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00:00 Ici, c'est le 6/9 France Blocs Italie.
00:04 Nous sommes le lundi 25 mars 2024, 7h18.
00:08 Ce matin dans l'Echo d'ici, on parle immobilier d'entreprise, des bureaux, des locaux industriels
00:12 où on est nombreux à aller bosser. Vous êtes Clémence avec le dirigeant
00:16 toulousain d'un acteur majeur du secteur. - Oui, Guillaume Rousiez, bonjour.
00:20 - Bonjour. - Merci d'être avec nous ce matin. Vous êtes le directeur de l'agence Kheops Avenue Crampel
00:24 à Toulouse qui fait partie de NCT, un cabinet indépendant de conseil
00:28 de transaction en immobilier tertiaire. Alors j'avoue que moi, quand je pense
00:32 bureaux, paradoxalement je pense bureaux vides. Il y en a beaucoup à Toulouse ou pas ?
00:36 - Alors oui, en effet, c'est parfois ce qu'on a tendance à penser
00:40 surtout à Toulouse parce que les bureaux vides sont malheureusement assez visibles. On pense tous
00:44 le long du périphérique, au niveau du Pont de l'Ognat. Pour autant
00:48 c'est pas si simple que ça. Aujourd'hui, on a un niveau
00:52 de stock qui est inférieur de 4% par rapport à la taille du parc
00:56 donc c'est peu. Et en fait, on a aussi des phénomènes
01:00 qui compensaient en fait plus généralisés
01:04 comme le télétravail mais on s'aperçoit de l'inverse avec le retour des salariés
01:08 au bureau. - Ça c'est une vraie tendance. Il y a vraiment un retour, c'est les entreprises qui le demandent ou c'est
01:12 plutôt les employés ? - C'est assez partagé. Je pense qu'il ne faut pas être trop
01:16 radical par rapport à ça. En fait, il y a une hybridation qui s'opère avec des sociétés qui, elles
01:20 mettent en place un système de télétravail, parfois un jour, parfois deux jours,
01:24 un petit peu à la carte. Mais aussi, il y a une vraie volonté
01:28 de lien social, d'intelligence collective, aussi d'évolution
01:32 par rapport à des managers qui font progresser certains collaborateurs. Et c'est plus simple
01:36 quand on est au contact que quand on est chez soi. - Vous venez de nous donner un chiffre
01:40 4% de vacances, c'est ça sur l'air urbain ? - Oui.
01:44 - Mais par rapport à d'autres grandes villes, c'est plus, c'est moins ? - Alors on est plutôt bon élève.
01:48 C'est assez moins en fait. On est bien placé, si j'ose dire.
01:52 Donc finalement, c'est assez inquiétant parce que lorsque l'on passe
01:56 la recherche d'une société en fonction de son cahier des charges, on s'aperçoit qu'il y a peu d'offres
02:00 qui correspondent. Donc c'est pas si simple que ça que de trouver des bureaux à Toulouse.
02:04 - Qu'est-ce que, vers quoi il faut se, vers qui il faut se tourner alors ? Comment on fait ? Est-ce que
02:08 on arrive à construire ? On a l'impression quand même qu'il y a des bureaux qui émergent
02:12 la cartoucherie à Montaudran, c'est pas suffisant aujourd'hui ? - Oui, disons qu'aujourd'hui
02:16 ces zones-là se développent de manière assez importante. - Mais pas assez vite ?
02:20 - Pas assez vite, ça c'est le premier sujet. Elles répondent peut-être pas à tous les besoins
02:24 non plus, parce qu'elles sont très localisées. Donc en fait il faut aussi, chaque société
02:28 à son cahier des charges et à ses enjeux. Donc ça correspond pas nécessairement à toutes
02:32 les demandes de manière exhaustive. Et en effet, vous avez souligné quelque chose de très important,
02:36 ça va pas assez vite. On aimerait avoir davantage de bureaux neufs disponibles
02:40 immédiatement. - Et pourquoi ça se fait pas ? A cause du problème du plan local
02:44 d'urbanisme ? - Non, pas nécessairement. Parce qu'en fait, les AC offrent justement la possibilité
02:48 de construire avec des règles du jeu qui sont bien définies.
02:52 - Des zones d'activité commerciales. - Avec une temporalité aussi bien définie.
02:56 Elles offrent au sein même d'un quartier un panel d'offres de services
03:00 et de commerce de proximité qui répondent parfaitement aux besoins des entreprises. Cela étant,
03:04 dans l'immobilier, il y a une inertie naturelle entre les autorisations administratives et le temps
03:08 de construire aussi, qui font que les délais peuvent être importants. Et par ailleurs,
03:12 on a depuis quelques mois maintenant un marché financier qui s'est un petit peu
03:16 retourné et qui grippe un petit peu la machine, où on a du mal à aligner les planètes
03:20 entre les promoteurs, les investisseurs et les futurs occupants. - Est-ce que Toulouse est
03:24 cher par rapport à d'autres villes pour installer des bureaux ? - Alors pas du tout.
03:28 Pendant très longtemps, Toulouse était bien inférieur à des métropoles voisines
03:32 comparables, telles que Bordeaux, Montpellier ou si on va plus loin, Nantourenne.
03:36 - Même Nantourenne ? - Oui, bien sûr. Aujourd'hui, on a un marché
03:40 qui évolue par rapport à ça, parce que d'abord, on a des enjeux de construction environnementaux importants,
03:44 on a des coûts de construction qui ont augmenté aussi quelque peu, donc c'est vrai
03:48 qu'on a des prix qui ont tendance à augmenter et se remettre un petit peu
03:52 dans la moyenne de ces métropoles de taille comparable. - Et vous disiez
03:56 qu'il manque certains projets. Quels sont
04:00 les projets qui manquent le plus ? Quels sont les besoins des entreprises qui ne sont pas
04:04 satisfaits aujourd'hui ? - Alors aujourd'hui, d'abord, on a un marché qui est très orienté à la location,
04:08 c'est à peu près 80% du marché et 20% seulement à l'acquisition. Donc il manquerait
04:12 quelques opérations qui puissent permettre aux entreprises d'acheter leur propre bureau, ça, ça fait
04:16 un peu défaut. Il manquerait aussi quelques offres localisées
04:20 centre-ville et à l'est de Toulouse, puisqu'on s'aperçoit que dans le stock que j'évoquais tout à l'heure,
04:24 plus de 50% est situé au nord-ouest, donc dans la zone aéroportuaire.
04:28 Donc finalement, il y a aussi quelques carences sur certains secteurs géographiques
04:32 et par-dessus tout, je l'ai un peu évoqué aussi, c'est des immeubles neufs qui seraient construits
04:36 et disponibles immédiatement. - Et vous vous occupez aussi de locaux industriels,
04:40 est-ce qu'il reste du foncier à Toulouse et dans la métropole pour accueillir de nouveaux locaux industriels
04:44 aujourd'hui ? - Alors pour les locaux industriels, locaux d'activité logistique,
04:48 la zone est un peu différente, c'est-à-dire qu'on a en effet une raréfaction du foncier qui est
04:52 assez inquiétante. Aujourd'hui on a tendance à éloigner les entreprises de manière assez
04:56 mécanique, faute d'opportunités. En parallèle de ça, on a des opérateurs
05:00 qui essaient de reconstruire la ville sur la ville, c'est un phénomène qui s'est
05:04 développé qui a tendance à s'accélérer. - On ne partitialise pas les terres. - C'est de bonnes envues pour la suite.
05:08 Mais aujourd'hui c'est vrai que le foncier était d'un ré-rare.
05:12 Et justement avec le nouveau PLUIH qui va rentrer en vigueur
05:16 et les enjeux sur la loi Climat et Résilience, c'est vrai que ce sera
05:20 encore un autre enjeu.