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00:00 La valorisation des actifs immobiliers des SCPI a-t-elle évolué en 2022 ?
00:03 Alors, la valorisation des actifs immobiliers des SCPI en 2022 est restée plutôt neutre.
00:09 Néanmoins, on s'aperçoit qu'elles ont légèrement diminué par rapport à l'année dernière.
00:13 Les prix des parts des SCPI ont-ils évolué aussi en 2022 ?
00:17 Alors, les prix de parts des SCPI n'ont pas diminué, ils sont restés stables pour 2022.
00:24 Comment est calculé le prix de part d'une SCPI ?
00:27 Alors, un prix de souscription d'une SCPI se calcule par rapport à sa valeur de reconstitution.
00:33 Si on devait reconstituer la SCPI, on devrait reprendre les frais de notaire,
00:37 puisqu'on devrait racheter des biens immobiliers.
00:39 Il faudrait considérer aussi les frais de souscription qui sont inclus dans le prix de la part.
00:43 Et donc, on compare le prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution.
00:49 Et c'est comme ça que, si la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription,
00:54 a priori, il y a un décalage qui devrait être remonté pour que les deux soient à peu près au même niveau.
00:59 Mais la société de gestion a la main sur plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution.
01:06 Faut-il s'attendre à une baisse des prix de parts des SCPI en 2023 ?
01:09 Alors, je ne pense pas qu'il y aura des baisses de prix de parts sur les SCPI en 2023.
01:13 Néanmoins, une SCPI a communiqué au 1er mars 2023 une baisse de son prix de parts.
01:20 C'est la SCPI Lafitte-Pierre de 9%. Ils ne nous ont pas trop expliqué pourquoi.
01:25 On va essayer de creuser dans les prochains jours.
01:28 Mais a priori, c'est l'exception qui confirme la règle.
01:32 Donc, pas de changement de paradigme.
01:35 Est-ce que certains prix de parts sont déjà annoncés ? Non.
01:38 Et quand ils le font, on l'a vu avec le cas de Lafitte-Pierre, c'est un peu du jour au lendemain.
01:43 C'est la seule SCPI à ma connaissance qui a baissé son prix de parts en 2023.
01:50 Ce que moi j'attends, c'est d'avoir toutes les valeurs d'expertise, les valeurs de reconstitution de 2022.
01:56 On ne les a pas encore, bizarrement.
01:57 C'est au 31/12/2022 que le patrimoine de l'expertise est arrêté.
02:03 Mais on l'aura dans les rapports annuels des SCPI qui sont entre mars et juillet pour les plus tardives 2023.
02:10 Et là, on pourra voir comment a évolué le patrimoine en 2022 de manière très précise.
02:16 Faut-il à l'inverse s'attendre peut-être à une hausse du prix des parts ?
02:19 Alors oui, en 2022 déjà, on a quelques SCPI qui sont appréciés.
02:24 Donc c'est notable dans un univers qui est plutôt baissier.
02:28 C'est le cas de l'hôtellerie.
02:29 A Trimhôtel, la valeur de reconstitution s'est appréciée de +3%.
02:33 Mais là où c'est le plus notable, c'est une nouvelle SCPI qui s'appelle Epsilon 360.
02:38 Son prix de parts a pris 9%, la valeur de reconstitution.
02:42 Et elle est sur la stratégie des small cap.
02:44 Les small capitalisation, c'est des petits biens immobiliers entre 1 et 5 millions d'euros
02:49 où la concurrence, c'est plutôt des foncières qui sont très tributaires du crédit.
02:52 Quand on est sur des gros actifs immobiliers, tout le monde achète cash.
02:55 Les institutionnels, les fonds de pension, les SCPI.
02:58 Mais quand on est sur des actifs de taille plus réduite,
03:01 là, ça va concerner peut-être des sociétés qui sont très dépendantes du crédit.
03:06 Et donc là, si vous vous arrivez où vous avez du cash
03:09 et où le crédit n'est pas forcément nécessaire pour l'acquisition,
03:12 si vous avez moins de concurrence, vous pouvez acheter dans des meilleures conditions.
03:15 Et c'est peut-être qu'en 2023, ce qu'on appelle ces small cap,
03:19 peut-être c'est là où il y a une opportunité de marché.
03:21 Est-ce qu'il est possible d'être gagnant en achetant une part de SCPI au bon moment ?
03:26 Oui, en immobilier, il y a toujours un bon moment.
03:28 Et donc les SCPI, c'est strictement la même chose,
03:31 tout en observant précisément cette valeur de reconstitution.
03:35 Donc c'est le cas des Psylone 360 par exemple.
03:39 C'est le cas d'autres SCPI qui ont des belles valeurs d'expertise
03:43 par rapport à leur prix de souscription.
03:44 C'est intéressant d'y rentrer.
03:46 On dit souvent que c'est bien de rentrer dans une SCPI
03:48 quand elle vient d'être créée,
03:49 parce qu'il y a un petit potentiel qui est assez intéressant.
03:52 Donc peut-être regarder les SCPI récentes.