du nombre de biens à la location depuis 2021 dans les villes avec et sans encadrement des loyers baisse de manière quasi similaire dans les deux cas.
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00:00C'est votre vie, Imo, Marie Cœurderoy. Marie, on parle encadrement des loyers parce que ses opposants clament haut et fort que c'est l'une des raisons qui expliquent la crise du marché,
00:09le marché qui serait totalement bloqué parce que les propriétaires sont dissuadés d'investir à cause de cet encadrement. C'est vrai ou c'est faux ?
00:16Alors c'est faux. On a une étude à l'appui en exclusivité qui nous est fournie par le spécialiste de la donnée immobilière qui s'appelle Price Sobel.
00:22Mais je voulais démarrer par une citation d'un célèbre économiste suédois dans les années 70 qui disait que le meilleur moyen de détruire une ville, c'est soit de la bombarder,
00:30soit d'encadrer les loyers. A priori, il avait tort, ce célèbre économiste suédois. J'en prends pour preuve ces chiffres qui regardent l'évolution du nombre de biens
00:40à la location depuis 2021 dans les villes avec encadrement et sans encadrement. Force est de constater qu'on est sur un effondrement partout, peu importe
00:50qu'il y ait encadrement ou non. Alors on regarde d'abord les villes avec encadrement. Alors oui, on a 61% de petites pièces en moins à Paris à la location,
00:5950% en moins à Bordeaux, 37% à Montpellier. Ça fait en gros une moyenne dans les villes avec encadrement des loyers de 43% de baisse du nombre de petites surfaces à la location.
01:08Mais quand je regarde les villes sans encadrement, on est sur une baisse moyenne de l'ordre de 36%, donc quasi similaire. Price Sobel, qui nous fournit ces datas,
01:17ils sont très clairs. Ils disent que ce sont des données comparables, donc ça ne justifie pas l'affaiblissement de l'offre locative. L'encadrement des loyers,
01:25il n'y est pour rien. Par contre, ça a des effets positifs sur le niveau des loyers pour les locataires, parce que pour le coup, ça a largement modéré la hausse des loyers.
01:35Si je regarde les villes avec encadrement des loyers, on est sur une hausse moyenne des loyers depuis 2021 qui est inférieure à 9%, 8,8%. Si je regarde les villes sans encadrement des loyers,
01:47la hausse, elle est de 15% environ. Donc vous voyez qu'on a une plus forte hausse des loyers là où il n'y a pas d'encadrement des loyers et une baisse plus modérée
01:55là où il y a l'encadrement. Alors évidemment, les propriétaires qui nous écoutent et qui nous regardent, ils disent oui, mais du coup, la rentabilité de mon investissement,
02:02et ils n'ont pas foncièrement tort parce que pour le coup, l'inflation constatée sur la période, elle est plus forte que l'augmentation des loyers dans les villes encadrées.
02:11A quoi est due la crise du marché locatif à un déficit d'offres ?
02:14Exactement. Il y a plusieurs éléments. Il y a plein de choses. Ce n'est pas une raison. La première, c'est l'accès à la propriété qui a été quand même largement contrarié
02:22par la hausse des taux d'intérêt, ce qui fait que les locataires qui auraient pu devenir propriétaires sont restés locataires. Ensuite, il y a un autre truc.
02:28C'est un peu technique, mais vous avez eu il y a deux ans un changement du mode de calcul du taux d'endettement des propriétaires bailleurs quand vous achetez un bien
02:35pour le mettre à la location. En réalité, le calcul, il a changé de sorte à ce que ce taux d'endettement dépasse les fameux 35 % maximum et donc, ils ont plus de mal
02:43à obtenir un crédit immobilier. Et puis, il y a les éternelles fiscalité locale, taxes foncières, obligations de travaux de rénovation. En gros, on a des propriétaires bailleurs
02:52qui sont de moins en moins incités à investir. Et je ne vous parle même pas de la concurrence de la location saisonnière qui est plus rentable.
02:58Une question de téléspectateurs. Antoine, à la rédaction de première édition.
03:03Oui, on a une question de Maxime. Maxime qui nous vient de Paris, qui est donc concerné par l'encadrement des loyers et qui nous demande que faire si son propriétaire
03:10ne respecte pas cet encadrement des loyers. Alors oui, c'est une très, très bonne question. D'autant qu'on sait qu'à Paris, c'est les derniers chiffres de la Fondation
03:17des propriétaires. On a à peu près 30% des annonces qui ne respectent pas l'encadrement des loyers. On est même à 44% en banlieue parisienne sur l'intercommunalité
03:24de Pleine-Saint-Denis. Donc, il y a quand même des choses à regarder.
03:28Mais comment on s'en rend compte que ton propriétaire ne respecte pas l'encadrement des loyers ?
03:31Tu regardes ton niveau d'annonce. Justement, c'est ce que j'allais dire. Tu anticipes ma réponse. Tu tapes sur Internet le nom de ta ville. Simulateur encadrement des loyers.
03:38Tu rends ton adresse, l'année de construction de ton logement, savoir si c'est un meublé ou non. Et là, tu vas avoir les niveaux de loyers qu'il ne peut pas dépasser à la hausse
03:46comme à la baisse. Donc ça, déjà, tu remarques. Si ça dépasse, renseigne-toi s'il y a un complément de loyer. Parce que figurez-vous que la loi prévoit que le propriétaire
03:54puisse appliquer ce qu'on appelle un complément de loyer qui lui permet de dépasser l'encadrement. Mais attention, il parle de caractéristiques exceptionnelles.
04:03Ça peut être, par exemple, en termes de confort. Il y a un jacuzzi dans ton logement. En termes de proximité avec une vue imprenable sur un monument historique.
04:12C'est un peu subjectif. C'est d'autant plus subjectif qu'attention, il y a deux cas où c'est complètement exclu. Si vous avez une chambre de bonne près de la Tour Eiffel,
04:19sachez que si les toilettes sont sur le palier, vous êtes exclu des caractéristiques exceptionnelles. Même chose si vous êtes sur un logement passeport thermique, donc F ou G.
04:27Donc, qu'est-ce qu'il faut faire ? Je lui envoie un courrier recommandé. Le propriétaire va de toute façon pouvoir louer son appartement.
04:35On n'ose pas le faire, mais il faut le faire.
04:40En fait, ce que vous faites, première chose, vous envoyez un courrier recommandé à votre propriétaire. Deuxième chose, ça ne marche pas. Vous saisissez la commission de conciliation départementale.
04:49Vous en avez dans tous les départements. Et si ça ne marche encore pas, il faut saisir le juge des contentieux et de la protection. Et vous n'êtes pas obligé de vous faire encadrer d'un avocat que vous allez payer.
04:57Vous passez par une association de consommateurs. Il y en a plein qui s'occuperont de vous protéger. Sachez que le propriétaire, il risque jusqu'à 5000 euros d'amende et le remboursement,
05:05donc le réajustement du loyer et le remboursement des trop-perçus. Sachez-le, ça peut aller très vite. Et d'ailleurs, il y en a, et je le conseille un petit peu aux locataires.
05:14Désolé, je ne vais pas me faire d'amis chez les propriétaires, mais vous pouvez aussi cibler les loyers qui dépassent l'encadrement.
05:21Vous arrivez dans les lieux, vous signez le bail et vous contestez le loyer. Et comme ça, ça vous permet de réajuster le loyer.
05:26Mais le bail ne sera jamais renouvelé.
05:28Ça ne veut rien dire. Il n'a pas le droit normalement de le faire. Il est obligé de réajuster. Et en plus de ça, il y a les mairies aussi, les préfectures qui peuvent elles-mêmes porter plainte pour vous.
05:34Vous avez tout intérêt à le faire. Parfois, on a peur. C'est ce que tu disais, Roselyne.
05:38On a peur, évidemment.
05:40Merci beaucoup.
05:42Tu soignes la voix.
05:44Je sais, je sais. Merci Marie.